§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

 Статья 583. Договор ренты

 Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

 Состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, в принципе изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т.п.).

 Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях - некоммерческие организации.

 Статья 584. Форма договора ренты

 Поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163 ГК), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., должен заключаться сторонами в письменной форме.

 При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК), помимо нотариального удостоверения договора требуется также его государственная регистрация (ст. 131 ГК). Причем, в отличие от договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК), который может регистрироваться непосредственно, без предварительного нотариального удостоверения (ст. 550, 551 ГК), договор ренты не подлежит прямой государственной регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.

 Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

 Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении необходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могут применяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества (имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются). И, во-вторых, далеко не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты.

 Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи (ст. 491 ГК) о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи). Такое заимствование правил о купле-продаже, думается, не будет противоречить существу ренты, если только в понятие "оплата" не будут включаться и рентные платежи.

 Напротив, при бесплатной передаче имущества под выплату ренты нельзя, например, заимствовать правило ст. 573 ГК о том, что одаряемый (плательщик ренты) вправе в любое время до передачи ему имущества от него отказаться. Поскольку специальными нормами о ренте не установлено, что для заключения рентного договора необходима передача имущества (п. 2 ст. 433 ГК), то договор ренты, не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 434, ст. 584 ГК), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, - с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 и ст. 584 ГК).

 Договор ренты с момента его заключения вступает в силу, и плательщик ренты, исходя из существа договора (п. 1 ст. 583 ГК), должен, в частности, принять передаваемое ему под выплату ренты имущество. Отказ после заключения договора от принятия рентного имущества, в том числе передаваемого бесплатно, должен расцениваться как нарушение заключенного договора ренты.

 Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

 При отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства. По сути дела, третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты, а предыдущий плательщик так же автоматически прекращает выступать в этом качестве.

 Исходя из содержания п. 1 ст. 586 ГК, рента обременяет не только земельные участки, здания, сооружения, но и все другие виды недвижимого имущества, в том числе любые объекты, прочно связанные с землей, например многолетние насаждения, а также определенные виды регистрируемого имущества - воздушные и морские суда и пр. (ст. 130 ГК).

 Предусмотренные в ст. 586 ГК правовые последствия наступают только при условии, что плательщик ренты произвел именно отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду (гл. 34 ГК) или безвозмездное пользование (гл. 36 ГК), то ст. 586 ГК на взаимоотношения сторон распространяться не будет.

 В случае если обремененное рентой недвижимое имущество многократно переходило от одного собственника к другому, то по смыслу и содержанию п. 2 ст. 586 ГК субсидиарную ответственность перед получателем ренты будет нести не первоначальный плательщик ренты, непосредственно заключивший рентный договор, а предпоследний собственник недвижимости (предпоследний плательщик ренты), передавший недвижимость в собственность ее последнему владельцу (последнему плательщику ренты), выступающему в качестве основного должника.

 Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.

 Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено не только обязательством по выплате ренты, но одновременно и залоговым обязательством (ст. 587 ГК).

 Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

 1. Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости - одновременно и рентой (ст. 586 ГК), и залогом - вызывает сомнения. Думается, что при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой (ст. 586 ГК), вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости - самой рентой. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение - залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте (а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл) и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.

 Согласно п. 3 ст. 334 ГК залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п. 1 ст. 587 ГК определены и обстоятельства возникновения права залога на недвижимость у получателя ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты - передача под выплату ренты этой недвижимости, оказывающейся в залоге.

 Следовательно, получатель ренты, передавший плательщику недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона, даже при отсутствии между получателем и плательщиком ренты специального залогового договора или соглашения о залоге.

 2. При передаче под выплату ренты денег и иного движимого имущества в договоре ренты обязательно должно содержаться условие либо о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств - путем установления в договоре неустойки, предоставления поручительства, банковской гарантии и пр. (ст. 329 ГК), либо об обязанности плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком рентных обязательств.

 При отсутствии в договоре такого существенного условия (одного из двух названных) договор ренты будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), даже если он был нотариально удостоверен. Исключение, по-видимому, должны составлять случаи, при которых хотя обеспечение в договоре ренты и не упомянуто, но к моменту заключения рентного договора оно уже фактически существовало. Например, поручительство может быть дано не только для обеспечения существующего обязательства, но и обязательства, которое возникнет в будущем (ст. 361 ГК).

 Из текста п. 4 ст. 453 ГК и п. 3 ст. 587 ГК вытекает, что при расторжении договора ренты по п. 3 ст. 587 получатель ренты помимо возмещения убытков вправе потребовать возврата переданного под выплату ренты движимого имущества лишь в одном случае - если это прямо предусмотрено в договоре ренты. В остальных случаях он может требовать только возмещения убытков.

 При этом следует иметь в виду, что возможность заявлять требование о возврате имущества, предусмотренная в п. 2 ст. 599 ГК, относится не к требованию получателя пожизненной ренты о расторжении договора с возмещением убытков, а к его требованию о выкупе ренты (п. 1 ст. 599 ГК) и к положениям п. 3 ст. 587 ГК отношения не имеет. Необходимо также отметить, что п. 3 ст. 587 касается расторжения договоров о передаче под выплату ренты только движимого имущества. Поэтому п. 2 ст. 605 ГК, где говорится о возможности возврата получателю ренты недвижимого имущества, к вопросам, урегулированным в п. 3 ст. 587 ГК, также отношения не имеет.

 Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

 Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. 50 и 51 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8.