§ 1. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке. Общие условия нотариального удостоверения сделок

В соответствии со ст. 53 Основ законодательства о нотариате нотариусы удостоверяют сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверить и другие сделки.

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей

(ст. 153 ГК).

Сделки могут быть двухсторонними, многосторонними (договоры) и односторонними.

Статья 163 ГК закрепляет, что нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма

не требовалась.

Соблюдение требований закона или условий договора об обязательном нотариальном удостоверении сделок трудно переоценить, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность — такая сделка считается ничтожной.

224

Как уже отмечалось, требование об обязательном нотариальном удостоверении сделки может содержаться в законе.

Анализ действующего гражданского законодательства позволяет составить перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению.

К сделкам, для которых установлена обязательная нотариальная форма, относятся следующие односторонние и двусторонние сделки:

завещание (ст. 1124 ГК ), за исключением случаев составления завещания в условиях чрезвычайных обстоятельств (ст. 1129 ГК) и закрытых завещаний (ст. 1126 ГК);

доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);

доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК), за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК (доверенности, выданные в порядке передоверия, на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждений авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе, денежной и посылочной, могут нотариально не удостоверяться);

доверенность на получение повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния, выданная лицом, имеющим право на получение соответствующего повторного свидетельства (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 15 ноября 1977 г. "Об актах гражданского состояния")1;

уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, причем как на основании требований закона, так и по желанию сторон (п. 1 ст. 389 ГК);

перевод долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме как по требованию закона, так и по желанию сторон (ст. 391 ГК с отсылкой к п. 1 ст. 389 ГК);

договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);

брачный договор (п. 2 ст. 41 СК);

соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);          ,

'СЗ РФ. 1977. № 47. Ст. 5340 (с изм. и доп.).

; Нотариальное право РФ

225

•4,

SJ

согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).

Иных случаев законодательного установления обязательной нотариальной формы сделок на сегодняшний день нет. Действующее законодательство не содержит требований относительно обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, однако многие сделки с недвижимостью, в частности по ее отчуждению, аренде с правом выкупа и др., удостоверяются в нотариальном порядке по соглашению сторон сделки.

Кроме того, на практике значительное количество доверенностей на право пользования и распоряжения автомототранспортными средствами по просьбе граждан удостоверяются нотариально.

Независимо от вида и содержания представленной нотариусу для удостоверения сделки совершение нотариального действия по удостоверению сделки должно отвечать ряду установленных законодательством правил, направленных на снижение в будущем количества споров, вытекающих из этой сделки, и способствующих стабильности и устойчивости возникших на основании сделки прав и обязанностей ее сторон.

Текст будущей сделки по просьбе лиц, обращающихся с просьбой о ее удостоверении, может быть составлен нотариусом или представлен ему уже готовым. В последнем случае представленный гражданами для нотариального удостоверения текст сделки должен отвечать определенным требованиям, вытекающим из содержания Гражданского кодекса и Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Содержание сделки должно быть изложено в письменной форме путем составления соответствующего документа, который будет подписан лицом (или лицами), совершающим сделку, или должным образом уполномоченным им представителем.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

226

Например, в соответствии с п. 5 ст. 185 ГК доверенности от имени юридических лиц оформляются с учетом некоторых дополнительных правил: доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть также подписана главным (старшим) бухгалтером организации.

Соглашением сторон сделки может быть предусмотрено, что текст сделки между двумя юридическими лицами должен быть закреплен на официальном бланке одного из юридических лиц, надлежащим образом защищенном от возможности подделки. В этом случае такое условие обязательно для сторон сделки.

Документ, выражающий содержание сделки, должен быть подписан лицом, совершающим сделку, либо его надлежащим образом уполномоченным представителем. Пункт 3 ст. 160 ГК содержит исключение из этого общего правила. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых лицо, совершающее сделку, не могло подписать ее собственноручно. При этом, по нашему мнению, недостаточно, например, слов "по болезни", необходимо указать, что конкретно не позволяет гражданину лично подписать документ: отсутствие зрения, травма, паралич руки и т.д.

После составления текста сделки (или изучения представленного сторонами документа, содержащего ее текст) нотариус в соответствии со ст. 54 Основ разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли она требованиям закона.

При разъяснении сторонам смысла и значения проекта будущей сделки нотариус должен руководствовать-

227

ся не только требованиями законности, но и принципами разумности и добросовестности, действовать без предпочтения интересов той или иной стороны сделки, быть беспристрастным и максимально объективным.

Проект сделки, составленный нотариусом, стороны должны сами прочесть и высказать по нему свои предложения и замечания. При необходимости или по просьбе сторон текст должен зачитать нотариус, отразив данное обстоятельство в договоре.

Действительные намерения сторон проявляются применительно к заключению сделки в точном и полном соответствии их воли и волеизъявления. Психологические категории воли и волеизъявления находят юридическое отражение в понятиях правоспособности и дееспособности граждан. Поэтому одним из этапов работы нотариуса по удостоверению сделки является проверка необходимых для заключения сделки качеств ее участников — правоспособности и дееспособности.

Гражданская правоспособность представляет собой способность иметь гражданские права и нести гражданские обязанности. Статья 17 ГК закрепляет, что гражданской правоспособностью в равной мере обладают все граждане с момента рождения и до смерти.

Примерный и далеко не полный перечень прав, которые входят в содержание гражданской правоспособности, включает следующие права граждан: иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства;

иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности;

иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Исходя из требований нотариальной практики в содержание правоспособности в качестве одного из составляющих исследователи включают место жительства

228

гражданина1. Правильно установить место жительства гражданина бывает необходимо для выполнения большого количества действий по реализации его субъективных прав. Например, по месту жительства гражданина определяется место открытия наследства, место исполнения обязательств и т.п.

В соответствии со ст. 20 ГК местом жительства гражданина признается место, где он постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. Последнее требование закона особенно важно учитывать при оформлении сделок по отчуждению жилых помещений собственниками, имеющими несовершеннолетних детей.

Дееспособность представляет собой способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет. В соответствии со ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны.

Исключение составляют следующие сделки, совершаемые самостоятельно малолетними в возрасте от 6 до 14 лет:

мелкие бытовые сделки;

сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации (например, принятие в дар любого имущества по сделке, не требующей государственной регистрации);

сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих закон-Подробнее см.: Зайцева Т.Н., Галеева Р.Ф., Яркое В.В. Указ. соч. Т. 1. С. 246-247.

229

ных представителей (родителей, усыновителей или попечителей). Без согласия законных представителей несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать следующие виды сделок:

распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами;

осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; совершать мелкие бытовые сделки; совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;

совершать сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения;

по достижении 16 лет быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пп. 2 и 3 ст. 37 ГК: опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Кроме того, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками, т.е. сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных (п. 3 ст. 37 ГК).

230

Из общего правила о наступлении полной дееспособности по достижении 18 лет есть два исключения, установленные гражданским законодательством.

Во-первых, ст. 21 ГК закрепляет, что в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет. Если же брак между лицами, не достигшими совершеннолетия, признается недействительным, то наступают другие последствия: суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом дееспособности и определить момент этой утраты.

Во-вторых, наступление полной дееспособности гражданина до достижения им совершеннолетия происходит в соответствии со ст. 27 ГК, согласно которой несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) занимается предпринимательской деятельностью.

На практике все чаще встречаются случаи наделения несовершеннолетних дееспособностью в полном объеме по указанным основаниям.

Эмансипация несовершеннолетнего — объявление его полностью дееспособным осуществляется (наступает) по решению органа опеки и попечительства с согласия законных представителей либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.

Нотариусу следует иметь в виду, что если вступление несовершеннолетнего в брак влечет за собой признание его полностью дееспособным без каких-либо дополнительных решений государственных органов и должностных лиц, то сам по себе факт занятия несовершеннолетним предпринимательской деятельностью не порождает его эмансипации. Подтверждением наличия у несовершеннолетнего полной дееспособности в данном случае являются соответствующие документы: решения органов опеки и попечительства или суда. Органы опеки и попечительства и суды при принятии соответствующих решений должны индивидуально оценивать ситуацию и учи-

231

тывать такие факторы, как продолжительность и стабильность трудовой или предпринимательской деятельности, размер заработка или дохода несовершеннолетнего и т.п. Гражданскому законодательству известны и такие категории, как ограниченная дееспособность и недееспособность граждан и патронаж.

По общему правилу, никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе как в случаях и в порядке, установленных законом. Тем не менее ст. 29 ГК закрепляет, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над таким гражданином устанавливается опека. Все сделки от имени гражданина, признанного недееспособным, совершает его опекун. Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, является ничтожной, если только суд по требованию опекуна не признает ее действительной, установив, что такая сделка совершена к выгоде недееспособного гражданина.

В соответствии со ст. 30 ГК гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности. Над ним устанавливается попечительство. Граждане, ограниченные судом в дееспособности, вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а другие сделки — лишь с согласия

попечителя.

На совершение сделок от имени лиц, признанных недееспособными, а также ограниченных в дееспособности, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства, документальное доказательство наличия которого нотариус должен проверить при удостоверении соответствующей сделки.

Введенное ст. 41 ГК понятие патронажа представляет собой способ защиты и более полной реализации прав и законных интересов дееспособных граждан. Патронаж — установление попечительства по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности.

232

Попечитель (помощник) совершеннолетнего дееспособного гражданина может быть назначен органом опеки и попечительства только с согласия такого гражданина. Распоряжение имуществом, принадлежащим подопечному, осуществляется его помощником (попечителем) на основании договора поручения или договора доверительного управления, заключенного с подопечным.

Как видим, установление нотариусом полной дееспособности гражданина при совершении сделки сопряжено с определенными трудностями.

Наиболее доступный способ определения дееспособности — проверка нотариусом соответствующих документов, удостоверяющих личность участников сделки, в которых указан их возраст, в сочетании с наглядно-визуальной оценкой адекватности поведения субъекта и понимания им значения своих действий путем личной беседы с ним нотариуса.

При возникновении у нотариуса оснований предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий или руководить ими, и при этом не имеется сведений о признании такого лица недееспособным, совершение сделки откладывается и нотариус выяснет, не выносилось ли судом решение о признании этого лица недееспособным.

Нотариус не вправе самостоятельно назначать психиатрическую экспертизу для проверки способности гражданина понимать характер совершаемых им действий, руководить ими и осознавать их правовые последствия, а также не может запросить необходимые данные из медицинских учреждений, так как эти сведения являются врачебной тайной и не могут предоставляться без согласия самого гражданина или его законного представителя. Однако при наличии достаточно веских причин сомневаться в полной дееспособности лица нотариус может обратиться в органы прокуратуры, которые вправе истребовать сведения, составляющие врачебную тайну, без согласия гражданина.

При нотариальном удостоверении сделок, стороной которых являются юридические лица, нотариусу необходимо проверить их правоспособность и дееспособность.

В соответствии со ст. 49 ГК юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям дея-

233

тельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом, т.е. обладают общей правоспособностью.

Специальная правоспособность, дающая право заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, возникает у юридического лица на основании специального разрешения — лицензии.

Общая правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (государственной регистрации) и прекращается в момент завершения ликвидации юридического лица (после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц).

Специальная правоспособность юридического лица возникает с момента получения соответствующей лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Нотариус проверяет правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке, на основании представленных ими документов, подтверждающих факт государственной регистрации юридического лица.

В соответствии со ст. 51 ГК юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом Законом о регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Подтверждает факт регистрации юридического лица свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

Кроме того, для установления соответствия содержания сделки правоспособности юридического лица нотариус должен ознакомиться с его учредительными документами, а также исследовать полномочия его представителей.

Представление учредительных документов юридического лица обязательно для нотариального удостоверения сделки. 234

Учредительными документами юридического лица, как уже отмечалось, являются устав, либо учредительный договор и устав, либо только учредительный договор.

В указанных документах должны иметься сведения о наименовании юридического лица, содержащем указание на его организационно-правовую форму, место нахождения, порядок управления деятельностью юридического лица, а также другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида.

Учредительные документы должны определять также порядок назначения или избрания органов юридического лица, поскольку юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности, т.е. реализует правоспособность через свои органы.

Правоспособность юридического лица, полномочия его органов и (или) представителей должны проверяться нотариусом с учетом установленных законом особенностей той или иной организационно-правовой формы юридического лица.

После выяснения вопроса о правоспособности и дееспособности сторон будущей сделки нотариус истребует у них необходимые документы, касающиеся предмета и содержания сделки.

Нотариусы удостоверяют настолько разнообразные сделки, что перечислить все документы, которые могут потребоваться для проверки содержания сделки на соответствие требованиям закона, не представляется возможным. Отметим лишь основные моменты, касающиеся сделок с недвижимым имуществом, как одних из наиболее часто встречающихся в нотариальной практике.

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате договоры отчуждения и залога имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено одним из следующих документов:

свидетельство о праве собственности и договор передачи, заключенный гражданином с уполномоченными на то органами;

свидетельство о праве собственности на землю, выданное земельным комитетом;

235

соответствующим образом заверенный договор купли-продажи квартиры, дома, земли и иной недвижимости, дарения, мены;

соответствующим образом заверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке, а также договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквартирного жилого дома;

копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

свидетельств'о о праве на наследство;

свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на недвижимость;

иные документы.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариусом

должны быть также истребованы документы о государственной регистрации объекта сделки и выписка из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой наряду с прочими сведениями отражается информация о наличии возможных арестов, ограничений и обременении права собственности.

Нотариусу должна также быть представлена техническая документация в отношении недвижимого имущества, являющегося объектом отчуждения, ипотеки и т.п. Это могут быть соответствующая справка бюро технической инвентаризации, технический паспорт объекта и др.

Нотариус должен также истребовать документы, подтверждающие согласие соответствующих лиц и органов на заключение сделки, если такое согласие необходимо в соответствии с законом.