3.2. Объекты аренды

В законе названы виды имущества, которые могут быть предметом аренды. Это объекты недвижимости и движимое имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не исчерпывающий. В аренду, таким образом, могут передаваться предметы, предназначенные для использования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи, необходимые для удовлетворения личных потребностей, например различная аппаратура, музыкальные инструменты, предметы бытовой техники и т.д.

Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое свойство объектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том же количестве.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Ограничения и запреты на сдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, иных объектов общегосударственного или специального назначения.

В свое время такие ограничения были установлены Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду» и Постановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также утвержденными в соответствии с ними перечнями объектов.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Среди них магистральные железнодорожные линии со всеми расположенными на них сооружениями и устройствами: сигнализациями, блокировками, связями и т.д.; объекты локомотивного и вагонного хозяйства, имеющие оборонное значение, и ряд других, перечисленных в п. 1 ст. 8 Закона.

В п. 2 той же статьи определены объекты, в отношении которых единый хозяйствующий субъект не вправе совершать сделки, связанные с их отчуждением, но может распоряжаться ими другими способами, в том числе сдавать в аренду. Сюда входят, в частности, объекты недвижимости, относящиеся к инфраструктуре железнодорожного транспорта (кроме названных в п. 1). По своему усмотрению распоряжается данный субъект и всем прочим принадлежащим ему имуществом.

Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. В договоре нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.). При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т.д.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов.

Поскольку объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Об этом упоминалось при рассмотрении вопроса о правах государственных и муниципальных предприятий на сдачу в аренду объектов недвижимости (во всех случаях заключения таких договоров требуется согласие уполномоченного государством (муниципальным образованием) органа).

Данная проблема касается не только государственных и муниципальных предприятий, но и других субъектов хозяйственной деятельности.

Типовой устав акционерного общества, утвержденный Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721, на основе которого утверждались уставы обществ, созданных при приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10 процентов стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этих требований влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ. Но действие этого устава носило временный характер. Названный Указ утратил силу с 29 марта 2003 года (см. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 года № 370).

В практике возник вопрос, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах (ст. 78,  79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок – на сумму от 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80 процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона, признал договор недействительным (п. 40).

При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду, что ст. 78 Закона об акционерных обществах, содержащая определение крупных сделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в том числе косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25 процентов под залог, получение кредита на крупную сумму и т.д.). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможность отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает – собственником имущества независимо от срока аренды остается арендодатель, – положения ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы.

Следует, однако, обратить внимание на то, что Законом от 7 августа 2001 года № 120-ФЗ ст. 78 Закона об акционерных обществах дополнена нормой, дающей обществу право предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Эта норма может быть использована и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок. В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.

В законе названы виды имущества, которые могут быть предметом аренды. Это объекты недвижимости и движимое имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не исчерпывающий. В аренду, таким образом, могут передаваться предметы, предназначенные для использования в производственной и иной деловой сфере, а также вещи, необходимые для удовлетворения личных потребностей, например различная аппаратура, музыкальные инструменты, предметы бытовой техники и т.д.

Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое свойство объектов аренды, как их непотребляемость, поскольку после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные – в том же количестве.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Ограничения и запреты на сдачу в аренду относятся, прежде всего, к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК РФ). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, иных объектов общегосударственного или специального назначения.

В свое время такие ограничения были установлены Постановлением Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду» и Постановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также утвержденными в соответствии с ними перечнями объектов.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ определен перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Среди них магистральные железнодорожные линии со всеми расположенными на них сооружениями и устройствами: сигнализациями, блокировками, связями и т.д.; объекты локомотивного и вагонного хозяйства, имеющие оборонное значение, и ряд других, перечисленных в п. 1 ст. 8 Закона.

В п. 2 той же статьи определены объекты, в отношении которых единый хозяйствующий субъект не вправе совершать сделки, связанные с их отчуждением, но может распоряжаться ими другими способами, в том числе сдавать в аренду. Сюда входят, в частности, объекты недвижимости, относящиеся к инфраструктуре железнодорожного транспорта (кроме названных в п. 1). По своему усмотрению распоряжается данный субъект и всем прочим принадлежащим ему имуществом.

Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов.

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. В договоре нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости – место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.). При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т.д.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов.

Поскольку объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Об этом упоминалось при рассмотрении вопроса о правах государственных и муниципальных предприятий на сдачу в аренду объектов недвижимости (во всех случаях заключения таких договоров требуется согласие уполномоченного государством (муниципальным образованием) органа).

Данная проблема касается не только государственных и муниципальных предприятий, но и других субъектов хозяйственной деятельности.

Типовой устав акционерного общества, утвержденный Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721, на основе которого утверждались уставы обществ, созданных при приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10 процентов стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этих требований влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ. Но действие этого устава носило временный характер. Названный Указ утратил силу с 29 марта 2003 года (см. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 года № 370).

В практике возник вопрос, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах (ст. 78,  79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок – на сумму от 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор) приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80 процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона, признал договор недействительным (п. 40).

При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду, что ст. 78 Закона об акционерных обществах, содержащая определение крупных сделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в том числе косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25 процентов под залог, получение кредита на крупную сумму и т.д.). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможность отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает – собственником имущества независимо от срока аренды остается арендодатель, – положения ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы.

Следует, однако, обратить внимание на то, что Законом от 7 августа 2001 года № 120-ФЗ ст. 78 Закона об акционерных обществах дополнена нормой, дающей обществу право предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Эта норма может быть использована и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок. В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.