§ 9. Право общей долевой собственности

Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обыч­но выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются рав­ными. В общей собственности также выделяют реальные доли (доли индивидуализированные в натуре). При наличии выделен­ной в натуре доли собственник этой доли остается собственни­ком всей общей собственности, и если она погибла, он может претендовать на оставшуюся часть имущества.

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по согласию всех сособственников, а при недо-

222

Гражданское право. Общая часть

стижении согласия спор решается судом. Распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по согласию всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собствен­ности может распорядиться своей долей, и для этого согласия других сособствеников не требуется.

Однако при продаже доли постороннему лицу другие учас­тники имеют право преимущественной покупки, которое заклю­чается в том, что они имеют преимущественное право приоб­рести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публич­ных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества — 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намере­ния приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Раздел имущества произво­дится между всеми участниками общей собственности и означа­ет ее прекращение. При выделе доли общая собственность со­храняется только в отношении остающихся участников.

Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых при­строек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии решения администрации города (района), которым разрешены указанные пристройки, переоборудование дома.

Возведение нежилых построек допускается с разрешения уп­равления коммунального хозяйства, а в городах, где учреждена должность главного архитектора, — главного архитектора горо­да. Поэтому при рассмотрении таких дел необходимо во всех слу­чаях истребовать соответствующие документы.

Затраты на проведение указанных работ должны распреде­ляться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключи­тельных случаях суд может отступить от этого принципа и рас­пределить расходы с учетом материального положения сособ-

Глава 11. Право собственности      223

ственников, состояния здоровья и других заслуживающих вни­мания обстоятельств (п. 10 постановления Пленума ВС СССР от 10 июня 1980 г. № 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собствен­нику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" в ред. постановле­ния Пленума ВС СССР от 20 декабря 1983 г. № 11, постановле­ний Пленума ВС РФ от 21 декабря 1993 г. № 11 и от 25 октяб­ря 1996 г. № 10).

В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом сле­дует понимать невозможность использования имущества по це­левому назначению, существенное ухудшение его техническо­го состояния либо снижение материальной или художествен­ной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т. п. (п. 35 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некото­рых вопросах, связанных с применением части первой Граж­данского кодекса Российской Федерации").

При невозможности раздела имущества между всеми участ­никами общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося соб­ственника вправе обязать остальных участников долевой соб­ственности выплатить ему денежную компенсацию, с получени­ем которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В исключительных случаях, когда доля сособственника не­значительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обя­зать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности су­щественный интерес в использовании общего имущества, ре­шается судом в каждом конкретном случае на основании иссле­дования и оценки совокупности представленных сторонами до­казательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в ис­пользовании этого имущества в силу возраста, состояния здо­ровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д.

224

Гражданское право. Общая часть

Указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК применяют­ся судами и при разрешении спора о выделе доли в праве соб­ственности на неделимую вещь (например, автомашину, музы­кальный инструмент и т. п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей ос­тальных участников общей собственности с компенсацией пос­ледним стоимости их долей (п. 36 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданско­го кодекса Российской Федерации"').

Согласно ст. 246, 253 ГК мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помеще­ния возможна только с согласия всех участников общей соб­ственности (п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в ред. постановлений Пленума ВС РФ от 21 декабря 1993 г. № 11 и от 25 октября 1996 г. № 10).