§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

«По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (.или) указанного им третьего лица (лиц)» (п. 1 ст. 601 ГК).

К данному договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601–605 ГК.

Раньше аналогичные отношения регулировались ст. 253–254 ГК РСФСР 1964 г., который предусматривал особый вид договора: договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания гражданина, нетрудоспособного по возрасту или состоянию здоровья. Материальным объектом договора мог быть только жилой дом или его часть.

В новом ГК сфера действия этого договора существенно расширена. Применение данного договора не ограничено видами недвижимого имущества, отчуждаемого под выплату ренты, сняты и специальные требования, предъявляемые к гражданам, которые могут быть получателями ренты.

Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются те же субъекты, что и в договоре пожизненной ренты, т.е. получателями могут быть Только граждане, а плательщиками – граждане, юридические лица, государство. '

Плательщиками ренты могут быть граждане, коммерческие организации, занимающиеся риэлторской деятельностью, которая подлежит лицензированию. В качестве плательщиков ренты могут также выступать государственные (муниципальные) службы, которые предоставляют гражданам содержание (пищу, одежду, осуществляют за ними уход, оказывают медицинские, -транспортные, ритуальные услуги ит.д.).

Существенными условиями договора являются его предмет и срок.

Предмет договора – недвижимое имущество (жилой дом, квартира, дача, предприятие, земельный участок и иная недвижимость) и

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением 99

содержание, предоставляемое плательщиком ренты. Именно этим данный договор отличается от иных видов ренты.

Срок договора определяется самим договором в виде наступления в будущем определенного события – смерти получателя ренты. Стороны в договоре не вправе определить срок иными способами (например, конкретной датой). Закон устанавливает этот срок императивно.

Здесь также действует правило об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении прав залога на него получателю ренты (ст. 586, п. 1 ст. 587 ГК). Однако для отчуждения, залога или обременения иным способом полученной недвижимости плательщик ренты должен получить предварительное согласие получателя ренты.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания получателю ренты имеет основное значение в данном договоре. Согласно ст. 602 ГК содержание может выражаться в обеспечении потребностей в жилище, питании и одежде, уходе -за. получателем ренты, если это необходимо по состоянию его здоровья. Может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре. Стороны вправе договориться о включении в договор иных условий или, наоборот, некоторые условия, указанные взаконе, исключить. Содержание, предоставляемое получателю ренты, должно быть конкретизировано в договоре и должны быть указаны порядок его предоставления, возможность исполнения данных обязательств через третьих лиц. Например, в договоре стороны должны определить режим покупки продуктов питания и приготовления пищи, вид питания (если получатель ренты нуждается в особом питании), которые обязан предоставить плательщик ренты.

Если по состоянию здоровья получателя ренты за ним необходим уход, в договоре следует предусмотреть конкретные формы ухода, случаи надомного ухода, госпитализации и т.п. Если в момент заключения договора получатель ренты не нуждался в уходе и по этой причине в договоре не были предусмотрены конкретные формы такого ухода, то в дальнейшем, в случае возникновения потребностей в специальном уходе, данная обязанность должна будет исполняться плательщиком ренты в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В договоре могут быть также предусмотрены медицинское обслуживание получателя ренты, порядок оплаты коммунальных услуг и т.п.

Обязанность обеспечения потребности в жилище выполняется как путем предоставления возможности проживания получателя ренты в жилом помещении, переданном им под выплату ренты, так и в ином жилом помещении, указанном в договоре. Новый ГК в отличие от ГК

4*

100     Глава IV. Рента и пожизненное содержание с иждивением

1964 г. не требует предоставления жилища получателю ренты в отчужденном им жилом помещении.

В договор может быть включено условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния здоровья получателя ренты.

Однако, в какой бы форме ни выплачивалась рента, она должна быть выражена в определенной сторонами сумме денег, эквивалентной по стоимости предоставляемому получателю ренты всего объема содержания с иждивением. Следовательно, определенная сторонами денежная сумма имеет основополагающее значение в договоре пожизненного содержания с иждивением (впрочем, как и в других формах ренты).

Причем в законе в императивном порядке установлена ежемесячная минимальная величина стоимости предоставляемого содержания с иждивением: она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Ниже этого уровня стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненного содержания с иждивением. Денежный эквивалент пожизненного содержания с иждивением, следовательно, и объем содержания с иждивением, увеличиваются в процессе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением пропорционально росту минимального размера оплаты труда.

На плательщика ренты возлагается обязанность принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст. 604 ГК).

Обязанности плательщика ренты по ее предоставлению на условиях, предусмотренных договором пожизненного содержания с иждивением, сохраняются и при случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601, ст. 600 ГК). Так как собственником имущества стал плательщик ренты, он и несет риск случайной гибели имущества и риск, связанный с дальнейшим выполнением своих обязанностей.

Периодичность предоставления содержания определяется сторонами в договоре из расчета предоставления получателю ренты содержания, необходимого для удовлетворения первоочередных потребностей человека. Закон не содержит каких-либо правил, касающихся периодичности предоставления содержания.

В этом договоре стороны вправе предусмотреть возможность замены при определенных условиях предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

§ 4. Пожнлненное содержание с иждивением 101

В данном договоре ответственность несет только плательщик ренты. За просрочку выплаты ренты он должен уплатить проценты в размере, установленном в договоре. Если в договоре размер процентов не предусмотрен, то он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства (ст. 395 ГК).

При существенном нарушении своих обязанностей плательщик ренты лишается права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, при возврате недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением или выплате получателю ренты выкупной цены (п. 2 СТ.605ГК).

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Он может быть прекращен по основаниям, предусмотренным общими правилами о прекращении обязательств, за исключением такого основания прекращения обязательств, как его надлежащее исполнение.

Наряду с этим п. 2 ст. 605 ГК предусматривает специальные основания прекращения данного договора. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей получатель ренты вправе требовать прекращения договора одним из следующих способов по своему выбору: 1) потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением или 2) потребовать выплаты ему выкупной цены, которая определяется условиями, установленными ст. 594 ГК. При этом компенсация произведенных плательщиком ренты расходов не производится и убытки, вызванные расторжением договора, не возмещаются (п. 2 ст. 605 ГК).

Плательщик ренты не вправе требовать ее расторжения путем выкупа.

Дополнительная литература

Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Текст. Комментарии. Алфавитно-прсдмстный указатель. М., 1996.

Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.

Крашенников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 1977.

Седугин П.И. Жилищное право. М., 1977.

Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. № 6, 7.