6.7. Учет аренды государственного и коммунального имущества
Порядок предоставления в аренду государственного и коммунального имущества регламентируется Законом [ 1] и Методиками [3] и [4].
В жилищно -коммунальном хозяйстве арендодателем недвижимого имущества (п. 5 Закона [ 1]) являются органы, уполномоченные органами местного самоуправления управлять коммунальным имуществом , а в отношении недвижимого имущества - сами коммунальные предприятия . Аренда целостных имущественных комплексов в коммунальном хозяйстве практически не имеет места.
При передаче имущества в аренду заключается договор аренды , который содержит информацию об объекте аренды и его стоимость , срок действия договора , размер и порядок уплаты арендной платы , ответственность сторон и т. .
При передаче в аренду государственного и коммунального имущества регламентируется размер арендной платы , порядок ее использования , обязательность оценки имущества , иногда централизованно определяются арендаторы.
Размер арендной платы за арендуемое коммунальное имущество регламентируется Методикой [3] и составляет от 1 до 20% экспертной стоимости арендованного имущества за год в зависимости от целевого назначения объекта аренды: 20% - при размещении заведений игорного бизнеса и 1% - при размещении учреждений здоровья. Для арендаторов - бюджетных организаций , а также инвалидов с целью использования под гаражи для специальных средств передвижения размер годовой арендной платы составляет 1 грн. Для отечественных юридических и физических лиц - субъектов малого предпринимательства , осуществляющих производственную деятельность , устанавливается коэффициент 0,8 к размеру арендной платы.
Для объектов , находящихся в коммунальной собственности методика расчета и порядок использования арендной платы определяются органами местного самоуправления согласно п. 2 ст. 19 Закона [1].
Арендная плата = экспертная стоимость объекта х х арендную ставку.
Размер арендной платы при аренде недвижимого государственного имущества подлежит ежемесячному пересмотру в связи с изменением индекса инфляции , что предусмотрено ст. 21 Закона [1]. Порядок индексации арендной платы установлен в пунктах 12 и 13 Методики [3].
Размер арендной платы за первый месяц после заключения договора аренды рассчитывается по формуле:
ОПМ = Ор : 12 • / пр - Ин ,
где ОПМ - сумма арендной платы за первый месяц , грн. ;
Ор - годовая сумма арендной платы , грн. ;
/ пр - индекс инфляции за период с даты проведения экспертной оценки до даты заключения договора;
/ м - индекс инфляции за первый месяц аренды.
Размер арендной платы за каждый следующий месяц определяется корректировкой размера месячной арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.
Экспертная оценка государственного и коммунального имущества осуществляется согласно Методике [4] и Законом [ 3]. Пунктом 19 Методики определено, что при аренде недвижимого имущества осуществляется его независимая оценка с оплатой стоимости работ по оценке по договоренности сторон. Отчет о независимой оценке утверждается органом , названным выше , согласно п. 5 Закона [ 2]. Экспертная оценка объекта аренды должна учитывать его местонахождение , обеспеченность инженерными сетями и т.д. .
При передаче в аренду нежилого помещения , которое является частью здания , оценка его стоимости производится непосредственно или расчетным путем:
Стоимость здания : Площадь всего здания х х Площадь помещения .
Стоимость переданного в аренду имущества , в том числе отдельных помещений в доме , отражается в форме № 5 годовой финансовой отчетности предприятий "Примечания к финансовой отчетности».
На сегодня проблема большинства коммунальных предприятий заключается в низкой , как правило , экспертной оценке имущества (ниже его балансовой стоимости) , а , соответственно, и в низкой арендной платой. Одним из выходов из этого положения может быть предоставление в аренду имущества на конкурсной основе , что позволяет устанавливать больший размер арендной платы согласно п. 1 статьи 19 Закона [1] и п. 8 Методики [3]. Такой порядок практикуется в некоторых регионах Украины.
Использование платы за арендуемое коммунальное имущество: согласно п. 17 Методики [3] коммунальные предприятия получают 70% арендной платы , а 30 % арендной платы направляются в государственный бюджет. Методике [ 3] не определено, кто должен перечислять ЗО% арендной платы в бюджет - арендатор или арендодатель . На практике встречаются оба эти варианта , хотя Фонд госимущества рекомендует перечисления делать арендатору.
В жилищно-коммунальном хозяйстве порядок распределения арендной платы между жилищно- коммунальными предприятиями и бюджетом устанавливают местные органы власти и сегодня имеют место следующие варианты:
- Перечисляют в бюджет не только ЗО% арендной платы , но и больше , причем в некоторых регионах перечисления делает арендодатель , а в некоторых - арендатор;
- Оставляют в распоряжении коммунального предприятия 100% арендной платы вместо предоставления дотаций на покрытие. убытков;
- Оставляют коммунальному предприятию 100% арендной платы , но с определенными направлениями ее целевого использования (обслуживание лифтов и т.п.) .
Налогообложение арендных операций
Налог на прибыль уплачивается на общих основаниях с прибыли от арендной услуги; валовой доход определяется по первому событию и уменьшается на сумму амортизационных отчислений по переданному в аренду объектом. Валовые расходы возникают при оплате арендодателем коммунальных услуг за арендованным помещением , они также определяются по первому событию. При аренде отдельного помещения в доме (иногда и отдельно стоящего здания ) коммунальные услуги , как правило , общей суммой платит арендодатель. При этом в договоре аренды размер платы за коммунальные услуги следует отражать отдельной позицией , а рассчитывать его исходя из размера арендуемого помещения (в отдельных случаях - с учетом направления его использования). Полученные коммунальные платежи включаются арендодателем в валовой доход , а уплаченные - в валовые расходы.
Наиболее проблемным вопросом на сегодня является вопрос включения в состав валового дохода той части арендной платы , которую арендодатель направляет в бюджет. ГНА Украины в нескольких письмах рассматривала эти вопросы , но однозначной трактовки не дала. Поэтому некоторые авторы предлагают при получении ( начислении) арендной платы всю ее сумму относить в валовой доход , а при перечислении ЗО% в бюджет включать эту сумму к валовым расходам.
Считаем , что наиболее четко определена позиция ГНА Украины в письме от 19.05.2000 г. № 6930/7/15-1117 , где указано , что госпредприятие -арендодатель должно включать в состав валового дохода только ту часть арендной платы , остающейся в его распоряжении . Следует отметить , что это больше соответствует законодательству , поскольку эти 30% " проходят" в орендодав -
эта транзитом и не должны включаться в состав валового дохода. В приведенных ниже примерах бухгалтерских записей валовой доход отражается без 30 %.
НДС не возникает при передаче имущества в оперативную аренду; объектом налогообложения является оплата арендной услуги . Налоговое обязательство по НДС при аренде возникает по первому событию , на эти операции кассовый метод учета НДС не распространяется.
База налогообложения в соответствии с п. 4.1 Закона о НДС определяется исходя из полной стоимости арендной платы , поэтому при перечислении в бюджет ЗО% арендной платы арендатором налоговое обязательство по НДС у арендодателя возникает на всю сумму арендной платы ( а у арендатора также исходя из всей суммы арендной платы возникает право на налоговый кредит). Это положение подтверждается и письмом ГНА Украины от 23.04.2003 г. № 3660/5/15-2316 .
Например , арендная плата составляет 1000 грн. плюс 200 грн. НДС. Арендатор перечисляет в бюджет 300 грн. (30%) , а арендодателю платит 900 грн. , Из которых 200 грн. НДС арендодатель направляет в бюджет.
Бухгалтерские проводки по учету арендных операций рассмотрим на примере , согласно которому арендная плата 14 400 грн . , Из них 2400 грн. - НДС. Перечисление в бюджет составляют 30% - 3600 грн.
В табл. 6.9 представлены бухгалтерские записи по учету аренды в коммунальных предприятиях при условии перечисления 30% арендной платы в бюджет коммунальным предприятием - арендодателем. Кроме арендной платы в табл. 6.9 приведены проводки по оплате коммунальных услуг при предоставлении в аренду помещений.
Таблица 6.9
Бухгалтерские проводки по учету аренды в коммунальных предприятиях при условии перечисления ЗО% арендной платы в бюджет арендатором представлены в табл. 6.10. Арендная плата , получаемая арендодателем , составит 14 400 - 3600 = 10 800 грн . , Из них НДС - 2400 грн.
Таблица 6.10
| 6.6. Учет целевого финансирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства | 6.8. Порядок учета в жилищно-коммунальных предприятий - плательщиков единого налога |