§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
1. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г» «О лизинге» * лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем. Лизинговая деятельность зависит от государственной политики в области инвестиций, в частности, от налоговых и амортизационных льгот. Под лизинговой сделкой понимают совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем (арендодателем), лизингополучателем (арендатором) и продавцом (поставщиком) предмета лизинга.
Из вышесказанного следует, что лизинговые отношения – система отношений, порождаемых сложным юридическим составом: сначала
СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.
§ 6. Финансовая аренда (лизинг) 151
заключается лизинговое соглашение, затем договор купли-продажи. Лизинговые отношения могут быть оформлены трехсторонней сделкой с участием лизингодателя, лизингополучателя и продавца.
Согласно ст. 665 ГК по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Пункт 1 ст. 16 Федерального закона «О лизинге» устанавливает, что договор квалифицируется как лизинговый, если содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю. Договор лизинга является видом договора аренды и характеризуется как двусторонне-обязывающий, взаимный, консенсуальный, возмездный, срочный.
К сопутствующим договорам, т.е. тем, которые могут быть заключены во исполнение договора лизинга, относятся договор о привлечении денежных средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др. (ч. 3 п. 3 ст. 15 Закона «О лизинге»). Например, арендо-получатель покупает имущество частично за счет собственных средств, частично за счет заемных. При этом арендодатель (заемщик по кредитному договору), как правило, не является ответственным за возврат денежных средств и уступает кредитору в части, соответствующей взятому кредиту, свои права требования арендных (лизинговых) платежей, а также оформляет в его пользу залог на имущество (предмет договора лизинга) до погашения кредита. При такой схеме, помимо арендатора, арендодателя и продавца в лизинговой сделке участвуют все лица, финансировавшие покупку предмета лизинга. Такой вид лизинга традиционно называют leveraged leasing (раздельный лизинг).
В соответствии с Порядком предоставления государственных гарантий на осуществление лизинговых операций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 сентября 1998 г. № 10201, резидентам РФ, предоставившим лизингодателю средства на приобретение предмета лизинга (кредиторам лизингодателя), могут быть предоставлены государственные гарантии в виде поручительства Правительства РФ. Гарантии предоставляются на конкурсной основе за счет средств Бюд-
1 СЗ РФ. 1998. № 36. Ст. 4520.
152
Глава V. Аренда
жета развития РФ. Вопрос о предоставлении гарантий рассматривается при наличии между организацией, реализующей инвестиционный проект, и лизингодателем соглашения о том, что права и обязанности сторон договора лизинга возникают после получения государственных гарантий под заемные средства. Таким образом, договор поручительства заключается для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем (ч. 2 ст. 361 ГК). Размер государственных гарантий, выдаваемых кредитору лизингодателя, составляет до 40% фактически предоставляемых для реализации лизинговой операции средств.
Статьей 9 Закона «О лизинге» установлен запрет на совмещение обязательств следующими участниками договора лизинга: лизингодателем и лизингополучателем; кредитором и лизингополучателем предмета лизинга, за исключением возвратного лизинга. Последний предполагает совпадение в одном лице продавца и арендатора.
Возвратный лизинг осуществляется следующим образом: собственник имущества, например теплохода, продает его лизинговой компании для строго определенной цели – передачи теплохода во владение и пользование по договору лизинга бывшему собственнику. Соответственно, арендодателем по договору финансовой аренды будет лизинговая компания (покупатель в договоре купли-продажи), а арендатором – продавец по договору купли-продажи. Тем самым арендатор (первоначальный собственник) возвращает себе стоимость имущества и одновременно получает от него доход, владея имуществом и используя его.
Закон называет такие основные виды лизинга, как финансовый и оперативный. При финансовом лизинге лизингодатель приобретает указанный лизингополучателем предмет лизинга у определенного продавца. Оперативный лизинг предполагает, что лизингополучатель на свой страх и риск закупает имущество и передает его в качестве предмета лизинга лизингополучателю.
При финансовом лизинге лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга или свои интересы, вытекающие из договора. При осуществлении оперативного лизинга уступка прав лизингополучателем не допускается (п. 2 ст. 18 Закона «О лизинге»).
Различия между договорами финансового и оперативного лизинга связаны также со сроком владения и пользования имуществом и с основанием перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
2. К источникам правового регулирования лизинговых отношений относятся § 6 гл. 34 ГК «Финансовая аренда (лизинг)»; общие положе-
§ 6. Финансовая аренда (лизинг) 153
ния об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), если иное не установлено ГК об этом договоре.
Федеральный закон «О лизинге» вступил в силу с момента его официального опубликования. Вопросы международного лизинга оборудования отражены в Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 r.1 Федеральным законом от 8 февраля 1998 г.2 Россия присоединилась к Конвенции.
Источниками правового регулирования являются также Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности»3; утвержденное постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 Временное положение о лизинге4, а также иные подзаконные акты.
3. Лизингодатель (арендодатель) – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (ч. 1 п. 1 ст. 4 Закона «О лизинге»).
Будучи видом инвестиционной деятельности, лизинговая деятельность имеет целью получение дохода. Исключительной она не является, поэтому ею вправе заниматься лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность и имеющие соответствующую лицензию.
В числе обязательных условий действия лицензии п. 17 Положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации5 назвал наличие не менее одного находящегося в стадии реализации договора лизинга в течение срока действия лицензии (лицензия выдается на срок от 1 до 5 лет); приоритетность лизинговой деятельности по отношению к иным видам хозяйственной деятельности, осуществляемым лизингодателем (не менее 40% дохода от реализации лизинговых услуг в общем объеме доходов лизингодателя по итогам хозяйственной деятельности за год).
Исходя из сказанного, лизингодателями могут быть коммерческие организации, кроме имеющих специальную правоспособность, если законом лизинговая деятельность последних не предусмотрена как до-
» ВВАСРФ.1998.№5.С.113. 2 СЗ РФ. 1998. № 7. Ст. 787. ч СЗ РФ. 1994. № 22. Ст. 2463.
4 СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2591 (с изменениями).
5 Утверждено постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. № 167 // СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 936.
154
Глава V. Аренда
пустимая, а также граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Так, правоспособность банков носит специальный характер. Они совершают лизинговые операции, потому что п. 6 ст. 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» отнес их к банковским'.
Лизингополучатель (арендатор), на основании ч. 2 п. 1 ст. 4 Закона «О лизинге», – физическое или юридическое лицо, которое, в соответствии с договором лизинга, обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определённых условиях во временное владение и пользование.
Лизингополучатель владеет и пользуется предметом лизинга в предпринимательских целях (п. 1 ст. 3 Закона «О лизинге»). В роли лизингополучателя помимо лиц, которые могут быть лизингодателями, вправе выступать некоммерческие организации, так как они вправе осуществлять коммерческую деятельность, если она служит достижению целей, ради которых организации созданы, и соответствует этим целям.
Продавец (поставщик) – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.
Пункт 1 ст. 7 Закона «О лизинге» выделяет следующие формы лизинга: внутренний и международный. При внутреннем лизинге лизингодатель, лизингополучатель и продавец являются резидентами РФ. Лизинг носит международный характер, если одна из сторон договора лизинга является нерезидентом РФ.
Форма договора лизинга независимо от срока – письменная. В названии договора лизинга определяются его форма, тип и вид (п. 1, 2 ст. 15 Закона «О лизинге»).
4. Предметом договора лизинга являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы.
Предметом лизинга не могут быть земельные участки, прочие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3 Закона «О лизинге»).
1 СЗ РФ. 1996. № 6. Ст. 492.
§ 6. Финансовая аренда (лизинг) 155
Участники лизинговой сделки должны точно описать предмет лизинга, определить место и порядок его передачи (п. 4 ст. 15 Закона «О лизинге»).
Срок договора лизинга служит основанием выделения следующих трех типов лизинга. Долгосрочный лизинг – осуществляется в течение трех и более лет; среднесрочный лизинг – в течение от полутора до трех лет; краткосрочный лизинг – в течение менее полутора лет.
При финансовом лизинге срок владения и пользования имуществом соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. По окончании лизингового договора лизингодатель через лизинговые платежи возмещает инвестиционные затраты и получает доход. Так как лизингодатель не имеет прямой заинтересованности ни в качестве, ни в сохранности передаваемого имущества, которое, по общему правилу, переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, то обычно расходы по страхованию и ремонту имущества несет лизингополучатель; предмет лизинга учитывается на балансе последнего. Функция лизингодателя сводится, по сути, к финансированию покупки предмета лизинга.
Срок, на который имущество передается в оперативный лизинг, меньше срока его службы. По истечении срока действия договора лизинга и при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором (эта сумма не покрывает понесенных лизингодателем затрат), предмет лизинга возвращается лизингодателю. Лизингодатель в течение оставшегося срока амортизации предмета лизинга заинтересован в совершении сделок с ним. Поэтому предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя (п. 2 ст. 12 Закона о лизинге) и, как правило, он несет расходы по страхованию и ремонту имущества. Переход права собственности на предмет оперативного лизинга к лизингополучателю возможен на основании договора купли-продажи.
Общая сумма договора лизинга – сумма, которую лизингодатель должен получить от лизингополучателя в ходе реализации инвестиции. Она включает в себя общую сумму возмещения инвестиционных затрат и вознаграждение (доход) лизингодателя. Под инвестиционными затратами понимаются расходы и затраты (издержки) лизингодателя, связанные с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем. Инвестиционные затраты (издержки) должны быть обоснованны.
156
Глава V. Аренда
Вознаграждение лизингодателя (доход) – денежная сумма, определяемая договором лизинга, сверх возмещения инвестиционных затрат (издержек).
Взаиморасчеты лизингодателя и лизингополучателя производятся в форме лизинговых платежей. Их размер, способ осуществления и периодичность определяются договором лизинга с учетом Закона «О лизинге». Если лизингополучатель производит расчет с лизингодателем продукцией, производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга. По общему правилу, обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга. Договором лизинга может предусматриваться отсрочка лизинговых платежей на срок не более чем 180 дней с момента начала использования предмета лизинга.
Договор лизинга, в соответствии со ст. 15 Закона «О лизинге», должен содержать следующие существенные положения: о передаваемых лизингополучателю правомочиях собственника; перечень, объем и стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем;
обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга.
В императивной форме законодательство определяет следующие основные права и обязанности участников лизинга. Лизингодатель обязан: 1) купить имущество (при финансовом лизинге указанное лизингополучателем имущество приобретается у определенного им продавца; оперативный. лизинг предполагает, что выбор продавца и имущества осуществляет лизингодатель); 2) уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК). Оформление лизинга как трехсторонней сделки снимает с арендодателя эту обязанность; 3) предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.
По отношению к арендодателю арендатор обязан: 1) использовать лизинговое имущество только в предпринимательских целях, в соответствии с его назначением и требованиями договора лизинга; 2) в порядке и сроки, установленные договором, производить лизинговые платежи.
При осуществлении финансового лизинга арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в
157
§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом (п. 4 ст. 10 Закона «О лизинге»).
При финансовом лизинге арендатор несет обязанности покупателя (например, известить продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи (ст. 483 ГК), кроме обязанности оплатить имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи лизингового имущества.
5. При финансовом лизинге арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами продавца (л. 1 ст. 670 ГК).
По общему правилу, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи.
В оперативном-лизинге за недостатки переданного во временное владение или в пользование предмета лизинга отвечает лизингодатель.
Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга. Таким образом, все риски, связанные с правом собственности, при лизинге возлагаются на пользователя.
Риск несостоятельности продавца (поставщика) несет сторона договора лизинга, которая его выбрала, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 2 ст. 22 Закона «О лизинге»).
По общему правилу, риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга несет сторона, которая выбрала предмет лизинга (п. 3 ст. 22 Закона «О лизинге»).
6. Досрочное расторжение лизингодателем договора лизинга возможно в бесспорном порядке в случаях: 1) установленных законом и 2) договором лизинга.
Лизингодатель имеет право бесспорного взыскания денежных сумм и бесспорного изъятия предмета лизинга в следующих случаях:
а) если условия пользования предметом лизинга лизингополучателем не соответствуют условиям договора лизинга или назначению предмета лизинга;
б) если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя;
в) если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества;
158 Глана VI. Наем жилого помещения
г) если лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга (п. 1 ст. 13 Закона «О лизинге»).
Исполнение лизингополучателем обязательств в бесспорном порядке не лишает его права на обращение в суд в целях удовлетворения его законных имущественных интересов.
Расторжение договора лизинга лизингополучателем происходит по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самими договором лизинга, а также по решению суда. По инициативе арендатора договор лизинга может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда: а) имущество, являющееся предметом договора лизинга, по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, не передано арендатору в указанный в договоре срок, а если он не указан, то в разумный срок (п. 2 ст. 668 ГК);
б) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ремонт имущества в установленный договором лизинга срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок (п. 3 ст. 620 ГК).
Арендатор не вправе расторгать договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя (п. 1 ст. 670 ГК).
Дополнительная литература
Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1996. Прилуцкий Л.Н. Лизинг.,Правовые основы лизинговой деятельности в Российской Федерации. М.,1996.
Глава VI НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1. Договор найма жилого помещения – традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964 г. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.1 и Жилищный кодекс РСФСР 1984 г.2 объединили договор найма жилого помещения с иными жилищными отношениями.
Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О привати-
1 ВВС СССР. 1981. № 26. Ст. 834.
2 ВВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.
Глава VI. Наем жилого помещения 159
зации жилищного фонда в Российской Федерации»', Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»2. В 1991 г. принимается Закон РСФСР «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР»3, на основании которого пользование жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды.
Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище: «никто не может быть произвольно лишен жилища» (ст. 40);
«никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения» (ст. 25). Она в значительной мере расширила перечень оснований приобретения жилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидий могут покупать, менять жилье, своими силами или с привлечением подрядных организаций участвовать в жилищном строительстве и т.д. «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату...» (ст. 40 Конституции РФ). '
Президентом РФ и Правительством РФ был издан ряд законодательных актов, способствующих улучшению жилищного строительства и обеспечению граждан жильем, в частности, Указ от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»4, Указ от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»5, Указ от 23 марта 1996 г. № 420 «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом»6, постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья»7.
В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, являются ГК и ЖК. Но поскольку Гражданский кодекс – отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего, для договора коммерческого найма жилого помещения. Жилищный кодекс – комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные
> ВВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959 (с изменениями).
2 ВВС РСФСР. 1993. № 3. Ст. 99 (с изменениями).
3 ВВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963. 1 СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1430. 5 СЗ РФ. 1996. №14. Ст. 1431. в СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1427. 7 СЗ РФ. 1996. № 33. Ст. 4006.
160 Глава VI. Наем жилого помещения
отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.
Помимо названных источников, в сфере жилищных правоотношений большое значение уделяется постановлениям Конституционного Суда Российской Федерации, который осуществляет проверку законности многих актов и их соответствие конституционным правам граждан. Так, постановление Конституционного Суда от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституционности частей первой и второй ст. 54 ЖК признало положение о вселении в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующим нормам Конституции РФ', а постановление от 23 июня 1995 г. признало неконституционными часть первую и пункт 8 части второй ст. 60 ЖК, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы2.. Постановления Конституционного Суда прекращают действие ряда норм права. Следовательно, могут быть отнесены к источникам гражданского и жилищного права.
2. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для-проживания в нем (ст. 671 ГК). Результатом достигнутого соглашения служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий: владения и пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора (например, вселение членов семьи, поднанимателей и др.).
По своей юридической природе договор найма жилого помещения консенсуальный, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям; взаимный, так как каждая сторона, наниматель и наймодатель, имеет права и несет обязанности, и возмездный, поскольку жилое помещение предоставляется нанимателю в пользование за плату.
Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилищный фонд». Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помеще-
1 СЗ РФ. 1995. Ns 18. Ст. 1708.
2 СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.
161
Глава VI. Наем жилого помещения
ния в других строениях, пригодные для проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
К видам жилищного фонда ст. 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» относит: частный жилищный фонд граждан и юридических лиц, государственный, муниципальный, общественный и жилищный фонд в коллективной собственности. Однако дальнейшее развитие законодательства (Конституция РФ, ГК и др.) выделило три вида жилищного фонда: фонд, находящийся в частной собственности граждан и юридических лиц, государственный жилищный фонд и муниципальный. При этом каждый жилищный фонд имеет свое назначение по использованию: «социальное» или «коммерческое».
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником жилого помещения или управомоченным им лицом и гражданином на основе их свободного волеизъявления и равноправного положения в гражданском обороте и.является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений. Предоставляемое жилое помещение по такому договору должно находиться в частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не предназначенном для социального использования.
Социальное использование жилищного фонда имеет место только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. «Жилищный фонд социального использования» предназначен для предоставления жилых помещений слабозащищенным слоям населения:
малоимущим гражданам, инвалидам, ветеранам войны и т.д. на основании договора найма жилого помещения. Заключение такого договора происходит на условиях очередности, по правилам вселения, установленным жилищным законодательством.
Более детальное регулирование социального найма (порядок, нормирование и очередность предоставления жилья, лимитированность квартирной платы и пр.) установлено в ЖК РСФСР, в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» и нормативных актах субъектов Российской Федерации. В то же время к правоотношениям по договору социального найма могут применяться и нормы ГК. ГК содержит лишь ряд положений, имеющих общее значения для всех видов найма жилого помещения. Так, нормы о письменной форме договора (ст. 674 ГК), сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678), временных жильцах (пользователях) и поднанимателях (ст. 680, п. 1–3 ст. 685), ремонте сданного внаем жилого помещения (ст. 681) являются общими для названных разновидностей договора найма жилого помещения.
6 Зек. № 4689 Калпина
162 Глава VI. Наем жилого помещения
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется «нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий». Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:
имеющие обеспеченность жилой площади на одного члена семьи ниже уровня, установленного правительством соответствующего субъекта РФ; проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям; проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний; проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений; проживающие в общежитиях и на условиях поднайма (ст. 29 ЖК).
Наряду с нуждаемостью в улучшении жилищных условий, закон учитывает постоянное проживание гражданина в данном населенном пункте и размер доходов на одного человека.
Формирование указанных условий зависит от определенной совокупности факторов: демографических, территориальных, экономических. Поэтому субъекты РФ расширили свой объем компетенции в области применения жилищного законодательства. Так, при определении уровня нуждаемости, учетная норма для г. Москвы составляет менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир и 15 кв. м общей площади для коммунальных квартир и квартир, расположенных в домах гостиничного типа'.
В ряде нормативных актов субъектов РФ идет речь о постоянном проживании в «данной местности». В Жилищном кодексе РСФСР предусмотрено постоянное проживание в «данном населенном пункте» (ст. 28). Требование постоянного проживания в данном населенном пункте действует лишь при условии, если иное не установлено законодательством. Введение такой нормы способствует обеспечению нормального функционирования учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, формированию очередности.
Основаниями возникновения жилищных правоотношений в фонде социального использования являются:
а) постановка на учет;
б) наступление очереди или установленных условий внеочередного получения жилья;
в) выдача ордера на жилое помещение;
t Постановление Московской городской Думы от 7 октября 1998 г. «Об утверждении Положения о порядке постановки на учет граждан, чуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городи Москве» // Тверская, 13. 1998. 26 нояб. № 48; Ведомости Московской городской Думы. 1998. № 10. Ст. 71.
Глава VI. Наем жилого помещения 163
г) договор социального найма жилого помещения.
Административный характер распределения жилого помещения проявляется в предоставлении гражданам жилого помещения в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений (ст. 33 ЖК РСФСР). Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ведется по месту жительства гражданина, а в случаях возможности его обеспечения жильем организацией, с которой он состоит в трудовых отношениях (наличие жилищного фонда, ведение жилищного строительства), при его желании – и по месту работы. Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой из депутатов, представителей общественных организаций и трудовых коллективов на основании их совместного решения о предоставлении гражданину жилого помещения и ордера, выданного этой же администрацией (ст. 43,47 ЖК).
Условием заключения договора социального найма является наличие ордера на жилое помещение. Ордер представляет собой выписку из решения уполномоченного органа местной администрации,.индивиду-ализирующую предоставляемое внаем жилое помещение, с указанием нанимателя и лиц, подлежащих вселению в жилое помещение вместе с ним (ст. 47 ЖК). Без ордера жилищно-эксплуатационная организация не вправе заключить с гражданином договор найма на свободное жилое помещение. Если договор социального найма заключается с лицом, не имеющим ордера, то договор впоследствии признается недействительным. Договор социального найма считается заключенным с принятием ордера жилищно-эксплуатационной организацией и передачей жилого помещения ордеродержателю.
В настоящее время законодатель отходит от правил единого оформления ордера для всех форм собственности. В муниципальном жилищном фонде социального использования органам исполнительной власти РФ и органам исполнительной власти субъектов РФ рекомендовано устанавливать только им присущую форму ордера или иного документа, направленного на усовершенствование договорных отношений с нанимателями жилых помещений'.
' См.: Указы Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1430; от 29 марта 1996 г. № 431 <0 новом этапе реализации Государственной целевой программы /«Жилище» // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431; от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жи-лищно-коммуцалыюго хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997 № 18 Ст.2131.
б*
164 Глава VI. Наем жилого помещения
3. На основании п. 1 ст. 671 ГК сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.
На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в ней граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этим же нанимателям (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. -
Надо отметить, что за таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Распространение таких отношений стало возможным с введением в действие Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривающего уменьшение и дальнейшее искоренение такой формы удовлетворения жилищной потребности граждан, как «коммунальное жилье».
Из такого принципа исходил и Верховный Суд РФ, признавший решение Красноярского краевого суда, отказавшего в удовлетворении иска А. к Г. о вселении его в комнату площадью 18 кв. м, расположенную в коммунальной квартире, законным и обоснованным. В исковом заявлении А. ссылался на то, что на эту комнату ему выдан ордер, а Г. – наниматель двух других комнат в этой квартире препятствует его вселению. Судом было установлено, что после освобождения спорного жилого помещения в коммунальной квартире оставался проживать Г., который обратился с заявлением о предоставлении ему комнаты по договору аренды (коммерческого найма), однако администрация Ленинского района г. Красноярска выдала А. ордер на спорное жилое помещение, тем самым была нарушена ч. 4 ст. 16 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которой освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется другим гражданам по договору найма лишь при отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся жилое помещение'.
1 ВВС РФ. 1995. № 9. С. 4.
165
Глава VI. Наем жилого помещения
Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции (п. 1 и 2 ст. 125 ГК). В жилищной сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного самоуправления, осуществляют департаменты жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.
Пленум Верховного Суда СССР по этому вопросу разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищ-но-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Она заключает договоры и, будучи юридическим лицом, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу.
В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставлении жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступает орган местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом'.
В договорах коммерческого и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК).
Президиум Московского городского суда отменил судебные постановления, удовлетворившие иск Военного университета о выселении П. из однокомнатной квартиры вместе с несовершеннолетним ребенком в качестве поднанимателей без предоставления другого жилого помещения, как вынесенные с нарушением норм права. Согласно ст. 51 ЖК договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем-жилищно-экс-плуатациониой организацией (а при ее отсутствии – соответствующим
1 ВВС СССР. 1984. № 1.С. 33.
166
Глава VI. Наем жилого помещения
предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем-гражданином, на имя которого выдан ордер.
Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо, в связи с чем вывод суда о том, что Военный университет – наниматель спорной квартиры, а П. с ребенком – поднаниматели, не основан на законе*. ;
Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.
4. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в письменной форме (ст. 674 ГК, ст. 51 ЖК). Нарушение письменной формы не влечет недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 162, 167 ГК). Государственная регистрация для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в жилое помещение.
Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается на основе Типового договора, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.2
. В практике встречаются случаи, когда договор социального найма жилого помещения заключается в устной форме. Гражданин сдает ордер в жилищно-эксплуатационную организацию и получает от нее ключи от квартиры. Такие действия свидетельствуют о заключении между сторонами договора найма жилого помещения.
5. Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально указывается в ордере (социальный наем), в других оп-
< БВС РФ. 1998. № 9. С. 22.
2 СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10 (действует в редакции постановления Совета Министров РФ от 18 января 1992 г. № 34 - СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31).
Глава VI. Наем жилого помещения 167
ределяется соглашением сторон (коммерческий наем). Однако, как предусмотрел законодатель, для каждого договора найма предметом может являться жилой дом, квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК).
Возможны случаи заключения договора найма и на часть квартиры – одну или несколько комнат, но не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (ч. 2 ст. 52 ЖК).
Под жилым домом понимают постройку, предназначенную для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющую фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающую строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям.
Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку, места общего пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор).
Жилая комната – обособленное стенами часть помещения, предназначенная и используемая для проживания.
Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого найма имеет социальная норма жилой площади. Социальная норма площади жилья равна минимальному размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов (ст. 11 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного человека будет составлять менее 12 кв. м, наймодатель имеет право воспрепятствовать такому вселению. Наниматель, осуществляющий право пользования жилым помещением в виде комнаты, квартиры в многоквартирном жилом доме, части дома, имеет право пользования механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами жилого помещения, обусловленного в договоре. При проживании в жилом помещении, которое
168 Глава VI. Наем жилого помещения
находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в долевой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума'.
6. Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение в любой из его разновидностей. Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора социального найма.
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет. При отсутствии в договоре указания на срок его действия, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его пролонгации. Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанность не сдавать помещение внаем в течение года. При нарушении наймодателем этого условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).
Если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор или предупредить об отказе продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Продлевая договор, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма (п. 2, 3 ст. 684 ГК).
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на более короткий срок – до одного года (п. 2 ст. 683 ГК). Краткосрочный наем характеризуется также меньшим количеством прав нанимателя. Наниматель лишен права включения в договор лиц, постоянно с ним проживающих (п. 2 ст. 677 ГК), вселения постоянно проживающих, временных жильцов и поднанимателей (ст. 679,680,685 ГК), преимущественного права на возобновление договора на новый срок (ст. 684 ГК), права на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК), предоставления длительного срока для устранения разрушений или порчи жилого помещения, послуживших основанием к расторжению договора (п. 2 ст. 687 ГК). Но по соглашению сторон наниматель в
• Федеральный закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
Глава VI. Наем жилого помещения 169
договоре краткосрочного найма может быть носителем полного комплекса прав и обязанностей, предусмотренных законом для нанимателя в таких правоотношениях.
7. Одним из существенных условий, определяющих характер рассматриваемого обязательства, является цена. В договоре коммерческого найма размер платы за жилое помещение и сроки платежей устанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством (п. 1 и 3 ст. 682 ГК).
Норма ст. 682 ГК гарантирует нанимателям гибкую регламентацию размера платы за жилое помещение, в том числе установление ее максимального размера. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Определение размера платы – право обоих сторон, если стороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК). Законодательство содействует охране прав нанимателя, предусматривая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 682 ГК).
Иной подход к определению размера платы предусмотрен в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального использования, а также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях'.
Размер оплаты жилья устанавливается наймодателем централизованно на основе методики расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношениях допустимо и одностороннее повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг, но с одновременным предоставлением гражданам компенсаций (субсидий) на оплату этих платежей.
' См.: п. 7 постановления Правительства РФ от 18 июня 1996 г. .N" 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» // СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 3139.
170 Глава VI. Наем жилого помещения
Согласно Положению о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденному постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. .№ 707, компенсация предоставляется гражданам органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.
Постановление Правительства РФ «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» признало целесообразным осуществление перехода на новую систему оплаты жилья, исходя из местных ставок и тарифов на жилые помещения и коммунальные услуги с конкретизацией взимаемых платежей. Так, первый платеж должен включать содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых домах, второй – плат}7 за коммунальные услуги и третий – плату за наем жилого помещения. При невнесении нанимателем указанных платежей «квартирной платы» в установленный срок, они взыскиваются по исполнительной надписи нотариуса (ст. 35 Основ законодательства о нотариате)*.
8. Действующее гражданское и жилищное законодательство определяет договор найма жилого помещения как двустороннее обязательство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. Основной обязанностью наймодателя по договорам социального и коммерческого найма является предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 676 ГК, ст. 51 ЖК). Оно должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным потребностям нанимателя и постоянно проживающим с ним гражданам. Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма к моменту передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в период его временного отсутствия.
Обязанности наймодателя носят длящийся характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные'ус-луги (п. 2 ст. 676 ГК). Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК).
ВВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357.
Глава VI. Наем жилого помещения 171
Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обязанность своевременного ремонта жилых помещений (ст. 141 ЖК) и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта (ст. 143 ЖК). При осуществлении капитального ремонта Наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения не расторгается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта. При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо расторгнуть договор найма с последующим возмещением убытков.
Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю либо могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать .от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компенсации морального вреда, предусмотренной Федеральным законом от 9 января 1996 г. «О защите прав потребителей»', если наймодатель – юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель.
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 7 от 17 января 1997 г. «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» определил, что отношения, регулируемые законбдательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг, по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК)2.
' СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140. 'i ВВС РФ. 1997. № 3.
172 Глава VI. Наем жилого помещения
Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам социального и коммерческого найма, обусловленные специальным назначением и техническим состоянием объекта договора, В их число входят: использование жилого помещения пи назначению, только для проживания, обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии ^ст. 687 ГК). Наниматель обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния*.
В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.
Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, принимать долевое участке в расходах по содержанию дома и придомовой территории.
Наниматель не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения без письменного разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние (ч. 2 ст. 678 ГК, ч. 3 ст. 84 ЖК).
По договору социального найма наниматель приобретает ряд прав, гарантирующих удовлетворение его потребностей в жилье: право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия (ст. 60 ЖК); право на бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК); право на обмен жилыми помещениями (ч. 1 ст. 67 ЖК); право сдачи помещения в поднаем (ст. 76 ЖК) и ряд других.
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором (п. 2 ст. 677 ГК). На вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК). Обязательным условием
1 См: постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» (в ред. постановления Правительства РФ от 18 января 1992 г. № 34, от 23 июля 1993 г. № 726 // СП РСФСР. 1986. № 2. Or. 10; 1992. № 6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. № 31. Ст.2860).
Глава VI. Наем жилого помещения 173
такого вселения является соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.
Наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с согласия всех с ним проживающих и уведомления наймодателя, а также с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за плату. Временное проживание и поднаем ограничены сроком. Срок не может превышать шести месяцев для временных жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.
Закон не уточняет круг граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. В него могут входить не только супруг, дети, родители, иждивенцы, но и иные лица, состоящие с нанимателем в дружеских, приятельских или иных отношениях.
Жилищный кодекс иначе решает вопрос вселения иных граждан в занимаемое нанимателем жилое помещение по договору социального найма. Круг их сужен. Это – супруг (супруга), дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные'иждивенцы и иные лица. В соответствии с ч. 2 ст. 53 ЖК иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя, если проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. На вселение указанных граждан требуется обязательное письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. Исключение, как и в договоре коммерческого найма, составляют несовершеннолетние дети (ч. 1 ст. 54 ЖК).
Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением.
Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор социального найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности не может быть изменен соглашением сторон, так как предусмотрен жилищным законодательством (ч. 2 ст. 53 ЖК).
В договоре коммерческого найма наниматель возлагает на себя ответственность за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия договора (п. 3 ст. 677 ГК). Солидарная ответственность постоянно проживающих граждан допускается только на основании заключенного с нанимателем договора о несении такой ответственности. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).
174 Глава VI. Наем жилого помещения
9. В период действия договора различные обстоятельства могут вызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.
Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающих (ст.686ГК).
В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным либо выбытия из жилого помещения права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживавшему с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.
При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения (п. 2 ст. 686 ГК). В противном случае такие споры решаются в судебном порядке.
Жилищное законодательство предусматривает более широкий перечень оснований изменения договора социального найма. Они касаются не только нанимателя, но и состава семьи и предмета договора.
Так, изменением договора социального найма является присоединение нанимателем освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения, либо изолированного жилого помещения (ч. 1,2 ст. 46 ЖК). Такое изменение договора влечет иные условия оплаты жилого помещения.
Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать с согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смерти нанимателя (ст. 88 ЖК).
Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 52, 86 ЖК).
Споры, возникшие с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке. Так, Президиум Московского городского суда
Глава VL Наем жилого помещения 175
21 июня 1995 г. удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ на решение Ленинградского районного народного суда Москвы от 3 марта 1993 г., отказавшего в удовлетворении исковых требований Н. к сыну о разделе двухкомнатной квартиры. Истица просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 17,2 кв. м, а с Н. Ю. – на комнату размером 9,4 кв. м. Отказывая в иске, суд указал, что поскольку доля ответчика в жилой площади составляет 13,3 кв. м, его жилищные интересы в случае раздела жилой площади будут ущемлены. Суд в обоснование отказа в иске сослался также на непригодность квартиры для заселения несколькими нанимателями вследствие размера кухни, составляющего 5,2 кв. м. Президиум Московского городского суда не согласился с выводами суда, указав на противоречие фактическим обстоятельствам дела и закону. Согласно ст. 8'6 ЖК суд вправе удовлетворить требования о разделе жилой площади, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение'.
Изменение договора возможно по требованию нанимателей, проживающих в отдельной квартире по разным договорам (лиц, вступивших в брак, супругов, ранее проживавших раздельно, детей, родителей и т.д.). Указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо одним договора социального найма на все занимаемые ими жилые помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договора может быть обжалован в судебном порядке (ст. 87 ЖК).
10. Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя пролонгировать договор, в случае смерти одинокого нанимателя, а также гибели предмета договора.
Статья 687 ГК закрепляет право нанимателя и наймодателя расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон и в судебном порядке.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По истечении указанного срока, с даты извещения наймодателя, договор будет считаться расторгнутым.
Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
» БВС РФ. 1996. j\" 3. С. 8.
176 Глава VI. Наем жилого помещения
а) невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора на срок до одного года – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК);
б) при разрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лиц, с ним проживающих (ч. 3 п. 2 ст. 687 ГК);
в) непригодности помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния (п. 3 ст. 687 ГК);
г) систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими (п. 4 ст. 687 ГК).
Суд, рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не более чем на один год.
Договор социального найма может прекратить действие с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а также (как и договор коммерческого найма) в случае смерти одинокого нанимателя или гибели предмета договора. По иным основаниям договор найма прекращается путем расторжения по инициативе нанимателя или наймодателя.
Наниматель жилого помехцения в домах жилищного фонда социального использования в любое время, с согласия членов семьи, может требовать расторжения договора найма жилого помещения (ст. 89 ЖК). Расторжение же договора по требованию наймодателя осуществляется в судебном порядке и лишь в исключительных случаях (из домов, грозящих обвалом, и при самоуправном занятии жилого помещения) в административном порядке.
Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из занимаемого ими жилого помещения. В этом случае наниматель и постоянно проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.
Иначе законодательство подходит к решению этого вопроса в договоре социального найма. Поскольку расторжение договора может производиться по различным основаниям, ЖК предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благо-
Глава VI. Наем жилого помещения 177
устроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (ст. 92 ЖК); если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое (ст. 92 ЖК); если дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК); если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено (ст. 83 ЖК); если офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратили связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК):
Предоставленное гражданам в связи с выселением другое жилое благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большей площади и отсутствия у кого-либо права на дополнительную жилую площадь. При предоставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть уменьшен, но не более нормы жилой площади на человека.
Жилищное законодательство содержит ряд оснований выселения граждан с предоставлением им другого жилого помещения, в том числе и неблагоустроенного (п. 2 ч. 1 ст. 95, ч. 2 ст. 100, ст. 108, ч. 2 ст. 110 ЖК). К этой категории относятся граждане, получившие жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию; граждане в случае признания ордера на жилое помещение недействительным; рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, проживавшие в служебных жилых помещениях, но имеющие право предоставления им другого жилого помещения; работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, при наличии оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 110 и ст. 108 ЖК.
Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде санкции за совершенное правонарушение, если законом не установлено иное.
178 Глава VI. Наем жилого помещения
К числу оснований для расторжения договора социального найма без предоставления жилого помещения ЖК относит: систематическое разрушение и порчу жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами, использования помещения не по назначению, систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с указанными лицами в одной квартире или одном доме, при применении мер предупреждения и общественного воздействия, невозможности совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК), признание выданного ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц (ч. 1 ст. 100 ЖК). Прекращение трудовых отношений рабочих и служащих, исключение из членов колхоза, выход по собственному желанию из колхоза лиц, вселенных в служебные жилые помещения этих организаций, и не имеющих права на выселение с предоставлением другого жилого помещения (ст. 107, 108 ЖК), окончание срока сезонных и временных работ и обучения в учебных заведениях (ч. 1 ст. 110 ЖК) также служит основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения.
Наиболее часто встречаются в практике случаи выселения из общежития работников предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, но уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления (ч. 2 ст. 110 ЖК). Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР признала обоснованным решение Верховного Суда Башкирской АССР, а иск Уфимского производственного объединения им. С.М. Кирова к X. о выселении ее из общежития в связи с расторжением трудового договора по приказу администрации за совершение прогула без уважительной причины подлежащим удовлетворению1.
Дополнительная литература
Кичихин А.Н., Марткмич И.Б., Щербакова НА. Жилищные права. Пользование и собственность. М.,1997.
Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М., 1988. Мартюшч И.Б. Жилищной право. Закон и практика. М., 1990. Жилищное законодательство. Комментарий/Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И. Ссдугина. М.,
1991. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.
1 ВВС РСФСР. 1985. № 2. С. 2.
Глава VII БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ
1. Согласно ст. 689 ГК по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Этот договор сравнительно широко применяется в отношениях с участием различных субъектов гражданского оборота. Между гражданами – в связи с оказанием бытовых услуг (предоставление предметов домашнего обихода и др.), между учреждениями и гражданами (например, при выдаче библиотеками книг, другой печатной продукции, предоставлении помещений для временного проживания нуждающимся), между организациями (чаще всего при проведении всевозможных выставок). О его актуальности и значении свидетельствует включение безвозмездного пользования имуществом в число прочих отношений, упоминаемых в постановлении № 7 Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» среди отношений, регулируемых Законом «О защите прав потребителей»1.
Временное пользование имуществом без вознаграждения (предполагающее владение им) по действующему законодательству наряду с арендой (имущественным наймом) и наймом жилого помещения вхо-. дит в группу договоров, направленных на его эксплуатацию, извлечение из такого действия полезных свойств. Ссудополучатель приобретает обязательственное право пользования вещью. Одновременно в силу ст. 305 ГК «Защита прав владельца, не являющегося собственником» он становится обладателем вещно-правовой защиты своего владения.
Как и по договору аренды (ст. 606 ГК), легальное определение данного соглашения заключает в себе указание на другое, тождественное название – договор ссуды. До принятия части второй ГК РФ этот термин применительно к рассматриваемым имущественным отношениям в кодифицированном и ином общесоюзном и российском гражданском законодательстве не применялся2.
' ВВС РФ 1995. № 1.С. 4.
2 Ссуда как особый способ передачи движимой вещи в безвозмездное пользование с обязательством возврата той же вещи в свое время была включена в текст проекта Гражданского уложения России (книгу пятую «Обязательственное право»), внесенного в 1915 г. на рассмотрение Государственной Думы, но не принятого ею.
180 Глава VII. Безвозмездное пользование
Необходимо иметь в виду, что в современных условиях слово «ссуда» широко употребляется в гражданском обороте, нормативных актах, судебной практике также в ином значении – в качестве синонима займа (в частности, краткосрочная и долгосрочная ссуды). Примером может служить ст. 11 Федерального закона от 31 июля 1995 г. «Об основах государственной службы Российской Федерации» («Ограничения, связанные с государственной службой»)', постановление Правительства РФ от 7 мая 1997 г. № 553 «О порядке возврата средств (беспроцентных ссуд), полученных гражданами, выехавшими из зоны отселения или зоны проживания с правом на отселение и вернувшимися в эти зоны для постоянного проживания»2. Материалы одного из судебных дел опубликованы под заголовком «Лицо, с которого решением суда взыскана полученная в банке ссуда, обязано уплатить банку установленные проценты за время после вынесения решения до полного погашения ссуды»3. В таком же значении упомянутый термин принято использовать в повседневной речи. Более того, и по укоренившейся практике, отраженной в различных толковых словарях русского языка, ссуда означает не что иное, как заем, предоставленный в денежной или натуральной форме. Тем не менее все же в силу прямого указания Гражданского кодекса РФ «ссуда» получает ныне новое содержание.
В ст. 689 ГК установлено правило, по которому безвозмездное пользование регулируется, кроме того, рядом норм об имущественном найме. Объясняется это прежде всего значительным сходством тех и других отношений. Существенное же различие между ними чаще всего усматривают в безвозмездности одних и возмездности других. При этом упомянутое правило перечисляет соответственно применяемые статьи. Они определяют объекты, передаваемые в пользование (ст. 607 ГК), срок договора (п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК), некоторые обязанности пользователя (ст. 615 ГК), возможность признания договора возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК), порядок распределения между сторонами затрат на отделимые и неотделимые улучшения полученного^ пользование имущества (п. 1 и 2 ст. 623 ГК).
Наряду с ГК безвозмездное пользование регламентируется рядом других законодательных актов. Это, например, Федеральный закон от 29 декабря 1994 г. «О библиотечном деле»4, Лесной кодекс РФ (ст. 36 «Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда»).
' СЗ РФ. 1995. № 31. Ст. 2990.
2 СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2297.
3 ВВС РФ. 1992. № 12. С. 2.
4 СЗ РФ. 1995. №1. Ст. 2.
Глава VII. Безвозмездное пользование 181
К числу иных актов относится принятое в соответствии с Лесным кодексом Положение о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование (утверждено постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224)1. Согласно этому Положению по договору безвозмездного пользования участком лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством обязуется предоставить лесопользователю участок лесного фонда в безвозмездное пользование на срок до 49 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования, предусмотренных лесным законодательством Российской Федерации. В приведенном определении договор сконструирован как консенсуальный, без указания обязанности лесопользователя возвратить лесхозу участок по истечении установленного договором срока.
Как указывается в упомянутом Положении, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Следует иметь в виду, что здесь принцип свободы заключения договора (ст. 421 ГК) терпит определенные ограничения. Проявляется это в том, что граждане и юридические лица, желающие получить в соответствии с Лесным кодексом в безвозмездное пользование участок лесного фонда, должны направить в лесхоз соответствующее заявление для решения вопроса о предоставлений участка. Лесхоз в месячный срок обязан рассмотреть заявление и со своим заключением передать его в территориальный орган федерального органа управления лесным хозяйством в субъекте РФ. Названный территориальный орган в месячный срок рассматривает заявление и передает представление органу государственной власти субъекта РФ. Последний выносит решение о предоставлении участка в безвозмездное пользование или об отказе в нем. На основании решения органа государственной власти лесхоз и заявитель в месячный срок заключают договор.
Из сформулированного в ст. 689 ГК определения договора безвозмездного пользования видно, что он (как и дарение) может быть кон-сенсуальным или реальным. В первом случае договор является двусторонним, так как обязанности возникают у каждой из сторон, во втором – односторонним: обязанной стороной признается только ссудополучатель2.
> СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 964.
2 В некоторых случаях реальные договоры ссуды могут оказаться двусторонними (взаимными). См.: Гражданском; право. 4.2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 292.
182 Глава VII. Безвозмездное пользование
Возникновение отношений, связанных с предоставлением имущества во временное пользование, не всегда означает, что имело место заключение одноименного договора. Подобная ситуация может сложиться при продаже предпринимателем товара ненадлежащего качества гражданину-потребителю. В соответствии со ст. 21 Закона «О защите прав потребителей» по требованию потребителя продавец (изготовитель) обязан безвозмездно предоставить ему с доставкой во временное пользование на период замены аналогичный товар длительного пользования, обеспечив доставку за свой счет. Очевидно, что в данном случае передача товара в безвозмездное пользование происходит в силу реализации потребителем своих прав по договору розничной купли-продажи.
2. Сторонами договора – ссудодателем и ссудополучателем – могут быть любые участники гражданского оборота. Однако закон особо выделяет нормы, относящиеся только к ссудодателю (ст. 690 ГК).
Само собой разумеющимся является правило, которое предоставляет право передачи вещи собственником другому лицу. Оно представляет собой частный случай осуществления правомочия по распоряжению своим имуществом (ст. 209 ГК). Подобным правом могут обладать также лица, управомоченные на то законом либо собственником. В силу прямого указания ст. 660 ГК, например, арендатор предприятия вправе без согласия арендодателя предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Что касается лица, действующего с согласия собственника, то оно может быть получено путем выдачи доверенности, совершения какой-либо иной сделки.
В отдельных случаях допускается передача лицом имущества в безвозмездное пользование, но устанавливаются известные ограничения. Так, согласно ст. 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 34 ГК) совершать, а попечитель давать согласие на совершение подобных сделок.
Запрещение коммерческим организациям передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (ст. 690 ГК), имеет целью предотвратить злоупотребления со стороны этих лиц. Если такие действия все же будут совершены, то они как не соответствующие требованиям закона согласно ст. 168 ГК являются ничтожными.
Исходя из необходимости защиты интересов сторон, закон допускает возможность их изменения в договоре (ст. 700 ГК). Ссудодатель как собственник или иное управомоченное лицо (ст. 690 ГК) вправе распорядиться вещью, находящейся в пользовании ссудополучателя, –
183
Глава VII. Безвозмездное пользование
произвести ее отчуждение или передавать в возмездное пользование (в аренду) третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования. В то же время не будут ущемлены права ссудополучателя, который продолжает оставаться стороной в договоре безвозмездного пользования.
В той же ст. 700 ГК содержатся правила, касающиеся перехода прав и обязанностей гражданина-ссудодателя к его наследнику (другому правопреемнику) или иному лицу на вещь в случае смерти гражданина либо реорганизации или ликвидации юридического лица-ссудодателя. Когда происходит реорганизация юридического лица-ссудополучателя, его права и обязанности, если иное не предусмотрено договором, переходят к правопреемнику.
Договор прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица-ссудополучателя (если иное не предусмотрено договором). Приведенные нормы существенно отличаются от правил ст.418и419ГК, предусматривающих случаи прекращения обязательства в связи со смертью гражданина или ликвидации юридического лица.
3. В соответствии со ст. 689 и 607 ГК предметом договора безвозмездного пользования могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Закон допускает установление видов имущества, передача которых во временное пользование не разрешается или ограничивается. Также могут быть определены особенности передачи земельных участков и других обособленных природных объектов.
На основании названных статей ГК и ст. 432 ГК в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта договора. При отсутствии таких сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – не заключенным.
К существенным условиям договора ссуды некоторые авторы наряду с предметом относят его безвозмездность. При этом без какой-либо аргументации полагают, что признание безвозмездности таким условием ссуды не лишено оснований и влечет за собой определенные практические последствия1. Следует, однако, учитывать, что безвозмездность
' См.: Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 295-296.
184 Глава VII. Безвозмездное пользование
является конститутивным признаком ссуды. Именно поэтому она не относится одновременно к числу условий, по которым всегда должно быть достигнуто соглашение сторон.
Существенным условием договора, кроме предмета, как это видно из его определения и ст. 610 ГК, является срок. Срок бывает определенным (ст. 190 ГК) и неопределенным (см. ст. 699 ГК).
Форма договора безвозмездного пользования при отсутствии специальных установлении должна определяться по общим правилам, сформулированным в гл. 9 ГК «Сделки». В письменной форме договор заключается, если одной из сторон выступает юридическое лицо, а также между гражданами, когда стоимость предмета превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.
4. Каждая из сторон договора несет соответствующие обязанности и располагает корреспондирующими им правами. В известной степени обязанности ссудодателя различаются в зависимости от момента заключения договора. По консенсуальному договору он обязуется прежде всего передать вещь ссудополучателю. Вместе с тем указание ст. 691 ГК «ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению» относится не только к упомянутому, но и реальному договору. Здесь, по сути, констатируется обязанность ссудодателя обеспечить исправное, не имеющее повреждений состояние передаваемой вещи.
Вещь должна быть предоставлена со всеми ее принадлежностями (ст. 135 ГК) и относящимися к ней документами (инструкцией по пользованию, техническим паспортом и т.п.). Иной порядок предоставления . вещи может быть оговорен в договоре.
Статьей 691 ГК предусматриваются двоякого вида последствия передачи вещи без принадлежности и документов при условии, что, вещью нельзя пользоваться либо в значительной степени утрачивается сама такая возможность. Ссудополучатель вправе потребовать фактического исполнения либо расторжения договора и возмещения только понесенного им реального ущерба (ст. 15 ГК). Последний должен быт!, выражен в расходах, которые были понесены в целях нормальной эксплуатации вещи. Такое ограничение ответственности ссудодателя обусловлено безвозмездной природой данного договора.'
Если ссудодатель не выполнит обязанности передать вещь ссудополучателю (по консенсуальному договору), последний вправе потребовать не исполнения договора, а его расторжения и также возмещения, понесенного реального ущерба.
Глава VII. Безвозмездное пользование 185
Согласно ст. 694 ГК передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь (например, права ограниченного пользования чужим земельным участком, права залога – ст. 334 ГК). Тем не менее ссудодатель при заключении договора обязан предупредить ссудополучателя о любых правах третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование. Если^же ссудодатель не предупредит ссудополучателя о существующих правах на переданную вещь, последний вправе требовать не только расторжения договора, но и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 15 ГК).
Ряд обязанностей несет ссудополучатель. Имея в виду положения ст. 615 ГК, это прежде всего обязанность пользоваться вещью в соответствии с условиями договора, а если они не определены, – в соответствии с назначением имущества. Кроме того, в силу ст. 695 ГК он обязан поддерживать полученную вещь в исправном состоянии. Это включает в себя текущий и капитальный ремонт, а также все расходы по ее содержанию. При этом нельзя не учитывать, что данная норма является диспозитивной; она может быть применена при условии, что правило другого содержания не предусмотрено конкретным договором.
Как сформулировано в легальном определении данного договора, ссудополучатель обязуется вернуть полученную вещь в том состоянии, в каком она была получена, «с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором» (ст. 689 ГК). Очевидно, однако, что выполнение каждого из этих требований исключает возможность возвратить ссудодателю вещь в том же самом виде, в каком она была передана ссудополучателю.
На ссудополучателе лежит также обязанность без согласия ссудодателя не передавать вещь третьим лицам (ст. 696, 698 ГК).
Специальные правила ГК регламентируют отношения, связанные с риском случайной гибели или случайного повреждения вещи. Этих правил ранее в законе не было. Ныне их следует рассматривать в свете одного из общих положений раздела ГК «Право собственности и другие вещные права». Согласно ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Другое положение закреплено в ст. 696 ГК. В указанных в ней трех ситуациях риск случайной гибели или случайного повреждения вещи возлагается на ссудополучателя. Это возможно, если он использовал предоставленную вещь не в соответствии с условиями договора или назначением вещи, либо передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя, либо мог с учетом фактических обстоятельств предотвратить
186 Глава VII. Безвозмездное пользование
гибель или порчу вещи, пожертвовав своей вещью, однако посчитал за лучшее последнюю сохранить.
Наряду с упомянутыми отрицательными имущественными последствиями ответственность каждой из сторон может наступить в специально предусмотренных в законе случаях.
Один из них – ответственность ссудодателя за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование. В соответствии со ст. 693 ГК ответственность за недостатки вещи должна наступить за дефекты, которые виновно (умышленно или по грубой неосторожности) не были оговорены ссудодателем в процессе заключения договора. При иных обстоятельствах ответственность не наступает. Выявление недостатков вещи ссудополучателем дает ему право по своему выбору определить одно из трех возможных последствий: потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи; возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи; досрочного расторжения договора и возмещения понесенного реального ущерба. При этом следует иметь в виду, что безвозмездное устранение недостатков вещи по своей правовой природе ответственностью не является.
При определенных обстоятельствах ссудодатель освобождается 6т неблагоприятных последствий за недостатки переданной в пользование вещи. Это могут быть случай'замены им без промедления (после извещения о требованиях ссудополучателя) неисправной вещи на аналогичную доброкачественную, а также обстоятельства, при которых недостатки вещи были оговорены при заключении договора либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.
В отличие от изложенного порядка ст. 697 ГК предусматривает ответственность ссудодателя за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи. Освобождение от ответственности может последовать при условии, что вред причинен виновно (вследствие умысла или грубой неосторожности) ссудополучателем или другим лицом, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя. Бремя дока-зывания этого обстоятельства лежит на ссудодателе.
Если во владении и пользовании ссудополучателя находится так называемый источник повышенной опасности, обязанность возмещения причиненного вреда возлагается на лицо, владеющее этим источником на законном основании. Согласно ст. 1079 ГК «Ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих» к числу таких лиц может быть отнесен и ссудополучатель.
Глава VII. Безвозмездное пользование 187
5. Условия договора могут быть изменены вопределенных случаях. Так, согласно упомянутому Положению о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование это допускается в соответствии с гражданским и лесным законодательством в нескольких случаях. Первый – изменение состояния лесного фонда в результате пожаров, ветровалов, повреждения леса вредителями и других аналогичных причин. Второй – изменение объемов лесопользования и лесохозяйст-венных мероприятий в связи с проведением очередного лесоустройства. Третий – изменение требований, порядка и режима лесопользования. Четвертый – изъятие части участка лесного фонда для государственных и и'ных нужд. Пятый – отказ лесопользователя от пользования отдельными участками лесного фонда либо от отдельных видов лесопользования. Данное Положение допускает и иные случаи, предусмотренные действующим законодательством.
В завершение изложения данной темы следует остановиться на закрепленной в законе возможности досрочного расторжения договора и отказа от него.
Что касается досрочного расторжения, то в учебной литературе и в комментариях нередко отмечают, что это возможно по решению суда. Между тем понятно, что вмешательству суда должно предшествовать урегулирование возникающих разногласий путем достижения соглашения сторонами. Из закона (ст. 698 ГК) явствует, что право сторон на расторжение договора возможно только при существенном нарушении одной из них его условий.
Обоснованность требований ссудодателя поставлена в зависимость от ненадлежащего поведения ссудополучателя, которое может выражаться в использовании вещи последним не в соответствии с договором или назначением вещи, невыполнении обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию, существенном ухудшении состояния вещи, передаче вещи третьему лицу без согласия ссудодателя.
Требования ссудополучателя досрочно расторгнуть договор признаются аргументированными в следующих четырех случаях. Первые два непосредственно связаны с обнаружением недостатков, делающих невозможным или обременительным нормальный процесс пользования вещью. При этом о наличии подобных недостатков ссудополучатель не знал и не мог знать в момент заключения договора. Таким же правом ссудополучатель обладает, если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Кроме того, ссудополучатель имеет право требовать расторжения договора, если при заключении-договора не был предупреж-
188
Глава VIII. Подряд
ден о правах третьих лиц на переданную ему вещь, а также при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь (ее принадлежности и относящиеся к ней документы).
Односторонний отказ от договора безвозмездного пользования ранее не допускался. Теперь же с учетом диспозитивности норм ст. 699 ГК каждая из сторон получила возможность именно таким образом прекратить действие договора. Когда договор заключен без указания срока, сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. Ссудополучатель может также в любой момент отказаться от договора, даже если он содержит указание на срок действия. В этом случае извещение об отказе должно быть направлено ссудодателю не позднее чем за месяц.
Дополнительная литература
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфа-витно-предметный указатель. М., 1996 (гл. «Безвозмездное пользование». Автор – Г.Е. Авилов).
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). М., 1998 (гл. 36. «Безвозмездное пользование»).
Шапкина Г.С., Павлидский ЕА. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в Гражданском кодексе Российской Федерации // Законодательство и экономика. 1996. № 5–6.
«все книги «к разделу «содержание Глав: 59 Главы: < 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. >