ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

1. В соответствии с Концепцией реформы жилищно-коммуналь-ного хозяйства в Российской Федерации, утвержденной Указом Пре-

_________________________

* Ведущий научный сотрудник ИГП РАН, докг. юрид. наук.

зидента РФ1, к 2000-2003 гг. в России товарищества собственников жилья станут преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом2.

Право образования кондоминиума принадлежит как физическим, так и юридическим лицам, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления.

Под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части предназначены для жилых или иных целей (например, помещение магазина, ателье) и находятся в собственности граждан или юридических лиц (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Доля каждого домовладельца в общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме,

________________________________________

1 Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»//С3 РФ. 1997. № 18. Ст. 2131.

2 Федеральный закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» (ст. 1)//СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

измеренных в квадратных метрах площади, если решением общег: собрания домовладельцев не установлено иное.

Особенностью права общей собственности на общее имущество j многоквартирном доме является то, что такая общая собственносп возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жилых помещений. Так, покупая конкретную квартиру в многоквартирном доме, покупатель одновременно с приобретением права собственности на квартиру становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т. п.

Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. И это естественно, ибо в данном случае каждому домовладельцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. При купле-продаже квартиры доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца.

Домовладелец в кондоминиуме обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности; обеспечивать с соблюдением установленных нормативных и технических требований использование, содержание и ремонт, перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других домовладельцев.

Домовладельцы в кондоминиуме несут также бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на об-

щее имущество в кондоминиуме (доле участия). Характерно, что неиспользование домовладельцем принадлежащего ему помещения либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения домовладельцев полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме. В случае неисполнения домовладельцем своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к домовладельцу иск с требованием компенсаций за неуплату обязательных платежей и возмещения иных общих расходов и взносов. Товарищество может потребовать от домовладельца полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения домовладельцем обязательств, при отказе - в судебном порядке.

Домовладельцы (физические и юридические лица) оплачивают водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством. Домовладельцы оплачивают налог на недвижимое имущество, а при использовании собственных помещений для извлечения прибыли - и другие установленные законодательством налоги.

2. Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе образовывать товарищество собственников жилья. Товарищество собственников жилья - это добровольное объединение домовладельцев - собственников помещений для совместного управления кондоминиумом (единым комплексом недвижимого имущества). Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих на нем домовладельцев или их представителей.

В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединяющихся в товарищества, в регионах органами местного самоуправления принимаются примерные уставы товариществ собственников жилья в соответствии с нормами Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья». Например, Распоряжением премьера правительства Москвы от 5 января 1997 г. № 9-РП утвержден Примерный устав товарищест-

ва собственников жилья для Москвы. Распоряжением рекомендовано Московской регистрационной палате руководствоваться Примерным уставом при регистрации товариществ собственников жилья в Москве3. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Зарегистрированному товариществу выдается свидетельство о регистрации.

В юридической литературе высказано правильное, на наш взгляд, суждение о том, что товарищество собственников жилья является самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц4.

Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

Федеральный закон о товариществах собственников жилья определяет права и обязанности товарищества собственников жилья. В частности, товарищество имеет право:

- заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества с любым гражданином или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством; организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме; домоуправление пользуется правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества;

- определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Законом и Уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия;

- выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества.

____________________________

3 Моск. правда. 1997. 17 янв.

4 См.: Крашенинников В. П. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. М., 1997. С. 46.

Весьма широким правомочием наделено товарищество в сфере распоряжения финансовыми средствами и материальными ценностями. Товарищество имеет право:

- пользоваться кредитами банков;

- иметь в собственности помещения в кондоминиуме;

- передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

- продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-либо лицу или лицам;

- в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности;

- получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках;

- совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

Вместе с тем Законом на товарищества собственников жилья возлагаются обязанности:

- обеспечивать выполнение требований указанного Федерального закона, иных законодательных и правовых актов, а также Устава товарищества;

- выполнять принятые на себя договорные обязательства;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме;

- обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределения между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме;

- пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом;

- в случаях, предусмотренных законодательством, Уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.

Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в Уставе товарищества.

Товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;

- сдачей в аренду, внаем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества.

Товарищество не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной в Уставе товарищества.

По решению общего собрания членов товарищества доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в Уставе задачам.

3. Органами управления товариществом собственников жилья являются: общее собрание членов товарищества; правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном Уставом товарищества, один раз в год. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.

К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся, в частности, такие вопросы:

- внесение изменений и дополнений в Устав товарищества;

- решение о реорганизации и ликвидации товарищества;

- принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;

- принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, о ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;

- принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Решения по указанным вопросам принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, избранным общим собранием. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Следует отметить, что товарищества собственников жилья могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в товарищество собственников индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчит и упростит эксплуатацию ими своих домов

Г.А.КУДРЯВЦЕВА'