§17. Договор найма жилого помещения (коммерческого найма)

 По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

 Разновидностью договора найма является наем жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования (социальный наем).

 Жилое помещение может быть предоставлено юридическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать это помещение по прямому назначению - для проживания граждан.

 Условия данного договора.

 Субъектами договора являются:

 наймодатель - собственник или управомоченное им лицо;

 наниматель - могут быть только граждане.

 Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т.д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

 В мноквартирных домах наниматели наряду с жилым помещением имеют право пользования общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод).

 Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействительность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

 Существенным условием договора найма является размер платы за жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглашению сторон. Максимальный размер платы может быть предусмотрен законом, в таком случае плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

 Договор найма имеет срочный характер: может быть заключен на срок не более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на 5 лет.

 В случаях, когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

 Права и обязанности сторон:

 наймодатель:

 обязан передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания;

 обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

 обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено законом;

 вправе давать согласие:

 на переустройство и реконструкцию жилого помещения нанимателем;

 на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им;

 на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем;

 на вселение временных жильцов;

 на заключение нанимателем договора поднайма;

 на замену нанимателя по договору найма жилого помещения.

 При переходе права собственности на жилое помещение новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется.

 Наниматель:

 обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;

 обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, вносить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором;

 обязан осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором;

 может переоборудовать и реконструировать жилое помещение только с согласия наймодателя.

 может переоборудовать жилой дом, что приведет к существенным изменениям условий пользования этим помещением, только с согласия наймодателя;

 вправе вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. Допускается заключение договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответственности перед наймодателем (сонаниматели). По требованию нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих с согласия наймодателя, наниматель может быть заменен одним из проживающих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, проживавших вместе с прежним нанимателем;

 вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей - не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут ответственность. Они обязаны освободить его по истечении срока проживания или не позднее 7 дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен);

 имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения срока договора должен предложить заключить договор на тех же или иных условиях; отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора;

 вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответственность перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма заключается на срок не более срока договора найма, является возмездным и может быть заключен только с соблюдением требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

 Расторжение договора найма жилого помещения.

 Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

 Такой договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию:

 1) наймодателя, в случаях если наниматель:

 не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз;

 разрушает или портит жилое помещение;

 продолжает использовать жилое помещение не по назначению, систематически нарушать права и интересы соседей после предупреждения наймодателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1 года. По истечении срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор;

 2) по требованию любой из сторон в договоре, если:

 помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

 наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению;

 в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

 При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.