§ 3. Элементы жилищного обязательства

Субъекты. В этом обязательстве субъектами являются предоставляющий жилое помещение в пользование и его пользователь.

В качестве предоставляющего помещение в пользование выступает наймодспель или ЖСК.- ЖСК — кооперативная, т. е. социалистическая организация. Наймо-дателем же может быть и гражданин — не только собственник, но и арендатор строения. От того, какой жилой фонд наймодатель представляет, во многом зависит правовой режим возникшего обязательства. Если сданное внаем жилое помещение перейдет в собственность или оперативное управление другого лица, наниматель не лишается своих прав (ч. 2 ст. 288, ч. 2<^ ст. 295 ГК). В отношениях между гражданами такой ,"' факт вообще оставляет права нанимателя неприкосно- ^ венными (п. 17 постановления Пленума Верховного* Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Если дом местного" Совета передается ведомству, даже имеющему право на| выселение лиц, прекративших с ним трудовые отноше-^ ния, тот, кто уже проживал в передаваемом доме, сохра-^ нит те же права, которые принадлежали ему в' доме^ местного Совета. Напротив, при передаче такими ведом^ ствами своих домов местному Совету проживающие в^ них жильцы приобретают обычные права нанимателей] в домах местных Советов, независимые от трудовых от-^ ношении с данным ведомством. |

Нанимателем по договору жилищного найма и чле- ] ном Ж^К может быть только гражданин, но не юриди-|

СП СССР 1948 г. № 5, ст. 61.

348

ческое лицо. Если юридическое лицо снимает часть жилого дома для собственных нужд, возникают отношения имущественного, а не жилищного найма. Когда же предприятие или учреждение по соглашению с индивидуальным собственником поселяет в предоставленной ему квартире или комнате своих работников для проживания, отношения собственника дома с юридическим лицом регулируются нормами об имущественном найме, а к его отношениям с жильцами применяются нормы жилищного законодательства.

Изменения могут произойти на стороне не только предоставляющего, но и получающего жилое помещение в пользование. Мы уже касались таких случаев, когда речь шла о вселении к нанимателю членов его семьи, а также о замене пайщика ЖСК. Кроме того; субъектный состав жилищного обязательства меняется вследствие замены выбывшего нанимателя и обмена жилых помещений.

Замена нанимателя осуществляется по правилам ст. 315 ГК, рассчитанным на все виды жилищных обязательств, кроме установленных в служебных помещениях и специальных жилищных обязательств в ведомственных домах'.

Поскольку члены семьи имеют равные с нанимателем жилищные права, особое выделение этой фигуры приобретает лишь тот практический смысл, что от его имени заключается договор жилищного найма и в непосредственных отношениях с ним наймодатель решает все связанные с пользованием жилым помещением вопросы. Тем не менее надобность в замене нанимателя другим членом семьи иногда возникает. Это происходит в случае выбытия, смерти или даже при жизни нанимателя, если семья признает почему-либо его оставление нецелесообразным. Тогда по требованию любого совершеннолетнего члена семьи, обладающего правом на жи-

' Толкование ст. 315 ГК в том смысле, что она оставляет открытым вопрос о возможности замены нанимателя в доме личного собственника (см. Ю. К. Толстой, указ. соч., стр 117), не согласуется с ее формулированием в виде общей нормы, предусматривающей исключение лишь для специальных жилищных обязательств в ведомственных домах, а такое же исключение для служебных помещений "редусмотрено ч. 3 ст. 297 ГК.

349

лое помещение и имеющего самостоятельный источнив средств существования, наймодатель обязан признать его нанимателем, внеся соответствующие изменения в договор жилищного найма. Однако для предъявления такого требования необходимо согласие всех других совершеннолетних членов семьи, а при жизни первоначального нанимателя—также и его согласие. В случае возникновения спора по этому поводу с наймодателем или между совершеннолетними членами семьи он разрешается в судебном порядке. '

Обмен жилых помещений регулируется ст. ст. 325— 327 ГК, Инструкцией Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. и п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964г.

По своему юридическому содержанию обмен существенно отличается от замены нанимателя. Замена нанимателя, продолжающего проживать на той же площади, сама по себе не вносит каких-либо изменений в субъектный состав жилищного обязательства. Иной характер носит обмен, сущность которого, состоит в том, что по соглашению, заключенному нанимателями жилых помещений, каждый из них передает свою площадь другому, -получая в обмен на нее площадь контрагента. При этом;

каждая сторона становится участником жилищных пра"^ воотношений, в которых состоял с наймодателем до об-д мена ее контрагент. Иначе говоря, обмен представляет, собой взаимный перенаем жилых помещений, и именно] с учетом этого обстоятельства определяются его пра-1 вила. ''

Обмен возможен в пределах квартиры, дома, разный домов одного фонда (фонда местного Совета, ведома ственного фонда), разных домов различных фондов (до« мов ведомственного фонда и фонда местного Совета)^ а также в пределах одного города или разных городов-(междугородный обмен). Не допускается лишь обмей;

служебных помещений, а помещение, занимаемое по' специальному жилищному обязательству в ведомствен» ном доме, можно обменять только с лицом, состоящими в трудовых отношениях с тем же ведомством. Никаких других ограничений по видам жилищных обязательства служащих основанием обмена, закон не устанавливает.;

Поэтому не исключен обмен помещения, занимаемого на^ нимателем в доме личного собственника, на площадь

350

доме ведомства или местного Совета '. На общих осно-, ваниях вправе произвести обмен и гражданин—арендатор дома местного Совета.

По числу субъектов обмен бывает прямым, когда он совершается между двумя нанимателями, и многосторонним (множественным), когда в нем участвуют три и большее число нанимателей. Материальным объектом обмена, по общему правилу, должно являться отдельное помещение — квартира, комната, хотя бы и не изолированная. Обмен части комнаты допустим в исключительных случаях, например, когда это требуется для обеспечения совместного проживания супругов 2. При об< мене необходимо соблюдение ряда условий.

Во-первых, должно быть получено согласие на обмен всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и вре'-ыенно отсутствующих, если за ними сохраняется право на площадь, а когда в обмен передается площадь подопечного, требуется согласие органа опеки. Обмен смежных комнат допускается только с согласия всех проживающих в них лиц независимо от того, обмениваются ли обе комнаты или одна из них. При отказе в согласии со стороны перечисленных лиц можно добиваться обмена в принудительном (судебном) порядке. Хотя п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. и связывает принудительный обмен только с виновным поведением одного из проживающих в данной квартире или комнате, необходимость такого обмена вызывается также другими основаниями3. И суд должен удовлетворить требование об обмене, если он целесообразен (ввиду, например, ненормальных отношений, сложившихся между членами семьи) и не ухуд- . шает жилищных условий лиц, отказывающих в согласии на его совершение.

Во-вторых, должно быть получено согласие на обмен со стороны личного собственника дома, в котором на-

' Вопреки высказываемому иногда в литературе, но не основанному на законе противоположному мнению (см, например, 0 Р.Скрипко.И. Б Марткович,П Г. Соловье в, Жилищное законодательство в СССР и РСФСР, Стройиздат, 1965, стр 170).

См. И. П Прокопченко, Управление и пользование жилым фондом в СССР, Стройиздат, 1970, стр. 267. 3 См. Ю К. Т о л с т о и, указ. соч , стр. 136—138.

351

ниматель проживает, причем это согласие имеет безу-| словное значение, и отказ собственника не подлежит судебному оспариванию. В ^ ст. 325 ГК указываете^ также на необходимость согласия наймодателя при обмене жилого помещения, находящегося в доме ведомственного фонда. Но соответственно указаниям -той же статьи в этом случае отказ в согласии на обмен может быть оспорен в судебном порядке, а основанием к отказу могут служить только обстоятельства, предусмотренные в ст. 326 ГК и в Инструкции от 9 января 1967 г. Вместе с тем и обмен жилого помещения в доме местного Совета, необходимость согласия которого вообще не предусмотрена, исключается по тем же основаниям. К ним относятся: а) предъявление иска к нанимателю о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения; б) спекулятивный (например, обмен с доплатой) или фиктивный характер обмена (уступка под видом обмена права на жилое помещение);

в) дом, в котором наниматель проживает, находится под угрозой обвала или подлежит сносу; г) иногородний обмен сопряжен с нарушением условий прописки в Мо-1 скве, Ленинграде и курортных зонах или требует офор-1 мления, при котором обменные ордера должны выдаваться за пределами этих городов и зон. При отсутствии, всех перечисленных оснований обмен осуществим путем предъявления судебного иска как в случае, если исполком отказывает в его оформлении, так и когда ведомство не дает на него согласия '. Отсюда следует, что, несмотря на различные формулировки, закон в принципе устанавливает одинаковый режим для права на обмен, которое Ц принадлежит нанимателям в ведомственных домах и в1 домах местных Советов. ;

В-третьих, для оформления обмена жилого помещения, находящегося в доме местного Совета или ведомства, подается специальное заявление с приложением к нему справки о том, какое помещение наниматель занимает и кто проживает в нем с правом и без права на жилую площадь. В самом заявлении или в приложении к нему свидетельствуется согласие на обмен совершенно-

' Судебное понуждение к обмену возможно и в специальных жи-^ лищных обязательствах, где, однако, помимо названных обстоятельств, обмен исключается выбором контрагента, не состоящего в трудовых отношениях с данным ведомством.

352

летних членов семьи, а также ведомства, если в его доме расположено хотя бы одно из обмениваемых помещений. Соглашение'06 обмене вступает в силу лишь после выдачи исполкомом местного Совета обменных ордеров. Обмен в пределах индивидуального жилого фонда считается совершенным, как только стороны оформят письменно соглашение о нем, а если письменная форма не соблюдена, — то после фактического переселения каждого из нанимателей на площадь контрагента.

В-четвертых, в домах местных Советов и ведомств стороны обязаны до переселения передать соответствующим домоуправлениям под расписку обменные ордера, служащие единственным основанием для занятия полученных по обмену помещений. Если это требование не выполнено, поселение рассматривается как самоуправное и влечет за собой выселение без суда, в административном порядке. Стороны делают также надпись на договорах найма обмениваемых помещений о передаче контрагенту всех прав и обязанностей, вытекающих из договора.

Договор об обмене жилого помещения, являясь гражданско-правовой сделкой, может быть принудительно осуществлен и оспорен по основаниям, допускающим оспаривание сделок вообще. Бывает, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон уклоняется от реализации обмена. Поскольку с момента выдачи ордера обменный договор считается совершенным, вторая сторона вправе добиваться принудитель' ного переселения в судебном порядке. Кроме того, обменная сделка может страдать теми или иными поро< ками, обусловливающими ее недействительность. При таких обстоятельствах заинтересованные лица вправе обратиться в суд с требованием об аннулировании ордера, а если он уже реализован, то и с иском о выселении контрагентов, которым возвращается прежняя площадь, поскольку право на нее не утрачено. Иски предъявляют жилищные органы, когда обмен носит спекулятивный или фиктивный характер, отдельные граждане, когда обаден нарушает их законные интересы, или сами обменивающиеся стороны, когда обмен совершен под рлиянием угрозы, насилия, обмана, заблуждения и т. п.

Контрагенты, предъявляющие иски о признании обменной сделки недействительной, чаще всего ссылаются

353

на то, что полученная ими в порядке обмена площадь имеет существенные недостатки. При разрешении таких дел суд должен установить, знал ли контрагент о недостатках. Например, по делу установлено, что истцы неоднократно бывали у А., видели, что комната, которую она занимала, находится в старом доме и что эта комната требует ремонта, но один из истцов настаивал на обмене, так как по семейным обстоятельствам не мог продолжать жить в прежней квартире. Ввиду этого суд не нашел оснований для удовлетворения иска о признании обменного договора недействительным. Когда же выявляется нарушение установленного порядка обмена или его противозаконность, заявленный иск об аннулировании обмена подлежит безусловному удовлетворению.

Особые правила введены для обмена, одним из объектов которого является жилое помещение, находящееся в пользовании члена ЖСК (п. 19 Примерного устава ЖСК, п. 2 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). В этих случаях необходимо, чтобы контрагент пайщика был принят в члены ЖСК и исполком местного Совета разрешил обмен. Отказ ЖСК в приеме в кооператив контрагента пайщика не подлежит судебному обжалованию. Но если в ЖСК контрагента принимают, а исполком в разрешении на обмен отказывает, его действия могут быть оспорены в судебном порядке. Принимаемый в связи с обменом в кооператив новый член должен внести пай, который используется для возврата пая выбывающему из кооператива члену. И только когда оба совершающих обмен контрагента состоят членами одного и того же или разных ЖСК, стороны передают друг другу право на равные суммы пая, а разница в паенакоплениях вносится в кооператив одной из них и выплачивается кооперативом другой.

Нетрудно заметить, что, включая элементы обмена, охарактеризованные действия не сводятся только к обмену в юридическом его понимании. Обмен означает взаимную уступку прав и обязанностей. Но для занятия на основе обмена помещения в кооперативном доме должно последовать принятие контрагента в члены ЖСК, кроме случаев, когда обмениваются помещения

354

одного кооператива. Хотя такое принятие и обусловлено соглашением об обмене, однако право членства не уступается, а по решению общего собрания возникает непосредственно в лице нового пайщика Только с учетом отмеченных обстоятельств и лишь в условном его значении термин «обмен» следует применять к соответствующим отношениям.

Жилищные условия члена ЖСК могут быть улучшены, если он нуждается в этом, не только посредством обмена, но и путем использования предоставленного ему права на первоочередное получение квартиры, освободившейся в доме того же кооператива, с одновременным внесением дополнительной суммы пая (п. 19 Примерного устава ЖСК). Это право подлежит судебной защите, если для занятия освободившейся квартиры в -кооператив принимаются посторонние лица. При предъявлении же притязания на нее несколькими членами ЖСК вопрос решается самим кооперативом (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 января 1970 г.).

Объект. Своеобразие жилищного обязательства воплощается в таком его материальном объекте, как жилое помещение. Сообразно со спецификой этого материального объекта определяются те действия сторон (по передаче помещения, его оплате, ремонту и т. п.), которые образуют юридический объект жилищного обязательства.

Под жилым помещением понимают комнату, несколько комнат или квартиру. Не разрешается сдача в порядке жилищного найма нежилых помещений (складских, конторских и т. п). Во всех домах, кроме домов индивидуального фонда, ст. 300 ГК запрещает также сдачу внаем части комнаты, неизолированного жилого помещения (смежной комнаты) или подсобных помещений (кухни, коридора, кладовой). Суд признал, например, недействительным выданный Г. одним из райисполкомов г. Петрозаводска ордер на заселение кухни в коммунальной квартире, а требование жильцов этой квартиры о выселении Г.—подлежащим удовлетворению. В ЖСК предметом обязательства, по общему правилу, может быть только отдельная квартира, выделенная в соответствии с размером пая и количеством

355

членов семьи пайщика, но не превышающая по своим размерам 60 кв. м жилой площади (п. 16 Примерного устава ЖСК). И лишь при приеме в ЖСК нескольких наследников пайщика или разделе пая между разводящимися супругами предметом обязательства становится не квартира, а отдельная комната.

Следует, однако, иметь в виду, что в прошлом до-' пускалось предоставление нанимателю в домах государственного, кооперативного и общественного фонда также смежных, т. е. таких комнат, которые связаны с другими общим входом. Поскольку действующий закон исключает подобную возможность, сложившаяся ранее ненормальная ситуация должна быть ликвидирована сразу же, как только для этого появляются необходимые предпосылки. А они появляются во всех случаях освобождения смежной комнаты проживающими в ней лицами. При этих условиях смежная комната подлежит передаче нанимателю, с жилым помещением которого она связана общим входом (ч. 4 ст. 316 ГК). К передаче не прибегают, лишь когда освободившаяся смежная комната по существующим нормам является для нанимателя излишней и может быть без ухудшения жилищных условий всех проживающих в данной квартире лиц переоборудована в изолированную комнату (п 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).

Для определения правового режима предмета жилищного обязательства существенное значение имеет норма жилой площади, применяемая в домах местных Советов и ведомственного фонда, кроме выделенных в них служебных помещений.

Под нормой жилой площади понимается предельная ее величина, которая может приходиться на каждого члена семьи, имеющего право на жилое помещение. Она определяет не самое право, а его границы. И если размер жилой площади, на которой семья проживает, меньше нормы, это еще не дает ей права требовать увеличения площади, а при наличии прочих условий возможна лишь постановка такой семьи на учет для улучшения ее жилищных условий в порядке очередности Сущность же нормы жилой площади состоит в том, что если наниматель и его семья проживают в помещении, не выходящем за пределы нормы, то нет излишков жилой пло-

3^6

щади и потому не может быть поставлен вопрос об их изъятии или оплате в повышенном размере.

Норма жилой площади определяется республиканским законодательством. В РСФСР она составляег 9 кв м на каждого члена семьи (ч 5 ст. 316 ГК). При ее исчислении учитываются не только члены семьи, но и домработница, хотя она не обладает правом на площадь. Этот вывод основывается на правилах оплаты излишней жилой площади, которые из ее подсчета исключают норму, приходящуюся на домработницу.

Некоторые лица обладают правом на дополнительную площадь '. К их числу относятся лица, страдающие за болеваниями, перечисленными в особом перечне; ответственные работники госорганов, партийных, профсоюзных, общественных и кооперативных организаций согласно установленному перечню; военнослужащие, начиная с полковника, в том числе и ушедшие в отставку по выслуге лет или уволенные в запас; Герои Советского Союза и Герои Социалистического Труда; заслуженные деятели науки, искусства и техники; народные и заслуженные артисты; авторы научных открытий, заслуженные изобретатели и рационализаторы, а также авторы изобретений и рационализаторских предложений, имеющих большое .народнохозяйственное значение; научные работники, имеющие ученую степень доктора или кандидата наук либо ученое звание профессора, доцента или старшего научного сотрудника, а также писатели, композиторы, художники, скульпторы и архитекторы, являющиеся членами Союза советских писателей или соответствующих художественных союзов; медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому;

персональные пенсионеры и их семьи и др.

Дополнительная площадь может составлять отдельную комнату любого размера, а при ее отсутствии 10 кв. м и для научных работников, художников, скульпторов, архитекторов, писателей, композиторов и некоторых других лиц —20 кв. м. Лица, страдающие определенными заболеваниями, в зависимости от характера этих заболеваний имеют право в одних случаях на до-

1 См «Законодательство о жилищно коммунальном  хозяйстве», т. I, стр. 681—689.

          357

волнительную площадь в виде отдельной комнаты, а в ^ других—в виде 10 кв. м. Право на дополнительную площадь признается также за адвокатами по ходатайству в каждом отдельном случае президиума коллегии 1 адвокатов, но в пределах норм, установленных исполкомом местного Совета. !

Если правом на дополнительную площадь обладает несколько членов семьи, ей выделяется дополнительно не более одной комнаты либо площадь в размере двух дополнительных норм. Научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы, живущие без семьи, приобретают право на дополнительную площадь при условии, что их основная площадь не достигает 28 кв. м.

Право на дополнительную площадь, если оно не подтверждено бесспорными документами (например, дипломом об ученой степени), должно быть оформлено карточкой, которая выдается жилищными органами на основе специально представленных документов (например, о заболевании и др.)

Площадь, выходящая за пределы основной и дополнительной нормы, которая причитается данной семье, квалифицируется как излишки. Например, семья в составе четырех человек, из которых три — научные работники, проживает вместе с домработницей в квартире метражом 100 кв. м. На такую семью приходится:

по норме 45 кв. м (9Х5) и, если нет дополнительной комнаты,—40 кв м дополнительной площади (20х2), а всего 95 кв м. Следовательно, излишки составят 5 кв м

Правовой режим, установленный для излишков, зависит от того, являются ли они внутрикомнатными. или образуют отдельную изолированную комнату, а в последнем случае—от того, в доме какого фонда они образовались (ст. 316 ГК, п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г , п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.).

Внутрикомнатные излишки изъятию не подлежат. Недопустимо их изъятие и путем переселения нанимателя. Так, Бакинский горисполком предъявил иск к А. о переселении в целях изъятия у нее излишков размером 21 кв. м. Суд отклонил этот иск, указав, что пере-

358

селение по подобным основаниям законом не предусмотрено.

Последствием образования внутрикомнатных излишков является их оплата в троекратном размере установленных ставок (п. 12 постановления ЦИК и СНК. СССР от 4 июня 1926 г. ') за изъятием половины жилищной нормы (в РСФСР—4,5 кв м}, которая оплачивается по обычным ставкам. Пенсионеры оплачивают в однократном размере 15 кв. м излишков. Напротив, частнопрактикующие врачи оплачивают в троекратном размере даже дополнительную площадь Все прочие лица, имеющие право на дополнительную площадь, оплачивают ее в однократном размере в пределах 10 кв м, а научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы оплачивают в том же размере дополнительную площадь целиком.

При образовании излишков в виде отдельной изолированной комнаты осуществима их ликвидация в установленном порядке. К ней нельзя прибегать, лишь когда по прямому указанию закона излишняя изолированная комната приравнивается к внутрикомнатным излишкам. Это относится прежде всего к комнатам, размер которых не достигает 9 кв. м. Аналогично решается тот же вопрос в случаях, когда изъятие изолированной комнаты вызвало бы одно из двух последствий: необходимость для лиц разного пола независимо от их возраста (кроме супругов) проживать в одной комнате или поселение супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их сын и дочь проживают в квартире, состоящей из трех изолированных комнат (36, 10 и 10 кв м). Излишки, следовательно, равны 20 кв м и представлены двумя изолированными комнатами Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери—с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух разных комнатах. Таким образом, ни одна из этих комнат изъятию не подлежит.

Но при отсутствии перечисленных обстоятельств излишки в виде изолированной комнаты могут быть ликвидированы.

' СЗ СССР 1926 г № 44, ст. 312. См. также СУ РСФСР 1928 г. № 53, с т 402.

359

В домах местных Советов это нриводит к возложению на нанимателя альтернативного обязательства ': по его выбору либо передать излишнюю изолированную комнату любому избранному им лицу, либо сдать ее для заселения исполкомом местного Совета.

Первый способ осуществим с момента образования излишков до истечения трех месяцев со дня письменного предупреждения нанимателя жилищными органами. Этот способ оформляется вселением избранного нанимателем лица и последующим совместным их обращением в исполком о выдаче ордера вселившемуся или получением ордера и последующим вселением. В обоих случаях отказ исполкома в выдаче ордера может быть оспорен в судебном порядке нанимателем и избранным им лицом сообща. Для нанимателя основанием иска служит тот факт, что отказом в выдаче ордера исполком лишает его права выбора одного из двух способов- исполнения альтернативного обязательства. Для третьего лица' таким основанием является нарушение исполкомом его права на занятие жилого помещения с согласия нанимателя, а если помещение уже им занято, то права пользования полученной площадью2. Поскольку особые обстоятельства (например, специальные условия паспортного режима) не исключают передачи площади избранному нанимателем лицу, суд должен признать за ним право на эту площадь.

Второй способ также осуществим в течение всего указанного времени. Но если трехмесячный арок со дня письменного предупреждения истек, а выбор не произведен, обязательство нанимателя ликвидировать излишки перестает быть альтернативным и подлежит исполнению только путем передачи изолированной ком-

• ' См Ю Г Б а с и н, указ соч , стр. 166

2 Как правильно отмечает Б. С Лесин (с\1. Б С. Л е с и н. Изменение жилишных правоотношений, автореферат канд дисс , Л , 1967, стр. 8), до вселения третьего лица в изолированную комнату наниматель утрачивает право на нее лишь с момента выдачи ордера этому лицу, а пока ордер не выдан, он может от своего выбора отказаться. Но если наниматель не только не меняет своего решения, а, напротив, предъявляет судебный иск о его принудительном исполнении, это порождает также право на иск у третьего лица, за которым суд и должен признать право на жилое помещение, ставшее предметом возбужденного спора.

360

наты для ее заселения   исполкому местного Совета.

В противном случае эта         комната может быть истребована в судебном порядке.

В изъятие из изложенных общих правил для случаев образования излишков у нанимателя, проживающего с семьей в отдельной квартире, установлен иной порядок. Он вправе требовать взамен занимаемой предоставления ему другой квартиры меньшего метража. Если это требование не будет выполнено, то и наниматель освобождается от обязанности ликвидировать излишки одним из двух указанных способов. Если же он сам отказывается от надлежаще предоставленной квартиры, возрождается его обязательство по ликвидации излишков в общеустановленном порядке.

В отличие от этого в домах ведомственного фонда обязательство нанимателя ликвидировать излишки в виде изолированной комнаты не строится как альтернативное. Излишки здесь ликвидируются только путем добровольной передачи или судебного их изъятия для заселения наймодателем. Но если жилое помещение получено нанимателем в ведомственном доме не в связи с трудовыми отношениями, а по иным основаниям (например, за счет помещений, выделенных ведомствами в распоряжение исполкома), образовавшиеся излишки подчиняются таким же правилам, как и в домах местных Советов '.

В результате ликвидации излишков меняется объект жилищного обязательства, хотя обычно этому предшествует изменение его субъектного состава. Именно вследствие того, что кто-либо из членов семьи выбывает, число участников жилищного обязательства уменьшается и тем самым образуются излишки. Но объект жилищного обязательства меняется также в связи с переустройством жилого помещения, его разделом либо объединением двух или нескольких жилых помещений в объект единого обязательства.

Переустройство (перепланировка) жилого помещения означает установку в нем перегородок, превращение смежной комнаты в изолированную и т. п. (ст. 317 ГК„ Правила и нормы технической эксплуатации жилищ

ам. Б. С. Л е с и н, указ. автореферат, стр. 7—9.

361

ного фонда, утвержденные МК.Х РСФСР 31 декабря 1968 г.; п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.). Этому не препятствуют договоры жилищного найма любых видов, проявляет ли соответствующую инициативу наймодатель или наниматель. От кого бы, однако, такая инициатива ни исходила и какой бы вид жилищного фонда она ни затрагивала, для переустройства требуется разрешение исполкома местного Совета, даваемое после утверждения проекта переустройства междуведомственной комиссией. Как акт административного надзора за сохранением жилого фонда решение исполкома по этому поводу не подлежит судебному оспариванию и может быть обжаловано лишь в административном порядке. Кроме того, переустройство по инициативе наймодателя требует согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, а если инициатором переустройства является наниматель, он должен получить согласие всех совершеннолетних членов своей семьи и наймодателя. Отказ в согласии на переустройство любого из перечисленных лиц можег быть оспорен в суде, за исключением отказа наймодателя — личного собственника, вопреки воле которого переустройство вообще недопустимо.

При разрешении подобных споров суды учитывают, что по прямому указанию закона переустройство жилого помещения может осуществляться только в целях повышения его благоустроенности. Отсюда вытекает, что, когда предполагается переустройство коммунальной квартиры, необходимо согласие всех проживающих в ней нанимателей и совершеннолетних членов их семей, а при отсутствии согласия любого из них окончательное решение принимает суд по иску заинтересованного лица.

Примерный устав ЖСК не наделяет члена кооператива правом на переустройство (перепланировку) квартиры. Поэтому даже с санкции исполкома местного Совета переустройство может быть произведено только по разрешению ЖСК без права на судебное оспарива-ние его действий.

Раздел жилого помещения (ст. 313 ГК, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) влечет образование вместо единого двух или

362

нескольких жилищных обязательств. Но так как все участники раздела являются субъектами исходного правоотношения, раздел юридически означает изменение этого правоотношения как по субъектному составу, так и по объекту.

Исключен раздел служебного или такого помещения, которое предоставлено по специальному жилищному обязательству в ведомственном фонде. В домах личных собственников раздел может бьггь осуществлен только по соглашению с собственником дома. В домах' ЖСК право на раздел предоставлено лишь в двух уже упоминавшихся случаях: при приеме в кооператив нескольких проживавших вместе с умершим пайщиком наследников, если они настаивают на разделе пая соответственно числу изолированных помещений в квартире, а также при расторжении брака, если пай составляет общее имущество супругов и каждому из них может быть выделена отдельная, хотя бы и не изолированная, комната.

В жилищных обязательствах всех друшх видов наниматель и совершеннолетние члены его семьи, обладающие самостоятельным источником средств к существованию, имеют право на раздел жилого помещения, и оно защищается в судебном порядке.

При осуществлении членом семьи права на раздел ему должна быть выделена изолированная комната, Если для этого необходимы переустройство или перепланировка, то, соблюдая установлен! ный порядок, можно предъявить требование о разделе-, сопряженное с требованием о переустройстве (перепланировке). Поскольку каждый член семьи имеет равиое с другими право на жилое помещение, то и разде.л производится в равных долях, если иное не было оговорено при вселении новых членов семьи. Отступление от принципа равенства долей может быть вызвано лишь объективным несоответствием таким долям имеющихся на дан-ной площади изолированных жилых шошещений. Суд учитывает также сложившийся в семье [порядок пользования жилым помещением (когда, например, сыну для проживания выделяется определеншая комната) и разрешает вопрос о разделе хотя и к отступлением от равенства долей, но соответствешис этому порядку.

363

Объединение двух или нескольких жилых помещений \ е объект единого обязательства (ст. 314 ГК)—акт, пря- ' мо противоположный разделу. Он приводит к образованию на базе нескольких единого жилищного обязательства. Но так как прибегающие к нему лица уже состоят в жилищных правоотношениях, этот акт юридически означает изменение таких правоотношений по субъектному составу и объекту одновременно.

Юридической предпосылкой объединения признается образование единой семьи лицами, проживающими в одной квартире и пользующимися жилыми помещениями по отдельным договорам. Если этой предпосылки нет, в объединении должно быть отказано, ибо в подобных случаях оно обычно используется для прикрытия незаконной передачи жилого помещения одним нанимателем другому. При наличии же указанной предпосылки у нанимателей возникает право на объединение.

Статья 314 ГК закрепляет это право за участниками любых договоров жилищного найма, кроме заключаемых по поводу служебных помещений (ч. 3 ст. 297 ГК). Однако систематическое толкование норм жилищного законодательства приводит к выводу, что им не обладают и наниматели в домах личных собственников, а потому объединение здесь всегда требует согласия наймодателя. Следует также признать, что наниматель, проживающий в ведомственном доме по специальному жилищному обязательству, вправе объединиться лишь с нанимателем, обладающим таким же правом на жилое помещение'. Но какие бы условия для права на объединение ни требовались, если у нанимателей такое право имеется, а наймодатель уклоняется от заключения единого договора, объединение может быть осуществлено в судебном порядке посредством иска, предъявленного к наймодателю.

Для домов ЖСК объединение жилых помещений законом не предусмотрено Практическая надобность в этом может возникнуть, только когда после раздела кооперативной квартиры между разведенными супругами они восстанавливают брачные отношения или когда принятые в ЖСК в связи со смертью пайщика

' См Ю К. Т о л с т о и, указ соч, стр. 115.

364

несколько его наследников объединяются в единую семью. И если бы это произошло, то по заявлению заин-юресованных лиц общее собрание ЖСК могло бы в установленном порядке оформить на одного из них членство в кооперативе и общую сумму пая. Но решение таких вопросов входит в исключительную компетенцию ЖСК и судебному оспариванию не подлежит.

Как объединение нескольких жилых помещений в объект единого обязательства, так- и раздел жилой площади могут явиться результатом обмена Когда проживающие на общей площади обменивают ее на площадь в разных квартирах, обмен служит средством раздела. Но он выступает в качестве способа объединения, когда разные помещения меняются сообща на единую площадь (квартиру, комнату или несколько комнат в одной квартире). При оформлении таких сделок жилищные органы обязаны проверить их соответствие не только правилам об обмене, но и требованиям, которые предъявляются к разделу жилой площади или объединению жилых помещений.

Форма. Жилищные обязательства в домах местных Советов или ведомств требуют письменного оформления (ч. 1 ет 299 ГК). Они должны оформляться ордером, финансовым лицевым счетом, а также письменным договором (п. 1 Правил пользования жилым помещением). Последнее требование на практике зачастую не соблюдается, и дело ограничивается лишь тем, что в соответствии с ордером наймодатель фактически предоставляет, а наниматель фактически занимает выделенное ему жилое помещение. Такие действия отнюдь не составляют односторонних сделок наймодателя и нанимателя'. Каждая из односторонних сделок, даже если они взаимосвязаны, совершается самостоятельно и порождает определенные юридические последствия независимо от другой. Между тем наниматель не мог бы поселиться в жилое помещение, если бы оно не было предоставлено, как и наймодатель предоставляет помещение лишь по требованию нанимателя, желающего в нем поселиться. Поэтому фактическое вселение, не сопровождаемое письменным договором, есть тоже договор,

' Как полагает В ф Чигир (см. В Ф Ч и г и р, Совечское жилищное право, 1968, стр 60).

365

не облеченный, однако, в требуемую форму. Поскольку же письменная форма в этом случае не составляет условия действительности договора, а факт его заключения с очевидностью вытекает из занятия жилого помещения и открытия нанимателю финансового лицевого счета, существование договора не может быть поставлено ни под какое сомнение.

К жилищным обязательствам в домах личных собственников какие-либо особые требования относительно их оформления не предъявляются. Здесь действуют общие правила о форме сделок. Но так как при вселении нанимателя соблюдаются условия паспортной прописки, то имеются и письменные доказательства заключения договора.

В домах ЖСК, где право на жилое помещение возникает не из договора, а из членства, договор с пайщиком вообще не заключается. Удостоверению его прав служит список членов ЖСК, утвержденный исполкомом местного Совета, решение общего собрания о распределении жилых помещений и ордер, выданный исполкомом на этом основании.

Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется соглашением сторон, когда в качестве най-модателя выступает гражданин (ч. 2 ст. 299 ГК) • При этом различаются юридические последствия годичного и более продолжительного срока (ч. 2 ст. 328 ГК, пп. 16—17 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).

Если договор заключен на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, то, как только он истечет, наймодатель вправе требовать, чтобы помещение было освобождено. Когда же договорный срок превышает годичный период, наниматель, добросовестно выполнявший свои обязанности, сохраняет право на жилое помещение и управомочен требовать возобновления договора на новый срок. Это право отпадает, лишь если будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника (ввиду, например, болезни) или членов его семьи, даже не проживавших с ним ранее, но нуждающихся в жилой площади. Те же правила применяются к договорам, заключенным на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, если впоследствии стороны возобновили действие договора и в ре<

366

зультате общий срок пользования жилым помещением превысил один год. Они распространяются и на договоры, заключенные без указания срока, с тем, что, помимо возникшей у собственника или членов его семьи нуждаемости в сдаваемой жилой площади, необходимо предупредить нанимателя за три месяца о прекращении договора. На тех же основаниях и лишь по истечении срока договора, а при отсутствии срока—с предупреждением за три месяца нанимателя вправе выселить новый собственник. Вместе с тем в выселении нанимателя должно быть отказано, если суд установит, что собственник добивается его выселения для продажи дома или для сдачи жилого помещения внаем другому лицу. И только когда наниматель был вселен в комнату, занимаемую самим собственником или членами его семьи, иск о выселении удовлетворяется независимо от срока проживания.

В домах местных Советов и ведомственных домах, даже когда помещение предоставляется по специальному жилищному обязательству, письменный договор заключается сроком на 5 лет, а относительно служебных помещений—на все время работы нанимателя (ч.1 ст.299ГК). Тем самым вопрос о возобновлении договора найма служебного помещения вообще не возникает. В остальных случаях наниматель имеет право возобновить договор, но оно может быть оспорено по суду со ссылкой на систематическое невыполнение нанимателем своих обязанностей (ч. 1 ст. 328 ГК). Понятно также, что для возобновления договора как основания специального жилищного обязательства, установленного в ведомственном доме, необходимо, чтобы наниматель сохранил трудовые отношения с данным ведомством. При отпадении трудовых отношений, если специальное жилищное обязательство не трансформировалось в общее, наймодатель не только не обязан возобновлять договор, но и не связан сроком его действия.

Вследствие того, что с членами ЖСК договоры вовсе не заключаются, здесь не может быть речи и о сроке договора. Право членства в принципе бессрочно и прекращается в связи со смертью пайщика, его выходом или исключением из кооператива в установленном порядке.

Права и обязанности сторон. Они определяются законом, соглашением сторон, а при найме помещений

367

в домах местных Советов и ведомств также правилами Типового договора. При этом изменение условий договора, по общему правилу ст. 313 ГК, допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Согласия одной из сторон не требуется, лишь когда по прямому указанию закона она не вправе возражать против изменения договора другой стороной (раздел и объединение жилых помещений, замена нанимателя, ликвидация образовавшихся излишков в виде изолированной комнаты -—ст ст. 313—316 ГК).

Ввиду взаимного характера договора жилищного найма права и обязанности его участников могут быть рассмотрены в рамках обязанностей каждой из сторон.

Наймодатель несет следующие обязанности.

а) предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как жилого помещения В противном случае наниматель вправе истребовать помещение по суду и взыскать возмещение понесенных им убытков (ст.ст 281—282, 295 ГК),

б) производить капитальный ремонт жилого помещения (ст ст 284, 295 ГК). В домах местных Советов и ведомств к капитальному ремонту относится замена основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печи, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования и мусоропровода (п 4 Типового договора) Нарушение этой обязанности управомочивает нанимателя произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы,

в) исправлять в домах местных Советов и ведомств повреждения оборудования в квартире не позднее 3-х дней после уведомления, а в случае аварии — немедленно (п. 4 Типового договора).

Со своей стороны наниматель обязан"

а) пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и договором (ст ст. 283, 295 ГК). Для государственных, кооперативных и, общественных домов оговорена обязанность бережно относиться к помещению и оборудованию в нем (п. 3 Типового договора);

368

б) поддерживать жилое помещение в исправном состоянии, производя текущий ремонт (ст ст 285, 295 ГК). В домах местных Советов и ведомств к текущему ремонту относится побелка потолков, окраска стен, полов и т. д. (п 13 Правил пользования жилым помещением),

в) своевременно вносить квартирную плату (ст ст 303— 304 ГК), а в государственных и ведомственных домах— также платежи за коммунальные услуги (п 2 Типового договора). Квартирная плата должна вноситься не позд нее 10 числа следующего за прожитым месяца, если в домах личных собственников стороны не предусмотрели иные сроки;

г) соблюдать правила социалистического общежития, а в государственных, кооперативных и общественных домах соблюдать также действующие правила пользования жилым помещением (п. 2 Типового договора) ;

д) при прекращении договора вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст ст. 291, 295 ГК) При выезде из жилого помещения в доме местного Совета или ведомства оно сдается наймодателю по акту с запрещением снимать установленные нанимателем оборудование и приспособления, если это может причинить вред помещению (п. 2 Типового договора).

В случае нарушения возложенных на нанимателя обязанностей он также подвергается определенным санкциям. В частности, он обязан возместить вызванные ухудшением нанятого жилого помещения убытки, если не докажет, что это произошло не по его вине и не по вине совместно проживающих с ним членов семьи (с.т ст. 292, 295 ГК) Некоторые нарушения, допущенные нанимателем, влекут утрату права на площадь, как произошло, например, с жилищными правами 3 , которая, получив от ведомства площадь в одном из подмосковных районов, использовала ее как дачное помещение, проживая фактически на площади мужа в Москве. Кроме того, при систематическом нарушении договорных обязательств наниматель лишается права на возобновление договора по истечении срока его действия

Особо должен быть рассмотрен вопрос о квартирной плате. Плата за пользование жилым помещением в доме

369

личного собственника определяется соглашением сторон, однако ее размер не может превышать установленных предельных ставок (ч. 1 ст. 304 ГК). Эти ставки определяются путем 20-процентной надбавки к установлен* ному размеру квартирной платы в домах местных Советов '. Следует также признать, что, подобно тому, как это предусмотрено для поднайма (ст. 321 ГК), в случае предоставления в. пользование нанимателя предметов домашней обстановки личный собственник вправе взимать с него плату в двукратном размере по сравнению с указанными предельными ставками. Систематический неплатеж квартирной платы нанимателем управомочи-вает личного собственника расторгнуть договор и потребовать его выселения (ч. 2 ст. 333 ГК). А так как совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность (ч. 2 ст. 301 ГК), то при наличии указанного основания выселению подлежит семья в целом.

В домах государственного, кооперативного и общественного фонда квартирная плата определяется в нормативном порядке (постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г.2; постановление ВЦИК и СНК РСФСР, от 14 мая 1928 г.3). Единицей оплаты является квадратный метр полезной жилой площади, а размер квартирной ставки определяется следующим образом.

Для данного города исполком местного Совета устанавливает основную ставку квартирной платы, т. е. средний расценок квадратного метра жилой площади, который может колебаться в пределах от 3 до 4,4 коп. Им же для данного дома определяется расценок жилой площади путем установления скидок или надбавок к основной ставке. Скидки вводятся за отдаленность дома от центра, отсутствие всех или некоторых элементов коммунального обслуживания (водопровода, канализации и т. п.), а надбавки—за особые удобства (ванна, газ и др.). На основе расценка нормируется квартирная такса для каждого жилого помещения. Если данное жилое помещение не имеет дефектов по сравнению с большей частью прочих помещений того же дома, квартирная такса будет равной

' СП РСФСР 1963 г. № 15, ст. 102. 2 СЗ СССР 1926 г. № 44, ст. 312. 8 СУ РСФСР 1928 г. № 53, ст. 402.

370

расценку. При наличии дефектов для исчисления квартирной таксы нужно сделать скидки с расценка (75% — для темных помещений, 50%—для полутемных и подвальных, 20% —для полуподвальных и т. д.).

После установления квартирной таксы исчисляется ставка квартирной платы, т. е. цена за использование в течение одного месяца квадратного метра жилой площади. Исчисление производится путем прибавления к квартирной таксе 0,33 коп. от каждого рубля заработка нанимателя, превышающего 14,5 руб. в месяц. При этом принимается в расчет заработная плата максимально оплачиваемого члена семьи нанимателя. Однако величина ставки квартирной платы при всех условиях не должна превышать 13,2 коп. Путем умножения ставки квартирной платы на число квадратных метров полезной жилой площади определяется размер месячной квартирной платы для семьи. . . -

Некоторые категории нанимателей пользуются льготами по квартирной плате. Так, персональные пенсионеры и совместно с ними проживающие члены семьи вносят плату в размере 50% общих ставок. В домах же местных Советов и в ведомственных домах, возведенных начиная с 1924 года и позже, допускается увеличение ставок квартирной платы, но не более чем на 25%.

Своевременно не внесенная в домах местных Советов и ведомств квартирная плата взыскивается в бесспорном порядке с начислением пени в размере 0,1% за каждый день просрочки. Выселение по мотивам систематического неплатежа квартирной платы для домов местных Советов и ведомств не предусмотрено. Но такое нарушение может служить основанием для судебного оспа-ривания права нанимателя на возобновление договора по истечении срока его действия (ст. 328 ГК).

В отличие от найма жилых помещений пользование ими на правах членства в ЖСК связано с участием пайщика в том кооперативном коллективе, который осуществляет эксплуатацию принадлежащих ему жилых домов на началах самоокупаемости (п. 9 Примерного устава ЖСК). Поэтому, кем бы конкретные виды работ по эксплуатации дома ни выполнялись, они в конечном счете оплачиваются членами ЖСК (п. 17 Примерного устава ЖСК).

371

Пайщик обязан внести пай в размере, который соответствует строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры, исчисленной исходя из размера полезной площади. Первоначальный взнос части пая составляет 40% и иногда 30% от его общей суммы. Недостающая часть обеспечивается банковским кредитом, для погашения которого пайщик вносит периодически соответствующие суммы в сроки, обусловленные кредитным обязательством ЖСК перед банком. Помимо этого, пайщик ежемесячно погашает приходящуюся на него долю эксплуатационных расходов по содержанию кооперативного дома. Он несет также ряд других, обязанностей (по обеспечению сохранности жилого помещения, соблюдению правил внутреннего распорядка), определенных Примерным и конкретным уставом ЖСК, а в соответствии с ними—в решениях общего собрания членов кооператива.