§ 6. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Особые предпосылки заключения договора купли-продажи жилых домов между гражданами. Продажа гражда-ниноц жилого дома или части его может быть осуществлена лишь при наличии двух предпосылок, установленных ст. 238 ГК. Одна из них—соблюдение правил ст. 106 ГК- Это означает,' что у покупателя дома или совместно проживающих с ним супруга и несовершеннолетних детей не должно находиться в личной собственности другого дома (части другого дома), а также, что продаваемый дом (часть дома) не может превышать по размеру жилой площади шестидесяти кв. м'. Вторая предпосылка заключается в следующем: данной продаже не должна предшествовать в течение трех предыдущих лет продажа другого дома или его части. Повторное отчуждение дома в течение трех лет одним и тем же лицом допускается только во исполнение предписаний ст. 107, 108 ГК, т. е. когда вследствие вступления в брак, наследования или дарения в собственности продавца и указанных выше членов его семьи оказалось строение, которое они обязаны продать в годичный срок.

Договоры купли-продажи домов между социалистическими организациями и гражданами заключаются в соответствии с правилами, установленными рядом нормативных актов. ^Продажа гражданам индивидуальных жилых домов исполкомами местных Советов депутатов трудящихся, предприятиями и учреждениями регламентирована Инструкцией Министерства

' Продажа жилого дома, превышающего по своей площади 60 кв. м., допустима лишь в случае, если покупатель получает на это специальное разрешение исполкома местного Совета депутатов трудящихся. Такое разрешение выдается с учетом количества членов его семьи и жилищно-санитар-ных норм, предусмотренных ч. V ст. 316 ГК.

28

финансов СССР от 10 января 1949 г. № 40'. Согласно инструкции порядок и условия такой продажи зависят, во-первых, от того, продается ли дом, специально для этого выстроенный,'или из существовавшего жилого фонда, а во-вторых, продается ли он за наличный расчет, или в рассрочку.

Список подлежащих продаже домов из существующего жилого фонда утверждается министерством (по ведомственному фонду) и местными органами государственного управления на уровне облисполкомов (по фонду местных Советов).

Договоры купли-продажи домов' в рассрочку заключаются в соответствии с Типовым договором, утвержденным Министром финансов СССР и Министром юстиции СССР 28 января 1949 г. Рассрочка предоставляется за счет получения банковских ссуд, погашаемых покупателем в сроки, установленные договором. Неуплата двух очередных взносов влечет за собой расторжение договора в судебном порядке и выселение покупателя. Отчуждение дома гражданином до погашения банковской ссуды запрещено.

Продажная стоимость жилых домов определяется специальными оценочными комиссиями.

Покупка государственными организациями домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, должна производиться по цене, не превышающей их страховой оценки.

Форма договора купли-продажи жилого дома. Требования закона относительно формы договора купли-продажи жилого дома различны и находятся в зависимости от того, между кем этот договор заключается и в какой местности (городской или сельской) дом расположен. Договоры о продаже домов, находящихся в черте города или в поселке городского типа, в которых хотя бы одной из сторон является гражданин, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в исполкоме районного или городского Совета депутатов трудящихся (ч. I ст. 239 ГК). Для договоров об отчуждении домов, находящихся в сельской местности, достаточно облечение их в простую письменную форму с последующей регистрацией в исполкоме сельского Совета депутатов трудящихся (ч. II ст. 239 ГК). Договоры между социалистическими организациями и гражданами всегда совершаются в простой письменной форме независимо от того, где расположено жилое строение.

Несоблюдение указанной формы влечет за собой недействительность договора даже в тех случаях, когда его нотариальное удостоверение не обязательно. Вместе с тем, и для договоров купли-продажи жилого дома сохраняет свою силу ч. II ст. 47 ГК, предусматривающая условия, при которых суд вправе признать

^Источники», стр. 406.

29

действительной сделку, не оформленную в установленном законом порядке.

Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению жилых домов производится по месту нахождения строения'. Статья 239 ГК предусматривает, что изложенные в ней правила полностью распространяются и на случай заключения договоров купли-продажи дач.