1.7.2. Ипотечное кредитование на  современном этапе

Ипотечный бизнес в РФ начал развиваться в начале 90-х гг. Реформирование Жилсоцбанка СССР, занимающегося фи­нансированием и кредитованием жилищного строительства, привело к па­дению масштабов операций с недвижимостью. Низкая обеспеченность на­селения жильем, распространение практики приватизации подтолкнули коммерческие банки к развитию жилищного кредитования населения. В течение нескольких лет появилось около 30 банков (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле, Нижнем Новгороде, Иркутске, Челя­бинске и др.), которые пытались организовать ипотечное кредитование.

Однако политическая нестабильность, общая социально-экономи­ческая ситуация, а также невозможность быстрой разработки ипотечного законодательства не способствовали развитию ипотечных операций. Фактически "классическое" ипотечное кредитование не получи­ло широкого распространения. Наиболее близкими к ипотечному явились различные виды жилищного кредитования.

Первые условно-ипотечные жилищные кредиты были выданы бан­ками в 1993 году. Но неблагоприятная экономическая среда и отсут­ствие достаточного законодательного обеспечения поставили перед кре­дитными учреждениями следующие проблемы:

преодоление рисков ипотечного кредитования;

повышение доступности кредита для населения;

привлечение ресурсов для предоставления жилищных кредитов.

Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном кредитовании в России усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют. В связи с этим в 1993-1996 годах реальное ипо­течное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли лишь единичные банки (Мосбиз­несбанк, Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие про­центные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабаты­вая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям.

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования (рис. 1.8.), основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - прода­жа жилья в рассрочку (Столичный банк сбережений, банк "Нефтяной").

Жилищное кредитование на основе заключения договора аренды

Рис. 1.8.

Собственником квартиры до момента погашения кредита, при использовании данной схемы, чаще всего являлась специализированная компания (дочерняя структура банка), которая выступала поручителем заемщика перед банком, и в слу­чае невозврата кредита заемщиком, брала на себя обязательства его погасить. От­ношение размера кредита к стоимости квартиры составляло в среднем 70 % при сроке кредита до двух лет, 60% - от трех до пяти лет, 50% - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгал договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвра­щалась лишь часть первоначального взноса (до 50%). Процедура получения креди­та являлась для заемщика достаточно дорогостоящей - оплата услуг банка, страхо­вание недвижимости и другие сопутствующие расходы составляли в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничива­ли круг потенциальных заемщиков.

Данная схема не исходила из заключения договора ипотеки, то есть не предполагала возникновения ипотеки как способа обеспечения воз­вратности ссуды. Она могла функционировать и при отсутствии комплекс­ного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим данная схема использовалась большинством банков, осуществляющих жилищное кредитование.

На доступность ипотечного кредита в значительной степени влияет срок, на который он выдается. В течение 1993-1996 годов банки, начиная с кредитования на один - два года, постепенно увеличили возможные сроки кредитования до 10 лет. (Этому способствовало снижение уровня инфля­ции). Однако большинство клиентов на данном этапе предпочитали крат­косрочные кредиты (до трех лет). Это объясняется тем, что большинство граждан - потенциальных заемщиков, оценивали свое социальное и мате­риальное положение как нестабильное. В целом же кредиты, предлагае­мые банками в 1993-1996 годах на приобретение жилья, были доступны очень узкому кругу лиц.

Проблему привлечения ресурсов для предоставления жилищных кредитов в 1993-1996 годах ипотечные институты решали несколькими способами. Крупные универсальные банки (Столичный банк сбережений) осуществляли жилищное кредитование главным образом за счет собст­венных и нередко заемных средств.

Некоторые банки (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульянов­ске) пошли по пути привлечения ре­сурсов на основе заключения специальных жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей и иных ценных бумаг. Это было вызвано прежде все­го резким ростом (в связи с инфляцией) в 1993г. банковских процентных ставок по кредитам. Соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло, и в течение некоторого периода (около 3 лет) депозиты не обеспечивали реальной положительной величины дохода на сбережения. Схема, основанная на выпуске жилищных сертификатов (облигаций), была более привлекательной для нуждающихся в жилье граждан:

эмитент выпускал "жилищные сертификаты", номинальная стоимость которых была выражена в квадратных метрах (например 0,1 кв. м.), и в рублях (сумма отражала фактическую рыночную стоимость данной площади, или стоимость строительства);

покупатель приобретал данные бумаги по определенной цене, которая из­менялась в соответствии с изменением стоимости квадратного метра жилья;

в случае приобретения пакета сертификатов, соответствующего по совокупности площади квартиры, покупатель имел право в погашение своих сертификатов получить жилье соответствующей площади;

владельцы, не выкупившие к моменту погашения полного пакета, а имеющие только 60 % (и более) от необходимого количества данных ценных бумаг, могли получить кредит в размере недостающей суммы;

сертификаты могли обращаться, а также выкупаться эмитентом по рыночной стоимости;

привлеченные таким способом денежные ресурсы использовались на строительство или приобретение уже готового жилья, в случае необходимости средства могли размещаться в государственные ценные бумаги или на банковские депозиты;

выпуски сертификатов подразделялись на: краткосрочные - 1,5-2 года (были привязаны к строительству определенного жилищного объекта) и долгосрочные -10 лет;

эмитентами могли выступать банки и строительные организации, однако для обеспечения доверия инвесторов к сертификатам (облигациям) зачастую использовались схемы, когда эмитентом выступали местные органы исполнительной власти, гарантирующие выполнение условий эмиссии средствами местного бюджета;

проспекты эмиссии подлежали регистрации в Министерстве Финансов РФ.

По мере роста доходности банковских депозитов объемы данных операций постепенно снизились - процедура покупки жилья путем приоб­ретения сертификатов (особенно краткосрочных) являлась для заемщиков достаточно обременительной, хотя и обеспечивала (при условии добросо­вестности эмитента) сохранение стоимости инвестируемых средств.

Существовал еще один способ привлечения банками кредитных ресурсов, хотя и не очень распространенный, - продажа кредитных обязательств. В основу данной схемы был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению работников последнего жильем (рис. 1.9.).

Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой предоставлении кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие - работодателя заемщика.

Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как правило, не проводил серьезного анализа кредитоспособности заемщика.

Программа по обеспечению работников предприятий жильем

Рис. 1.9.

Рядом банков была разработана программа жилищного кредитования с использованием схемы накопительных счетов, аналогичная германской системе стройсбережений. Одним из первых услуги такого рода предложил Ипотечный акционерный банк (1994 г.). Условия кредитования были следующими:

накопительные счета открывались только для акционеров банка;

предполагаемую сумму и сроки накоплений потенциальный заемщик определял самостоятельно;

на счете должно было быть накоплено не менее 30% суммы, необходимой для получения кредита;

кредит предоставлялся не ранее, чем через один год с начала накопления;

проценты по вкладам не начислялись;

в случае если вкладчик отказывался от получения ипотечного кредита, вклад возвращался полностью с индексацией по официальному курсу доллара;

на протяжении всего срока действия накопительного счета вкладчик не имел права продавать принадлежащий ему пакет акций банка;

кредит с привязкой к доллару США предоставлялся на срок от одного до десяти лет при условии платежеспособности заемщика (на погашение кредита могло направляться не более 1/3 со­вокупного валового дохода семьи).

Аналогичная схема кредитования была предложена гражданам Сбербанком России. Между банком и заемщиком заключался сберега­тельный жилищный контракт, в котором были определены условия и поря­док накопления денежных средств, а также условия предоставления льготного жилищного кредита (по пониженной процентной ставке).

Однако в России первые попытки организации жилищного кредито­вания с использованием накопительных счетов не всегда оказывались удачными. Некоторые банки, использующие данную схему, разорились. (В середине 1997 г. у Ипотечного акционерного бан­ка была отобрана лицензия). Банкротство явилось следствием нарушения замкнутости системы (средства, накапливаемые на специаль­ных счетах, не могут использоваться иначе как на предоставление ипо­течных кредитов в рамках данной системы.) Однако в условиях высокой галопирующей инфляции на начальном этапе своего функционирования данная система не может оставаться абсолютно независимой от финансо­вых рынков (замороженные средства могут быстро обесцениться). Воз­можно, если бы ипотечные банки в целях сохранения стоимости накапли­ваемых ресурсов вкладывали эти средства в операции с минимальными рисками, последствия не были бы столь серьезными. Некоторые банки не просто нарушали замкнутость сис­темы стройсбережений, они за счет сберегаемых денежных средств вкладчиков проводили высокорискованные банковские операции (в частности, на рынке МБК), что, например, в большинстве западных странах специализированным ипотечным кредитным институтам законодательно запрещено. Кризис на рынке МБК («черный вторник» октября 1994 г.), а также последовавшая за ним дестабилизация финансового рынка подорвали финансовое положе­ние специализированных ипотечных банков.

Неоправданно рискованная политика ипотечных институтов, осуществляемая в неблагоприятных экономических условиях, была несовместима с сохранением ими финансовой устойчивости. Кроме того, ухудше­нию финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значи­тельное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились, или были вынуждены изменить свою специализацию. Банкротства молодых ипотечных кредитных институтов отрицательно ска­зались на доверии населения к ипотечным операциям.

В середине 90-х годов получили развитие разнообразные регио­нальные программы ипотечного кредитования (с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов). В это время ведущие кредитные институты, действующие на ипотечном рынке, предлагали условия кредитования, представленные  в табл.1.6.

Большие надежды на решение проблем формирования кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных ссуд с середины 1996 года стали возлагаться на Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (рис. 1.10.).  26 августа 1996 года было подписано постановление пра­вительства РФ «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» (по замыслу - аналог американских государственных агентств).

Агентство должно было стать контролируемой государством структурой с широким спектром функций:

стандартизация условий, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты (при­обретение у коммерческих банков долгосрочных жилищных ипо­течных кредитов, соответствующих стандартам агентства);

привлечение частных инвестиций в сферу ипотечного кредито­вания (выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспе­ченных приобретенными ипотечными кредитами);

техническая помощь и обучение банковских специалистов.

Таблица 1.6.

Условия предоставления банками ипотечных кредитов