2.5 Правовые проблемы эффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

 С.С. Алексеев цитируя выдающегося дореволюционного и отчасти советского профессора цивилиста И.А. Покровского, указывает на то, что: «… всякая норма предстоит нашему сознанию не только с точки зрения ее «данности», но и с точки зрения ее «должности»; мы не только стремимся ее познать как она есть, но и в то же время оценить, как она должна быть». /38/

 Исходя из вышесказанного, можно подытожить, что вся работа до этого момента посвящена процессу правового регулирования «каков он есть» (должное и сущее). Но, как известно, идеального ничего не бывает, а в социальной действительности, где конфликт интересов в той или иной степени не прекращается никогда, и достижение баланса этих интересов - процесс постоянного приближения, – тем более. Следовательно, этот раздел посвящен, прежде всего, исследованию того, «какое оно должно быть», правовое регулирование, и почему сущее в настоящее время не соответствует тому «долженствованию» в праве, которое пытался заложить законодатель.

 Таким образом, автор раскроет некоторые правовые проблемы в данной сфере общественных отношений и предложит некоторые пути их решения («как оно должно быть»). При этом, за критерий будет взята цель правового регулирования, через призму ее достижения или нет.

 Процесс правового воздействия начинается с постановки целей и заканчивается их выполнением, достижением определенного результата. Цели заключаются в том, чтобы субъекты права действовали в соответствии с юридическими предписаниями и моделями, чтобы социальные процессы протекали в направлениях, выгодных государству, обществу, личности. Однако цели могут достигаться либо не достигаться. Отсюда и результат может быть эффективным либо нет./76/ Термин «эффективность» в данном случае означает, степень реализации социальной ценности права. Здесь социальная ценность, а вернее, ее использование и эффективность соотносятся как процесс и результат. Эффективность правовой нормы (в рассматриваемой работе – правового средства-установления) определяется тем, насколько ее реализация способствует достижению целей, поставленных перед правовым регулированием./76/

 Условиями эффективности являются обстоятельства, с одной стороны, способствующие наибольшей реализации ценности права, позволяющей полнее удовлетворять интересы людей, а с другой, сопутствующие факторы для действий индивида по достижению этой ценности, по ее использованию. К условиям эффективности, можно в частности, отнести: адекватность правовых средств-установлений, интересам, мотивам и установкам; совершенство законодательства и правоприменительной деятельности; состояние законности; создание четкой, понятной и доступной каждому субъекту права, системы стимулов и ограничений в праве; индивидуальный и дифференцированный подходы к их реализации в праве, системное единство, комплексность в использовании данных юридических средств и т.д./76/

 В этом пункте автор, раскроет правовые проблемы правового регулирования (правовых средств) обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью, как главной причины, в некоторых случаях, дефектности части Механизма или неэффективности всего механизма обеспечения сделок с недвижимостью.

 Сначала, необходимо раскрыть некоторые проблемы правового регулирования, находящиеся в сфере государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

 Так, согласно п.1 ст.22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Это значит, что права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Росрегистрации по месту нахождения данных объектов.

 Права, ограничения (обременения) прав на входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации Федеральной регистрационной службой.

 При этом, государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится только в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия (пункт 2 статьи 22 Закона «О государственной регистрации»).

 С одной стороны, подобный порядок, предполагает представить в органы государственной регистрации значительный и довольно дорогой пакет документов (это и оценка соответствующих объектов недвижимости, и аудиторское заключение и т.д.). Это создает предпосылки для продажи предприятия по частям, или передачи его другим образом (например, посредством государственной перерегистрации учредительных документов, где в качестве учредителя будет выступать фактический приобретатель предприятия).

 С другой стороны, закон фактически закрепляет правило, согласно которому, предприятие как имущественный комплекс регистрируется (в том числе сделки с ним) только в случае необходимости совершения в отношении него сделки. Это положение закона, можно считать удачным, т.к. если бы предприятие всегда существовало как имущественный комплекс, то ход нормальной хозяйственной деятельности мог бы быть затруднен из-за постоянной деятельности по выделу того или иного имущества из состава предприятия.

 На данную правовую посылку, обратил внимание и В.А Белов, который прокомментировал это следующим образом: «право прибегает к этому приему (объединения различных объектов в один) для облегчения динамики гражданских правоотношений». И далее, «объединение вещей и прав в предприятие происходит только тогда, когда требуется одним юридическим актом изменить принадлежность каждого элемента, т.е. создать эффект универсального правопреемства, осуществляемого в рамках определенной деятельности; с достижением этого эффекта гражданско-правовой режим предприятия как имущественного комплекса прекращает свое существование». /42/. Т.е. факт обособления имущества предприятия в имущественный комплекс предполагает лишь временный характер этой меры, пока не будет достигнута цель, – сделка с предприятием как имущественным комплексом в целом.

 Но на этом проблема с предприятиями как имущественными комплексами не исчерпывается. Так, цивилисты О.М. Козырь и А.А. Маковская, предлагают не признавать предприятия в целом как имущественные комплексы, объектами недвижимости (но сохранить их в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок), поскольку существующее положение значительно усложняет имущественный оборот предприятий./65/ При этом, порядок государственной регистрации предприятий должен быть изменен. В частности, права на предприятия, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение, должны быть отменены полностью. Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов, может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями. Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия./65/

 Автор данной работы, согласен с мнениями А.А. Маковской и О.М. Козыря, и хотел бы дополнить следующим замечанием их разработки: предприятие как имущественный комплекс, не только должно существовать как объект гражданского права, но и существовать по прежнему только в случаях совершения в отношении него сделки, и обладать в связи с этим соответствующим правовым режимом (разумеется не режимом недвижимости).

 Также необходимо решить проблему перечня объектов недвижимости, включенных в ст. 130 ГК РФ.

 Из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. 130 ГК, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.

 В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью.

 Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесного фонда» речь идёт не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.

 Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами.

 В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации, далее – ВК РФ), а земельный участок, на котором водный объект расположен (см. ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).

 С учетом сказанного, хотелось бы предложить замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в ВК РФ.

 Конечно проблема перечня объектов недвижимости, установленная в ст. 130 ГК РФ может показаться кому-то, не особо актуальной и наболевшей, но хотя бы в целях правовой чистоты закона и элементарной логики, эти изменения должны быть внесены.

 Теперь необходимо остановиться на том положении ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике. Речь идет о введенной в состав пятой главы данного закона положения, устанавливающего правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, новой норме - ст. 31.1 данного закона. В этой статье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

 Согласно п. 1 ст. 31.1 названного закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК РФ, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 этого закона необходимо коснуться указанных норм ГК.

 Статья 301 ГК РФ предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласно п. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезные свойства).

 Однако из правила ст. 301 ГК РФ о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).

 По общему правилу п.1 ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, указывает на то, что данное право возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило предусмотрено, в частности, в абзаце 1п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Но абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ содержит правило, согласно которому, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

 Данный абзац п.2 ст. 223 ГК РФ весьма неоднозначен и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни статья 302 ГК РФ, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя.

 Неясность п. 2 ст. 223 ГК РФ связана также с возникающей неопределенностью понятия "добросовестный приобретатель" применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК РФ речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.

 Представляется, что правильным следует считать второе понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК РФ.

 Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона. Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. В п. 9 ст. 33 рассматриваемого закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона «О государственной регистрации» положения о выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.

 Прежде всего, следует заметить, что ст.31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. На основании того же подложного документа зарегистрирован переход права собственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя, собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении

иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению.

 Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 данного закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ. Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 названного закона, можно видеть, что придать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсация выплачивается в случае, если "взыскание по исполнительному документу не производилось", по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК РФ, что право собственности у него не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой права собственности здесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьма непросто.

 Еще одной важнейшей проблемой на этот раз в построении субъектов Механизма, является проблема органов и должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 На что хотел бы обратить внимание автор данной работы, так это на то, что органы государственной регистрации, дифференцированные в зависимости от того, какой вид объектов недвижимого имущества они регистрируют (права и сделки с этими объектами), не образуют собой единую систему.

 Так, абзац 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации», предусматривает виды недвижимого имущества, подпадающие в рамки действия данного закона, «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы».

Соответственно, права на предусмотренные виды недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации органом Росрегистрации, с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Данный Закон предусматривает единство органов регистрации, но почему-то, это единство касается лишь органов (по вертикальной системе и иерархической соподчиненности) входящих в систему Росрегистрации.

 Таким образом, из рамок данного законодательного акта исключены, такие объекты недвижимого имущества как, водные и воздушные суда, в том числе и космические объекты.

 Регистрация таких объектов недвижимого имущества осуществляется: во-первых, иными органами и должностными лицами, нежели органы государственной регистрации, входящие в систему Росрегистрации; во-вторых, государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости регулируется специальным законодательством, конкретизирующим положения ГК РФ о видах недвижимости; и, в-третьих, регистрация права или сделки вносится в иные реестры прав на такие объекты недвижимости.

 Например, водное судно как вид и объект недвижимости подразделяется на подвиды, которые в свою очередь регистрируются различными, предусмотренными законом, субъектами права, и как следствие, в различных реестрах прав (естественно не в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

 Немного конкретизации. В соответствии со ст.33 Кодекса торгового мореплавания РФ, регистрация судна, прав на них и сделок с ними производится капитанами морских торговых портов и органами технического надзора за этими судами. Эта регистрация производится в один из трех реестров (это правило подтверждается ч.1 ст.37 КТМ РФ, где говорится, что судно может быть зарегистрировано только в одном из реестров судов), к которым относятся: государственный судовой реестр, судовая книга и бербоут-чартерный реестр (в последнем регистрируются не права и сделки с недвижимостью, а право плавания под государственным флагом РФ, соответственно последний реестр не входит в предмет рассматриваемой темы).

 Регистрация судна в Государственном судовом реестре или судовой книге, права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него - является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке./7/

 Такие водные суда, как внутренний водный транспорт, регистрируются также в Государственном судовом реестре или судовой книге, но иными субъектами права. В частности, регистрирующим органом выступают, Государственные речные судоходные инспекции бассейнов (ст.17 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ)./8/

 Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные суда, то они регистрируются в Государственном реестре государственных гражданских воздушных судов РФ и в иных реестрах в зависимости от вида воздушного судна (ст.33 Воздушного кодекса РФ), уполномоченными органами./6/

 Автор данной работы просит обратить особое внимание на то, что законодательно установленного (в том числе в подзаконном порядке) органа, регистрирующего права и (или) сделки с такими объектами недвижимого имущества, как космические объекты, вообще нет.

 Выше были приведены лишь некоторые примеры бессистемности построения регистрирующих органов в зависимости от вида недвижимого имущества (Приложение Г).

 Следует также указать, что ответственность вышеперечисленных органов (по типу ответственности органов и должностных лиц органов Федеральной регистрационной службы ст.31 Закона о государственной регистрации) законодательно не урегулирована вообще.

 Итак, если органы Росрегистрации представляют собой систему соподчиненных элементов, то иные регистрационные органы, представляют скорее бессвязность, «внутреведомственность», может быть некую проблему фундаментального порядка в построении органов публичной власти, в их незаконченности, ограниченности именно в сфере регистрации сделок с недвижимостью (это выражается не только в нагромождении регистрирующих органов, но и в различии методологии и формы регистрации, а также в отсутствии специального контроля и специальной юридической ответственности этих органов).

 Автор данной работы хотел бы предложить два возможных пути реформирования данной ситуации.

 Первый путь – это принцип «единого органа государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью», при котором, функции всех регистрирующих органов будут переданы одному органу, в частности, Росрегистрации.

 Второй путь – оставить структуру органов в прежнем виде, но упорядочить единство принципов, форм и методов регистрации. В том числе, ввести обязательное уведомление о регистрации прав и сделок с недвижимостью, осуществляемых перечисленными органами, Росрегистрацию (например в течение одного месяца со дня соответствующей регистрации).

 Таким образом, проблема регистрационных органов заключается в бессистемности их построения, отсутствия единства и взаимодействия, что является либо сознательным, либо не замеченным просчетом, как законодателя, так и исполнительной власти в части бездействия в этой сфере (отсутствие новейших и актуальных законопроектов и т.д.).

 С.С. Алексеев цитируя выдающегося дореволюционного и отчасти советского профессора цивилиста И.А. Покровского, указывает на то, что: «… всякая норма предстоит нашему сознанию не только с точки зрения ее «данности», но и с точки зрения ее «должности»; мы не только стремимся ее познать как она есть, но и в то же время оценить, как она должна быть». /38/

 Исходя из вышесказанного, можно подытожить, что вся работа до этого момента посвящена процессу правового регулирования «каков он есть» (должное и сущее). Но, как известно, идеального ничего не бывает, а в социальной действительности, где конфликт интересов в той или иной степени не прекращается никогда, и достижение баланса этих интересов - процесс постоянного приближения, – тем более. Следовательно, этот раздел посвящен, прежде всего, исследованию того, «какое оно должно быть», правовое регулирование, и почему сущее в настоящее время не соответствует тому «долженствованию» в праве, которое пытался заложить законодатель.

 Таким образом, автор раскроет некоторые правовые проблемы в данной сфере общественных отношений и предложит некоторые пути их решения («как оно должно быть»). При этом, за критерий будет взята цель правового регулирования, через призму ее достижения или нет.

 Процесс правового воздействия начинается с постановки целей и заканчивается их выполнением, достижением определенного результата. Цели заключаются в том, чтобы субъекты права действовали в соответствии с юридическими предписаниями и моделями, чтобы социальные процессы протекали в направлениях, выгодных государству, обществу, личности. Однако цели могут достигаться либо не достигаться. Отсюда и результат может быть эффективным либо нет./76/ Термин «эффективность» в данном случае означает, степень реализации социальной ценности права. Здесь социальная ценность, а вернее, ее использование и эффективность соотносятся как процесс и результат. Эффективность правовой нормы (в рассматриваемой работе – правового средства-установления) определяется тем, насколько ее реализация способствует достижению целей, поставленных перед правовым регулированием./76/

 Условиями эффективности являются обстоятельства, с одной стороны, способствующие наибольшей реализации ценности права, позволяющей полнее удовлетворять интересы людей, а с другой, сопутствующие факторы для действий индивида по достижению этой ценности, по ее использованию. К условиям эффективности, можно в частности, отнести: адекватность правовых средств-установлений, интересам, мотивам и установкам; совершенство законодательства и правоприменительной деятельности; состояние законности; создание четкой, понятной и доступной каждому субъекту права, системы стимулов и ограничений в праве; индивидуальный и дифференцированный подходы к их реализации в праве, системное единство, комплексность в использовании данных юридических средств и т.д./76/

 В этом пункте автор, раскроет правовые проблемы правового регулирования (правовых средств) обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью, как главной причины, в некоторых случаях, дефектности части Механизма или неэффективности всего механизма обеспечения сделок с недвижимостью.

 Сначала, необходимо раскрыть некоторые проблемы правового регулирования, находящиеся в сфере государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

 Так, согласно п.1 ст.22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Это значит, что права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Росрегистрации по месту нахождения данных объектов.

 Права, ограничения (обременения) прав на входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации Федеральной регистрационной службой.

 При этом, государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится только в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия (пункт 2 статьи 22 Закона «О государственной регистрации»).

 С одной стороны, подобный порядок, предполагает представить в органы государственной регистрации значительный и довольно дорогой пакет документов (это и оценка соответствующих объектов недвижимости, и аудиторское заключение и т.д.). Это создает предпосылки для продажи предприятия по частям, или передачи его другим образом (например, посредством государственной перерегистрации учредительных документов, где в качестве учредителя будет выступать фактический приобретатель предприятия).

 С другой стороны, закон фактически закрепляет правило, согласно которому, предприятие как имущественный комплекс регистрируется (в том числе сделки с ним) только в случае необходимости совершения в отношении него сделки. Это положение закона, можно считать удачным, т.к. если бы предприятие всегда существовало как имущественный комплекс, то ход нормальной хозяйственной деятельности мог бы быть затруднен из-за постоянной деятельности по выделу того или иного имущества из состава предприятия.

 На данную правовую посылку, обратил внимание и В.А Белов, который прокомментировал это следующим образом: «право прибегает к этому приему (объединения различных объектов в один) для облегчения динамики гражданских правоотношений». И далее, «объединение вещей и прав в предприятие происходит только тогда, когда требуется одним юридическим актом изменить принадлежность каждого элемента, т.е. создать эффект универсального правопреемства, осуществляемого в рамках определенной деятельности; с достижением этого эффекта гражданско-правовой режим предприятия как имущественного комплекса прекращает свое существование». /42/. Т.е. факт обособления имущества предприятия в имущественный комплекс предполагает лишь временный характер этой меры, пока не будет достигнута цель, – сделка с предприятием как имущественным комплексом в целом.

 Но на этом проблема с предприятиями как имущественными комплексами не исчерпывается. Так, цивилисты О.М. Козырь и А.А. Маковская, предлагают не признавать предприятия в целом как имущественные комплексы, объектами недвижимости (но сохранить их в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок), поскольку существующее положение значительно усложняет имущественный оборот предприятий./65/ При этом, порядок государственной регистрации предприятий должен быть изменен. В частности, права на предприятия, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение, должны быть отменены полностью. Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов, может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями. Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия./65/

 Автор данной работы, согласен с мнениями А.А. Маковской и О.М. Козыря, и хотел бы дополнить следующим замечанием их разработки: предприятие как имущественный комплекс, не только должно существовать как объект гражданского права, но и существовать по прежнему только в случаях совершения в отношении него сделки, и обладать в связи с этим соответствующим правовым режимом (разумеется не режимом недвижимости).

 Также необходимо решить проблему перечня объектов недвижимости, включенных в ст. 130 ГК РФ.

 Из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. 130 ГК, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.

 В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью.

 Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесного фонда» речь идёт не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.

 Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами.

 В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации, далее – ВК РФ), а земельный участок, на котором водный объект расположен (см. ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).

 С учетом сказанного, хотелось бы предложить замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в ВК РФ.

 Конечно проблема перечня объектов недвижимости, установленная в ст. 130 ГК РФ может показаться кому-то, не особо актуальной и наболевшей, но хотя бы в целях правовой чистоты закона и элементарной логики, эти изменения должны быть внесены.

 Теперь необходимо остановиться на том положении ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которое, как представляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике. Речь идет о введенной в состав пятой главы данного закона положения, устанавливающего правила об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, новой норме - ст. 31.1 данного закона. В этой статье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

 Согласно п. 1 ст. 31.1 названного закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК РФ, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1 этого закона необходимо коснуться указанных норм ГК.

 Статья 301 ГК РФ предоставляет незаконно лишенному владения собственнику право защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласно п. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместе с тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещью ее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезные свойства).

 Однако из правила ст. 301 ГК РФ о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорное имущество было приобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена) у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).

 По общему правилу п.1 ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, указывает на то, что данное право возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Такое "иное" правило предусмотрено, в частности, в абзаце 1п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждение недвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Но абзац 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ содержит правило, согласно которому, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

 Данный абзац п.2 ст. 223 ГК РФ весьма неоднозначен и нуждается в комментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни статья 302 ГК РФ, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворении виндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя.

 Неясность п. 2 ст. 223 ГК РФ связана также с возникающей неопределенностью понятия "добросовестный приобретатель" применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК РФ речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.

 Представляется, что правильным следует считать второе понимание добросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношению к неуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственник является третьим лицом. Если считать, что после передачи имущества приобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, это означало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствие передачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК РФ.

 Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой же компенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1 Закона. Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такая компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимость утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. В п. 9 ст. 33 рассматриваемого закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона «О государственной регистрации» положения о выплате компенсации применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.

 Прежде всего, следует заметить, что ст.31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения была совершена арендатором жилого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом нотариально удостоверенной доверенности. На основании того же подложного документа зарегистрирован переход права собственности к покупателю. В этом случае, в силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя, собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении

иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению.

 Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 данного закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ. Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 названного закона, можно видеть, что придать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указание о том, что компенсация выплачивается в случае, если "взыскание по исполнительному документу не производилось", по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК РФ, что право собственности у него не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой права собственности здесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можно ожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубка противоречий, успешно распутать который окажется весьма непросто.

 Еще одной важнейшей проблемой на этот раз в построении субъектов Механизма, является проблема органов и должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 На что хотел бы обратить внимание автор данной работы, так это на то, что органы государственной регистрации, дифференцированные в зависимости от того, какой вид объектов недвижимого имущества они регистрируют (права и сделки с этими объектами), не образуют собой единую систему.

 Так, абзац 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации», предусматривает виды недвижимого имущества, подпадающие в рамки действия данного закона, «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы».

Соответственно, права на предусмотренные виды недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации органом Росрегистрации, с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Данный Закон предусматривает единство органов регистрации, но почему-то, это единство касается лишь органов (по вертикальной системе и иерархической соподчиненности) входящих в систему Росрегистрации.

 Таким образом, из рамок данного законодательного акта исключены, такие объекты недвижимого имущества как, водные и воздушные суда, в том числе и космические объекты.

 Регистрация таких объектов недвижимого имущества осуществляется: во-первых, иными органами и должностными лицами, нежели органы государственной регистрации, входящие в систему Росрегистрации; во-вторых, государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости регулируется специальным законодательством, конкретизирующим положения ГК РФ о видах недвижимости; и, в-третьих, регистрация права или сделки вносится в иные реестры прав на такие объекты недвижимости.

 Например, водное судно как вид и объект недвижимости подразделяется на подвиды, которые в свою очередь регистрируются различными, предусмотренными законом, субъектами права, и как следствие, в различных реестрах прав (естественно не в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

 Немного конкретизации. В соответствии со ст.33 Кодекса торгового мореплавания РФ, регистрация судна, прав на них и сделок с ними производится капитанами морских торговых портов и органами технического надзора за этими судами. Эта регистрация производится в один из трех реестров (это правило подтверждается ч.1 ст.37 КТМ РФ, где говорится, что судно может быть зарегистрировано только в одном из реестров судов), к которым относятся: государственный судовой реестр, судовая книга и бербоут-чартерный реестр (в последнем регистрируются не права и сделки с недвижимостью, а право плавания под государственным флагом РФ, соответственно последний реестр не входит в предмет рассматриваемой темы).

 Регистрация судна в Государственном судовом реестре или судовой книге, права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений) прав на него - является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке./7/

 Такие водные суда, как внутренний водный транспорт, регистрируются также в Государственном судовом реестре или судовой книге, но иными субъектами права. В частности, регистрирующим органом выступают, Государственные речные судоходные инспекции бассейнов (ст.17 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ)./8/

 Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные суда, то они регистрируются в Государственном реестре государственных гражданских воздушных судов РФ и в иных реестрах в зависимости от вида воздушного судна (ст.33 Воздушного кодекса РФ), уполномоченными органами./6/

 Автор данной работы просит обратить особое внимание на то, что законодательно установленного (в том числе в подзаконном порядке) органа, регистрирующего права и (или) сделки с такими объектами недвижимого имущества, как космические объекты, вообще нет.

 Выше были приведены лишь некоторые примеры бессистемности построения регистрирующих органов в зависимости от вида недвижимого имущества (Приложение Г).

 Следует также указать, что ответственность вышеперечисленных органов (по типу ответственности органов и должностных лиц органов Федеральной регистрационной службы ст.31 Закона о государственной регистрации) законодательно не урегулирована вообще.

 Итак, если органы Росрегистрации представляют собой систему соподчиненных элементов, то иные регистрационные органы, представляют скорее бессвязность, «внутреведомственность», может быть некую проблему фундаментального порядка в построении органов публичной власти, в их незаконченности, ограниченности именно в сфере регистрации сделок с недвижимостью (это выражается не только в нагромождении регистрирующих органов, но и в различии методологии и формы регистрации, а также в отсутствии специального контроля и специальной юридической ответственности этих органов).

 Автор данной работы хотел бы предложить два возможных пути реформирования данной ситуации.

 Первый путь – это принцип «единого органа государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью», при котором, функции всех регистрирующих органов будут переданы одному органу, в частности, Росрегистрации.

 Второй путь – оставить структуру органов в прежнем виде, но упорядочить единство принципов, форм и методов регистрации. В том числе, ввести обязательное уведомление о регистрации прав и сделок с недвижимостью, осуществляемых перечисленными органами, Росрегистрацию (например в течение одного месяца со дня соответствующей регистрации).

 Таким образом, проблема регистрационных органов заключается в бессистемности их построения, отсутствия единства и взаимодействия, что является либо сознательным, либо не замеченным просчетом, как законодателя, так и исполнительной власти в части бездействия в этой сфере (отсутствие новейших и актуальных законопроектов и т.д.).