9.1. Новое в жилищном законодательстве

С 24 декабря 1992 г. введен в действие Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 24 декабря 2002 г.)*(17). С этого момента все законодательные акты (в том числе и ЖК РСФСР), касающиеся жилья, должны применяться в части, не противоречащей принятому Закону.

Прежнее законодательство ограничивало сферу жилищных правоотношений актами в пределах использования жилищного фонда.

Все вопросы правового регулирования строительства жилья, его содержания и эксплуатации возлагались на органы государственного и хозяйственного управления и регулировались нормами не жилищного, а административного и хозяйственного права.

По Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" жилищная сфера - это вся сфера государственной и хозяйственной деятельности, включающая строительство и реконструкцию, использование жилищного фонда различных форм собственности, обслуживающую его инженерную и социальную инфраструктуру.

Включение в жилищные отношения градостроительной деятельности явилось следствием процесса становления рыночных отношений в экономике, оставления государством хозяйственной деятельности и заменой его функций управления хозяйством договорными отношениями взаимно заинтересованных юридических и физических лиц. В результате административно-управленческие отношения трансформировались в гражданско-правовые, что повлекло расширение области правового регулирования вопросов, связанных с приобретением и использованием жилых помещений их собственниками на основе договорно-правовых обязательств.

Согласно Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" недвижимость, включая жилищный фонд и связанные с ним земельные участки и элементы инженерной инфраструктуры, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности.

При этом для частной собственности в жилищной сфере закон не устанавливает каких-либо ограничений по количеству, размерам или стоимости жилья. Так, граждане имеют право на получение или приобретение земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Собственник может передавать свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом другому лицу, использовать его в качестве предмета залога или обременять иным способом, передавать свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, в том числе предпринимательского характера.

Ранее действовавшее законодательство (ст. 5 ЖК РСФСР) исходило из наличия четырех видов жилищного фонда - государственный, общественный, фонд жилищно-строительных кооперативов, индивидуальный жилищный фонд.

Государственный фонд занимал доминирующее положение, как в законе по своей значимости, так и в общем балансе жилья.

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", сохранив в основном ту же классификацию видов жилищного фонда, выдвинул на первое место по своему социально-экономическому значению частный жилищный фонд, который по кругу объектов значительно превосходит прежний фонд индивидуального жилья и жилищно-строительных кооперативов. Кроме этих жилищ, к частному фонду отнесены все приватизированные жилые помещения, а также фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников.

Из состава государственного жилищного фонда выведен фонд, находившийся ранее в собственности местных Советов народных депутатов - муниципальный фонд и ведомственные жилые дома муниципальных предприятий и учреждений.

Государственный жилищный фонд подразделен на два подвида: ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации, и фонд, находящийся в собственности республик в составе РФ, краев, областей и автономных образований.

Появление в экономике хозяйственных структур с общей собственностью в сочетании различных ее форм (частной, государственной, муниципальной, собственностью общественных объединений) побудило законодателя выделить принадлежащие этим структурам жилые помещения и дома в самостоятельный вид фонда - жилищный фонд в коллективной собственности.

Новый закон дал более широкое понятие жилищного фонда, включив в его состав помещения для временного проживания и все строения, где живут люди, независимо от технического и санитарного состояния, а также специализированные дома, где пользователи получают социальное обслуживание (специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.).