О первоисточнике

Текст является полной сканированной копией книги Проф. Л. Кассо "Здания на чужой земле", издания книжного магазина И. К. Голубева под фирмою "Правоведение", Москва 1905 года.

Редакторская правка заключилась лишь в приведении текста к современной орфографии. К публикации подготовлен Никоновым П. Н.

Текст приведен с авторскими примечаниями, исключая несколько случаев, отмеченных "Прим. Н.П.Н.".

Л. Кассо. Здания на чужой земле

cтраница 3

Mobilium possessio vilis.

[Движимое владение - ничтожность (дешевка). - Прим. Н.П.Н.]

(Средневековая пословица).

Вопрос о праве собственности на здание не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как принцип "superficies solo cedit" [Наземное имущество прирастает к земельному участку (Гай). - Прим. Н.П.Н.] [См. 1. 7 § 10, D. de adq. rerum d. 41.1; 1. 7 § 12 eod. tit; 1. 23 § 7 D. 6. I; 1. 81 § 3. D. de leg. I; 1. 2 D. 43.18; 1. 32 D. 18,1; 1, 60 D.41.1 1. 50 D. 9.2; 1. 2 § I Cod. 3.32; 1. 5 Cod. 8.10.] одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом участке [См. Vangerow, Pandecten I § 329; Schmid, Hanbuch des gem. Rechts. Besond. Theil I § 10; Gesterding, Lehre vom Eigenthume, стр. 231 сл.]. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым, даже с точки зрения естественного права [Gaius II § 73; 1. 2 D. de superf. 43.18; 1. 50 D. 9.2.]. Теоретически, конечно, можно себе представить более ранний период в истории юридических воззрений римлян, когда, по сакральному праву до XII таблиц, собственность здания не приобреталась хозяином земли путем приращения [Так Kuntze, Kojengemeinschaft (1888) стр. 63 и Degenkolb, Platzrecht und Miethe, cтp. 120; но их аргументация, основанная на 1. 49 D. 6.1,1. 20 § 2 D. 8.2, 1. 23 pr. D. 41.3, 1. 28 D. 41.1 мало убедительна, как и предположение Kohler'a (zuг Lehre von den Pertinenzen, Iherings Iahrbücher. T. 26 стр. 33 прим. 68), взятое из 1. 28 D. de adq. rer. dom. 41.1.]. Но обсуждение этого вопроса при теперешней наличности источников представляется праздным, и полез-

cтраница 4

нее, наоборот, подчеркнуть, что римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации, хотя учение прокульянцев, как будто, давало возможность предполагать, что человек, застраивающий чужой участок, превращает его в другую вещь и вследствие этого может быть признан ее собственником. Однако в источниках никаких следов такого образа мысли нет [См. Fitting, Die Specification, в Archiv für die civilistische Praxis. Том XLVIII, стр. 18.], и те немногие места в Дигестах, из коих некоторые современные романисты желают делать выводы, противоречащие принципу "superficies solo cedit", имеют лишь в виду совсем особые случаи, когда домовладелец выставляет несколько балок или строит даже целую галерею над зданием соседа [L. 33 D. de serv. praed. 8.2; 1. 25 pr. eod. tit.; 1. 28 D. de adqu. rer. dom. 41.1; 1. 47 D. 39. 2.]. Здесь мог бы оказаться спорным вопрос, к какому зданию отнести пристройки. Римские юристы решают его в пользу главного здания, а не в пользу здания, служащего поддержкой, но при этом они нас предупреждают [На последние слова в 1. 47 D. de damno infecto 39.2, (nес tamen consequens est, ut superior pars aedificii, quae nulli conjuncta sit, neque aditum aliunde habeat, alterius sit, quam cuius est id cui superposita est.). Pineles, Die communio pro diviso, (в Grünhut's Zeitschrift, XXIX стр. 718) не обратил достаточного внимания.], что из такого единичного случая вовсе не следует выводить, что, если постороннее лицо вообще построит второй этаж под чужим домом, оно приобретает право собственности на возведенное здание. И потому

cтраница 5

не удивительно, что римляне не знали горизонтального деления домов между несколькими собственниками [Тема горизонтального деления здания между собственниками возникла в Германии в середине XIX века, когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. Так как обычно в таком доме весь этаж занимала одна квартира, то возник прецедент горизонтального деления здания между различными собственниками. Проблемы пользования, эксплуатации и развития такой недвижимости порождали такие конфликты между новыми собственниками, что эти дома остались в истории под именем "Дома ссоры". Это заставило правительство заняться разработкой правового регулирования отношений между ними. В итоге родились правовые принципы, известные сегодня под термином "Кондоминиум". - Прим. Н.П.Н.]: чтение источников показывает нам, что, если несколько лиц живут, хотя бы в отдельных квартирах, но в том же доме, нужно выяснить, кто из них владеет земельным участком, как таковым, и тогда за этим лицом при знается владение всем домом, входящим в состав участка [См. 1. 3 § 7 D. uti possidetis. 43.17.].

В современной германской литературе некоторые авторы [Так, напр., Pineles 1. с., стр. 709 сл.] пытаются доказать, что в Риме существовала поэтажная собственность, т. н. Stockwerkseigenthum, но их аргументацию нельзя признать особенно удачной, так как единственный веский довод для этой конструкции найден в римско-сирийском сборнике [Syrisch-römisches Rechtsbuch (изд. Bruns und Sachau), § 132 и стр. 273.], составленном в V веке после Р. X. для восточной части империи, т. е. в такую эпоху, когда точность юридического выражения обыкновенно отсутствовала в законе; и, кроме того, вряд ли можно придавать местному узаконению значение общепринятого в Риме правила. В силу принципа приращения собственнику почвы [Земля считается главною вещью, к которой прибавляется здание. См. 1. 21 D. de pign. act. 13.7; 1. 98 § 8. D. de solut. 46. 3; 1. 44 § 1 D. de oblig. et act. 44. 7. Против них не говорят 1. 20 § 2 D. 8. 2; 1.49; D. 6. I и 1. 23 D. 41.3, так как из сих последних вовсе не вытекает, что здание считается главной частью, как это полагает Bechmann, zur Lehre vom Eigenthumserwerb (1867), стр. 57-58.] всегда принадлежит право собственности на целое здание и отдельное отчуждение одной только постройки (без земли) было немыслимо, как со стороны строителя, так и со стороны хозяина земли. Против этой безусловности римской accessio [В источниках нас поражает та осторожность, с которой римляне относятся к праву собственности на вещи, вошедшие в какую-либо связь с почвою; см. 1. 27 § 32 D. 9.2.] при inaedificatio восстает

cтраница 6

в нашей юридической литературе Л. И. Петражицкий [Права добросовестного владельца (1897), стр. 134 прим. 1.], указывая на возможность вредных для народного хозяйства последствий. Но интересы экономические так сложны и так разнообразны, что трудно отыскать правовое положение, которое при известных условиях для кого-нибудь не оказалось бы опасным; и нужно напомнить прежде всего, что римские принципы, "superficies solo cedit", безусловно содействуют охранению строений как таковых: временный обладатель или пользователь может быть склонен, когда он покидает участок, разобрать все им построенное, тогда как, наоборот, хозяин земли будет дорожить приращением; земельные участки вследствие этого могут вздорожать и народное хозяйство в общей сложности не пострадает [Ср. Biermann, Ihering's lahrbücher T. 34 стр. 182; Sokolowski, Die Philosophie im Privatrechte (1902) стр. 112.].

Конечно, возможны случаи, где желательно для самого землевладельца привлечь строителя, а вместе с тем последнему необходимо заручиться вещной гарантией. Подобная потребность [Подробнее об этом у Dirksen, Abhandlungen der Berliner Academie. Hist. phil. klasse. 1853 г. стр. 183; Kuntze, Cursus des römischen Rechts (1869) § 589; Degenkolb, Platzrecht und Miethe, стр. 112.] и вызвала в Риме возникновение суперфициального права, развитие которого свидетельствует о его целесообразности. В силу особого договора и взамен уплаты годовых взносов ["Es gibt keine superficies ohne solarium" - пишет Degenkolb, Platzrecht, стр. 20 cл.] суперфициарий приобретает на возводимые им постройки своеобразное jus in re aliena, дающее ему владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием.

Но собственником здания и здесь считается собствен-

cтраница 7

ник земли в силу общего правила [Ср. 1. 3 § 7 D. uti possidetis 43.17 (в концe).]; так что суперфициарий получает лишь владение правом [См. 1. 16 § 2 D. 13,7; 1. 13 § 3 D. 20,1; 1. 15 D. 20,4. Такого взгляда Bremer Pfandrecht (1867) стр. 40 сл. Wächter, Das Superficiar oder Platzrecht (1868) стр. 38 сл.; Windscheid, Pandecten 1 § 227 прим. 3; иного взгляда Dernburg, Pfandrecht, 1 стр. 220 прим. 5, но для этого приходится прибегать к смелому толкованию 1. 1 § 6 D. 43,18.], juris quasi possessio, и своими отчуждениями он только переносит право на чужую вещь; собственность же как право он перенести не может. Таким образом, и в данном случае римское право осталось себе верным: с одной стороны оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица [Ср. Sintenis, Gemeines Civilrecht, I § 56 примеч. 12 и Kuntze, Kojengemeinschaft стр. 76.].