§ 2. Федеральные жилищные законы как источники жилищного права

1. Среди федеральных жилищных законов, изданных в последнее время, особое место занимает Закон "Об основах федеральной жилищной политики", принятый 24 декабря 1992 г Данный Закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным определить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важ-

38

ные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства1.

Закон об основах федеральной жилищной политики определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования 'недвижимости в жилищной сфере.

Закон об основах федеральной жилищной политики дает более широкое определение жилищного фонда, содержит классификацию видов жилищного фонда.

Согласно ст. 6 Закона "Право собственности на недвижимость в жилищной сфере" недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности.

Закон установил новую классификацию видов жилищного фонда. Принципиально важным является то, что в составе жилищного фонда первым назван частный жилищный фонд, т. е. фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), а также то, что в составе жилищного фонда выделяется особый жилищный фонд социального использования, т. е. совокупность всех жилых помещений, заселяемых на условиях договора социального найма, и т. д.

Расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть в жилищной сфере, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного жилищного строительства. В Закон включена ст. 19 "Приобретение гражданами жилья в частную собственность", в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами. Предусмотрена возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законода-

' Подробнее об этом см Васин Е. В. и Зр Указ соч С 8—9

39

тельством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе (механизме) реализации конституционного права на жилище, обогащая права собственников жилых домов и жилых помещений.

Установлены весьма широкие полномочия собственника, владеющего недвижимостью в жилищной сфере либо ее частью. В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредит-ной поддержке жилищной реформы (ст. 22—28) и др.

2. Жилищный кодекс РСФСР принят в 1983 г. Жилищный кодекс включает почти все жилищно-правовые нормы, содержавшиеся ранее в ГК РСФСР (глава "Наем жилого помещения"), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.

В разд. I "Общие положения" ЖК РСФСР содержатся нормы, закрепляющие право граждан на жилище, определяющие задачи жилищного законодательства, дано определение жилищного фонда.

В ЖК РСФСР включены в определенной последовательности и системе нормы, регулирующие разнообразные жилищные отношения: обеспечение граждан жилыми помещениями и пользование ими; управление жилищным фондом и обеспечение его сохранности, надлежащей эксплуатации;

ответственность за нарушение жилищного законодательства и др. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России,,в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

В то же время надо отметить, что в настоящее время многие нормы ЖК РСФСР в значительной мере устарели и должны применяться в части, не противоречащей Закону об основах федеральной жилищной политики, а также другим, более поздним законодательным актам Российской Федерации.

Прежде всего нормы ЖК РСФСР регулируют в основном отношения, складывающиеся в связи с пользованием жилыми помещениями в государственном и общественном жилищных фондах. Вопросам регулирования жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется практически очень мало внимания, в нем не нашли отражения появившиеся в последнее время разнооб-

40

разные формы приобретения жилья в собственность/формы содействия гражданам со стороны государства в приобретении жилья (компенсации, субсидии и т. п.). За время, прошедшее после принятия Кодекса, был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятия "частный жилищный фонд", "приватизация" и др.).

Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в разд. III ЖК РСФСР была включена гл. 1 "Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда", и в новой редакции были изложены статьи гл. 6 "Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда".

3. Сохраняют в определенной мере свое действие Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, принятые в 1981 г. В свое время Основы послужили правовой базой для разработки и принятия жилищных кодексов союзных республик, в том числе ЖК РСФСР. Основы представляют собой кодифицированный жилищно-пра-вйвой акт, включающий основные, наиболее важные жилищ-но-правовые нормы. Основы жилищного закбнодательства действуют в настоящее время только в той части, в какой они не противоречат Конституции РФ 1993 г.. Закону об основах федеральной жилищной политики, ГК РФ, иным законодательным актам, действующим в установленном порядке на территории Российской Федерации. Например, продолжают оставаться в силе нормы Основ, определяющие предмет регулирования жилищного законодательства ("жилищного отношения"), основные правила организаций учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в государственном и общественном жилищных фондах и др.

4. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г., а также Закон РФ от 11 августа 1994 г., которым внесен ряд существенных изменений в Закон о приватизации жилищного фонда.

Закон о приватизации устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет нравовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Согласно Закону при приватизации жилья происходит бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищ-

41

ных фондов. Таким образом, Закон создает важные условия для перехода жилища как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан. Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

5. Ряд важных жилищно-правовых норм содержится в других федеральных законах. Например, в Федеральном законе "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14 июля 1993 г. наряду с нормами, регламентирующими осуществление чисто градостроительной деятельности, содержатся. нормы, касающиеся реализации права граждан на жилище, в частности права на благоприятную среду проживания, строительства и сноса зданий, в том числе жилых, в целях обеспечения безопасности проживания населения, а также предусматривающие дополнительные правовые и социальные гарантии в области реализации гражданами права застройки на земельных участках и др.'