§51 Имущественный наем

Литература: Умов, Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам, 1872; Змирлов , Договор найма имуществ по нашим законам («Ж. Гр. и Уг. Пр.», 1884, №2); К у н и ц ы н, О силе договора найма имуществ  («Ж. Мин. Юст>, 1 86 1,№9);Шенин г, О влиянии отчуждения имения на силу заключенных по нем наемных договоров и об условиях обязательности их в этих случаях («Ж. Гр. и Уг. Пр.», 1 89 1 , Н> 9); У м о в , О влиянии Отчуждения нанятого имущества на существование найма («Юр. Вест.», 1877, NU* 1-8); Пестржецкий.О вещном характере найма недвижимых имущеотв («Ж. М. Юл, 1861,МЬб);Цвннгман,Об обязательности для приобретателя недвижимого имущества договоров найма, заключенных прежним собственником , 1891,М>8).

I. Понятие об имущественном найме. Имущественным наймом называется tdyoeog,je_cmy mnu^eon ^ш, шмрпип чп nnpefaaf ffuof вознаграждение обязывается предоставить другой временное иод^мдяш»; f<n*fl <унр-" Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляют, по мнению закона, существенные принадлежности этого договора (т. X, ч. 1, ст. 1691).

Хотя в общежитии и в законодательстве для обозначения рассматриваемо

го договора употребляются различные выражения, как наем, аренда, прокат,

снятие, оброчное пользование, кортомное содержание, но различия эти не

имеют юридического значения. Нашему законодательству чуждо различие ме

жду пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht),

как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом до

мов и движимости (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferine), наймом

скота (bail a cheptel), как это принято1 во французском праве.   I

1 ( Содержание договора имущественного найма/состоит в предоставлении (

пользования вещцр. Приобретаемое по этому договору право не есть право ооб- '

ственности, а лишь право извлечения из вещей той пользы, которая обнаружи-

вается из их экономического назначения! Содержанием своего обязательства

договор имущественного найма близко соприкасается с ссудой, отличаясь от

нее^озмездностью] Приближаясь с экономической стороны к договору купли-

продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается

от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права

собственности.         .

2. Предоставляется пользование толькавременное1 Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его оудет истолковано, согласно вре-менному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время:. Своей срочностью имущественный наем отличается от пожизненного пользования, хотя различие между ними, еще более существенное, заключается в том, что одно отношение абсолютное, а

— -     ~

другое - относительное.      -H+**-

3. Отдавать в наем можно только/ вещи физически^. (сак движимые, так и недвижимые, как одушевленные, так и неодушевленные, животных, у древних -рабов. Впрочем наш закон, по исключению, называет наймом и предоставление права рыбной ловли и права сборов с городских весов (т. X, ч. 1, ст. 1710, по прод. 18951), хотя в действительности здесь нет найма. Не всякая вещь может быть отдана в наем, потому "т^щ^вгтгяя л^ттутгпт пЛльртвуние без поврежде-ния£е_сдцестнй. Веши потребляемые неспособны составить содержание имуще-ственного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их

\

даю] hepe

ередача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что

целостности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, от-эщий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно,

______            ____.паре _

противоречит сущности договора найма/ например, нельзя говорить о найме

денег. Так как имущественный наем имеет своим содержанием предоставление другому пользования, то он предполагает право пользования в лице отдающего в наем, следовательно, этотЪюговор может быть заключен собственником jj_OQr жизненным пользователем'.

4. Признаком, характеризующим имущественный наем, является faowa-за предоставленное пользование. Этот признак настолько, существе-

нен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду (т. X, ч. 1, ст. 2064'). Вознаграждение чаще всего выражается в форме денег, но это не составляет необходимости. Плата может быть определена известной частью произведений, собранных с нанятой земли. Такое явление замечается в России при найме земель из полу: крестьянин, нанимая известное число десятин, обязывается отдать землевладельцу половину или иную часть собранных снопов. Даже более - вознаграждение мо-

жет ЬыТь ВЫразКенсПГизвестныхОшчных услугах} например, крестьяне за наем нескольких десятин обязываются собрать хлеб с прочих десятин или скроить луга. Особую форму вознаграждения составляет известный нашему законодательству «наем из выстройки». Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданною ему в наем землею, обязывается, по окончании срока найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника (т. X, ч. 1, ст. 1697). кЦ**^ ' ^^ш- l^Ct^*^^,

II. Совершение договора /В договоре имущественного найма, на

зываемого также арендою, когда наем касается земли, - контрагентами являют

ся: а) хозяин, т. е. лицо, отдающее в наем, и Ь) наниматель или арендатор, т. е.

лицо, приобретающее право пользования по договору. Из вещей, которые по

своей природе могли бы быть отданы в наем, некоторые исключаются силою

законодательного постановления. Так, внутренние, монастырские и церковные

здания не могут быть отдаваемы в наем под торговые и трактирные заведения

(т. X, ч. 1, ст. 1711). Определение срока найма предоставляется соглашению сто

рон, но относительно недвижимости он не может превышать, по общему прави

лу, 12 лет (т. X, ч. 1, ст. 1692). Устанавливая предельный срок найма, законода

тель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных

аренд. Договор, в котором условленный срок превысит законцыд^не становится

оттого недействительным, но превращается в бессрочный по достижении пре

дельного законного срока) Может быть, 12-летний срок, особенно в области

сельского~хозяйсТва, представляется несколько кратким, но нельзя, по принципу

целесообразности, уничтожать значение законного срока допущением соглаше

ния, по которому арендный контракт, по истечении 12 лет, давал бы право

арендатору возобновлять своей волей силу договора еще на 12 лет (кас. реш.

1884, №2).     

Из общего 12-летнего срока законодательство наше допускает множество исключений, имеющих совершенно случайный характер, из которых укажем важнейшие: 1) В некоторых случаях закон устанавливает еще более короткий срок: а) в западных губерниях церковные участки православных приходов, пахотные и сенокосные дозволяется сдавать в аренду сроком не более одного года (т. IX, ст. 453, прил., ст. 29 п. 1 ); Ь) запасные майоратные земли могут быть отдаваемы в аренду сроком не более 6 лет (т. X, ч. 1, ст. 504). Напротив 2) в других случаях закон устанавливает более продолжительные сроки: а) в окрестностях обеих столиц, на 25-верстном расстоянии от них, разрешается пустопорожние земли, хотя бы и родовые, отдавать под устройство дач на срок до 30 лет; Ь) благоприобретенные пустопорожние земли дозволяется отдавать в аренду на срок до 30 лет, когда предполагается устроить на них фабрики или заводы; с) отдельные земли, угодья и оброчные статьи можно отдавать в аренду на срок до 36 лет; d) в пределах ялтинского уезда (Таврической губернии) разрешается отдавать в наем частные земли на сроки до 90 лет (т. X, ч. 1, ст. 1693); казенные земли под разные хозяйственные заведения могут быть сданы в аренду сроком от 24-99 лет (т. XII, ч. 2; Уст. сельск. хоз., ст. 28, прил. ст. 2); f) договоры об арендовании земель под устройство подъездных путей могут быть заключаемы на сроки до 60 лет (т. XII, ч. 1, по прод. 1893, ст. 2); g) по закону 23 мая 1896 года, казенные земли могут быть сдаваемы частным лицам на 99 лет под устройство дач. В законе содержится (т. X, ч. 1, ст. 1693) еще исключение, которое может превратиться в общее правило, если принять толкование практики: условия на отдачу помощником в аренду состоящих в его распоряжении земель могут быть заключаемы на срок не свыше 36 лет. Если это положение отнести ко всем землям, которые составляли помещичью землю (кас. реш. 1882, № 85), то изъятие получит большие размеры, но закон говорит не об объекте сделок, не о бывших помещичьих сделках, а о субъекте, о помещике, а таковых, с точки зрения действующего законодательства, в настоящее время не существует.

Форма договора имущественного найма различается, смотря по нанимаемым вещам: 1) Наем движимых вещей совершается, по общему правилу, словесно (т. X, ч. 1, ст. 1700). В виде исключения, требуется письменная форма для найма речных и морских~судов по договору цертепартии (Уст. торг., ст.~377). 2) Наем недвижимостей/по общему правилу, совершается письменно (т. X, ч. 1, ст. 1700). В виде исключения, допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города (т. X, ч. I, ст. 1702). В нашей практике возникают иногда сомнения по вопросу, какого рода вещи, движимые или недвижимые, являются предметом договора. Один из весьма частых договоров - это/аренда фруктового сада/ так называемое снятие сада. По мнению нашей практики, если договором предоставлено не арендное пользование садок? с землею, а только снятие горуктов в саду, то такой договор не может быть признан относящимся^ недвижимости/(кас. реш. 1870, №588). Существует еще особая форма аренды в сельском оыту. На наем крестьянами земель у помещиков (?), между собою и у посторонних лиц, на сроки не свыше 3 лет, на всякую сумму, а на большие сроки, /именно от 3 до 12 лет, на сумму не свыше 300 рублей (количество ежегодной платы - кас. реш. 1882, №64), могут быть заключаемы словесные договоры, со внесением их, по желанию договаривающнхсяЧггорон в книгу сделок и договоров при волостном правлении (т. X, ч. I, ст. 1700). Договор найма недвижимости, если он будет заключен с получением или назначением к получению арендных денег вперед более, чем за год, должен быть свидетельствуем в тех установлениях, которым поручено совершение крепостных актов, с тем, чтобы на арендованное имение было наложено запрещение, во количеству взятой вперед суммы, а при несоблюдении этой формальности договор найма признается со стороны закона недействительным (т. X, ч. 1, ст. 1703).

III. Обязанности хозяина. Договор имущественного найма один из наиболее важных в бытовом отношении. Он подлежит всевозможным видоизменениям, смотря по условиям и заведенному порядку, действующему в данной местности. Однако среди этих разнообразных черт могут быть замечены • некоторые основные.

1. На хозяине лежит прежде всего обязанность предоставления нанятой вещи. Он обязан сдать ее нанимателю в том виде, как это было условлено, а за отсутствием особого соглашения. - как это вытекает из цели наймаГТакТнапри-мер, если нанята верховая лошадь, то нанимателю не может быть предложена простая выездная лошадь; нанявшему квартиру для житья не может быть предоставлена лавка. Вещь должна быть вообще пригодна и приспособлена к пользованию, квартира должна соответствовать обычным требованиям, должна быть не слишком холодна и сыра, снабжена всеми необходимыми приспособле-ниями.|При найме земли хозяин обязан передать арендатору и все сельскохозяйственные строения, нядспзтыср они необходимы для эксплуатации имення//От-сутствие тех или других существенных условий в нанимаемой вещи, делая"не-достижимой цель договора, дает право нанимателю отказаться от принятия предлагаемой ему вещи и отступиться от договора (ср. кас. реш. 1895, № 14).

Возможен случай, когда хозяин./вопреки детвору^ ""••«"уд пря^путя. вить нанятую веипу Каковы в этом случае права нанимателя? Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, |что принудить хозяина к выполнению его обя-

толькоио

занности нельзя, а можно

искать с него возмещения ущерба, причинен-

«л« • •• жу^ я и ravtf • it .г j»t « ifBW.Mvnxs BV4UHVW «m^*v«»*o w под *f w>*in*«u4vnv*M ^U4«f4_ru| я»^*ж-жпжп*»я

Н"г^мугутупт[рнна1от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора.i Наша практика смотрит иначе на ЭТОТ вопрос. «В случае не передачи нанимателю собственником отданной в наем вещи, наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется не какое-либо действие, которое может быть исполнено только известным лицом, а имение, которой может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника» (кас. реш. 1880, № 118). Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о действии, а только о вещи, потому что'Жреим&.

действие, потому что передача всещгпри-

правильность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи

за действие/ Притом, передачей нанятой вещи еще не исчерпываются х которым обязался собственник вещи в силу договора найма. Не-

правок о (перш

нанятой вещи другому лицу, наниматель не может требовать судом выдачи (кас. реш. 1879, № 129), хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана в наем разным лицам, то возникшее столкновение не разрешается правом каждого нанимателя вытребо-

вать вещь. Та же практика признала, что (первенство договора не имеет здесь

чнячеииял наниматет., вступивший и пДпяпянна вяпквд, не МОЖеТ_бьПЪ ВЬГГес: / Г?

нен .друпвд&ас. реш. 1880, № 118).          /,• „

2. Хозяин обязан поддерживать вещь в надлежащем состоянии, т. е. соот-* иетстяеяно первоначальной ueW Он должен исправлять все существующие по-

_____ ___       р, когда град выбива

ет окна, или печь становится негодной для топки. Даже если вред причинен по- 9

сторонним лицом, то он падает на хозяина, так как тяжесть убытка всегда ло- и"

ЖИТСЯ' на сооственника.! Поправки, крайне необходимые, могут быть сделаны

самим нанимателем в счет платы.

IV. Обязанности нанимателя: 1. Пользование нанятой вещью со стороны нанимателя должно бьт^сообразно экономическому назначению веши/ Если, например, нанимается земля для*сёльского хозяйства, для посева и жатвы, то арендатор не вправе заниматься добыванием минералов и устроить завод. Если нанято помещение для квартиры, то наниматель не может устраивать в нем аптеку или фруктовый погреб; если нанята выездная лошадь, то наниматель не вправе обращать ее на сельские работыЛУклонение при пользованжиаша-значения вещи, соединенное с пррчр^ пя"^ч, «Кд-'нр"''' пят""™»1!" "• wvmmiyi. нию ущерба^ д, (г^ ии^'

Пользуясь вещью сообразно условию и назначению вещи, наниматель

J^$ynjt^fim^-JU>epemdemii^*f)rmoimQe ПРИ НеОСТОРОЖНПЦ пйрэдщеннн /7

с вещью. Он^должен иметь в виду необходимость, по окончании сро^я потво- J/ ра, возвратить веТшГНтим Же состоянии, в каком она была принят». Арендован- э ная для целей сельского хозяйства земля должна быть своевременно удобряема, чтобы не истощились ее производительные силы; нанятая квартира должна быть надлежаще отапливаема, чтобы не завелась в ней сырость. Повреждение, причиненное не естественными силами и не случайными обстоятельствами, а действием самого нанимателя, должно быть восстановлено иГего счет. (Если движимая вещь, взятая в наем, будет испорчена, то она отдаекямшшателю, а

он обязан заплатить хозяину цену той вещгЦр^С, ч. 1, ст. 1708).

3. Так как имущественный наем представляет собою договор возмездный, то на нанимателе лежит обязанность вознаграждения, в виде наемной, прокатной или авендной/плать/ Платежи эти, по условию, могут быть вносимы вперед или по окончании пользования или, чаще всего, периодически в течение всего пользования. При опущении в договоре высоты вознаграждения, она определяется местным заведенным порядком. Раз установленный размер платы не. может быть ни повышен, ни понижен в течение всего договорного срока, по крайней мере, наше законодательство не дает права на понижение арендной платы, вследствие неурожая, как это принято во Франции. Напротив, у нас закон решительно постановляет, что наниматель не может отказаться от платежа дого-; ворной иены jq истечения определенного условием Срока (т. X, ч. 1, ст. 1705).

Так, Сенат разъяснил, что перевод по службе из одного места в другое не освобождает чиновника от обязанности уплатить всю наемную плату, до установленного срока (кас. реш. 1894, №№99 и 101). В случае невозможности пользования вещью по причине случайной или по вине хозяина, наниматель освобождается от обязанности платить долее того времени, до которого возможно было пользование, например, в случае экспроприации или пожара дома. Просрочка со стороны нанимателя не дает права хозяину требовать платежа законной неустойки.

V. Поднаем. С бытовой точки зрения договор имущественного найма носщ( дичш""' KftpflMgpp:] если для нанимателя главный интерес сосредотачива-ется ^я"УД°бстве помещения, то для хозяина личность нанимателя играет не по-следнюю роль. Предоставляя свою вещь известному лицу, хозяин имел в виду добросовестность нанимателя, его умение обращаться с нанятой вещью. Поэтому он не может быть принужден терпеть, чтобы на место его контрагента стало другое лицо, другими словами, арендатор не может передавать во всей целости своего права по имущественному найму. Если же при совершении договора или впоследствии хозяин дает свое согласие на уступку нанимателем своего права, тогда прежний наниматель выбывает из отношения и уступает свое место новому, на которого и падает вся ответственность. Хозяин только от него может требовать вознаграждения и возмещения ущерба, хотя бы вред был причинен вещи при первом нанимателе. (Если же хозяин своего согласия на за-мену не давал, то самовольная передача прав по найму (перенаем) не имеет для непГзЖчеНия ^ответственным лицом перед ним продолжает выть прежшцСца-ниматель/ Г7б- f С^у^и, £<&"* ЪслЛеьы Vjj &К ('^p^^Utf- ~7£ufi 2

Если наниматель не может самовольно передавать своего права, то, может быть, за ним следует признать возможность осуществить свое право посредством предоставления другим пользования нанятой вещью за известное вознаграждение? Вопрос идет о допустимости сублокации, которая могла бы быть переведена на русский язык словом поднаем. Известное лицо арендует большое количество земли, целое имение и потом раздает крестьянам в обработку, на основании договора найма, по несколько десятин; известное лицо нанимает квартиру и потом отдает жильцам по комнате, - в этих случаях основное отношение по найму усложняется дополнительными отношениями по найму, активный субъект по главному договору становится пассивным по дополнительным. | Следует полагать, что (поднаем, составляя форму осуществления права пользо-\ вания, должен быть допущенТ=ёсли только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности. |Д опущенное в договоре право перенайма, как более обширное право, предполагает возможность поднайма. Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с. той стороны, что хозяин стано-вится -гауиц пу-"" ""Ч"м к ""'|у с совершенно непредвиденными контраген-потому что, в силу такого поднайма, контрагентом хозяина остается наниматель, который один несет на себе ответственности} Хозяин не имеет никакого отношения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора. Они не могут требовать от него каких-либо поправок или приспо-соблений или вообще ссылаться на главный договор. Он же, в свою очередь, не вправе требовать от них платы, хотя бы его контрагент и "Р>"^у»р"ч н"якку-paTHOCTjj. Возмещения же причиненных ими убытков он может требовать или своего нанимателяГн»О£новании договора, или же от них, на основании правонарушения.

VI. Прекращение д о><> в ора найма. Помимо взаимного соглашения, способного прекратить вообще всякий договор, имущественный наем прекращается по следующим причинам:

1. Наиболее частым случаем прекращенйячимущественного найма является

! истечение срока договора/ После этого момента контрагенты могут безмолвно

возобновить действие договора, т. е. продолжать нашные отношения на преж-

них условиях, но такой договор уже будет бессрочным и Может Рыть прекращен

каждой стороной во всякое время. £> ал^-^е^л-^           *\

2. Так как наем предполагает определенную вещь, то.рибедьйеиА влечет за собой прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно, по какой бы причине ни погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с той только разницей, что}вина контрагента обязывает его к возмещен»"" прииичриного ущербу Тяи-пе ж% значение имеет и существенное* повреждение вещи, делающее ее неспособной служить той цели, ввиду которой заключен был договор. Но частное повреждение, не имеющее такого существенного значения, не прекращает договора, а-создаетобязанность для хозяина исправить вещь. tfvfT №'*~а«* ' " Т °Я~ еп^> 7

3. Основанием дня прекращения имущественного найма служит неисполнительность одной стороны. Так, например, если наниматель не вносит периодических платежей, хозяин имеет право требовать расторжения договора. Если хозяин отказывается поддерживать нанятую вещь в том состоянии, в каком она находилась при совершении договора, то наниматель может требовать освобождения его от лежащих на нем обязанностей. Если наниматель произвольно и без достаточных оснований оставляет нанятую вещь, то он все же продолжает быть связанным договором и обязывается внести все платежи, следуемые до истечения условленного срока (т. X, ч. 1, ст. 1705).

4. Одним из наиболее важных в бытовом отношении и, в то же время,

спорных вопросов является тот, какое значение имеет для силы договора имущественного найма отчуждение нанятой вещи. Может ли новый приобретатель

не признавать договоров, заключенных прежним собственником, и настаивать

на выселении нанимателей, или же эти договоры продолжают быть обязательными для него как преемника до истечения условленного срока.

Для решения этого вопроса с теоретической точки зрения следует иметь в виду: а) что имущественный наем есть обязательственное отношение, основанное на договоре, Ь) что нанимателю принадлежит^ вещное право, которое^бы следовало всюду за вещью, а право требования на известное действие, в данном случае -на предоставление пользования иещмо и ня пгшдрржяння ее в надлежащем состоянии, с) что относительное право нанимателя становится лицом к

ЛИЦу С ВеЩНЫМ правом НОВОГО собственника, d) чтоГппспарний не принимал

участия в заключении договора имущественного иапма, а потому и не может быть обязанным к каком^диоо, Действию/ Принимая в соображение все эти обстоятельства, а также, что из общих начал обязательственного права положительным законодательством не сделано исключений для имущественного найма, необходимо признать, что(договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как онне может рыть обязательным для неучаствовавшего в нем ш

Однако жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые, при таком последовательном проведении юридических начал, могут быть во всякое время лишены крова или насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом. Конечно, если нанимателю причиняетсяЫатериальный ущерб] за ним сохраняется во всяком слуЧаё"право требовать возмещения упмпспн> но с договором найма соединя-f ются не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке, таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую. Наниматель, .понятно, мог бы оградить свой интерес косвенно установлением значительной •'неустойки, которая бы удержал* сойстненншся от нарушения договора и от не-рсвоевременного отчуждения нанятой вещи^На случай упущения договорной не-^ устоикн, законодатель мог оы взять на себя задачу установить/законную неустойку, в форме оггоепешашого пр'щяцтр_с_общей' суммы вознаграждения за^ШР ем. Это облегчило бы необыкновенную трудность доказывания размера убытка, причиняемого неожиданным прекращением договора, и останавливало бы произвол хозяина.

Борьба между юридической логикой и запросами жизни отражается на всех почти законодательствах, которые обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом. Некоторые законодательства решительно ста-/Л новятся на сторону арендаторов и{пгдзрятгг fig»wnr>nHyip обязательность яртш"1-" дгяумичу» дно u™b»tv. припДрргателя веш4 как, например, французское право (Code Nap., § 1743); не столь решительно высказывается итальянский кодекс (§§ 1597 и 1599). Испанский же кодекс ^Ш г., вообще верный началам французского права, в этом~вопросе становится на противоположную точку зрения и постановляет^ что покупщик арендованиогои"''""''^пгпнп пглщгшгп

2 Дярен1^у~1фяфм|уишпй л ^M^j^n^riipMug у^ппи-пр^дпу^, егпи npfrrunnnn-

ложное не установлено в сделке (§ 1571). Такое же колебание, какое замечается в

ромаНскйх~Знхинидл1елБствахГ обнаруживали и германские законодательства,

издавна разделявшиеся на две группы, из которых одна признавала положение

Kauf briecht Miethe, а другая придерживалась положения Kauf briecht nicht

Miethe. Так, в Пруссии закон 5 мая 1872 г. прнзнал^силу арендных договоров

при переходе^арендованной вешикновому^ приобретателю J напротив, австрий

ское уложение (§§ 1095 и И10) оставляет неприкосновенными арендные догово-

ры, только под условием отметкий^шотечных книгах) Обшегерманское уложе

ние, после некоторых кбЯебанинГ.~разгёц1ИЛо этот вопрос в пользу интересов

нанимателе (§571). К последнему решению примыкал саксонский кодекс

(§ 1224)". Швейцарское обязательственное право возлагает на приобретателя

обязанность признавать силу за арендными договорами только тогда, если, он

изъявилГна ш свои согласие при купле-продаже (§ 314).

, хотя и не дает I, приобретение закон гово-срока найма, эта статья должна найма не ущерба. В

.дат (ст. 521 т. X ч. 1), •Антея по законно солнца, может

Наше законодательство не разрешает настоящего boi основания признавать за правом нанимателя вещного ха которого соединяется с соблюдением крепостной формы. риг, что хозяин не вправе отказать нанимателю до н хотя бы кто предлагал большую цену (т. X, ч. 1, ст. 1705). быть понимаема в том только смысле, что договор им может быть прекращен односторонней волей хозяина без пользу сохранения силы за арендными договорами по которой собственник, несмотря на то, что его вещь вершенным актам во временном отдельном владении

однако же уступить или передать принадлежащее ему/право собственности на

ЭТУ ш*1у., Упргимц ug-r-raMfliff 1»м_ПраВ ОТДСЛЬНОГО ВЛаДСНИЯ/ Но ПОД ОТДСЛЬНЫМ

владением нельзя понимать наемное содержание. Питому что отделение V, где помещена приведенная статья, имеет в виду владение в собственном смысле, как существенную часть права собственности. В Уставе гражданского судопроизводства есть постановление, в силу которого при продаже имущества с публичного торга арендные договоры сохраняют свою силу, если были заключены до получения повестки и до обращения на него взыскания (ст. 1099). Но этот отдельный случай не устанавливает общего правила.

-Судебная практика довольно устойчиво придерживается положения, что к > и при отчуждении вещи сохраняет свою силу до иазначенно- I/

го в нем срока, хотя бы он и не был известен приобретателк* (кас. реш. 1875, * № 144). 1акнм ооразом договору имущественного найма придается вещное свойство, делающее его способным выдержать борьбу с правом~сооственносТВ: Однако и сама практика далеко не твердо стоит на принятой ею точке зрения. Признавая, с одной стороны, что арендный договор и при продаже вещи сохраняет свою силу до назначенного в нем срока (в отношении, конечно, нового собственника, а не прежнего, что само собой разумеется), Сенат, с другой стороны, считает арендные договоры, заключенные продавцом, обязательными для покупщикатолько тогда, когда договор был облечен в форму, при_котовой_с^-шествуст препцолржеиче, что договор известен новому приобретателю (кас. реш. 1879, № 129); арендные договоры не обязательны для покупщика и в том случае, если вещь не была еще передана в пользование (кас. реш. 1877, № 83); при продаже имения с публичных торгов для приобретателя необязательны договоры арендные, не предъявленные ни при его описи, ни при торге, а потому ему неизвестные (кас. реш. 1898, № 8).