Компании – конкуренты

Группа компаний "Дон-Строй"

Структура группы компаний «ДОН-Строй».

1. ЗАО «ДОН-Строй» - управляющая компания, выполняет функции Заказчика и Подрядчика по строительству. В состав компании входят подразделения:

- служба маркетинга, обеспечивающая инвестиции в строительство;

- отдел перспективного развития;

- отдел подготовки строительтва;

- строительное управление;

- финансовый отдел;

- юридический отдел;

- отдел по работе с взаимозачетами;

- отдел по переселению из ветхого фонда.

2. ЗАО «СК «ДОНСТРОЙ» - управляющая компания, которая вела объект по адресу Мал. Новопесковский, 4/20. Сейчас выполняет подрядные работы от разработки проекта здания в собственном архитектурном бюро до высококачественной отделки построенных объектов.

3. ОАО «Дон-Строй» - специализированная эксплуатирующая компания. Особенность компании - единая система управления эксплуатацией во всех построенных домах, что позволяет быстрее и с меньшими затратами решать поставленные задачи.

4. ООО «Компания «ДОН-Строй» - рекламно-информационная служба. По сути - рекламное агентство полного цикла, выполняющее функции:

- мониторинга состояния рынка недвижимости;

- разработки и проведения эффективных рекламных компаний (печатные СМИ, радио, телевидение, наружная реклама);

- организации PR-мероприятий;

- нетрадиционных способов продвижения предложений.

5. Риэлторская компания «ДОН-Строй» принимает у клиентов имеющееся жилье для зачета в счет получаемого в «ДОН-Строе» нового.

Перечень реализованных группой компаний «Дон-Строй» проектов.

"Алые Паруса" – интересный жилой комплекс, где полностью раскрывается потенциал реки (частная набережная). Первый полноценный "дом на воде".

Следует отметить одну особенность некоторых проектов, реализуемых группой компаний «Дон-Строй». По данным, приведенным в газете "" в №15 (405) от 11 апреля 2001 года, при строительстве ряда объектов компания самовольно без соответствующего согласования нарушала утвержденные характеристики здания и строила дополнительные этажи.

Корпорация Capital Group

Многопрофильная международная инвестиционная корпорация Capital Group существует десять лет. Основные виды ее деятельности включают строительство, продажу и развитие объектов рынка недвижимости.

Компания успешно осуществила ряд крупных проектов в Москве; общий объем построенных и строящихся зданий составляет более 350-ти тысяч квадратных метров.

Показателем разноплановости профессиональных интересов Capital Group является характер завершенных объектов: среди них офисные здания класса «А», известные жилые комплексы, торговые площади.

Каждое здание создано по индивидуальному проекту.

Управление строительством ведется командой инженеров и менеджеров, полностью контролирующих работу подрядчиков - крупных и хорошо зарекомендовавших себя фирм. Capital Group сотрудничает с экспертами крупнейших международных консалтинговых компаний.

Продажа жилья, построенного Capital Group, осуществляется ее дочерней компанией Капитал Груп Маркетинг.

Управление и эксплуатация офисных зданий, построенных Capital Group, осуществляется ее дочерней компанией КАПЭКС.

Основные проекты, реализованные корпорацией Capital Group.

Коробейников пер., 24.

Четырехэтажное здание расположено в уникальном историческом районе Остоженки – «тихом центре» Москвы. В непосредственной близости – Кремль, Храм Христа Спасителя; ряд бизнес-центров и посольств.

Здание построено в соответствии с современными международными стандартами и оборудовано по последнему слову техники, но, тем не менее, сохраняет архитектурные элементы своего исторического предшественника.

Ул. Пятницкая, 69

Шестиэтажное новое офисное здание с современным фасадом – один из крупнейших проектов Capital Group. Расположено в Замоскворечье – исторической части города с хорошо развитой инфраструктурой, в непосредственной близости от знаменитой Третьяковской Галереи, Центрального Дома Художника, одного из лучших отелей города – «Балчуг Кемпинский».

Ул. Щепкина, 42

«Нордстоун Олимпия» представляет собой современное восьмиэтажное офисное здание с элегантным фасадом, выполненным из стекла и металлокерамики, располагающее первоклассными офисными площадями, подземной, а также охраняемой наземной автостоянками. Бизнес-центр удачно расположен недалеко от гостиницы «Олимпик Пента Ренессанс» и спорткомплекса «Олимпийский». Это обеспечивает удобный доступ как к лучшим отелям города, так и к международному аэропорту «Шереметьево–2». За архитектурное решение здания авторский коллектив проектировщиков отмечен Большой медалью Российской академии архитектуры и строительных наук.

Ул.Тверская, 22

Офисный центр удобно расположен в непосредственной близости от Пушкинской площади, одного из центров культурной и деловой жизни столицы. Всего в 10-ти минутах ходьбы – Кремль, Красная площадь, Большой Театр, торгово-развлекательный центр на Манежной площади, а также лучшие гостиницы Москвы – «Метрополь», «Гранд Отель Марриотт» и «Националь». Эффективно спланированные помещения располагаются на шести уровнях, оснащены и обслуживаются по последнему слову офисной техники. В этом здании находятся офисы Capital Group и дочерних компаний.

"Соколиное Гнездо-I"

Новый проект Capital Group – жилой комплекс, состоящий из двух 25-ти этажных зданий, каждое из которых имеет современный элегантный фасад с большими окнами и лоджиями, пентхаус и подземную автостоянку. Комплекс расположен в традиционно престижном районе, с удобным доступом в центр любыми видами транспорта,  рядом со станцией метро «Сокол». В непосредственной близости от объекта находится зеленый благоустроенный парк.

"Соколиное гнездо-II"

Вторая очередь жилого комплекса рядом со станцией метро «Сокол», состоящая из двух 15-ти этажных зданий и торгового центра, спроектирована в едином стиле с комплексом «Соколиное гнездо» - I, что позволяет создать единую внутреннюю инфраструктуру.

"Поселок художников"

Один из новых проектов Capital Group – жилой комплекс из двух 30-ти этажных зданий, соединенных между собой, с подземной и наземной автостоянками. Комплекс разработан в соответствии с высокими архитектурными и строительными  стандартами. Он расположен на заповедной территории, где в дальнейшем высокоэтажное строительство осуществляться не будет.

"Дмитровка"

Один из последних проектов Capital Group – жилой комплекс, состоящий из трех современных зданий с подземной и наземной автостоянками, огороженной благоустроенной территорией и торговым центром. Проект представляет собой еще один пример высокого уровня строительства и инженерных систем. Комплекс расположен в начале Дмитровского шоссе, рядом со станцией метро Тимирязевская, что обеспечивает удобный доступ в центр города.

Ул.Климашкина, 19

Современный 14-ти этажный жилой комплекс с пентхаусом и подземной автостоянкой спроектирован и построен в соответствии с последними строительными и инженерными технологиями. Комплекс расположен в центральной части города с хорошо развитой инфраструктурой и, в то же время, в тихом месте недалеко от Малой Грузинской улицы. В непосредственной близости находится набережная Москва-реки.

ОАО «СИТИ»

Открытое акционерное общество «СИТИ» - девелопер и управляющая компания проекта Московского Международного Делового Центра «Москва-Сити», создано в мае 1992г. рядом московских негосударственных финансовых и строительных компаний.

ОАО «СИТИ» - акционерное общество. Держателями акций общества в ходе эмиссии его акций первого и второго выпусков стали более 15 тысяч физических и юридических лиц.

В настоящее время ОАО «СИТИ» является головной компанией одного из крупнейших в Москве холдингов, специализирующихся на создании, управлении и эксплуатации коммерческой недвижимости различного предназначения. В состав холдинга также входят:

ЗАО «СИТТЭКС» (техническая эксплуатация зданий и сооружений);

ЗАО «СИТИ-ТЕЛЕКОМ» (телекоммуникации и связь на территории ММДЦ «Москва-Сити»);

ЗАО «СИТИ-Строй» (строительство зданий и сооружений);

ЗАО «СИТИ-ЭНЕРГО» (развитие системы энергоснабжения на территории ММДЦ «Москва-Сити»);

ЗАО «СИТИ-Мед» (медицинское обслуживание).

Кроме этого ОАО «СИТИ» является одним из основных акционеров Муниципального банка «Москва-Сити», среди главных функций которого - финансовое сопровождение развития ММДЦ «Москва-Сити».

ОАО «СИТИ» строит свою деятельность по развитию ММДЦ «Москва-Сити» на основе партнерских отношений со всеми вовлеченными в этот процесс органами государственной власти Москвы и России, и в первую очередь с Правительством Москвы и Московской городской Думой.

ОАО «СИТИ» является Управляющей компанией «Территориальной единицы с особым статусом «Москва-Сити», созданной в границах Московского Международного Делового Центра «Москва-Сити».

Этот статус компания получила в соответствии с Законом города Москвы от 19 июля 1999 года «О территориальной единице с особым статусом «Московский Международный Деловой Центр «Москва-Сити».

Численность персонала ОАО «СИТИ» составляет около 70 человек, количество сотрудников дочерних предприятий более 500 человек.

Компания Hines Interests Limited Partnership

Компания "Хайнс" - одна из крупнейших в мире частных фирм, специализирующихся на недвижимости. Компания основана в 1957 г. в Хьюстоне, штат Техас. Сотрудниками компании в разных странах являются более 2700 человек. "Хайнс" владеет или управляет портфелем, в который входят более 500 объектов недвижимости офисного, жилищного и смешанного назначения общей площадью 15 миллионов квадратных метров, а также поселки комплексной застройки и земельные угодья. Офисы "Хайнс" имеются в 52 городах США, а также в Берлине, Франкфурте, Праге, Лондоне, Париже, Барселоне, Москве, Пекине, Мехико и Сан-Паоло.

Работая в России с 1992 г., компания "Хайнс" осуществляет менеджмент и лизинг жилищно-офисных комплексов "Парк Плейс Москва", "Донской Посад", офисных зданий "Дукат II", "Новинский Сад", "Гоголевский 11", "Сибнефть", поселка "Покровские холмы".

С момента открытия "Парк Плейс" в январе 1993 г. компания "Хайнс" проводила успешную стратегию лизинга. Обслуживание арендаторов, менеджмент и эксплуатацию сооружений осуществляют российские и американские специалисты.

Объекты компании "Хайнс" в Москве.

Донской Посад.

Ул. Стасовой, 4, Москва. Проект смешанного назначения.

Дукат Плейс.

Ул. Гашека 7, Москва.

Офисное здание.

Новинский сад.

Новинский бульвар 20 "А", Москва.

Офисное здание.

Парк Плейс Москва.

Ленинский проспект 113/1, Москва.

Жилищно-офисный комплекс.

Сибнефть.

Садовническая наб. 4, Москва.

Офисное здание.

Анализ конкурентных сил

Анализ конкурентных сил проводится с целью определить благоприятные возможности и опасности, с которыми может встретиться Предприятие в зависимости от реализуемой стратегии строительства.

В таблицах приведены обобщенные результаты конкурентного анализа по М.Портеру (модель воздействия пяти сил, влияющих на возможность увеличения цены и прибыли) в зависимости от варианта реализации бизнес-идеи проекта.

1. Строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса).

2. Строительство жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса).

3. Строительство бизнес-центра класса В.

Таким образом, каждый из трех рассматриваемых вариантов может быть успешно реализован.

Ключевые факторы успеха

Ниже представлены ключевые факторы успеха (КФУ) Предприятия и полученные экспертным путем оценки весов каждого КФУ для возможных вариантов реализации бизнес-идеи.

Экспертный анализ КФУ для возможных вариантов реализации бизнес-идеи приводит к следующему результату: наиболее привлекательным (средний ранг 6,83) является строительство жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса). Менее привлекательно строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса) и бизнес-центра класса В.

SWOT – анализ

SWOT-анализ является важнейшей составной частью ситуационного анализа, призванного оценить стратегическую ситуацию для Предприятия при реализации конкретного проекта во внешнем окружении и  должен ответить на следующие вопросы:

- что является для Предприятия сильными, слабыми сторонами, благоприятными возможностями и угрозами;

- насколько сильны конкурентные позиции Предприятия.

Качественно на основании экспертных оценок определяем для наиболее привлекательного варианта реализации проекта (строительство жилого дома класса B) перечень сильных и слабых сторон Предприятия, их взаимосвязь с возможностями и угрозами и составляем матрицу SWOT - анализа.

SWOT - анализ свидетельствует о наличии у Предприятия сильных сторон (репутация, имидж, опыт работы в строительстве и эксплуатации элитных офисно-жилых комплексов, наличие эксклюзивных схем привлечения потенциальных покупателей и др.), что является основанием для успешной реализации возможных стратегий строительства.

Одновременно SWOT - анализ показал, что внешние угрозы Предприятию и его слабые стороны могут быть успешно компенсированы менеджментом при проведении эффективной политики управления, учитывающей сильные стороны Предприятия и благоприятные внешние условия.

Выводы

На основании проведенного маркетингового анализа рынка недвижимости Москвы с учетом особенностей строительной площадки можно предложить три варианта реализации бизнес-идеи проекта:

строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса);

строительство жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса);

строительство бизнес-центра класса В.

SWOT - анализ свидетельствует о наличии у Предприятия сильных сторон (стабильная репутация, положительный имидж, серьезный опыт работы в строительстве и эксплуатации элитных офисно-жилых комплексов, наличие эксклюзивных схем привлечения потенциальных покупателей и др.), что является основанием для успешной реализации проекта.

Экспертный анализ ключевых факторов успеха для возможных вариантов реализации бизнес-идеи проекта показал, что наиболее привлекательным является вариант строительства жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса). Менее привлекательно строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса) и бизнес-центра класса В.

В соответствии с результатами проведенного анализа в качестве основного варианта реализации бизнес-идеи проекта примем строительства жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса).

Производственный план

Характеристика возводимого здания

Проектируемое здание в соответствии с рекомендуемым вариантом реализации бизнес-идеи проекта по качественным характеристикам относится к классу В, но из-за близости к оживленной железнодорожной магистрали, гаражам и небольшому заводу по ценовым показателям более соответствует классу С.

Основные параметры здания:

внешние стены из монолитного железобетона и кирпича;

количество квартир до 350;

количество подземных гаражей на 352 м/мест;

высота потолка от 3-х метров;

общая площадь квартиры от 100 кв. м.;

площадь кухни от 12 кв. м.;

обогреваемые полы;

деревянные стеклопакеты;

центральное кондиционирование;

качественная отделка;

современные телекоммуникации;

наличие управляющей компания по эксплуатации здания;

желателен отбор жильцов в доме;

бесшумные лифты;

круглосуточная охрана;

видеодомофоны;

телефонные линии МГТС.

График инвестирования

Покупка земли и фундамента.

Затраты на покупку земли и фундамента составляют $9 млн.

Платежи осуществляются следующим образом:

Подготовительный этап.

Этап, главным образом, связан с подготовкой проектной и разрешительной документации на строительство дома.

Затраты подготовительного этапа - $1,8 млн.

Платежи производятся равными долями в течение 3-х месяцев.

Строительство.

Строительство здания начинается с седьмого месяца проекта.

Срок строительство составляет 24 месяца.

Затраты на строительство - $53 млн.

Платежи осуществляются равными долями ежемесячно в течение всего срока строительства: с 7 по 30 месяц проекта включительно по $2,21 млн/мес.

План маркетинга

Ценообразование

На рисунке приведена зависимость цены 1 кв. м. площади помещений от времени заключения контракта.

Цена гаражей не зависит от времени продажи и составляет $20000.

Условия оплаты приведены в таблице.

График продаж

Основные параметры, характеризующие сбыт помещений, представлены на диаграммах.

Реклама

“Формирование благоприятного общественного мнения зависит на 90% от хороших поступков и только на 10% от распространения информации.”

Р. Александер, Дж. Кросс, Р. Хилл.

Реклама является неотъемлемой составляющей успешного продвижения на рынок продукции предприятия. Цель рекламы для рекламодателя - довести информацию до потребителей и добиться их расположения для расширения спроса на товар. По мнению специалистов, для успешной рекламной кампании любому предприятию необходимо пройти следующий путь:

Наиболее эффективным считается тестирование рекламной продукции как на этапе "Запуска" кампании, так и после ее завершения. Необходимо предварительное тестирование сначала самой концепции планируемой рекламной кампании, а потом - отдельных ее элементов (видеороликов, полиграфической продукции). В этом случае имеет смысл также и тестирование хода кампании непосредственно на этапе ее проведения, что позволяет обеспечить оперативную коррекцию, не прерывая хода кампании.

Следует отметить важность предварительного тестирования рекламной кампании и созданного рекламного материала. На этой стадии не учитываются такие психологические факторы, как частота воздействия, обстановка, реально окружающая рекламу. Тем не менее, в ходе претеста можно предварительно изучить восприятие концепции рекламной кампании, психологическое воздействие рекламного сообщения, а также внести необходимые изменения и дополнения в соответствие с полученными результатами исследования.

В текущем году независимый исследовательский центр РОМИР (Российское Общественное Мнение и Исследование Рынка) провел изучение восприятия россиянами рекламной продукции, пытаясь определить, какой рекламе россияне отдают предпочтение.

В ходе специального опроса по всероссийской репрезентативной выборке было опрошено 2210 человек в 41 субъекте Федерации (207 точек опроса). Результаты опроса представлены в таблице.

По данным Центра анализа рынков недвижимости (ЦАРН) в настоящее время в России существуют следующие основные источники получения информации о рынке недвижимости:

Рекламные мероприятия и их особенности в зависимости от целевых сегментов потребителей:

В настоящем бизнес-плане даны лишь предварительные оценки и рекомендации относительно рекламы проекта. Более точные данные должны быть получены после разработки концепции всей рекламной кампании. Планируемые этапы рекламной кампании приведены в таблице:

По экспертным оценкам стоимость затрат на проведение рекламной компании и оплату услуг риэлторских фирм составляет порядка 3% от ежемесячного объема продаж.

Организационный план

Команда управления, система оплаты

К руководителям высшего звена Предприятия относятся:

Полномочия и функциональные обязанности каждого руководителя определяются соответствующими внутренними положениями и инструкциями. В руководстве Предприятия нет разногласий по принципиальным вопросам стратегии, а опыт совместной работы сотрудников, относящихся к высшему звену, практика временного замещения на период отпусков и работы с совмещением функций снижают риск зависимости Предприятия от работы отдельных сотрудников.

План по персоналу

Финансовый план

Схема финансирования

Ниже в таблице обозначены основные потребности Предприятия в финансовых ресурсах на период реализации проекта.

Займы

Поступления займов, выплаты на погашение займа, выплата процентов, ($ US)

продолжение таблицы

продолжение таблицы

Все расходы Предприятия связаны с завершением проектных работ, внесением платежей за земельный участок, а также с затратами на строительство самого здания. Схема финансирования и детальный финансовый план даны в Приложении 6 к бизнес-плану.

Основные показатели проекта

Основные показатели эффективности инвестиций приведены в таблице.

Ниже на рисунке приведены некоторые расчетные характеристики проекта.

Суммарный текущий доход рассчитывался производился по формуле:

«Суммарный текущий доход» = «Поступления от продаж нарастающим итогом» - «Займ нарастающим итогом» - «Проценты по займу нарастающим итогом»

Риски и устойчивость проекта

Риски проекта

Для оценки рисков проекта использовалась методика, предложенная И.В.Липсицом и В.В.Коссовым, известная как методика постадийной оценки риска. Подробное описание методики и результаты оценки рисков приведены в Приложении 7 к бизнес-плану.

В примененной методике под риском понимается опасность того, что цели, поставленные в проекте, могут быть частично или полностью не достигнуты.

В инвестиционном проекте можно выделить следующие стадии:

Подготовительная: выполнение всего комплекса работ, необходимых для начала реализации проекта.

Строительство здания, организация продаж помещений, получение прибыли.

Постадийная оценка рисков основана на том, что риски определяются для каждой стадии проекта отдельно, а затем находится суммарный риск по всему проекту.

Исследуемый инвестиционный проект является индивидуально разработанным, что, по существу, оставляет единственную возможность для оценки значений рисков - экспертную оценку.

Для оценки вероятности реализации простых рисков учитывались мнения специалистов, работающих в области строительства, а также экспертные оценки разработчиков проекта.

По результатам этих оценок риск инвестиционного проекта составляет 12,6%.

К числу наиболее опасных для реализации проекта факторов относятся:

неправильный выбор сегментов потребителей продукции продукции, неверное определение стратегии продаж, неточный расчет емкости рынка, неправильное определение объемов продаж (0,89%);

негативное изменение экономической и политической ситуации в стране (0,72%);

недостаток оборотных средств (0,71%);

повышение издержек строительства (0,59%);

крупные аварии, пожары (0,47%);

существенные недостатки проектно-изыскательских работ (0,36%).

Анализ устойчивости проекта

Для проведения исследования устойчивости инвестиционного проекта в условиях, когда входные параметры носят случайный, неопределенный характер, наиболее приемлемым является метод статистических испытаний – метод Монте-Карло, который позволяет анализировать многопараметрические задачи со случайными параметрами.

Для анализа устойчивости данного проекта использовался модуль статистического анализа программного продукта Project Expert версии 7.01 компании «Про-Инвест ИТ».

Анализ устойчивости инвестиционного проекта проводился при случайном изменении параметров, представленных в таблице. В этой же таблице приведены полученные по оценкам специалистов разработчика проекта пределы изменения варьируемых параметров в процентах, плотность распределения случайных величин предполагалась однородной.

В следующей таблице приведены результаты расчета средних значений показателей эффективности инвестиций, а также оценка случайной погрешности рассчитанных значений.

Оценка устойчивости проекта составляет 88,0 %.

С целью определения степени влияния различных факторов на устойчивость проекта была проведена серия расчетов при фиксированном значении одного параметра и при сохранении неопределенности остальных параметров.

Анализ результатов расчетов показывает, что неопределенность значений таких факторов, как цена продаж квартир и гаражей, существенно влияет на устойчивость проекта.

Следует, однако, подчеркнуть, что полученная зависимость устойчивости проекта от неопределенности данных справедлива только для приведенных в таблице интервалов изменения случайных параметров и может измениться для других значений границ этих интервалов.

Таким образом, при подготовке проекта особое внимание следует уделять прежде всего прогнозу и обоснованию цены продаж квартир и гаражей. Именно эти параметры из числа рассмотренных являются наиболее значимыми для успешной реализации проекта.

Оценка стоимости бизнеса

Подходы и методы оценки стоимости бизнеса изложены в Приложении 8 к бизнес-плану.

Итоговые результаты выполненной различными методами оценки стоимости успешно реализованного бизнеса приведены в таблице.

График реализации проекта

Перечень приложений

Приложение 1. Маркетинговое обоснование.

Приложение 2. Отчет "О проведении полевого исследования московского рынка недвижимости методом экспертного опроса в период июль-август 2001 г.".

Приложение 3. Эконометрический анализ ликвидности квартир в зданиях по индивидуальным проектам г. Москвы за 2000-2001 гг. (динамика рынка).

Приложение 4. Маркетинговый обзор «Рынок офисной недвижимости в Москве (анализ текущей конъюнктуры и перспектив развития)».

Приложение 5. Анализ внешнеэкономического окружения.

Приложение 6. Детальный финансовый план.

Приложение 7. Оценка рисков и устойчивости проекта.

Приложение 8. Оценка стоимости бизнеса.

Группа компаний "Дон-Строй"

Структура группы компаний «ДОН-Строй».

1. ЗАО «ДОН-Строй» - управляющая компания, выполняет функции Заказчика и Подрядчика по строительству. В состав компании входят подразделения:

- служба маркетинга, обеспечивающая инвестиции в строительство;

- отдел перспективного развития;

- отдел подготовки строительтва;

- строительное управление;

- финансовый отдел;

- юридический отдел;

- отдел по работе с взаимозачетами;

- отдел по переселению из ветхого фонда.

2. ЗАО «СК «ДОНСТРОЙ» - управляющая компания, которая вела объект по адресу Мал. Новопесковский, 4/20. Сейчас выполняет подрядные работы от разработки проекта здания в собственном архитектурном бюро до высококачественной отделки построенных объектов.

3. ОАО «Дон-Строй» - специализированная эксплуатирующая компания. Особенность компании - единая система управления эксплуатацией во всех построенных домах, что позволяет быстрее и с меньшими затратами решать поставленные задачи.

4. ООО «Компания «ДОН-Строй» - рекламно-информационная служба. По сути - рекламное агентство полного цикла, выполняющее функции:

- мониторинга состояния рынка недвижимости;

- разработки и проведения эффективных рекламных компаний (печатные СМИ, радио, телевидение, наружная реклама);

- организации PR-мероприятий;

- нетрадиционных способов продвижения предложений.

5. Риэлторская компания «ДОН-Строй» принимает у клиентов имеющееся жилье для зачета в счет получаемого в «ДОН-Строе» нового.

Перечень реализованных группой компаний «Дон-Строй» проектов.

"Алые Паруса" – интересный жилой комплекс, где полностью раскрывается потенциал реки (частная набережная). Первый полноценный "дом на воде".

Следует отметить одну особенность некоторых проектов, реализуемых группой компаний «Дон-Строй». По данным, приведенным в газете "" в №15 (405) от 11 апреля 2001 года, при строительстве ряда объектов компания самовольно без соответствующего согласования нарушала утвержденные характеристики здания и строила дополнительные этажи.

Корпорация Capital Group

Многопрофильная международная инвестиционная корпорация Capital Group существует десять лет. Основные виды ее деятельности включают строительство, продажу и развитие объектов рынка недвижимости.

Компания успешно осуществила ряд крупных проектов в Москве; общий объем построенных и строящихся зданий составляет более 350-ти тысяч квадратных метров.

Показателем разноплановости профессиональных интересов Capital Group является характер завершенных объектов: среди них офисные здания класса «А», известные жилые комплексы, торговые площади.

Каждое здание создано по индивидуальному проекту.

Управление строительством ведется командой инженеров и менеджеров, полностью контролирующих работу подрядчиков - крупных и хорошо зарекомендовавших себя фирм. Capital Group сотрудничает с экспертами крупнейших международных консалтинговых компаний.

Продажа жилья, построенного Capital Group, осуществляется ее дочерней компанией Капитал Груп Маркетинг.

Управление и эксплуатация офисных зданий, построенных Capital Group, осуществляется ее дочерней компанией КАПЭКС.

Основные проекты, реализованные корпорацией Capital Group.

Коробейников пер., 24.

Четырехэтажное здание расположено в уникальном историческом районе Остоженки – «тихом центре» Москвы. В непосредственной близости – Кремль, Храм Христа Спасителя; ряд бизнес-центров и посольств.

Здание построено в соответствии с современными международными стандартами и оборудовано по последнему слову техники, но, тем не менее, сохраняет архитектурные элементы своего исторического предшественника.

Ул. Пятницкая, 69

Шестиэтажное новое офисное здание с современным фасадом – один из крупнейших проектов Capital Group. Расположено в Замоскворечье – исторической части города с хорошо развитой инфраструктурой, в непосредственной близости от знаменитой Третьяковской Галереи, Центрального Дома Художника, одного из лучших отелей города – «Балчуг Кемпинский».

Ул. Щепкина, 42

«Нордстоун Олимпия» представляет собой современное восьмиэтажное офисное здание с элегантным фасадом, выполненным из стекла и металлокерамики, располагающее первоклассными офисными площадями, подземной, а также охраняемой наземной автостоянками. Бизнес-центр удачно расположен недалеко от гостиницы «Олимпик Пента Ренессанс» и спорткомплекса «Олимпийский». Это обеспечивает удобный доступ как к лучшим отелям города, так и к международному аэропорту «Шереметьево–2». За архитектурное решение здания авторский коллектив проектировщиков отмечен Большой медалью Российской академии архитектуры и строительных наук.

Ул.Тверская, 22

Офисный центр удобно расположен в непосредственной близости от Пушкинской площади, одного из центров культурной и деловой жизни столицы. Всего в 10-ти минутах ходьбы – Кремль, Красная площадь, Большой Театр, торгово-развлекательный центр на Манежной площади, а также лучшие гостиницы Москвы – «Метрополь», «Гранд Отель Марриотт» и «Националь». Эффективно спланированные помещения располагаются на шести уровнях, оснащены и обслуживаются по последнему слову офисной техники. В этом здании находятся офисы Capital Group и дочерних компаний.

"Соколиное Гнездо-I"

Новый проект Capital Group – жилой комплекс, состоящий из двух 25-ти этажных зданий, каждое из которых имеет современный элегантный фасад с большими окнами и лоджиями, пентхаус и подземную автостоянку. Комплекс расположен в традиционно престижном районе, с удобным доступом в центр любыми видами транспорта,  рядом со станцией метро «Сокол». В непосредственной близости от объекта находится зеленый благоустроенный парк.

"Соколиное гнездо-II"

Вторая очередь жилого комплекса рядом со станцией метро «Сокол», состоящая из двух 15-ти этажных зданий и торгового центра, спроектирована в едином стиле с комплексом «Соколиное гнездо» - I, что позволяет создать единую внутреннюю инфраструктуру.

"Поселок художников"

Один из новых проектов Capital Group – жилой комплекс из двух 30-ти этажных зданий, соединенных между собой, с подземной и наземной автостоянками. Комплекс разработан в соответствии с высокими архитектурными и строительными  стандартами. Он расположен на заповедной территории, где в дальнейшем высокоэтажное строительство осуществляться не будет.

"Дмитровка"

Один из последних проектов Capital Group – жилой комплекс, состоящий из трех современных зданий с подземной и наземной автостоянками, огороженной благоустроенной территорией и торговым центром. Проект представляет собой еще один пример высокого уровня строительства и инженерных систем. Комплекс расположен в начале Дмитровского шоссе, рядом со станцией метро Тимирязевская, что обеспечивает удобный доступ в центр города.

Ул.Климашкина, 19

Современный 14-ти этажный жилой комплекс с пентхаусом и подземной автостоянкой спроектирован и построен в соответствии с последними строительными и инженерными технологиями. Комплекс расположен в центральной части города с хорошо развитой инфраструктурой и, в то же время, в тихом месте недалеко от Малой Грузинской улицы. В непосредственной близости находится набережная Москва-реки.

ОАО «СИТИ»

Открытое акционерное общество «СИТИ» - девелопер и управляющая компания проекта Московского Международного Делового Центра «Москва-Сити», создано в мае 1992г. рядом московских негосударственных финансовых и строительных компаний.

ОАО «СИТИ» - акционерное общество. Держателями акций общества в ходе эмиссии его акций первого и второго выпусков стали более 15 тысяч физических и юридических лиц.

В настоящее время ОАО «СИТИ» является головной компанией одного из крупнейших в Москве холдингов, специализирующихся на создании, управлении и эксплуатации коммерческой недвижимости различного предназначения. В состав холдинга также входят:

ЗАО «СИТТЭКС» (техническая эксплуатация зданий и сооружений);

ЗАО «СИТИ-ТЕЛЕКОМ» (телекоммуникации и связь на территории ММДЦ «Москва-Сити»);

ЗАО «СИТИ-Строй» (строительство зданий и сооружений);

ЗАО «СИТИ-ЭНЕРГО» (развитие системы энергоснабжения на территории ММДЦ «Москва-Сити»);

ЗАО «СИТИ-Мед» (медицинское обслуживание).

Кроме этого ОАО «СИТИ» является одним из основных акционеров Муниципального банка «Москва-Сити», среди главных функций которого - финансовое сопровождение развития ММДЦ «Москва-Сити».

ОАО «СИТИ» строит свою деятельность по развитию ММДЦ «Москва-Сити» на основе партнерских отношений со всеми вовлеченными в этот процесс органами государственной власти Москвы и России, и в первую очередь с Правительством Москвы и Московской городской Думой.

ОАО «СИТИ» является Управляющей компанией «Территориальной единицы с особым статусом «Москва-Сити», созданной в границах Московского Международного Делового Центра «Москва-Сити».

Этот статус компания получила в соответствии с Законом города Москвы от 19 июля 1999 года «О территориальной единице с особым статусом «Московский Международный Деловой Центр «Москва-Сити».

Численность персонала ОАО «СИТИ» составляет около 70 человек, количество сотрудников дочерних предприятий более 500 человек.

Компания Hines Interests Limited Partnership

Компания "Хайнс" - одна из крупнейших в мире частных фирм, специализирующихся на недвижимости. Компания основана в 1957 г. в Хьюстоне, штат Техас. Сотрудниками компании в разных странах являются более 2700 человек. "Хайнс" владеет или управляет портфелем, в который входят более 500 объектов недвижимости офисного, жилищного и смешанного назначения общей площадью 15 миллионов квадратных метров, а также поселки комплексной застройки и земельные угодья. Офисы "Хайнс" имеются в 52 городах США, а также в Берлине, Франкфурте, Праге, Лондоне, Париже, Барселоне, Москве, Пекине, Мехико и Сан-Паоло.

Работая в России с 1992 г., компания "Хайнс" осуществляет менеджмент и лизинг жилищно-офисных комплексов "Парк Плейс Москва", "Донской Посад", офисных зданий "Дукат II", "Новинский Сад", "Гоголевский 11", "Сибнефть", поселка "Покровские холмы".

С момента открытия "Парк Плейс" в январе 1993 г. компания "Хайнс" проводила успешную стратегию лизинга. Обслуживание арендаторов, менеджмент и эксплуатацию сооружений осуществляют российские и американские специалисты.

Объекты компании "Хайнс" в Москве.

Донской Посад.

Ул. Стасовой, 4, Москва. Проект смешанного назначения.

Дукат Плейс.

Ул. Гашека 7, Москва.

Офисное здание.

Новинский сад.

Новинский бульвар 20 "А", Москва.

Офисное здание.

Парк Плейс Москва.

Ленинский проспект 113/1, Москва.

Жилищно-офисный комплекс.

Сибнефть.

Садовническая наб. 4, Москва.

Офисное здание.

Анализ конкурентных сил

Анализ конкурентных сил проводится с целью определить благоприятные возможности и опасности, с которыми может встретиться Предприятие в зависимости от реализуемой стратегии строительства.

В таблицах приведены обобщенные результаты конкурентного анализа по М.Портеру (модель воздействия пяти сил, влияющих на возможность увеличения цены и прибыли) в зависимости от варианта реализации бизнес-идеи проекта.

1. Строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса).

2. Строительство жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса).

3. Строительство бизнес-центра класса В.

Таким образом, каждый из трех рассматриваемых вариантов может быть успешно реализован.

Ключевые факторы успеха

Ниже представлены ключевые факторы успеха (КФУ) Предприятия и полученные экспертным путем оценки весов каждого КФУ для возможных вариантов реализации бизнес-идеи.

Экспертный анализ КФУ для возможных вариантов реализации бизнес-идеи приводит к следующему результату: наиболее привлекательным (средний ранг 6,83) является строительство жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса). Менее привлекательно строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса) и бизнес-центра класса В.

SWOT – анализ

SWOT-анализ является важнейшей составной частью ситуационного анализа, призванного оценить стратегическую ситуацию для Предприятия при реализации конкретного проекта во внешнем окружении и  должен ответить на следующие вопросы:

- что является для Предприятия сильными, слабыми сторонами, благоприятными возможностями и угрозами;

- насколько сильны конкурентные позиции Предприятия.

Качественно на основании экспертных оценок определяем для наиболее привлекательного варианта реализации проекта (строительство жилого дома класса B) перечень сильных и слабых сторон Предприятия, их взаимосвязь с возможностями и угрозами и составляем матрицу SWOT - анализа.

SWOT - анализ свидетельствует о наличии у Предприятия сильных сторон (репутация, имидж, опыт работы в строительстве и эксплуатации элитных офисно-жилых комплексов, наличие эксклюзивных схем привлечения потенциальных покупателей и др.), что является основанием для успешной реализации возможных стратегий строительства.

Одновременно SWOT - анализ показал, что внешние угрозы Предприятию и его слабые стороны могут быть успешно компенсированы менеджментом при проведении эффективной политики управления, учитывающей сильные стороны Предприятия и благоприятные внешние условия.

Выводы

На основании проведенного маркетингового анализа рынка недвижимости Москвы с учетом особенностей строительной площадки можно предложить три варианта реализации бизнес-идеи проекта:

строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса);

строительство жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса);

строительство бизнес-центра класса В.

SWOT - анализ свидетельствует о наличии у Предприятия сильных сторон (стабильная репутация, положительный имидж, серьезный опыт работы в строительстве и эксплуатации элитных офисно-жилых комплексов, наличие эксклюзивных схем привлечения потенциальных покупателей и др.), что является основанием для успешной реализации проекта.

Экспертный анализ ключевых факторов успеха для возможных вариантов реализации бизнес-идеи проекта показал, что наиболее привлекательным является вариант строительства жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса). Менее привлекательно строительство жилого дома класса C (современный монолит эконом-класса) и бизнес-центра класса В.

В соответствии с результатами проведенного анализа в качестве основного варианта реализации бизнес-идеи проекта примем строительства жилого дома класса B (элитный дом бизнес-класса).

Производственный план

Характеристика возводимого здания

Проектируемое здание в соответствии с рекомендуемым вариантом реализации бизнес-идеи проекта по качественным характеристикам относится к классу В, но из-за близости к оживленной железнодорожной магистрали, гаражам и небольшому заводу по ценовым показателям более соответствует классу С.

Основные параметры здания:

внешние стены из монолитного железобетона и кирпича;

количество квартир до 350;

количество подземных гаражей на 352 м/мест;

высота потолка от 3-х метров;

общая площадь квартиры от 100 кв. м.;

площадь кухни от 12 кв. м.;

обогреваемые полы;

деревянные стеклопакеты;

центральное кондиционирование;

качественная отделка;

современные телекоммуникации;

наличие управляющей компания по эксплуатации здания;

желателен отбор жильцов в доме;

бесшумные лифты;

круглосуточная охрана;

видеодомофоны;

телефонные линии МГТС.

График инвестирования

Покупка земли и фундамента.

Затраты на покупку земли и фундамента составляют $9 млн.

Платежи осуществляются следующим образом:

Подготовительный этап.

Этап, главным образом, связан с подготовкой проектной и разрешительной документации на строительство дома.

Затраты подготовительного этапа - $1,8 млн.

Платежи производятся равными долями в течение 3-х месяцев.

Строительство.

Строительство здания начинается с седьмого месяца проекта.

Срок строительство составляет 24 месяца.

Затраты на строительство - $53 млн.

Платежи осуществляются равными долями ежемесячно в течение всего срока строительства: с 7 по 30 месяц проекта включительно по $2,21 млн/мес.

План маркетинга

Ценообразование

На рисунке приведена зависимость цены 1 кв. м. площади помещений от времени заключения контракта.

Цена гаражей не зависит от времени продажи и составляет $20000.

Условия оплаты приведены в таблице.

График продаж

Основные параметры, характеризующие сбыт помещений, представлены на диаграммах.

Реклама

“Формирование благоприятного общественного мнения зависит на 90% от хороших поступков и только на 10% от распространения информации.”

Р. Александер, Дж. Кросс, Р. Хилл.

Реклама является неотъемлемой составляющей успешного продвижения на рынок продукции предприятия. Цель рекламы для рекламодателя - довести информацию до потребителей и добиться их расположения для расширения спроса на товар. По мнению специалистов, для успешной рекламной кампании любому предприятию необходимо пройти следующий путь:

Наиболее эффективным считается тестирование рекламной продукции как на этапе "Запуска" кампании, так и после ее завершения. Необходимо предварительное тестирование сначала самой концепции планируемой рекламной кампании, а потом - отдельных ее элементов (видеороликов, полиграфической продукции). В этом случае имеет смысл также и тестирование хода кампании непосредственно на этапе ее проведения, что позволяет обеспечить оперативную коррекцию, не прерывая хода кампании.

Следует отметить важность предварительного тестирования рекламной кампании и созданного рекламного материала. На этой стадии не учитываются такие психологические факторы, как частота воздействия, обстановка, реально окружающая рекламу. Тем не менее, в ходе претеста можно предварительно изучить восприятие концепции рекламной кампании, психологическое воздействие рекламного сообщения, а также внести необходимые изменения и дополнения в соответствие с полученными результатами исследования.

В текущем году независимый исследовательский центр РОМИР (Российское Общественное Мнение и Исследование Рынка) провел изучение восприятия россиянами рекламной продукции, пытаясь определить, какой рекламе россияне отдают предпочтение.

В ходе специального опроса по всероссийской репрезентативной выборке было опрошено 2210 человек в 41 субъекте Федерации (207 точек опроса). Результаты опроса представлены в таблице.

По данным Центра анализа рынков недвижимости (ЦАРН) в настоящее время в России существуют следующие основные источники получения информации о рынке недвижимости:

Рекламные мероприятия и их особенности в зависимости от целевых сегментов потребителей:

В настоящем бизнес-плане даны лишь предварительные оценки и рекомендации относительно рекламы проекта. Более точные данные должны быть получены после разработки концепции всей рекламной кампании. Планируемые этапы рекламной кампании приведены в таблице:

По экспертным оценкам стоимость затрат на проведение рекламной компании и оплату услуг риэлторских фирм составляет порядка 3% от ежемесячного объема продаж.

Организационный план

Команда управления, система оплаты

К руководителям высшего звена Предприятия относятся:

Полномочия и функциональные обязанности каждого руководителя определяются соответствующими внутренними положениями и инструкциями. В руководстве Предприятия нет разногласий по принципиальным вопросам стратегии, а опыт совместной работы сотрудников, относящихся к высшему звену, практика временного замещения на период отпусков и работы с совмещением функций снижают риск зависимости Предприятия от работы отдельных сотрудников.

План по персоналу

Финансовый план

Схема финансирования

Ниже в таблице обозначены основные потребности Предприятия в финансовых ресурсах на период реализации проекта.

Займы

Поступления займов, выплаты на погашение займа, выплата процентов, ($ US)

продолжение таблицы

продолжение таблицы

Все расходы Предприятия связаны с завершением проектных работ, внесением платежей за земельный участок, а также с затратами на строительство самого здания. Схема финансирования и детальный финансовый план даны в Приложении 6 к бизнес-плану.

Основные показатели проекта

Основные показатели эффективности инвестиций приведены в таблице.

Ниже на рисунке приведены некоторые расчетные характеристики проекта.

Суммарный текущий доход рассчитывался производился по формуле:

«Суммарный текущий доход» = «Поступления от продаж нарастающим итогом» - «Займ нарастающим итогом» - «Проценты по займу нарастающим итогом»

Риски и устойчивость проекта

Риски проекта

Для оценки рисков проекта использовалась методика, предложенная И.В.Липсицом и В.В.Коссовым, известная как методика постадийной оценки риска. Подробное описание методики и результаты оценки рисков приведены в Приложении 7 к бизнес-плану.

В примененной методике под риском понимается опасность того, что цели, поставленные в проекте, могут быть частично или полностью не достигнуты.

В инвестиционном проекте можно выделить следующие стадии:

Подготовительная: выполнение всего комплекса работ, необходимых для начала реализации проекта.

Строительство здания, организация продаж помещений, получение прибыли.

Постадийная оценка рисков основана на том, что риски определяются для каждой стадии проекта отдельно, а затем находится суммарный риск по всему проекту.

Исследуемый инвестиционный проект является индивидуально разработанным, что, по существу, оставляет единственную возможность для оценки значений рисков - экспертную оценку.

Для оценки вероятности реализации простых рисков учитывались мнения специалистов, работающих в области строительства, а также экспертные оценки разработчиков проекта.

По результатам этих оценок риск инвестиционного проекта составляет 12,6%.

К числу наиболее опасных для реализации проекта факторов относятся:

неправильный выбор сегментов потребителей продукции продукции, неверное определение стратегии продаж, неточный расчет емкости рынка, неправильное определение объемов продаж (0,89%);

негативное изменение экономической и политической ситуации в стране (0,72%);

недостаток оборотных средств (0,71%);

повышение издержек строительства (0,59%);

крупные аварии, пожары (0,47%);

существенные недостатки проектно-изыскательских работ (0,36%).

Анализ устойчивости проекта

Для проведения исследования устойчивости инвестиционного проекта в условиях, когда входные параметры носят случайный, неопределенный характер, наиболее приемлемым является метод статистических испытаний – метод Монте-Карло, который позволяет анализировать многопараметрические задачи со случайными параметрами.

Для анализа устойчивости данного проекта использовался модуль статистического анализа программного продукта Project Expert версии 7.01 компании «Про-Инвест ИТ».

Анализ устойчивости инвестиционного проекта проводился при случайном изменении параметров, представленных в таблице. В этой же таблице приведены полученные по оценкам специалистов разработчика проекта пределы изменения варьируемых параметров в процентах, плотность распределения случайных величин предполагалась однородной.

В следующей таблице приведены результаты расчета средних значений показателей эффективности инвестиций, а также оценка случайной погрешности рассчитанных значений.

Оценка устойчивости проекта составляет 88,0 %.

С целью определения степени влияния различных факторов на устойчивость проекта была проведена серия расчетов при фиксированном значении одного параметра и при сохранении неопределенности остальных параметров.

Анализ результатов расчетов показывает, что неопределенность значений таких факторов, как цена продаж квартир и гаражей, существенно влияет на устойчивость проекта.

Следует, однако, подчеркнуть, что полученная зависимость устойчивости проекта от неопределенности данных справедлива только для приведенных в таблице интервалов изменения случайных параметров и может измениться для других значений границ этих интервалов.

Таким образом, при подготовке проекта особое внимание следует уделять прежде всего прогнозу и обоснованию цены продаж квартир и гаражей. Именно эти параметры из числа рассмотренных являются наиболее значимыми для успешной реализации проекта.

Оценка стоимости бизнеса

Подходы и методы оценки стоимости бизнеса изложены в Приложении 8 к бизнес-плану.

Итоговые результаты выполненной различными методами оценки стоимости успешно реализованного бизнеса приведены в таблице.

График реализации проекта

Перечень приложений

Приложение 1. Маркетинговое обоснование.

Приложение 2. Отчет "О проведении полевого исследования московского рынка недвижимости методом экспертного опроса в период июль-август 2001 г.".

Приложение 3. Эконометрический анализ ликвидности квартир в зданиях по индивидуальным проектам г. Москвы за 2000-2001 гг. (динамика рынка).

Приложение 4. Маркетинговый обзор «Рынок офисной недвижимости в Москве (анализ текущей конъюнктуры и перспектив развития)».

Приложение 5. Анализ внешнеэкономического окружения.

Приложение 6. Детальный финансовый план.

Приложение 7. Оценка рисков и устойчивости проекта.

Приложение 8. Оценка стоимости бизнеса.