1.7.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

В последнее время, несмотря на перечисленные объективные сложности, произошли  определенные положительные сдвиги в создании необходимых условий для развития ипотечного дела в нашей стране:

разрабатывается правовая база ипотечного кредитования (принят закон «Об ипотеке»,  «О внесении изменений и дополнений  в закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), на очереди - закон «Об ипотечных  ценных бумагах»,  принятие которого позволит адаптировать и использовать в России наиболее распространенные в мировой практике инструменты вторичного рынка, позволит осуществить интеграцию рынка недвижимости и фондового рынка наиболее быстро и эффективно;

 по мере стабилизации  политической и макроэкономической ситуации в стране уменьшается инфляция, снижаются общестрановые риски – Россия становится привлекательным объектом инвестирования для нерезидентов; 

укрепляется банковская система – у банков появляются «длинные деньги», что способствует удлинению сроков кредитования, а конкуренция  в этой сфере вынуждает их бороться за клиента, в том числе,  предлагая новые  виды услуг;

развитие пенсионной системы ведет к накоплению долгосрочных ресурсов, которые необходимо, с целью сохранения и преумножения, инвестировать  в надежные  финансовые инструменты;

 идет процесс создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество. При соблюдении всех условий введение данной системы позволит уменьшить количество злоупотреблений и мошенничества в этой сфере;

 постепенно вводится понятие частной собственности на землю. 

Однако   такие обеспечивающие подсистемы ипотечного кредитования как  страхование  и оценка стоимости недвижимого имущества пока находятся на этапе развития. Так в принятых стандартах осуществления  ипотечной деятельности Агентство по ипотечному жилищному кредитованию  предусматривает меры, позволяющие избежать потерь, связанных  с разорением компаний, страхующих жизнь и имущество заемщиков. В частности, для каждого прошедшего аккредитацию на участие в программе ипотечного кредитования  страховщика  будут устанавливаться лимиты на объемы проводимых операций. При этом   оценку страховщика АИЖК будет осуществлять в сотрудничестве с рейтинговым агентством «Эксперт РА».

  Принятие закона «Об оценочной деятельности» также должно послужить толчком к распространению данного вида кредитования. Необходимым является регулирование деятельности оценщиков (обязательное лицензирование), приведение российских категорий и норм оценки к международным стандартам, создание системы гарантий для потребителей услуг оценщиков.

Без института реального страхования и принятия на себя части ипотечных рисков специализированными в этой области финансовыми субъектами, имеющими на это необхо­димую лицензию, либо наличия определенных гарантий госу­дарства в ситуации, когда экономические условия нестабиль­ны, ипотечное кредитование развиваться не сможет. Именно поэтому вопросы становления института ипотечного страхования требуют самого серьезного подхода. Необходимо развитие страхования как отрасли - значимой части финан­сового сектора, создание как крупных, так и средних страхо­вых фондов.

Развитие инфраструктуры системы ипотечного кредитования при­ведет к обеспечению эффективности ипотечных операций, повышению защищенности прав субъектов ипотечного кредитования.

Законодательно определенные и практически реализуемые возможности беспрепятственного обращения взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения заемщиком своих обязательств, являются одним из важнейших стимулов для банков, которые в существующих условиях не решаются заниматься ипотечными операциями в связи с высоким кредитным риском, им присущим. Соблюдение основных прав ипотечных кредиторов невозможно без эффективной судебной системы и системы исполнительного производства.

Наиболее сложной в данном отношении является ипотека единст­венного жилья заемщика (что для многих граждан является единственным шансом получения ипотечной ссуды). В настоящее время практикуется ва­риант, когда нерадивому заемщику вместо квартиры, приобретенной с по­мощью ипотечного кредита, подбирается менее дорогое жилье (меньшей площади), по стоимости равное первоначальному взносу заемщика и сум­ме уже уплаченной им в погашение основного долга. Данный вариант яв­ляется вполне приемлемым как для кредитора, так и для заемщика. В свя­зи с этим возможно создание резервного жилищного фонда для выселения заемщиков, не исполняющих обязательств по возврату кредита.

Существенной недоработкой является практически полное отсутствие подробной и доступной массовому по­требителю информации относительно ипотечного кредитования. Ипотека в России после 70-летнего перерыва является чуждым явлением для большинства россиян. Необходимо проведение активной работы по изме­нению стереотипов общественного сознания в этой области.

Через несколько лет, в случае если ипотека получит в России дос­таточное развитие, возникнет необходимость в обеспечении субъектов ипотечного кредитования информацией относительно надежности ипотеч­ных кредитных институтов (необходимость специальной рейтинговой оцен­ки), различными статистическими данными, а также оперативной инфор­мацией по вторичному рынку ипотечных ссуд. Как показывает мировая банковская практика, пренебрежение развитием обеспечивающей процесс инфраструктуры в значительной степени тормозит развитие всей системы.

В настоящее время возникает закономерный вопрос о потенциаль­ных возможностях развития в стране различных видов ипотечных креди­тов, а также о качественном и количественном составе будущей нацио­нальной системы ипотечных кредитных институтов.

Анализ показывает, что в ближайшей перспективе наибольший потенциал развития в нашей стране имеет жилищное ипотеч­ное кредитование. При условии урегулирования правовых проблем, а также некотором улучшении социально-экономической ситуа­ции можно прогнозировать быстрый рост ипотечных кредитных операций в данной сфере. Этому в значительной степени способствует обновление жилищного фонда (преимущественно в крупных городах), развитие новых форм строительства, появление новых возможностей частного домовладения. В связи с этим наибольшие перспективы жилищная ипотека имеет в динамично развивающихся городах, а также в местах, наиболее благо­приятных для жизни людей (курортные зоны и т.д.)

Очевидно, что лидерами на рынке жилищных ипотечных ссуд станут банки, ориентированные на обслуживание физических лиц. Объективно, что на данный момент наибольшие возможности по развитию ипотечных опера­ций имеет Сберегательный банк РФ (более 30 тыс. отделений, опыт жи­лищного кредитования, относительное доверие населения и т.д.) В на­стоящее время в Сбербанке сосредоточено более 75% вкладов населе­ния. На базе данного кредитного института, при условии государственной поддержки (налоговые льготы, государственные субсидии), может функ­ционировать эффективная система строительных сбережений, в развитии которой заинтересовано как население, так и государство.

Возможно также построение системы стройсбережений и без уча­стия Сберегательного банка РФ. В настоящее время целесообразно было бы создавать систему стройсбережений не на федеральном уровне, а на местном - региональном или даже муниципальном. При поддержке заин­тересованного в развитии строительства и реализации строящейся недви­жимости местного руководства система строительных сбережений имеет хорошие потенциальные возможности становления.

Решению проблемы рефинансирования жи­лищных ипотечных ссуд в России будет способствовать деятельность спе­циализированных институтов, выкупающих у банков ипотечные кредиты. Несмотря на отсутствие аналогичных институтов в дореволюционной России, создание подобных структур в современных условиях можно признать позитивным шагом. За десятилетия отсутствия в России системы ипотечного кредитования в ми­ровой практике были выработаны современные и эффективные схемы рефинансирования ипотечных операций. Создание государственных (или полугосударственных) институтов с широким спектром функций (разработка ипотечных стандартов, контроль и регулирование ипотечного рынка и т.д. ) в настоящее время является типичным при формировании системы ипотеч­ного кредитования. Наличие государственных гарантий обеспечивает бо­лее высокое качество ипотечных ценных бумаг, что способствует повыше­нию их инвестиционной привлекательности. Недостатком данного меха­низма рефинансирования является необходимость выделения на началь­ном этапе значительных государственных средств.

В перспективе   в России также возможно развитие рефинансирования ипотечных ссуд через систему закладных листов (наделение правом эмиссии первичных кредиторов). При разработке и вне­дрении необходимых ограничений (лицензирование эмитентов, регулиро­вание объемов эмиссии (ограничения в зависимости от размера собствен­ного капитала и др.) применение данного метода, исторически более близ­кого России, а также эффективно используемого в ряде западных стран, может ока­заться достаточно успешным. Основными преимуществами данного мето­да являются большая самостоятельность и независимость ипотечных кре­дитных институтов (проведение ими собственной кредитной и процентной политики), а также существование конкуренции между ними, тогда как в первом случае роль ипотечных банков практически сводится к соблюде­нию заранее определенных свыше стандартов.

Кроме ипотеки жилых домов, квартир, дач Гражданским ко­дексом РФ, а также законом «Об ипотеке» допускается существо­вание: ипотеки земельных участков (кроме земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земель сельскохозяйственного назначения); ипотеки предприятий, зданий, соору­жений и иного имущества. Ипотека предприятия в современной банков­ской практике не получила широкого распространения. Немногие попытки развития данного направления (Германия, Австрия) не привели к желае­мым результатам.

В области промышленного кредита в настоящее время в мировой банковской практике распространено применение более эффективных ви­дов кредитования, нежели ипотечное. Однако в современных российских условиях, когда у банков отсут­ствуют побудительные мотивы к долгосрочному кредитованию промыш­ленных предприятий, а бюджетного финансирования и собственных средств у предприятий недостаточно, использование ипотеки может спо­собствовать активизации инвестиционного процесса в российской про­мышленности. Для этого необходимо, во-первых, урегулировать все спе­цифические юридические проблемы, связанные с ипотекой предприятия. Во-вторых, можно рекомендовать банкам предоставлять под залог пред­приятия кредиты только целевого характера (на реконструкцию и техниче­ское обновление), а также уделять повышенное внимание оценке стоимо­сти залога.

Неплохие перспективы имеет в России кредитование под залог различных видов коммерческой недвижимости (офисных помещений, торго­вых сооружений и прочих). Развитие соответствующих сегментов рынка недвижимости будет способствовать данному процессу. Предполагается также форсировать применение ипотеки прав аренды земельных участков под строительство (в частности, в Москве). Однако в данном случае при возникновении проблем процесс переоформления прав является доста­точно сложным, а сами права становятся небесспорными. В долгосрочной перспективе, несмотря на отсутствие по за­кону «Об ипотеке» возможностей залога земель сельскохозяйственного на­значения, несомненно, широкое распространение в России получит зе­мельная ипотека. Введение платности землепользования, развитие раз­личных форм собственности на землю являются предпосылками к фор­мированию ипотечного механизма в аграрном секторе экономики. В данной области Россия имеет богатый исторический опыт. В настоящее время существуют реальные потребности развития земель­ной ипотеки.

Что касается перспективных форм и видов российских ипотечных кредитных институтов, представляется возможным выполнение данных операций как в рамках универсального коммерческого банка (в последние годы тенденция к универсализации стала преобла­дающей в мировой банковской практике), так и создание сети спе­циализированных ипотечных банков различных форм собственности и ор­ганизационно-правовых форм; возможно, создаваемых по территориаль­ному признаку, а также по роду деятельности (то есть по виду принимаемой в залог недвижимости); применяющих различные методы привлечения ресурсов.

Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка. Политика диверсификации деятельности оказывает положительное влияние на его развитие, так как повышается финансовая устойчивость банка, что, в свою очередь, позволяет привлекать новых клиентов, желающих полу­чить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка; утверждает­ся концепция банка как «финансового супермаркета».

Создание специализированных ипотечных институтов будет способствовать расширению возможностей потенциальных заемщиков. Также в рамках проводимой ЦБ РФ политики существуют реальные возможности осуществления данных операций и небанковскими кредитными института­ми. В любом случае ипотечный кредитный институт должен гарантировать высокое качество предоставляемых услуг, что во многом обеспечивается соответствующим уровнем квалификации персонала.

Благоприятным результатом становления в стране различных форм и видов ипотечных кредитных институтов будет являться развитие конку­рентной среды, что несомненно послужит мотивом совершенствования технологий кредитования, механизмов финансирования и рефинансирова­ния ипотечных ссуд, оценки кредитоспособности заемщика, а также про­цедуры обслуживания кредита, и станет мощным фактором развития сис­темы ипотечных кредитных институтов в целом.

Августовский кризис 1998 г. привел к существенному ухудшению экономической ситуации в России, и его последствия оказали негативное влияние на развитие ипотечного кредитования:

произошло резкое усиление инфляции;

значительно сократились возможности внешних заимствований (существовавшие программы ипотечного кредитования в качест­ве источников ресурсов главным образом предполагали исполь­зование иностранных кредитов, а также средств внешних финан­совых рынков);

существенно подорвано совсем недавно возникшее доверие населения к коммерческим банкам (значительно сократилось чис­ло вкладчиков) и к государству (государственные гарантии в слу­чае выпуска ипотечных ценных бумаг не придадут им большей привлекательности);

зарегистрирован рост безработицы и падение жизненного уров­ня населения, что привело к сокращению и без того небольшого количества потенциальных заемщиков по ипотечным ссудам.

Но постепенно доверие населения к правительству  и банкам восстанавливается. Активизация процесса действительно ипотечных кредитных отношений станет возможной только при достижении в стране относительной макроэкономи­ческой и политической стабилизации. В современных условиях в России нельзя ожидать быстрого и динамичного развития системы ипотечного кредитования. Но, тем не менее, на данном этапе необходимо проведение последовательной работы по совершенствованию законодательной базы, а также по созда­нию и развитию инфраструктуры ликвидного рынка ипотечных бумаг.

На состоявшемся 28 февраля 2003г президиуме Госсовета по вопросу ипотеки Президент России В.В. Путин отметил, что перевести жилищную проблему из зависших  в решаемую можно с помощью  ипотеки.  Ипотека развивается – так в мае 2003г Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подписало  соглашение  уже с 32-м  регионом РФ – участником федеральной системы массовой ипотеки. По стандартам АИЖТ кредиты должны выдаваться  на срок до 20-ти лет под 15% годовых  в рублях.