§ 4. Порядок определения момента перехода права собственности

Таким образом, для осуществления перехода права собствен­ности необходимо в условиях договора определить сам момент этого перехода, а затем задокументировать факт его наступления.

Остается установить порядок определения этого момента.

Гражданское законодательство устанавливает общее пра­вило перехода права собственности. В соответствии с этим пра-

Глава 11. Право собственности      207

вилом право собственности на имущество к приобретателю по договору, в зависимости от вида имущества, переходит:

на имущество, отчуждение которого в соответствии с

законодательством подлежит государственной регистрации, — с

момента такой регистрации;

на иные виды имущества — с момента передачи этого

имущества, если иное не предусмотрено законом или догово­

ром.

В соответствии с действующим законодательством государ­ственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество. Поэтому моментом перехода права соб­ственности на любое недвижимое имущество является момент его государственной регистрации. Участники договора не обла­дают правом изменить этот момент своим соглашением.

Причем следует отличать государственную регистрацию са­мого договора от регистрации перехода права собственности, осуществленного в соответствии с этим договором. Так, в ин­формационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21, в котором приведен Обзор прак­тики разрешения споров, возникающих по договорам купли-про­дажи недвижимости, отмечено следующее.

В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и ста­новится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистра­ции, если иное не установлено законом.

Гражданское законодательство предусматривает обязатель­ную государственную регистрацию договоров о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договоров купли-продажи предприя­тий (ст. 560 ГК). Гражданский кодекс не предусматривает обяза­тельной государственной регистрации сделок купли-продажи иных видов недвижимого имущества, например нежилых по­мещений.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли-продажи такой недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания (ст. 433 ГК), а переход права собствен­ности на это имущество ■— с момента его государственной реги­страции (ст. 551 ГК).

Как отмечалось выше, на имущество, отчуждение которого не подлежит государственной регистрации, переход права соб-

208

Гражданское право. Общая часть

ственности осуществляется с момента передачи этого имуще­ства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с гражданским законодательством передачей имущества признается совершение отчуждателем одного из сле­дующих действий:

фактическое вручение имущества приобретателю;

сдача имущества перевозчику для его отправки приобре­

тателю;

сдача имущества в организацию связи для его отправки

приобретателю.

Эти действия должны быть совершены именно отчуждате­лем во исполнение своих договорных обязательств, причем над­лежащим образом документально оформлены. Без этого право собственности у приобретателя имущества может и не возник­нуть.

Имущество считается врученным приобретателю с момента его фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если в результате предыдущей хозяйственной деятельности к моменту заключения договора об отчуждении имущества оно уже находится во владении приобретателя, имущество при­знается переданным ему с момента заключения договора.

Эти установленные законом общие правила определения момента перехода права собственности применяются каждый раз, если иное не предусмотрено договором.

Для сделок с имуществом, отчуждение которого не подле­жит государственной регистрации, закон предоставляет субъек­там договорных отношений широкие права по самостоятельно­му определению этого момента. Так, договором может быть пре­дусмотрено, что право собственности на имущество переходит к его приобретателю:

в момент заключения договора;

в момент подписания приемо-передаточного акта;

в момент уплаты цены или получения другого встречного

исполнения;

в иные моменты, установленные договором.

Таким образом, определение этого момента, в данном слу­чае, полностью зависит от волеизъявления сторон. Условиями договора может быть установлен момент перехода права соб­ственности как до, так и после фактического поступления иму­щества во владение приобретателя.

Глава 11. Право собственности      209

Например, возможен такой вариант, при котором стороны, заключив договор об отчуждении конкретного имущества, ре­шили временно оставить его во владении отчуждателя. В этом случае с момента, установленного договором, приобретатель становится собственником имущества, хотя оно и не поступило в его владение.

Если же договором не предусмотрены специальные правила определения момента перехода права собственности на отчуж­даемое имущество, то действуют общие, указанные выше пра­вила определения этого момента.

Поэтому, как уже отмечалось выше, заключая договор, в его тексте следует предусмотреть и условия, связанные с пе­реходом права собственности (определить сам момент, способ его документального оформления и т. д.). При формулировании в договоре положений о моменте перехода права собственности на имущество следует иметь в виду, что эти положения по своей сути являются не самими условиями о порядке исполне­ния договора, которые можно надлежащим образом выполнить, в чем-то нарушить либо не выполнить вовсе, а закрепленным в договоре правоустанавливающим фактом, наступление которо­го связано с определенными последствиями.