§ 5. Аренда предприятий

1. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование пред-

' Утвержден Верховным Сонетом РСФСР 25 апреля 1991 г. (ВВС РСФСР 1991 № 22. Ст.768).

142

Глава V. Аренда

приятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетными являются правила § 5 гл. 34 ГК об аренде предприятий, затем следуют нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 650 ГК), далее – общие положения ГК об аренде, о договоре, обязательствах и сделках.

В действующих нормативных актах об аренде предприятия названный договор рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства, и не служит более основанием приобретения статуса предприятия'.

Выделение аренды предприятия в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается особым видом недвижимости, а тем, что в аренду сдается предприятие «на ходу», бизнес арендодателя2.

Следует заметить, что совершение договора не влечет прекращение предпринимательской деятельности, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменения в правовом статусе юридического (или фи-' зического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права, равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмезд-ным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Как прави-

' Ранее же п соответствии сост. 21 Основ гражданского законодательства Союза ССР " республик, ст. 16 Основ законодательства об аренде договор аренды имущества предприятия служил в качестве основания приобретения статуса арендного предприятия – особои организационно-правовой (рормы предприятия, созданного трудовым коллективом государственного (муниципального) предприятия на основе аренды имущества этого предприятия.

2 Применение термина «бизнес» в указанном значении встречается в правовых актах. Так, в Федеральном законе от8 января 1998 г. «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предприятия именуется также продажей бизнеса (см. ст. 86 и др.) (СЗ РФ. 1998. •''"З.Ст. 222).

§ 5. Аренда предприятий 143

ло, сторонами выступают все же коммерческие организации. Некоммерческие организации в этом качестве выступают значительно реже коммерческих, поскольку вправе осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кроме того, в соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры, независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений).

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК).

2. К числу существенных условий рассматриваемого договора в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК).

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Вместе с тем известно, что предметом договора аренды, согласно п. 2 ст. 132 ГК, может быть не только предприятие в целом, но и его часть, например, имущественный комплекс, закрепленный за филиалом, в том числе права и обязанности, приобретенные его руководителем от имени юридического лица. Известно также, что сдача в аренду отдельных элементов, входящих в состав предприятия (зданий, оборудования, транспорта, имущественных прав и др.), осуществляется на основе общих норм об аренде, правил об аренде зданий и сооружений, транспортных средств и т.д.

Критерии разграничения предметов этих договоров следует искать в самом понятии предприятия как объекта гражданских прав. Если передаваемый в аренду имущественный комплекс достаточен и пригоден для ведения предпринимательской деятельности именно в виде комплекса, т.е. образует технологически единое целое, его следует считать предприятием, а аренду регулировать нормами § 5 гл. 34 ГК «Аренда предприятий». Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей, не обладающие этими свойствами, предмета рассматриваемого договора не образуют.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необ-

144

Глава V. Аренда

ходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным. Это требование вытекает из п. 3 ст. 607 ГК, согласно которому договор аренды не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК). Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Определение состава предприятия, как правило, осуществляется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о его составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований'.

В составе предприятия как арендуемого имущественного комплекса условно можно выделить две группы имущества с различным правовым режимом: во-первых, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;

во-вторых, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. имущество первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование (с возвратом). Оборотные средства и иное имущество второй группы передаются «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором». Сказанное относительно второй группы имущества означает, в частности, что применительно к некоторым видам этой группы имущества требование о его возврате исполнено быть не может и говорить о возврате можно лишь с учетом конкретного случая. Более

' Следует отметить, что правила об аренде предприятия, и отличие от правил о его купле-продаже, не содержат обязательных требовании о порядке удостоверения состава арендуемого предприятия (см. ст. 561 ГК).

145

§ 5. Аренда предприятии

того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Таким образом, если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то отдельные виды имущества, включенного в его состав, могут передаваться и без цели возврата.

Как видно из изложенного, состав имущественного комплекса предприятия весьма разнообразен. К тому же не все его элементы находятся в собственности арендодателя. На случай, если арендодатель не. является собственником имущества, в ст. 656 ГК установлено правило о том, что передача прав владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и другим имуществом, находящимся в собственности других лиц, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

В данном случае необходимо иметь в виду прежде всего специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, определяющее их правомочия по передаче соответствующих объектов в субаренду. К примеру, если договором не предусмотрено иное, то без согласия собственника арендодатель вправе сдать в субаренду транспортное средство (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК). В отношении же прочих объектов действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК. Исходя из этой нормы, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника (арендодателя по основному договору аренды имущества).

Не все имущество, указанное в документах, удостоверяющих состав предприятия, непременно должно быть передано арендатору. Поскольку оборотные средства, права и обязанности передаются не только «на условиях», но и «в пределах», предусмотренных договором, а земельные участки лишь в части, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, то в договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого в аренду предприятия.

Более того, при аренде предприятия не допускается передача прав арендодателя, полученных на основании разрешения заниматься определенной деятельностью (право на риэлтерскую, аудиторскую, строительную и другие виды деятельности). Правило это является диспози-тивным, и право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами.

146

r-nauiiV. Аренд.)

Если же при сдаче в аренду предприятия в состав имущества были включены обязательства, исполнение которых арендатором невозмож-но при отсутствии у него разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором (п. 2 ст. 656 ГК). К примеру, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства по строительству жилого дома (при условии, что арендатор не имеет лицензии на осуществление строительной деятельности) ответственным перед кредитором за исполнение работ по договору строительного подряда и возведение жилого дома остается арендодатель.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды!) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 391 ГК.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК)'. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду (а не в течение всего срока действия договора до его исполнения). Этот срок является пресекательным, поскольку установлен на случай неосуществления кредитором права выразить согласие на перевод долга. Его пропуск влечет досрочное прекращение субъективного права кредитора на прекращение или досрочное исполнение обязательства в связи с включением долгов в состав переданного в аренду предприятия.

Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Указанный срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК). Более

1 На наш взгляд, в данном случаи имеет место основанное на ст. 168 ГК установление иных (вместо недействительности сделки) последствий совершения сделки, не соответствующей трсоованиям закона.

147

§ 5. Аренда предприятий

того, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК).

Статья 659 ГК предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Последствия уклонения одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, регулируются положениями об аренде зданий и сооружений (см. п. 1 ст. 655 ГК).

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором аренды предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяется на основании общих правил об аренде, предусмотренных ст. 612 ГК. Так же на основании общих положений определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (см. ст. 613 ГК).

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для его передачи в аренду. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

3. Важную особенность пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества – материальными ценностями, входящими в состав предприятия.

Согласно ст. 660 ГК арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.

148                 Глава V. Аренда

Это положение является основанным на законе исключением из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении перечисленных распорядительных действий лишь с согласия арендодателя. Указанные действия арендатора по распоряжению, имуществом возможны лишь при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды. Таких, к примеру, которые определяют сохранение профиля предприятия или устанавливают те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами (например, запрет на продажу оборудования партнерам из других стран и т.п.). Впрочем, правило это диспозитивное, и договором аренды может быть установлен как иной объем правомочий по распоряжению имуществом, так и иной порядок распорядительных действий. Указанный в ст. 660 ГК порядок пользования материальными ценностями не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К названным положениям о правомочиях по пользованию имуществом добавляется еще правило о том, что арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Это правило также является диспозитивным. Стороны вправе предусмотреть в договоре условия пользования, отличающиеся от установленных в законе, либо исключить применение названных способов пользования имуществом арендованного предприятия.

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. Это предполагает как физическую сохранность имущественного комплекса, так и его текущий и капитальный ремонт. На арендатора также возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).

В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю. Независимо от наличия или отсутствия его согласия на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого он должен в суде доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендо-

§ 5. Аренда предприятий 149

ванного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

4. Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору (гл. 25 ГК). Поскольку участниками рассматриваемого договора являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, то они несут ответственность не только при наличии вины, но и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если не докажут, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Правило это диспозитивное и законом или договором может быть предусмотрена ответственность на основании вины (п. 3 ст. 401 ГК). ,

Значительной гарантией кредитору служит правило п. 4 ст. 657 ГК:

после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

5. Основания и порядок признания договора аренды предприятия недействительным, а также его изменения и расторжения строятся по общим правилам изменения и расторжения договора аренды либо признания сделки недействительной. Определенные ограничения законом установлены лишь в отношении последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или расторжения. Эти ограничения, однако, касаются применения не всех возникающих при указанных обстоятельствах последствий, а лишь двух из них: возврата или взыскания в натуре (соответственно контрагенту или в доход Российской Федерации) полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон.

Как известно, возврат в натуре полученного по договору предусмотрен в качестве общего последствия при изменении и расторжении договора (ст. 453 ГК), при признании сделки недействительной (п. 2 ст. 167 ГК), а также при возврате неосновательного обогащения (гл. 60 ГК). Применительно к договору аренды предприятия вопрос о наступлении указанного последствия может возникнуть, к примеру, при признании договора недействительным вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 658 ГК) либо при совершении притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК), при совершении договора органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК) и в других случаях.

150

Глава V. Аренда

Возникновение же вопроса о применении последствий в виде взыскания в доход Российской Федерации полученного по договору возможно при признании сделки недействительной, например, в случае совершения договора аренды предприятия с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК), при совершении его под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК) и т.п.

Однако применение указанных последствий к договору аренды предприятия ограничено и допустимо лишь в случаях, когда такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. К примеру, многие элементы предприятия (прежде всего оборотные средства) арендатор не сможет вернуть при прекращении договора, поскольку они израсходованы, проданы или обменены в процессе пользования имуществом арендованного предприятия и их возврат нарушал бы интересы законных и, добросовестных приобретателей такого имущества. Как интересам участников договора, так и общественным интересам противоречило бы применение последствия в виде возврата полученного по договору и в случае, если объект видоизменился в результате осуществления арендатором реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества.