§ 1. Продажа недвижимости

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) про­давец обязуется передать в собственность покупателя земель­ный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недви­жимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключен­ным, если в нем не определены обязательные условия — пред­мет договора (ст. 554 ГК РФ). Предметом этого договора могут быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квар­тира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое иму­щество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точ­ное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных дого­ворах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассмат­риваемому договору не применяются.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторона­ми передаточного акта или иного документа, подтверждающе­го передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о переда­че недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обя­занности передать имущество, а покупателя от обязанности при­нять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответству­ющей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимо­сти, не служит основанием для освобождения продавца от от­ветственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в

390

Гражданское право. Особенная часть

соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсут­ствуют (например, служат в армии или находятся в местах ли­шения свободы).

В практике было немало случаев, когда собственник прода­вал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избе­жать подобных ситуаций, была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, кварти­ры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользо­вание продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Призна­ние приведенного условия существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответ­ствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором меж­ду продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допуска­ющие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельно­го участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставля­ется право аренды или предусмотренное договором продажи не­движимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Когда земельный участок, на котором находятся принадле­жащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этой недви­жимости, за продавцом остается право пользования частью зе­мельного участка, которая занята недвижимостью и необходи­ма для ее использования, на условиях, определяемых догово­ром продажи.