§ 4. Разрешение судом споров, возникающих при заключении договора

 1. Виды преддоговорных споров. В силу принципа свободы договора граждане и юридические лица по своему усмотрению заключают договор и определяют его условия. Самостоятельно стороны разрешают и свои разногласия, возникающие при заключении договора. Статья 446 ГК устанавливает в исключение из этого общего правила возможность передачи спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник в отношении договора, который обязана заключить одна из сторон, либо когда передача разногласий на решение суда согласована сторонами.

 Статья 446 ГК озаглавлена "Преддоговорные споры" и посвящена спорам, возникающим до заключения договора. Такие споры возможны в связи с отказом (уклонением) одной из сторон от заключения договора или разногласиями по условиям договора. Поэтому судебной практике известно два вида дел по преддоговорным спорам: а) дела по искам о понуждении заключить договор; б) дела о рассмотрении разногласий по условиям договора.

 Обязанность заключить договор возникает в случаях, предусмотренных ГК или иным законом (ст. 421 ГК). Порядок и сроки передачи в суд возникающих при этом споров определены ст. 445, 528, 529 ГК.

 Обязанность заключить договор может возникнуть не только из закона, но также из добровольно принятого на себя обязательства. Поэтому на рассмотрение суда может быть передан спор, вытекающий из предварительного договора; спор по договору поставки для государственных нужд, если поставщик заключает договор на основании извещения о прикреплении, выданного государственным заказчиком в соответствии с условиями государственного контракта (ст. 529 ГК), и др.

 Правом передать спор на рассмотрение суда обладает также лицо, которому ГК или иные законы предоставили преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (ст. 621), договора найма жилого помещения (ст. 684), на покупку доли в общей собственности, акций (паев) и др. (см. ст. 85, 93, 97, 111, 250 ГК). Такое право возникает, если при осуществлении преимущественного права имеются разногласия, связанные с заключением договора.

 2. Сторона договора, передающая спор на разрешение суда. С иском о понуждении заключить договор вправе обратиться только контрагент обязанной стороны. Аналогичное право самой обязанной стороне не предоставлено. Это же правило относится к спорам по условиям договора.

 Из ст. 445, 528, 529 вытекает, что в случае неурегулирования возникших при заключении договора разногласий обратиться в суд с разногласиями может лишь сторона, для которой заключение договора является правом, а не обязанностью.

 Хотя до передачи спора в суд и неурегулировании сторонами разногласий договор в силу ст. 433 ГК признается незаключенным, обязанная сторона нередко заинтересована во вмешательстве суда в согласование возникших разногласий. В судебно-арбитражной практике встречались случаи рассмотрения разногласий, переданных в суд обязанной стороной, при отсутствии возражений другой стороны против рассмотрения спора.

 Высший Арбитражный Суд РФ рекомендовал арбитражным судам в случаях, когда обязанная сторона передала разногласия на рассмотрение арбитражного суда, а контрагент представил свои предложения по условиям договора, принимать такой спор к рассмотрению. При этом суд вправе исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон *(715).

 3. Передача по соглашению сторон спора по условиям договора в суд. По соглашению сторон спор, возникающий при заключении договора, может быть передан на рассмотрение суда независимо от наличия норм, относящих рассмотрение тех или иных споров к компетенции суда. При этом спор может быть передан на рассмотрение как суда общей юрисдикции или арбитражного суда по установленной подведомственности, так и третейского суда.

 Возможность передачи в третейский суд спора, возникающего при заключении договора, может быть предусмотрена сторонами в самом договоре. Такое условие договора в деловом обороте принято называть "арбитражной оговоркой". В арбитражной оговорке, как правило, должен быть указан суд, на разрешение которого стороны договорились передать спор, возникший при заключении договора. В арбитражной оговорке может быть предусмотрена передача в суд спора, возникшего при исполнении договора.

 Соглашение сторон о передаче в суд спора, возникшего при заключении договора, возможно также в отношении конкретного договора. Как правило, такое соглашение должно быть облечено в письменную форму. Однако судебно-арбитражная практика приравнивает к соглашению сторон конклюдентные действия, т.е. действия, из которых вытекает согласие сторон на рассмотрение спора судом.

 4. Правовое значение решения суда по преддоговорному спору. Статья 446 ГК устанавливает юридическое значение решения суда, принятого при рассмотрении преддоговорных споров: договор признается заключенным на условиях, указанных в решении суда, т.е. условие договора действует в той редакции, которая определена судом.

 При принятии судом решения о понуждении заключить договор на определенных условиях договор считается заключенным даже при уклонении одной из сторон от выполнения судебного решения. Тем самым в соответствии со ст. 8 ГК решение суда признается юридическим фактом, служащим основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

 В решении по спору, возникшему при заключении договора, арбитражный суд в соответствии со ст. 130 АПК указывает в резолютивной части судебного акта по каждому спорному условию договора свое решение, а по спору о понуждении заключить договор - условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Такие требования к содержанию судебного решения означают, что сторона, предъявляющая иск, обязана указать, какие условия являются спорными, и обосновать свои доводы, а к заявлению о понуждении заключить договор приложить проект договора (ст. 104 АПК).

 Если суд принимает решение о понуждении заключить договор на условиях проекта договора, представленного обратившейся в суд стороной, он обязан проверить соответствие условий договора ГК, иным законам и правовым актам.

 При понуждении заключить договор продажи недвижимости или иной договор, для которого цена является существенным условием, суд обязан указать в своем решении цену продажи.