§ 2. Банковское кредитование индивидуального жилищного строительства

Порядок кредитования банками индивидуального жилищного строительства. Для оказания гражданам помощи в обзаведении жильем им предоставляются строго целевые кредиты на условиях и в случаях, предусмотренных рядом постановлений Совета Министров СССР', а также инструкций и правил Министерства финансов СССР, Госбанка СССР и Стройбанка СССР. Посвященная тем же вопросам ст. 394 ГК воспроизводит ст. 86 Основ.

Кредиты предоставляются Стройбанком, а в сельской местности — Госбанком СССР и подчиняются правилам,

' СП СССР 1958 г № 13, ст. 102; 1959 г. № 17, ст. 133; 1951 г. № 4, ст. 23; 1965 г. № 3, ст 17; 1966 г. № 2, ст. 12; 1971 г. № 7, ст. 57; 1973г. № 13, ст. 70, и др.

дифференцированным для разных категорий кредитуемых лиц: рабочих и служащих; демобилизованных офицеров, генералов, адмиралов и старших офицеров, прослуживших в составе Вооруженных Сил СССР-25 лет и более; колхозников и членов рыболовецких колхозов;

учителей в сельской местности; семей, переезжающих в колхозы и совхозы районов орошаемого земледелия, и т. п. При этом выдача кредитов планируется, опирается на определенные административно-правовые предпосылки и осуществляется в установленном порядке.

Планирование проявляется в выделении кредитов для целей индивидуального жилищного строительства на основе кредитных планов, утверждаемых Советом Министров СССР, а в пределах союзных республик—Советом Министров каждой союзной республики. В двухнедельный срок со дня выделения кредитов министерства и ведомства, Советы Министров автономных республик и обл (край) исполкомы сообщают банку данные о том, как они распределены по подведомственным предприятиям, учреждениям, организациям, а также колхозам и райисполкомам.

Административно-правовые предпосылки выдачи кредита состоят во включении застройщика в составляемый по месту его работы список, который после согласования с профсоюзной организацией направляется банку и служит в дальнейшем основанием выплаты заемных, сумм. При этом необходимо, чтобы кредитуемое лицо, во-первых, испытывало нужду в жилье; во-вторых, получило в установленном порядке земельный участок для строительства; в-третьих, имело типовой или индивидуальный проект, принятый застройщиком и руководителем организации по месту работы; в-четвертых, вкладывало в строительство собственные средства деньгами, материалами или трудом с обеспечением суммой кредита, как правило, не более 50% стоимости возводимого строения. Из этого правила установлены лишь некоторые исключения, например, для учителей сельских школ, которые вправе получить кредит в размере 100% стоимости строительства.

Порядок выдачи кредита зависит от того, где работает кредитуемое лицо. Если застройщик работает в бюджетном учреждении или организации, он получает кредит непосредственно от банка, на имя которого выдается обязательство о своевременном его погашении с соблюде-

657

нием установленных правил. Когда же застройщик работает в хозрасчетном предприятии или в хозрасчетной организации либо в колхозе или потребительской кооперации, банк переводит сумму кредита этим организациям, которые от своего имени выдают банку обязательство о погашении кредита, а затем уже выплачивают полученные суммы застройщикам, отбирая у них соответствующие обязательства, выписываемые на имя • предприятия. В последнем случае возникают два кредитных правоотношения: между банком-кредитором и предприятием-должником, а также между кредитором-предприятием и должником-застройщиком. В литературе, правда, предпринималась попытка отрицать кредитный характер правоотношений банка с предприятием и сводить дело к их чисто организационной роли в создании кредитныхсвязей между банком и застройщиком'. Но такая-попытка едва ли оправданна, если учесть, что свои обязательства застройщики выполняют " перед предприятием, с которого банк взыскивает вместе с установленными процентами кредиты по истечении срока их возврата, хотя бы сами застройщики задолжен-.-ности перед предприятием не погасили2. В то же время переводимые предприятию денежные суммы имеют строго целевое назначение и могут быть израсходованы только для кредитования индивидуального жилищного строительства. В противном случае банк взыскивает ранее переведенные суммы с расчетного счета предприятия в бесспорном порядке.

Изложенный порядок распространяется также на военнослужащих, увольняемых из состава Вооруженных Сил СССР, и должен применяться сообразно с тем, где уволенный работает—на хозрасчетном предприятии или в бюджетном учреждении. Генералы, адмиралы и старшие офицеры, прослужившие в составе Вооруженных Сил СССР 25 лет и более, получают кредит непосредственно от банка по спискам квартирно-эксплуатацион* ных управлений военных округов.

' См. С. С. А л е к с е е в, Е. Д. Ш е ш е н и н, Гражданско-право-вые формы кредитования индивидуального жилищного строительства, «Советское государство и право» 1956 г. № 7, стр. 68

2 Ср. К. Г. Замятина, Правовая природа правоотнопгенчй по долгосрочному кредитованию, «Ученые записки Пермского госуниверситета», т, XIV, кн. 4, вып. 2, 1959, стр. 90—92.

658-;

Действующие правила устанавливают предельные размеры кредитов и сроки их погашения. Кредиты предоставляются: а) работникам всех отраслей народного хозяйства и уволенным из состава Вооруженных Сил СССР военнослужащим—в размере 700 руб. сроком на 7 лет; б) учителям :в сельской местности —до 1 тыс. руб. на 10 лет, а врачам в сельской местности—до 1200 руб. на срок до 12 лет; в) прослужившим в составе Вооруженных Сил СССР 25 лет и более старшим офицерам — до 1500 руб., генералам и адмиралам—до 2500 руб. на срок до 10 лет; г) колхозникам — от 700 до 1500 руб. сроком на 7 лет, колхозникам-кочевникам и членам рыболовецких артелей районов Крайнего Севера — в размере до 2 тыс. руб. на срок до 10 лет с отнесением 25%' выданного кредита на счет бюджета, а семьям, переселяющимся в колхозы и совхозы районов орошаемого земледелия,—в размере 4500 руб. на срок до 15 лет с отнесением 1225 руб. на счет бюджета и 1000 руб. на счет колхоза или совхоза. Указанные суммы застройщик получает не целиком, а по мере выполнения строительных , работ и производства затрат на заготовку материалов. Размер выдаваемых по частям сумм исчисляется исходя из процентного отношения банковского кредита к общей стоимости строительства. Так, если стоимость строительства составляет 2000 руб., общая'величина кредита— 1000 руб., а работы произведены на 600 руб., то застройщику выплачивается в счет кредита 300 руб. Первая выплата приурочивается к выполнению работ в размере не менее 5—10% стоимости строительства дома, а врачам и учителям йа подготовку строительной площадки и заготовку материалов выплачивается аванс в размере 10—•15% установленного кредита.

Выдача кредита порождает определенные обязанности застройщика.

Прежде всего, банковское кредитование предназначено в данном случае для нужд индивидуального жилищного строительства, а не для каких либо иных целей. Оно должно также способствовать своевременному выполнению строительных работ в полном соответствии с принятыми проектами. Поэтому застройщик обязуется выполнить работы в установленный срок, не допускать отступлений от принятого проекта и использовать полученный кредит по целевому назначению. Надзор за над-

659

лежащим исполнением перечисленных обязанностей возлагается на предприятие, а когда застройщик работает в учреждении, то на само учреждение и банк, кредитующий строительство.

Строительство должно быть завершено в пределах годичного срока со дня выдачи застройщиком обязательства по кредиту, и лишь по ходатайству организации, в которой он работает, банк вправе предоставить отсрочку не свыше года. При отступлениях от проекта, снижающих стоимость строительства, а также размер собственных вложений застройщика, величина кредита соответственно уменьшается. Если выданные суммы используются не по назначению, можно требовать немедленного их возврата с начислением до 12% годовых на всю сумму фактически предоставленного кредита.

Далее, индивидуальное жилищное строительство кредитуется банком на срочных, возвратных, возмездных началах, и застройщик обязан погасить полученный кредит своевременно с уплатой процентов в установленном размере.

Приводившиеся сроки кредитования начинают течь с квартала, следующего за указанным в обязательстве сроком окончания работ. Размеры платежей устанавливаются равными частями поквартально и вносятся ежемесячно в виде одной трети квартальной суммы в банк, а застройщиками, работающими в хозяйственных организациях,—этим организациям. Застройщики могут также поручить организации по месту своей работы производить удержания из заработной платы в счет причитающихся с них сумм. За полученный кредит уплачивается 2% годовых и с просроченной суммы — 3% годовых с взысканием квартальных платежей по нотариальным исполнительным надписям. При неуплате очередных платежей свыше 6 месяцев банк, а в соответствующих случаях—хозяйственная организация вправе досрочно взыскать в судебном порядке всю задолженность по кредиту.

Кроме того, поскольку рассматриваемые правоотношения являются обязательствами по кредитованию, их исполнимость обеспечивается особыми мерами.

Во-первых, вплоть до погашения долга кредитующая организация обладает относительно возведенного дома залоговым правом. Поэтому направляемое ею извещение

660

о кредите регистрируется нотариальной конторой или сельским Советом, в районе деятельности которых строение расположено, и приобретает силу запрещения продажи или передачи дома другому лицу без прямо выраженного согласия кредитующей организации. Это правило распространяется и на случаи раздела супружеского имущества. Так, по одному из дел, рассмотренных Гатчинским районным народным судом, решение которого оставлено в силе Верховным Судом РСФСР, лишь после того, как банк согласился перевести кредит, предоставленный мужу, на имя жены, появилась возможность выделить ей в связи с расторжением брака соответствующую часть дома на праве общей долевой собственности. В то же время Верховный Суд СССР отменил решения нижестоящих судебных инстанций, которые в деле по иску, предъявленному В. к И., признали за В. право собственности на часть дома и возложили на него обязанность частичного погашения кредита, полученного ответчиком от банка. Подобные решения судов неправильны потому, что, они изменяют субъектный состав кредитного обязательства не только без согласия, но даже без ведома кредитующей организации.

Во-вторых, застройщик как в собственных интересах, так и в интересах кредитующей организации обязан страховать и ремонтировать дом, неся ответственность за обеспечение его сохранности вплоть до погашения кредита. Кредитующая организация направляет Госстраху извещение о том, что дом возводится за счет предоставленных кредитов, и в случае его гибели страховое возмещение перечисляется не застройщику, а банку или предприятию в погашение числящейся задолженности по кредиту.

В-третьих, при изменении застройщиком места работы и места жительства банк должен быть уведомлен об этом в 3-дневный срок им самим и учреждением, в котором он работал ранее. Если застройщик перешел на работу в другое предприятие, задолженность по кре< диту может быть передана на баланс этого предприятия с согласия его администрации. При отказе от продолжения строительства предприятие вправе передать недостроенный дом другому своему работнику, переоформив на него обязанности по кредиту. Порядок расчетов между прежним и новым застройщиком определяется по

661

соглашению между ними и руководителем предприятия, а если соглашение не достигнуто, спор разрешается судом. Когда же трудовые отношения прекращаются в связи с инвалидностью, переходом на пенсию по старости или призывом в Советскую Армию, возникшее кредитное обязательство полностью сохраняет силу. В случае смерти застройщика кредит может быть переоформлен на имя трудоспособного члена семьи, который имеет заработок, обеспечивающий своевременное погашение кредита.

Правовая природа"банковского кредитования индивидуального жилищного строительства. Решение вопроса о природе кредита, предоставляемого банком для индивидуального жилищного строительства, казалось бы, не связано с особыми трудностями: налицо одна из разновидностей договора займа в том широком смысле, о котором говорилось ранее. Но такая его квалификация требует известного обоснования, ибо заем — реальный договор, а банковский кредит как будто бы предоставляется на основе договора консенсуального. Кроме того, в отличие от обычного займа он носит строго целевой характер с принятием на себя застройщиком таких выходящих за пределы чисто заемных отношений обязанностей, как своевременное завершение строительства, соблюдение. требований проекта и т. п. Наконец, кредит опирается в данном случае на особые формы обеспечения в виде предоставления кредитующей организации залогового права на дом и тесно связан с трудовым правоотношением, в котором состоит застройщик. На этом основании и был сделан вывод, что вместо займа здесь появляется новый и притом совершенно самостоятельный, особый договор'.

Правда, не все из приведенных соображений опровергают заемную конструкцию с одинаковой силой убедительности. Ни целевой характер банковского кредита, ни особые способы его обеспечения, ни даже тесная связь с трудовыми правоотношениями не находятся в противоречии с сущностью договора займа. Залогом может быть снабжен любой заем вообще. Несомненно также, что, например, кредит, выдаваемый на предприя-

'См. С. С.   Алексеев, Е.         Д. Шешенин,        указ. статья.

стр. 66.       '

С62

тии или учреждении кассой взаимопомощи ее члену, представляет собой не что иное, как один из видов займа, который, однако, тесно связан с трудовыми правоотношениями и нередко носит строго целевой характер. Дело, стало быть, не в этих соображениях, а всецело и исключительно в том, что обычный заем — реальная сделка, тогда как банковский кредит, по первому впечатлению, оформляется консенсуальным договором. Но правильно ли такое впечатление?

Если бы этот договор был консенсуальным, он еще до выдачи кредита содержал бы все необходимые для его заключения существенные условия. Одним из них, несомненно, является сумма кредита, притом не максимально допустимая, а та реальная сумма, на получение которой вправе притязать застройщик. Но так как кредит предоставляется только в виде установленного процента к общей стоимости строительства, в момент выдачи застройщиком обязательства банку еще нельзя с уверенностью сказать, какой в действительности окажется сумма будущего кредита. Если, например, на запроектированный дом стоимостью 1400 руб. предположен но выдать кредит на сумму 700 руб., а фактическая стои< мость возведенного дома составит 1200 руб., застройщику будет отпущено в порядке кредитования только 600 руб. Следовательно, соглашение о кредите фиксирует ориентировочно-предельную, а не фактическую его величину и, таким образом, лишено одного из обязательных для договора элементов.

Отсюда следует, что банковское кредитование индивидуального жилищного строительства опосредствуется не консёнсуальной, а реальной сделкой. В тексте выдаваемого застройщиком обязательства говорится, что он обязуется погасить полученный кредит. До фактического получения кредита это обязательство не действует. Оно вступает в силу, а значит, и договор считается заключенным в момент выдачи застройщику соответствующих сумм, причем, поскольку деньги выдаются периодически и по частям, оформление банковского кредита требует целой серии реальных сделок. Но, так как они охватываются одним и тем же письменным обязательством застройщика, каждая из них, объединенная с предшествующими сделками, образует вместе с ними единый договор, являющийся особой разновидностью договора займа.

663