§ 1. Понягие и виды жилищных обязательств

Понятие жилищного обязательства. Улучшение жи-лищно-бытовых условий трудящихся—одна из важнейших задач коммунистического строительства в нашей стране. О масштабах ее выполнения можно судить уже хотя бы по тому, что, как сообщалось на XXIV съезде партии, за 1966—1970 гг. в стране построены жилые Дома общей площадью 518 млн. кв. м, а это позволило улучшить жилищные условия почти 55 млн. человек'.

' См. «Материалы XXIV съезда КПСС-», стр 238.

323

Однако, чтобы обеспечить наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилом фонде удовлетворение потребностей населения в жилой площади, необходим особый порядок нормирования жилищных отношений.'^ Институт имущественного найма к этому не приспособлен. Регулируемый им договор совершается, по общему правилу, исключительно на основе соглашения сторон, и как только истекает срок его действия, наниматель обязан возвратить наймо-дателю полученный в пользование объект. Совершенно очевидно, что, если бы те же правила распространяли»;;! на жилищные отношения, распределение жилой площади не зависело бы от степени нуждаемости, а право пользования ею время от времени прекращалось бы в противоречие с самой природой потребности в жилье, носящей постоянный характер.

Ввиду этого нормы ГК об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, лишь когда это прямо предусмотрено законом. В частности, согласно указанию ч. 2 ст. 295 ГК к договору жилищного найма с учетом его специфики должны применяться рассчитанные на имущественный наем правила ст. ст. 281—285, 288, 291 и 292 ГК. Сам же наем жилого помещения выделен в ГК в особую главу (ст. ст. 295—341), следующую за главой об имущественном найме.

Однако основанием жилищных обязательств может быть не только договор найма жилого помещения. Они возникают и из других оснований, не носящих договорного характера, например из членства в жилищностроительном кооперативе (ЖСК). В то же время помимо норм ГК существуют специальные нормативные акты, рассчитанные как на договор жилищного найма, так и на иные жилищные правоотношения. В характеристике источников правового регулирования жилищных отношений должны учитываться и эти акты.

Подавляющее большинство специальных нормативных актов по вопросам жилищного права издано нормотворческими органами союзных республик. Важнейшими среди них являются: Примерный устав ЖСК, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.' ; Типовой договор найма

СП РСФСР 1965 г. № 23, ст 144.

324

жилого помещения '; Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утвержденная Министерством коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.2. Акты общесоюзного значения в этой сфере гражданско-право-вого регулирования имеют гораздо меньшее распространение (таково, например, постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. относительно квартирной платы3). Определенную роль в регулировании жилищных отношений играют акты местных органов (например, решение Ленгорисполкома и Леноблсовпрофа по 26 июня 1961 г. «О порядке приема на учет и предоставления жилой площади в Ленинграде»4.

Судебная практика по жилищным делам обобщена в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. и 17 января 1974 г. «О практике применения статьи 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» 5; от 25 марта

1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам»6; от 25 февралц 1967 г. «О некоторых вопросах применения законодательства при рассмотрении судами дел по спорам между гражданами и жи-лищно-строительными кооперативами» 7. Пленум Верховного Суда РСФСР издал постановления: от 20 декабря

1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения»8, от 28 января 1970 г. о выполнении судами РСФСР постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.9 и от 10 августа 1971 г. «О практике применения судами статьи 322 ГК РСФСР» '°.

По своей юридической природе жилищное правоотношение является обязательственным. В нем участ-

' СП РСФСР 1962 г № 20, ст. 102.

2 См «Советская юстиция» 1967 г. № 6

3 СЗ СССР 1926 г. № 44, ст. 312

4 См «Решения исполкома Ленгорсовета по     жилищным вопросам», Л , 1969, стр 3

5 См «Бюллетень Верховного Суда СССР» 1963 г. ^» 3, стр 16;

1974 г № 2, стр. 39.

6 См. «Бюллетень Верховного Суда СССР» 1964 г №"3, стр 22.

7 См «Бюллетень Верховного Суда СССР» 1967 г № 2, стр 16. "См «Бюллетень Верховного Суда РСФСР» 1966 г №2, стр 1.

9 См «Бюллетень Верховного Суда РСФСР» 1970 г № 5, стр 4.

10 См «Бюллетень Верховного Суда РСФСР» 1971г. №10, стр 2.

325

вуют: на одной стороне тот, кто предоставляет жилое помещение в пользование, а на другой—лицо, которому оно предоставляется. Если жилищное правоотношение основано на договоре, стороны рассматриваются соответственно как наймодатель и наниматель. Важнейшая функция наймодателя состоит в предоставлении жилого помещения. Главная функция нанимателя сводится к внесению квартирной платы и использованию по^-мещения по его целевому назначению (ч. 1 ст. 295 ГК).

Сложнее обстоит дело с жилищными правоотношениями в ЖСК. Они связаны с управлением общекооперативными делами, получением и погашением банковского кредита, отпущенного на жилищно-кооперативное строительство, возмещением расходов по эксплуатации жилого дома. Но если иметь в виду устанавливаемое здесь жилищное обязательство, то оно означает: для ЖСК — обязанность предоставлять жилое помещение в пользование, а для члена ЖСК—обязанность уплаты пая, возмещения в соответствующей доле расходов по эксплуатации жилого дома и использования предоставленного жилого помещения по его целевому назначению. Объединив квартирную плату в договоре жилищного найма и различные выплаты в отношениях с ЖСК под общим наименованием «установленных платежей», можно выразить сущность жилищного обязательства в обобщенном виде.

Жилищным называется обязательство, в силу кого' рого одна сторона (наймодатель, ЖСК) должна предоставить жилое помещение в пользование, а другая сторона (наниматель, член ЖСК) обязана использовать это помещение по целевому назначению и вносить установленные платежи.

В прошлом жилищное обязательство, если и не отождествлялось полностью, то все же сводилось почти исключительно к обязательству, возникающему из договора жилищного найма. Даже Ю Г. Ба-син, впервые в советской литературе поставивший и широко осветивший проблему жилищного правоотношения, не вышел по существу за рамки обязательственных связей наймодателя с нанимателем !.

' См. Ю. Г. Б а с и н. Вопросы советского        жилищного права, Алма-Ата, 1963, стр. 88—96.

326

До тех пор, пока ЖСК не получала широкого развития, такое положение было вполне объяснимо. Когда же удовлетворение жи'-дищных потребностей через ЖСК приобрело широкий размах, былой подход к рассматриваемой проблеме явно устарел. Ныне с полным основанием ставится вопрос о необходимости иной, более емкой трактовки жилищных обязательств '. Задача, однако, заключается в том, чтобы при подобной жизненно оправданной конструкции была соблюдена разумная мера, ибо имеется в виду не любое связанное с жилым помещением правоотношение, а лишь жилищное обязательство и притом носящее самостоятельный характер, а не образующее один из элементов другого, основного или исходного, правоотношения.

Ю. К. Толстой, например, предлагает, вместо главы «Наем жилого помещения», включить в Основы и раздел ГК, посвященный обязательственному праву, главу «Пользование жилыми помещениями», закрепив в ней «все основания пользования жилыми помещениями, в том числе жилищный наем, членство в жилищно-строи-тельной кооперации, семейные отношения с собственником дома или членом кооператива, пожизненное пользование жилым помещением и т. д.»2. Но наименование «пользование жилым помещением» неудачно, поскольку оно не согласуется с обязательственно-правовой природой соответствующих отношений, хотя обсуждается система одного из институтов обязательственного права. Закрепление в том же институте всех, пусть одних только обязательственных, оснований, также неоправданно. Некоторые из этих оснований порождают самостоятельные обязательства, лишь сопряженные с пользованием жилым помещением, но не тождественные ему (например, обязательство по пожизненному содержанию). Что же касается семейных отношений с собственником жилого дома, то они влияют, конечно, на жилищные права граждан и учитываются в нормах жилищного законодательства. Но пока существуют семейные отношения, нет особого жилищного обязательства, которое в тот момент как раз и возникает или может возникнуть, когда семейные отношения прекратились или_ находятся в стадии прекращения.

Самостоятельными жилищными и именно обязательственными можно признать только правоотношения, основанные на жилищном найме или членстве в ЖСК. Во всех остальных случаях право пользования жилым помещением выходит за пределы обязательственного права, либо входит составным элементом в иное обязательство, либо производно от жилищного обязательственного правоотношения (поднаем жилого помещения, проживание временных жильцов и т. п.). Нормы о таких отношениях в известной мере могут, а иногда и должны быть включены в главу ГК, посвященную жилищным обязательствам. Но это допустимо лишь в меру их неурегулированности

' В таком широком плане жилищное правоотношение и получает трактовку у В. Ф. Чигира (см. В. Ф. Ч и г и р, Советское жилищное право, Минск, 1968, стр. 77 и ел.).

2 Г. К. (Ю К.) Толстой, Кодификация гражданского законодательства в СССР (1961—1965 гг.), автореферат докт, дисс., Л., 1970, стр. 30—31.

327

соответствующими специальными институтами и при практической неотделимости от собственно жилищных обязательств Отсюда следует, что и общее определение жилищного обязательства должно ориентироваться не на любые правоотношения по использованию жилых помещений, а только на те, которые имеют своим основанием договор жилищного найма или членство в ЖСК.

Жилищные обязательства бывают разных видов, и наряду с общими нормами жилищного законодательства каждый такой вид подчиняется специальным правилам. Для исследования этих правил необходимо вначале подвергнуть классификации сами жилищные обязательства.

Виды жилищных обязательств. Деление жилищных обязательств на виды зависит от структуры жилого фонда, существующего в СССР.

Основной жилой фонд в городах составляет государ* ственную собственность (ст. 6 Конституции СССР). Он образует единый государственный жилой фонд и подразделяется на две составные части: фонд местных Советов и ведомственный фонд.

Фонд местных Советов призван обслуживать жилищные потребности граждан, проживающих в городах или иных населенных пунктах, независимо от места их работы. Управление домами этого фонда осуществляю г исполкомы местных Советов через свои жилищные управления. В некоторых городах жилищные управления входят в состав отделов коммунального хозяйства, а в других—подчинены непосредственно исполкомам местных Советов В Москве, Ленинграде и в ряде других крупных центров страны, наряду с жилищными управлениями, осуществляющими оперативно-хозяйственную эксплуатацию жилых домов, существуют отделы (управления) учета и распределения жилой площади, на кото" рые возложены исполнительные функции по постановке на учет и предоставлению жилой площади лицам, имеющим право получить ее. Непосредственное управление отдельным домом или группой домов возложено на домоуправление или жилищно-эксплуатацион-ную контору. Они действуют на началах хозрасчета, имеют расчетные счета в банке и выступают как самостоятельные субъекты гражданского права, т. е. как юридические лица (пп 1, 2, 3 Типового положения об управлении домами (жилищно-эксплуатационной кон-

328

торе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся ').

Ведомственный фонд предназначен для удовлетворения потребностей в жилье работников соответствующего министерства, иного ведомства, предприятия или учреждения. Общее управление домами ведомственного фонда осуществляет то предприятие, учреждение или ведомство, на балансе которого они значатся. Если жилой фонд министерства (ведомства) составляет не менее 200 тыс. кв. м, для управления им образуется жилищный отдел, а в остальных случаях—жилищный сектор (постановление СНК СССР от 21 декабря 1943 г.2). Ог-дельные дома или их группы находятся в ведении домоуправлений.

Наряду с государственным существует кооперативный и общественный фонд, состоящий из жилых строений, которые принадлежат на праве собственности кооперативным и общественным организациям. Он используется для обеспечения жильем членов и работников этих организаций в такой же мере в какой государственный ведомственный фонд призван обслуживать жилищные потребности работников государственных предприятий и учреждений. В особом положении находятся лишь дома жилищно-строительных кооперативов. ЖСК образуется для возведения жилого дома и последующего предоставления в нем квартир членам кооператива в соответствии с размером внесенного пая.

В состав жилого фонда СССР входят также дома, принадлежащие на праве собственности гражданам и образующие индивидуальный жилой фонд. Гражданин, проживающий в своем доме, пользуется им как собственник, но может передать квартиру или комнату в возмездное пользование другому лицу по договору, подчиняющемуся нормам жилищного законодательства

Если от структуры жилого фонда перейти к классификации жилищных обязательств, то окажется, что отчасти она адекватна указанной структуре, но зачастую существенно с ней не совпадает. Действительно, можно говорить о разных правовых режимах для фонда мест-

' См «Законодательство о жилищно коммунальном   хозяйстве >, т I, «Юридическая литература», 1972, стр 579. 2 СП СССР 1944 г № 1. ст. 18.

829

ного Совета и индивидуального фонда. Но отличающийся от них единый режим установлен для государственных ведомственных, кооперативных и общественных домов (кроме домов ЖСК). В то же время дома ЖСК, хотя они и входят в кооперативный фонд, подчиняются особому режиму. Особый режим введен также для служебных жилых помещений, выделены ли они в государственном, кооперативном или общественном фонде. А в пределах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда самостоятельную группу составляют жилищные обязательства, сохраняющиеся до тех пор, пока существуют трудовые правоотношения между нанимателем жилого помещения и наймодателем.

Необходимо, таким образом, различать следующие виды жилищных обязательств:

а) в домах местных Советов (включая жилую площадь, передаваемую ведомствами местным Советам);

б) в ведомственных домах (в домах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда) с дальнейшим их подразделением на общие обязательства, сохранение которых не зависит от трудовых отношений, и специальные обязательства, сохранение которых поставлено в такую зависимость;

в) в домах ЖСК;

г) в служебных помещениях;

д) в индивидуальных жилых домах1.

В основу анализа жилищных правоотношений должны быть положены обязательства, возникающие при предоставлении площади в домах местных Советов.

' Преследуя те же методические цели, которые имеются в виду при построении приведенной классификации, Ю. К. Толстой различает не виды жилищных обязательств, а сходные с ними по наименованию виды жилого фонда. Вследствие этого у него появляется, например, фонд служебных жилых помещений (см. Ю. К. Толстой, Советское жилищное право, изд-во ЛГУ, 1967, стр. 6). Но такого жилого фонда в действительности не существует, а в домах разных фондов возможно выделение служебных помещений, подчиненных специально для них установленному правовому режиму. Классификация видов жилого фонда может быть проведена только по субъекту права собственности или права оперативного управления, тогда как связанная, но не совпадающая с нею классификация жилищных обязательств должна опираться на правовую специфику самих этих обязательств.

330

Другие обязательства требуют анализа в специальных случаях и, как правило, путем сопоставления с одноименными обязательствами, устанавливаемыми при поселении в домах местных Советов.