§ 2. Возникновение жилищных обязательств

Предоставление жилых помещений (ст. ст. 296— 299 ГК, пп. 16—17 Примерного устава ЖСК, пп. 1—2 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., пп. 1—3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.'). В домах местных Советов жилые помещения предоставляются состоящим на учете лицам в порядке очередности. На учет ставятся все лица, у которых нет жилой площади или в пользовании которых находится площадь, явно не соответствующая (по метражу, состоянию и т. п.) их потребностям. В некоторых городах для постановки на учет введен ряд дополнительных условий: определенный срок проживания в данном городе, утрата жилого помещения в результате определенных причин (например, пребывания в армии) и т. п. В то же время отдельные категории граждан (например, генералы, адмиралы и офицеры, уволенные с военной службы по состоянию здоровья, возрасту или сокращению штатов, а также военнослужащие сверхсрочной службы, прослужившие в Вооруженных Силах до уволь< нения не менее 20 лет) имеют право на первоочередное получение жилой площади независимо от времени постановки их на учет. Кроме того, если в жилом помещении проживают на правах нанимателей лица офицерского или сержантского состава сверхсрочной службы, оно закрепляется за военным гарнизоном города, а при последующем освобождении может быть предоставлено лишь военнослужащему в соответствии с указанием на^ чальника гарнизона.

Постановка на учет сама по себе жилищного обязательства не порождает. Она имеет административно-пра-

' См также  СП СССР 1938 г. № 47, ст. 274; 1963 г. № 4, ст. 48;

1965 г. № 4 ст.     22; № 13 ст. 96; СП РСФСР 1963 г. № 10, ст. 64;

1965 г. № 24, ст.  151; 1967 г. № 15, ст. 77.

          331

вовое значение, обязывая исполком при распределении жилой площади соблюдать обусловленную учетом очередность. Поэтому и права, связанные с постановкой на учет, охраняются лишь в административном, но не в судебном порядке. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, которые способны вызвать к жизни жилищное обязательство.

То же самое следует сказать и относительно решения исполкома о предоставлении жилого помещения, которое принимается при участии представителей общественных организаций в лице комиссии по жилищным вопросам. Поскольку такое решение субъективных гражданских прав не порождает, сам исполком может его отменить, а заинтересованные лица вправе в административном порядке обжаловать неправильные действия исполкома. Однако принятое и в установленном порядке не отмененное решение создает новое административное правоотношение, уже гораздо более конкретное, чем возникающее из факта постановки на учет, и в значительно большей степени подготовляющее формирование жилищного обязательства. В силу этого правоотношения определенному лицу выдается ордер на занятие конкретного помещения, а тем самым появляется и жилищное обязательство: указанный в ордере гражданин имеет право требовать, а обозначенное в нем домоуправление обязано предоставить соответствующее помещение. Своеобразие возникшего обязательства состоит в том, что оно должно быть либо реализовано, либо прекращено.

Его реализация предполагает заключение между указанным в ордере гражданином и домоуправлением договора жилищного найма. Если договор заключен, ранее возникшее жилищное обязательство, ограниченное лишь правом требовать конкретное помещение, трансформируется в обязательство, которое уже воплощает право пользования этим помещением. Но так как договор может быть заключен только при наличии ордера, то нужно признать, что в завершенном виде жилищное обязательство возникает из сложного юридического состава. В него входят ордер и договор, как имеющие граждан-ско-правовое действие, и не включаются постановка на учет и решение исполкома, которые сами по себе не вы-

332

зывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимы для их наступления '.

Прекращение обязательства, обусловленного выдачей ордера, может произойти ввиду либо отказа гражданина от своих прав по ордеру, либо их отпадения вследствие признания ордера недействительным. Гражданин считается отказавшимся от своих прав, если прямо заявил об этом исполкому или не реализовал их путем заключения договора в пределах установленного в данном городе срока (3—10 дней), а наймодатель впоследствии площадь ему не предоставляет. Если же отказ от прав не последовал, для прекращения жилищного обязательства необходимо, чтобы ордер был признан недействительным.

Поскольку ордер порождает жилищное (граждан* ское) обязательство, признать его недействительным может только суд и лишь по единственному основанию — ввиду нарушения установленного порядка, т. е. процедуры и условий выдачи ордера. При нарушении процедуры (например, ордер выдан не на основании решения исполкома) иск о признании ордера недействительным предъявляет исполком. При нарушении условий (например, ордер выдан на несвободное помещение) иск о признании ордера недействительным могут также предъявить лица, чьи права ущемляются (например, гражданин, проживающий в помещении, на занятие которого другому лицу выдан ордер).

Последствия признания ордера недействительным зависят от того, был ли судебный спор возбужден до или после занятия жилого помещения. В первом случае дело

' Именно по этим причинам, а не потому, что, как полагает Ю Г. Басин, решение исполкома и ордер доставляют единый юридический акт (см Ю. Г. Б а с и н, Вопросы советского жилищного права, стр 35), в юридическом составе, порождающем жилищное обязатель-гтво, особо не выделяется решение исполкома, вопреки противоположному мнению некоторых авторов (см, например, В. Ф Ч и г и р, Советское жилищное право, ч 1, Минск, 1960, стр 93). В Ф. Чигир утверждает также, что даже выданный ордер порождает не гражданское, а административное правоотношение между его держателем и домоуправлением (см его же, Советское жилищное право, Минск, 1968, стр 59) Неясно, однако, кто в таком правоотношении выступает как орган административного управления и почему лишенное гражданско-правового содержания оно может быть осуществлено в судебном порядке?

333

ограничивается признанием ордера недействительным, и право на занятие жилого помещения отпадает. Во втором случае ввиду недействительности ордера прекра щается и заключенный на его основе договор, а потому занявший жилое помещение должен быть выселен (ст 335 ГК). Правда, одновременно исполком обязывается предоставить ему прежнее, а если это невозможно, то другое жилое помещение Другое жилое помещение предоставляется также лицам, у которых раньше вообще не было жилой площади и которые заняли ее по ордеру, выданному с соблюдением установленной процедуры, но с нарушением прав других граждан Однако выполнение решения суда о выселении не ставится в зависимость от выполнения его же решения о том, чтобы выселяемому была предоставлена другая жилая площадь. данное обязательство в результате признания ордера недействительным отпадает, а вместе с ним отпадает и право пользования жилым помещением

Описанный порядок в принципе распространяется и на ведомственные дома Особенности состоят в том, что, во первых, если в данном городе не введен единый учет нуждающихся в жилой площади, его для своих работников обеспечивают сами предприятия и учреждения совместно с фабзавместкомами Во-вторых, жилые помещения распределяются по совместному решению администрации и фабзавместкома, которые могут изменить очередность, приняв во внимание производственные достижения работника или, наоборот, факты совершения им антиобщественных поступков. В-третьих, принятое решение утверждается исполкомом, выдающим также ордер на занятие помещения, а если дом возведен за счет поощрительных фондов предприятия, исполком обязан выдать ордер на основе сообщенного решения, не утверждая его

Однако до тех пор, пока ордер не выдан, жилищные права у конкретных лиц не возникают, а потому администрация и фабзавместком вправе изменить принятое решение, и такие действия обжалуются лишь в порядке подчиненности. В административном порядке обжалуется также отказ исполкома в выдаче ордера, причем, когда решение администрации и фабзавместкома не • нуждается в утверждении, но исполком считает его про-тивозаконньш, обязанность выдачи ордера отпадает,

834

если это решение отменяется вышестоящим для данного предприятия или фабзавместкома органом В противном счучае, поселившись в отведенном ему помещении, гражданин приобретает право на него и может добиваться судебного признания своего права, а на основе такого признания—выдачи ордера Выданный ордер реализуется путем заключения договора, и таким образом жилищное правоотношение приобретает завершенный вид. Поэтому отныне не отмена состоявшегося решения, а лишь судебное признание ордера недействительным способно упразднить возникшие юридические последствия. Если поводом к такому признанию служит тот факт, что администрация не согласовала своего решения с фабзав-месткомом, с иском в суд о признании ордера недействительным вправе обратиться профсоюзная организация.

По-особому устанавливаются в ведомственных домах специальные жилищные обязательства. Обязательство признается специальным, если жилая площадь в ведомственном доме предоставлена в связи с трудовыми отношениями, а данное ведомство (предприятие или учреждение) включено в утвержденный Правительством СССР или союзной республики список, дающий наймодателю право прекратить жилищное обязательство ввиду прекращения трудовых отношений с нанимателем. Тем самым юридический состав, порождающий такое обязательство, расширяется по сравнению с основаниями жилищных обязательств, возникающих в других ведомственных домах: при самом предоставлении жилой площади обладание правом на нее ставится в зависимость от сохранения трудовых отношений. Поэтому не только недействительность ордера, но и прекращение трудовых отношений может повлечь судебное признание жилищных обязательств прекратившимися.

В то же время, возникнув сперва как специальное, обязательство может впоследствии трансформироваться в общее. Это происходит не только вследствие исключения данного ведомства из утвержденного правительством списка, но и по причинам, предусмотренным в ч. 2 ст. 334 ГК' а) работник прекратил трудовые отношения не по собственному желанию и не из за нарушения трудовой дисциплины или совершения преступления, а по иным причинам (например, по сокращению шта-

335

тов); б) имея право на жилое помещение, вместе с уволенным работником проживают инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, члены семьи лиц, находящихся в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы '. И как только специальное жилищное обязательство преобразуется в общее, оно включается в сферу действия общих норм жилищного права, кроме изъятий, специально предусмотренных законом.

Известное сходство имеется между основаниями установления специальных и таких жилищных обязательств, которые возникают при проживании в служебных жилых помещениях. Эти обязательства тоже зависят от трудовых правоотношений .Но они связаны и с рядом других условий.

Во-первых, помещение должно быть признано служебным еще до предоставления работнику. Решение об этом принимает исполком независимо от принадлежности дома, но когда дом принадлежит ЖСК, то лишь с его согласия. Во-вторых, работник должен относиться к категории лиц, которые в силу характера трудовых отношений обязаны проживать по месту работы (коменданты, дворники, швейцары и т. п.) или могут быть поселены в служебном здании той организации, в которой они работают (например, квартира для директора, выделенная в здании школы, для главврача — в здании больницы и т. п.). Категории соответствующих работников определяются законодательством Союза ССР или постановлениями Советов Министров союзных республик. В-третьих, ордер, именуемый специальным, должен быть выдан на занятие помещения именно как служеб-

' Указанные льготы предоставляются: иждивенцам погибшего или пропавшего без вести—если им в связи с этим выплачивается пенсия; родителям и не вступившему в другой брак супругу — незави-' симо от получения пенсии; детям —если они не имеют своей семьи или стали иждивенцами до достижения совершеннолетия, а также еслч оба их родителя погибли или пропали без вести. Условия, необходимые для предоставления названных льгот, принимаются во внимание при их наступлении даже после разрыва работником трудовых отношении, но до разрешения жилищного спора в суде,

336

ного. Он выдается по представлению организации, заселяющей служебное помещение, и с его держателем заключается договор.

Если отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, жилищное обязательство либо вовсе не возникает (например, при поселении в здание школы не работающего в ней гражданина), либо приобретает характер обязательства, устанавливаемого соответственно в домах местных Советов или в ведомственных домах. Когда же все условия налицо, возникает своеобразное обязательство, отличающееся от жилищных обязательств других видов. В частности, наниматель служебного помещения не пользуется правом на его бронирование при своем длительном отсутствии, на изменение договора путем раздела, объединения жилых помещений и др., на сдачу помещения в поднаем, его обмен и т. п.

Но и жилищное обязательство по поводу служебного помещения трансформируется в общее, если появляются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 334 и ч. 3 ст. 339 ГК:

а) смерть работника, получившего служебное помещение, где продолжают проживать члены его семьи; б) освобождение работника от должности, в связи с которой служебное помещение было предоставлено, если он не прекратил трудовых отношений с той же организацией (например, переход дворника на работу техника-смотрителя в том же домоуправлении); в) наличие в составе совместно проживающих с работником членов семьи тех же лиц, которые перечислялись при характеристике условий преобразования в общее специального жилищного обязательства в ведомственных домах.

Как и во всех рассмотренных случаях, в домах ЖСК жилищные обязательства также возникают в силу сложного юридического состава. Но по своим элементам он весьма своеобразен: его образуют не ордер и договор, а членство в ЖСК, решение ЖСК о предоставлении жилой площади и ордер на ее занятие.

Членство в ЖСК дает право требовать предоставления жилой площади, соответствующей размеру пая, после сдачи построенного дома в эксплуатацию и при условии внесения части пая в установленном размере с последующим погашением другой его части в установленные сроки. Возникшее из членства правоотношение является жилищным. Но так как его предмет в виде

837

конкретной квартиры еще не определен, возможные' споры рассматриваются не судом, а общим собранием ЖСК, в исключительную компетенцию которого входит распределение жилых помещений между пайщиками.

После принятия решения ЖСК о предоставлении конкретной квартиры конкретизируется и самое жилищное обязательство. Но и в этом случае дает о себе знать.исключительная компетенция ЖСК в распределении жилых помещений: если принятое общим собранием решение не изменено, но ЖСК не выполняет своей обязанности предоставить пайщику уже выделенную квартиру, она может быть истребована по суду; напротив, при изменении в установленном порядке ранее принятого решения спор может быть урегулирован не судом^ а только общим собранием ЖСК.

В соответствии с решением ЖСК исполком выдает ордер на' квартиру. Отказ в его выдаче может быть вполне законным, как, например, в случаях, когда члены семьи пайщика, согласившиеся поселиться в кооперативном доме и учтенные при выделении ему квартиры, впоследствии возражают против включения их в ордер, намереваясь остаться проживать на прежней площади1. Встречаются, однако, и случаи незаконного отказа в выдаче ордера, например, по тем мотивам, что не включенные в него члены семьи пайщика, которые и впредь остаются проживать на площади местного Совета, не желают в связи с переселением пайщика переехать на предоставляемую им испокомом площадь мены шего размера. Так как после принятия соответствующего решения ЖСК у пайщика уже возникло право требовать конкретную квартиру, отказ в выдаче ордера может быть оспорен в суде с привлечением ЖСК в качестве ответчика и исполкома как третьего лица на стороне ответчика.

Но не следует думать, что тем самым ордер вовсе не включается в юридический состав, порождающий жи-

' При подобных обстоятельствах исполком вправе пойти и по другому пути: выдать ордер и одновременно выселить в судебном порядке из своего дома лиц, которые ранее дали письменное согласив на переезд в кооперативную квартиру (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 февраля 1970 г.)

338

лищные обязательства .в ЖСК '. Возникнув с момента принятия в члены ЖСК, они трансформируются с наступлением каждого нового входящего в сложный состав юридического факта. Определенная трансформация вызывается и выдачей ордера, ибо теперь уже ЖСК не вправе изменить свое решение о предоставлении квартиры, а его решение об исключении из кооператива может быть обжаловано в суде, и в случае удовлетворения иска пайщик считается восстановленным как в членстве, так и в праве пользования жилой площадью (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). Поскольку, таким образом, выдача ордера не формальный момент, а юридический акт, обогащающий субъективные права пайщика, он включается в тот юридический состав, который необходим для возникновения в полном объеме жилищного обязательства в ЖСК.

И лишь для установления жилищного обязательства в индивидуальном жилом фонде требуется не сложный состав, а единичный юридический факт—договор собственника дома с нанимателем. Этому договору не только не предшествует, но и не может предшествовать административный акт. А если бы он был издан в виде, например, ордера на квартиру в индивидуальном жилом доме, то ни к чему не обязывал бы собственника и как противозаконный не имел бы юридической силы.

Право на жилое помещение. Каждый, кто проживает в жилом помещении на законном основании, имеет определенное право на него. В таком понимании право на жилое помещение принадлежит не только нанимателю, но и проживающим с ним членам его семьи, поднанимателям, временным жильцам и т. п. Очевидно, однако, что право нанимателя и, например, право поднанимателя существенно отличаются одно от другого. Первое является основным, а второе зависимым, и потому прекращение договора найма прекращает поднаем, тогда как отпадение поднайма никакого влияния на жилищный

) Как полагает, например, Ш. Д. Чиквашвили (см. Ш. Д. Ч и к-в а ш в и л и, Жилишно-строительная кооперация в СССР, «Юридическая литература», 1965, стр. 146; его же, Личные и имущественные правоотношения в жилищных кооперативах, «Юридическая литература», 1973, стр. 116—120).

339

наем не оказывает. Первое устойчиво, а второе преходяще: наниматель, соблюдающий все условия договора, по общему правилу, бессрочно сохраняет право пользования жилым помещением в отличие от поднанимателя, который по истечении определенного срока это право утрачивает. Первое полнообъемно, а второе обладает «усеченным» содержанием: у поднанимателя нет права на обмен жилого помещения, его раздел, дальнейшую сдачу в поднаем и т. п.

. Независимое, устойчивое и полнообъемное в пределах данного вида жилищного обязательства субъективное право есть право на жилое помещение. Если же пользование жилым помещением на законном основании лишено перечисленных признаков, оно должно квалифицироваться как право проживания.

Теоретическое обоснование права на жилое помещение или, по принятой тогда терминологии, права на жилплощадь впервые предложил в 1940 году С. И. Аскназий ', охарактеризовав его как особое право «на чужую вещь», оформляемое договором, но не зависящее от него в своем существовании. Впоследствии С. И. Аскназий отошел от указанной позиции, признав, что правомочия нанимателя всегда должны рассматриваться как элементы договорного правоотношения 2. Но тут же он отмечал, что «рассмотрение правомочий съемщика жилого помещения как элемента двустороннего договорного отношения все же не исключает возможности пользоваться термином «право на жилое помещение», если понимать его только как термин, выражающий комплекс правомочий съемщика на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию» 3.

Тем не менее и в новом варианте концепция С. И. Аскназия вызвала возражения. И. Л. Брауде и А. И. Пергамент считают, что термин «право на жилплощадь» «отражает неправильный взгляд на .полномочия съемщика как на вещное право на чужое имущество. Он не помогает практике, так как создает впечатление о наличии у съемщика каких-то прав на переданное ему по договору жилищного найма помещение, существующих независимо от заключенного договора. Этим самым невольно снижается значение договора в жилищных отношениях, в то время как договор должен быть признан одним из главных орудий в деле правильного использования жилищного фонда» •*.

' См. С. И. Аскназий, Советское жилищное право, Госюриз-дат, 1940, стр. 62 и ел.

2 См. С. И.Аскназий, И. Л.Брауде, А. И. Пергамент, Жилищное право, Госюриздат, 1956, стр. 87.

3 Т а м же.

4 Т а м же, стр. 88,

340

Однако от признания права на жилое помещение особым врщ-ным правомочием отказался и сам С. И Аскназий. Выдвинутая же им новая конструкция не принижает роли договора, если учитывать, что право на жилое помещение возникает из законченного юридического состава, в подлежащих случаях включающего в себя и договор. Тот факт, что, несмотря на срочность договора, это право в принципе бессрочно, предопределен законом, а не концепцией С И. Аскназия Что же касается потребностей практики, то без специального выделения названного права она вообще не может обойтись, и при разрешении едва ли не любых жилищных споров (о выселении, обмене, разделе жилой площади и т. п) прежде всего и выясняется, имеет ли проживающий в жилом помещении граж-данин\право на ^него или, несмотря на законность проживания, оно отсутствует. Именно практические потребности и сыграли главную роль в том, что подвергаемое критике понятие права на жилое помещение—либо как само собой разумеющееся, либо в иной интерпретации—не сходит со страниц жилищно-правовой литературы и широко используется в судебных решениях по жилищным делам.

По общему правилу ст. 301 ГК, право на жилое помещение принадлежит как самому нанимателю, так и наравне с ним проживающим с нанимателем членам семьи: супругу, детям, родителям, другим родственникам и нетрудоспособным иждивенцам. Однако супруг, дети, родители и другие родственники приобретают право на жилое помещение уже в силу самого факта совместного проживания с нанимателем, тогда как нетрудоспособные иждивенцы для приобретения такого права должны, помимо этого, вести с нанимателем общее хозяйство 1.

Если кто-либо из перечисленных лиц как член семьи включен в ордер или в заключенный с личным собственником дома договор, за ним признается право вселиться в помещение и равное с другими членами семьи, включая нанимателя, право пользования этим помещением. Иначе обстоит дело с последующим вселением тех же лиц, когда они в ордер- (договор) не включены,

' Гораздо более широко круг членов семьи очерчивается в ГК некоторых других союзных республик (например, Молдавской ССР), относящих к ним при условии совместного проживания и ведения об Щего хозяйства с нанимателем любых граждан (например, фактических супругов), а не только нетрудоспособных иждивенцев. Судебная практика РСФСР, хотя это и не предусмотрено ст. 301 ГК, также склонна в порядке распространительного толкования названной нормы признавать право на жилое помещение за фактическим супругом.

311

но наниматель готов их к себе поселить (ст. 302 ГК). » Такое вселение возможно лишь в установленном по- . рядке (например, с соблюдением действующего в дан- | ном городе паспортного режима) и только с согласия ;

всех проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, а в индивидуальном жилом фонде—также с согласия собственника дома. Однако не требуется согласия на вселение к родителям несовершеннолетних де-1 тей, а в индивидуальном жилом фонде, кроме того, без согласия собственника можно вселить супруга и нетрудоспособных детей, если наниматель занимает изолированное помещение. Вместе с тем вселившийся приобретает равное со всеми членами семьи право на жилое помещение только при условии, что между ним, нанимателем и совершеннолетними членами семьи не было иного соглашения (например, о вселении без права на жилую площадь или с правом лишь на ту комнату, в которой вселившийся будет проживать). Но когда проживание или вселение к нанимателю члена семьи порождает право на жилое помещение, это право не утрачивается и после разрыва семейных отношений. Однажды возникнув, оно может быть прекращено лишь на предусмотренных законом общих основаниях.

Изложенные правила распространяются на все виды договорных жилищных обязательств. Отсюда следует, что в любом из- них право на жилое помещение принадлежит как нанимателю, так и членам его семьи. Но условия существования этого, права определены для жилищных обязательств отдельных видов по-разному.

В домах местных Советов, ведомственных и индивидуальных жилых домах члены семьи имеют не только равное с нанимателем, но и независимое от его правомочий право на жилое помещение. Поэтому право каждого из них сохраняется даже при прекращении жилищного обязательства с нанимателем.

Напротив, при установлении специальных жилищных обязательств в ведомственных домах или в служебных помещениях члены семьи, имея равное с нанимателем право на жилое помещение, сохраняют его до тех пор, пока наниматель не утрачивает трудовых отношений с наймодателем, в связи с которыми жилое помещение предоставлено. В этом смысле права членов

342

семьи зависимы от прав нанимателя. Но речь идет о зависимости не от жилищных прав, а от его трудовых отношений. Так, если наниматель не прекратил трудовых отношений, но утратил право на данное жилое помещение вследствие, например, переезда к супругу, члены семьи полностью сохраняют свои права. Но если наниматель до или даже после утраты права на жилое помещение прекратит трудовые отношения с наймодателем, это повлечет и утрату жилищных прав членами его' семьи. И именно потому, что правомочия членов семьи в обязательствах такого рода зависят не от жилищных, а от трудовых отношений нанимателя, они подпадают под понятие права на жилое помещение, а не просто права на проживание в нем. Более того, как уже отмечалось, не всегда прекращение трудовых отношений с нанимателем оказывает влияние на жилищные права и самого нанимателя, и членов его семьи. Это происходит только в особо предусмотренных законом случаях. Когда же специальное жилищное обязательство превращается в общее, члены семьи, и без того имевшие равное с нанимателем право на жилое помещение, становятся обладателями этого права уже независимо от трудовых отношений нанимателя.

По-иному решается вопрос о праве на жилое помещение в домах ЖСК (пп. 16, 19, 21, 24, 25 Примерного устава ЖСК и пп. 2—4, 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). В принципе такое право принадлежит только самому члену кооператива, и если членство им утрачивается, это обусловливает и утрату жилищных прав совместно проживающими с ним членами его семьи. Тем не менее правомочиям членов семьи присущ некоторый элемент независимости, приближающий их к праву на жилое помещение.

Во-первых, при вступлении в ЖСК гражданин указывает членов семьи, которые будут совместно с ним проживать и с учетом которых определяются масштабы допустимого участия пайщика в кооперативном жилищном строительстве. Названные пайщиком члены семьи включаются в решение ЖСК о выделении пайщику квартиры и в ордер,' выдаваемый на этом основании исполкомом местного Совета. Тем самым они приобретают право на вселение в кооперативную квартиру, хотя

343

бы против этого возражал пайщик, и не могут быть впоследствии выселены им по мотивам разрыва семейных связей. В таком же правовом положении оказываются и те члены семьи, которые в установленном порядке ;

были вселены пайщиком уже после занятия им кооперативной квартиры.

Во-вторых, члены семьи пайщика утрачивают жилищные права только при таком прекращении членства, в ЖСК, которое не обязывает кооператив принять в свой состав кого-либо из них. Эта обязанность отсутствует, если пайщик сам выбывает из ЖСК либо исключается из него за неподчинение уставу, невыполнение членских обязанностей, систематическое разрушение и порчу жилого помещения. Напротив, при исключении пайщика из ЖСК ввиду невозможности совместного с ним проживания кооператив обязан принять в свой состав любого изъявившего такое желание члена семьи из числа совместно проживающих с пайщиком и возвратить исключенному паенакопление после внесения пая вновь принятым членом. В случае смерти пайщика ЖСК несет аналогичную обязанность перед совместно проживавшими с пайщиком наследниками, причем с разрешения исполкома в ЖСК могут быть приняты несколько наследников, если имеется возможность выделить каждому из них изолированное жилое помещение. При отсутствии на-' следников, их отказе от дальнейшего проживания в квартире ЖСК или если они там вообще не проживали, право на вступление в кооператив приобретают совместно проживавшие с умершим члены его семьи, а внесенными ими суммами компенсируется пай, перешедший к другим лицам по наследству. Преимущественное право на вступление в ЖСК. принадлежащее членам семьи пайщика, обеспечивается судебной защитой. И если оно будет реализовано, жилое помещение останется в пользовании членов семьи, несмотря на выбытие из ЖСК его первоначального члена.

В-трстьиу, пр'и определенных обстоятельствах возможен принудительный раздел пая между пайщиком и членами его семьи. Такое право предоставляется супругу пайщика при расторжении брака, если внесенный пай относится к общему супружескому имуществу, а каждому из супругов можно выделить в занимаемой квар^

344

тире отдельную, хотя бы и не изолированную, комнату'. Тогда в ЖСК принимается также второй супруг с тем, чго в случае несоответствия выделенной ему части квартиры размеру приходящегося на его долю пая между супругами производятся дополнительные денежные расчеты. Когда же раздел пая ввиду отсутствия необходимого числа комнат неосуществим, супруг, не являющийся пайщиком, вправе либо взыскать с другого супруга свою долю в деньгах и освободить жилое помещение, либо сохранить за собой в прежнем объеме право на проживание в кооперативной квартире.

Из сказанного видно, что правомочия членов семьи, проживающих совместно с пайщиком в кооперативной квартире, не могут получить однозначной оценки—лишь как право проживания или только как право на жилое помещение. До тех пор, пока пайщик сохраняет членство в ЖСК, правомочия членов его семьи не выходят за пределы права проживания. Но это—особое право проживания, уступающее по устойчивости праву пайщика только в том смысле, что может быть прекращено вследствие выбытия пайщика из состава кооператива. После прекращения отношений членства между ЖСК и пайщиком, а в отношениях между разводящимися супругами и независимо от этого, право проживания либо прекращается, либо сохраняется у одних и преобразуется в право на жилое помещение у других членов семьи.

Право проживания. От права на жилое помещение право проживания отличается тем, что производно (зависимо) от него, носит временный (срочный) характер, ограничено правомочиями, предоставленными обладателем права на жилое помещение, и возникает из поднайма или вселения временных жильцов.

Поднаем (ст. ст. 320—322, 324 ГК, п. 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) устанавливается договором нанимателя жилого помещения с третьим лицом—поднанимателем. В поднаем мо-

' См п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 февраля 1970 г. В п. 9 того же постановления право на раздел пая признается на тождественных основаниях за лицом, которое, будучи введено в заблуждение, вступило в брак, признанный впоследствии недействительным.

345

жет быть сдано жилое помещение целиком, если нани- 1 матель и все члены его семьи временно отсутствуют, со- ^ храняя право на это помещение. Для сдачи в поднаем | части помещения требуется, чтобы в результате вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилась площадь в размере не менее установленной нормы (в РСФСР—9 кв. м).

Обязательной предпосылкой действительности договора поднайма являегся согласие на его заключение наймодателя и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя При сдаче во временное пользование третьих лиц жилого помещения в квартире ЖСК возникают наемные, а не поднаемные отношения, ибо сам сдающий не является нанимателем — он пользуется помещением в силу членства, а не договора жилищного найма. Однако правила ГК, установленные для поднайма, распространяются и на эти отношения с тем, что их возникновение предполагает согласие не наймодателя, а правления ЖСК (ч. 2 ст. 298 ГК). И только в служебных помещениях договор поднайма заключен быть не может.

Поднаем — договор возмездный и срочный. Взимаемая с поднанимателя квартирная плата не должна превышать той, которую за сданное в поднаем помещение вносит сам наниматель, а в ЖСК — возмещаемых най-модателем за то же помещение эксплуатационных расходов (ст. 305 ГК). Повышение квартирной платы до двукратного размера допускается, только когда наряду с жилым помещением поднаниматель пользуется предметами домашней обстановки. Извлекаемые нанимателем посредством поднайма нетрудовые доходы подлежат взысканию в пользу государства. А если нетрудовые доходы извлекаются путем систематической сдачи в поднаем изолированной комнаты, она может быть изъята у нанимателя по правилам ст. 5 ГК, запрещающей осуществление права вопреки его назначению в нашем обществе.

Срок при поднайме существен потому, что за поднанимателем не признается право возобновить договор по его истечении. И если не состоится соглашение о пролонгации договора, наниматель с наступлением обусловленного срока вправе в судебном порядке выселить поднанимателя. Такое же право наниматель имеет

346

и по бессрочному договору, но должен предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца.

Поднаниматель состоит в правоотношениях только с нанимателем, которые, однако, производны от отношений последнего с наймодателем. Поэтому наниматель отвечает перед наймодателем за действия поднанимателя, и независимо от истечения срока поднайма он прекращается одновременно с прекращением жилищного найма.

Временные жильцы (ст. ст. 323—324 ГК, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) отличаются от поднанимателей тем, что они вселяются в жилое помещение не только для временного, но и безвозмездного проживания (как гости, знакомые и т. п.). Право на их вселение вытекает из всех видов жилищных обязательств, включая обязательства, связанные со служебными помещениями. Оно может быть по взаимному согласию осуществлено как нанима-1елем (членом ЖСК), так и проживающими с ним совершеннолетними членами семьи. Согласия наймодателя (правления ЖСК) на его осущес1вление не требуется. Но если временные жильцы вселяются на срок свыше полутора месяцев, необходимо соблюсти то же, что и при поднайме, условие о размере жилой площади, приходящейся на каждого проживающего.

Указанный срок важен, однако, не для содержания правомочий временных жильцов, а только для определения условий их вселения. Наниматель и совершеннолетние члены его семьи могут в любое время потребовать, чтобы временный жилец освободил помещение, и вправе выселить его в судебном порядке. Лишь такие временные жильцы, как поселившиеся к своим подопечным опекуны и попечители, выселяются после прекращения опеки или попечительства.

Принадлежащее поднанимателям и временным жильцам право на проживание, сколько бы оно ни продолжалось, не может перерасти в право на жилое помещение. Исключение сделано для двух случаев а) за опекунами и попечителями, назначенными к престарелым или инвалидам и поселившимся на их площадь, эта площадь может быть закреплена исполкомом после прекращения опеки (попечительства), если они добросовестно выполняли свои обязанности, б) исполком

317

обязан закрепить освобожденное нанимателем жилое^ помещение за поднанимателями или временными жильцами, если ими являются инвалиды Отечественной | воины, семьи военнослужащих и партизан, погибших;

или пропавших без вести на фронтах Отечественной войны, и если перечисленные лица поселились на данную площадь до 1 января 1948 г. (постановление Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г.1).