ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ КАК ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА

В подразделе 2 «Лица» разд. 1 Гражданского кодекса РФ о статусе жилищных и жилищно-строительных кооперативов ничего не сказано. В ст. 2 Закона РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в Российской Федерации» в редакции 1997 г.1 прямо указано, что данный Закон не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно-строительные, кредитные и др.). Тем не менее из этой нормы видно, что законодатель относит жилищно-строительные кооперативы к потребительским. С подобной точкой зрения очень трудно согласиться, поскольку и производство материальных благ (строительство дома, оказание эксплуатационных услуг), и потребление этих благ являются двумя составными и неразрывными частями деятельности жилищно-строительного кооператива. Однако дискуссия по этому поводу касается в первую очередь целесообразности разделения кооперативов на потребительские (некоммер-ческие организации) и производственные (коммерческие организации). Поэтому воспримем норму действующего законодательства как данность и попытаемся проанализировать правовое положение жилищно-строительного кооператива на основе того общего, которое присуще всем видам юридических лиц, - основных признаков юридического лица.

Первый указанный в Законе признак юридического лица - имущественная обособленность. Какое же имущество может быть по действующему законодательству у жилищного кооператива? До момента полного внесения паев членами кооператива сам дом с находящимися в нем жилыми помещениями является собственностью жилищного кооператива. К сожалению, не все разделяют данную точку зрения. Например, мэром Москвы 25 января 1993 г. издано Распоряжение № 26-РМ «О сроках формирования ЖСК и оформления квартир в

________________________

* Младший научный сотрудник ИГП РАН. 1 СЗ РФ. 1997. № 28. Ст. 3306.

собственность граждан»2. Преамбулой и п. 1 данного Распоряжения Департаменту муниципального жилья дано указание производить оформление в собственность квартир во вновь сформированных кооперативах при получении ордера и обязательном предъявлении паспорта с пропиской в данной квартире. Данное Распоряжение было обжаловано Московским союзом жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных некоммерческих самоуправляемых жилищных сообществ в Московский городской суд. О правовой аргументации жалобы будет сказано несколько позже, поскольку в данном контексте более интересна позиция правительства Москвы по поданной жалобе. В обоснование своей позиции представители мэра Москвы и правительства Москвы утверждали, что большая часть стоимости строительства кооперативных домов оплачивается из бюджета Москвы по различным основаниям, в частности возмещение удорожания стоимости строительства, различные дотации и субсидии. Следовательно, построенный дом является собственностью города и распределять квартиры в нем может только город, что и делается путем выдачи ордеров.

Для исследования вопроса о праве собственности на кооперативный дом сразу необходимо отграничить случаи, когда кооператив может и не быть собственником всех квартир в доме, например заключение инвестиционного договора (по сути, договора о совместной деятельности), в котором между всеми инвесторами (товарищами) распределяется результат совместной деятельности - жилые помещения в доме. В случае заключения кооперативом подобного договора не все квартиры в доме будут принадлежать ему, часть из них может принадлежать другим инвесторам, в том числе соответствующему субъекту Федерации, если он был стороной инвестиционного договора.

При отсутствии подобного договора либо в отношении части квартир по такому договору общее правило одно - ЖСК является собственником квартир. Подтверждение этой точки зрения есть в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ по иску о признании недействительным ордера, выданного на квартиру в ЖСК3. Фабула

2 Вестник мэрии Москвы. 1993. № 5.

3 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 1. С. 12 - 13.

дела такова. Хомяков и Хомякова, состоящие в браке, были включены в список очередников, желающих вступить в ЖСК и получить в нем квартиру. В 1990 г. семья была направлена во вновь формируемый ЖСК для приобретения двухкомнатной квартиры, в связи с предоставлением которой Хомяков от своего имени и от имени жены дал обязательство об освобождении ранее занимаемой жилой площади. В 1993 г. брак между Хомяковой и Хомяковым был расторгнут. В период нахождения в суде иска о расторжении брака Хомяков получил ордер на кооперативную квартиру, в который Хомякова была включена как член семьи. Хомякова обратилась в суд с иском к Хомякову и к жилищному комитету Юго-Западного округа Москвы о признании недействительным ордера, мотивировав иск тем, что намерений переселяться в жилое помещение ЖСК она не имела, Хомяков же представил в жилищные органы неверные сведения о составе семьи и нуждаемости в улучшении жилищных условий. Префектура Юго-Западного округа Москвы в свою очередь также обратилась в суд с иском к Хомякову о признании ордера и свидетельства о праве собственности на квартиру недействительными и выселении ответчика на ранее занимаемую площадь. Решением Черемушкинского межмуниципального суда Москвы оба иска были удовлетворены. Президиум Верховного Суда РФ, рассмотрев данное дело в порядке надзора, отменил решение суда первой инстанции, указав в качестве оснований отмены следующее.

Юридическое значение ордера на кооперативное жилое помещение, отраженное в ст. 118 ЖК РСФСР, отличается от значения ордера на жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (ст. 47 ЖК РСФСР): в ЖСК по ордерам проводится заселение, в домах государственного фонда ордер - единственное основание для вселения в жилое помещение.

Принимая встречный иск префектуры Юго-Западного округа Москвы о выселении Хомякова, суд не определил процессуальное положение истца. Ни собственником, ни владельцем спорного жилого помещения префектура не являлась. Жилищно-строительный кооператив требования о выселении Хомякова не заявлял.

Суд первой инстанции не принял во внимание особенности правового режима квартиры, состоящие в том, что на указанный период она являлась собственностью кооператива, к исключительной компе-

тенции которого относилось распределение квартир в доме ЖСК. Поэтому следовало выяснить, в какой мере названные обстоятельства (нуждаемость в улучшении жилищных условий, состав семьи и пр.) учитывались самим кооперативом.

Тем не менее с последним тезисом Президиума Верховного Суда согласиться нельзя как по экономическим, так и по юридическим основаниям. Использование признака нуждаемости в улучшении жилищных условий для приема в ЖСК в настоящее время - это та же позиция правительства Москвы, но применяемая на другой стадии получения квартиры через ЖСК. Получается, что если Верховный Суд РФ требует учитывать нуждаемость в улучшении жилищных условий при приеме в кооператив, то правительство Москвы требует этого при распределении жилой площади в кооперативном доме.

На наш взгляд, подобная правоприменительная практика не только нарушает права жилищно-строительных кооперативов и их членов, но и создает возможности для злоупотреблений как со стороны государственных чиновников, так и со стороны должностных лиц правления кооператива. Камень преткновения в данном случае не в нуждаемости, а в безадресном дотировании кооперативного строительства. Неважно на какой стадии, но злоупотребления при получении квартиры через ЖСК все равно будут, если цена кооперативной квартиры меньше за счет государственных дотаций, чем рыночная цена аналогичной квартиры. При приеме в члены ЖСК такие злоупотребления будут, поскольку общее собрание ЖСК может состоять из тех лиц, которые заинтересованы в приеме без учета нуждаемости Судебный контроль решений общего собрания пайщиков ЖСК - длительная и трудоемкая процедура. Кроме того, соответствующий орган государственного управления может не узнать о лицах, не нуждающихся в улучшении жилищных условий и тем не менее принятых в кооператив. Ну а самое главное - при сохранении правила о приеме в кооператив только нуждающихся в улучшении жилищных условий будут нарушаться права граждан, желающих за счет собственных средств улучшить свои жилищные условия, но не являющихся нуждающимися. Ведь право на участие в потребительском кооперативе, установленное ст. 116 ГК РФ, ничем не ограничено, во всяком случае ГК РФ не устанавливает каких-либо его ограничений.

В настоящее время положение о нуждаемости в улучшении жилищных условий, установленное ст. 111 ЖК РСФСР, для принятия в ЖСК не должно применяться. Доводы в подтверждение этого тезиса приведены в вышеупомянутом Постановлении Президиума Верховного Суда РФ по делу о признании недействительным ордера, выданного на квартиру в ЖСК4. В Постановлении указано, что, согласно ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»5, ограничений в приобретении жилья в зависимости от количества членов семьи, размеров жилья путем участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах не имеется. Поэтому необоснованна ссылка суда первой инстанции на то, что Хомякову незаконно была предоставлена двухкомнатная квартира на одного человека.

В соответствии со ст. 48 Жилищного кодекса РСФСР через выдачу ордеров органы, предоставляющие жилые помещения в домах государственного фонда, осуществляют также контроль за нуждаемостью в улучшении жилищных условий.

Данное правило неприменимо к распределению квартир в ЖСК. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанную квартиру. Данная норма ГК РФ не связывает приобретение права собственности на кооперативную квартиру с получением ордера. Статьей 21 «Заселение жилищного фонда» Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» отменена выдача ордера для вселения в кооперативную квартиру. Установлено, что основанием для заселения собственником жилого помещения является документ, удостоверяющий право собственности. Таким правоустанавливающим документом для собственника кооперативной квартиры является справка этого кооператива о полностью выплаченном паевом взносе. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 17 кото-

__________________________

4 Там же.

5 Ведомости Съезда нар. депутатов РФ и Верхов. Совета °Ф. 1993. № 3. Ст. 99.

рого дает исчерпывающий перечень документов, являющихся основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этом перечне отсутствуют какие-либо упоминания об ордере на вселение. Истребование дополнительных документов, за исключением указанных в этом перечне или предусмотренных действующим законодательством, прямо запрещается п. 2 указанной статьи вышеупомянутого Закона.

Следует отметить, что нуждаемость в улучшении жилищных условий даже в советские времена не всегда существовала как необходимое условие приема в члены жилищно-строительного кооператива. Появление этого условия в Примерном уставе ЖСК 1965 г.6 было связано с предоставлением различных льгот кооперативному жилищному строительству. В Примерном уставе ЖСК 1939 г. такого условия не было, поскольку этот Устав устанавливал, что жилые помещения строятся кооперативом на собственные средства.

Разрешение противоречия между необходимостью государственной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий и правом любого гражданина вступить в ЖСК уже найдено и уже используется. Государственная поддержка кооперативного строительства должна быть адресована конкретному члену кооператива путем оплаты за него паевого взноса. Так, в соответствии с Положением о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 9377, субсидии предоставляются и могут быть использованы на финансирование строительства или приобретение квартиры. На основании этого Положения московское правительство предоставляет субсидии гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в том числе на уплату паевого взноса пайщикам жилищно-строительных кооперативов8.

Возвращаясь к анализу прав ЖСК на имущество, попытаемся проанализировать обоснованность существования в действующем ГК РФ 1995 г. нормы (ч. 4 ст. 218), воспринятой из Закона РСФСР «О

____________________________

6 СП РСФСР. 1965. № 23. Ст. 144.

7 Росс. газ. 1996. 13 авг.

8 См., напр.: Постановление правительства Москвы от 9 февраля 1999 г. № 102.

собственности в РСФСР», согласно которой пайщик ЖСК приобретает право собственности на кооперативную квартиру после полного внесения паевого взноса. Принятие этой нормы, на наш взгляд, было вызвано необходимостью уравнять в правах жильцов государственных и кооперативных домов: норма о возможности выкупа нанимателем в доме государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 13 Закона) следовала за вышеназванной нормой (п. 2 ст. 13 Закона). Но пайщики ЖСК и наниматели государственных квартир оказались в неравном положении. Если приобретение в собственность кооперативной квартиры происходит автоматически после выплаты пая, то для приватизации квартиры в домах государственного или муниципального жилищного фонда требуется в первую очередь волеизъявление этого нанимателя. Хорошо известно, что не все граждане приватизировали свои квартиры и к сегодняшнему дню, поскольку собственность - это не только право, но и бремя. Тем не менее на пайщиков жилищных и других кооперативов возложили это бремя, даже не спросив их мнения.

Представляется, что норму о приобретении права собственности на кооперативную квартиру следует сделать диспозитивной, предоставив общему собранию пайщиков кооператива решение вопроса о передаче квартир в собственность. В других странах в жилищных кооперативах изначально существует большее обобществление недвижимости, чем в кондоминиумах. Например, в США член кооперативной корпорации так и остается лишь титульным владельцем жилого помещения, даже после внесения своего пая. Ему принадлежат только акции (shares) кооперативной корпорации, а кооперативная корпорация является собственником дома или иного объекта недвижимости (building mortgage). Цены на жилье в кооперативных корпорациях ниже, чем на жилье в аналогичных кондоминиумах, но риск больше (ведь юридически квартира принадлежит не пайщику).

Таким образом, необходимо изменить законодательство, предусмотрев возможность существования двух видов жилищных кооперативов: кооперативов по обслуживанию домов и кооперативов, являющихся собственниками жилья. Тем более что такие кооперативы существовали в России более семидесяти лет. Вопросы обязательственных отношений по предоставлению кооперативом жилого помещения пайщику вытекают из права членства в кооперативе и явля-

ются наиболее разработанными советской цивилистикой и судебной практикой. Об этом писали И. П. Прокопченко, И. Т. Хламов, Д. С. Алойц, В. Р. Скрипко, И. Б. Марткович, А. И. Пергамент, К. К. Червяков, И. Брауде, Ш. Д. Чиквашвили, Д. П. Ватман, Ю- К. Толстой и многие другие известные цивилисты.

Сказанное относится к de lege ferenda. Для выявления в ЖСК признака имущественной обособленности необходимо ответить на следующий вопрос: остается ли кооператив после постройки дома и выплаты паев пайщиками собственником или кооператив с потерей недвижимости должен прекратить свою деятельность как юридическое лицо? Ведь в соответствии со ст. 290 ГК РФ пайщики, приобретая право собственности на кооперативную квартиру, приобретают также право на нежилые помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Домовладение - это только часть имущества кооператива, есть еще движимое имущество. Как мы помним, жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ), существовавшие с 1924 по 1938 г., с самого начала не имели в собственности недвижимость, но это не умаляло их прав как юридических лиц. У ЖСК может быть в собственности и другое имущество - денежные средства, имущество для обслуживания дома, нежилые помещения.

Другой признак юридического лица - организационное единство в жилищных кооперативах - к настоящему моменту тоже претерпел значительные изменения. Хотя состав традиционных органов управления жилищными кооперативами, пришедший от ЖАКТ, ЖСКТ, остается прежним, значительно изменились их полномочия. Согласно ст. 246 ГК РФ, вопросы распоряжения, владения и пользования общей собственностью могут решаться теперь только по соглашению между всеми участниками общей долевой собственности. В общем собрании пайщиков далеко не всегда участвуют все члены кооператива, и тем более не все вопросы повестки дня решаются единогласно. Получается, что ЖСК не может принять ни одно решение, касающееся вопросов владения, пользования, распоряжения общим имуществом в доме, так как всегда есть его противники. А к распоряжению, пользованию и владению общим имуществом относится большинство

вопросов, касающихся компетенции общего собрания пайщиков и правления.

На уровне Высшего Арбитражного Суда РФ имеется уже и судебный прецедент, подтверждающий данное толкование. Жилищностроительный кооператив «Стройматериалы» обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к акционерному обществу закрытого типа «Санетек» о признании недействительным контракта по реализации инвестиционного проекта реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды в здании кооператива. Исковые требования были мотивированы тем, что указанный контракт заключен без согласия всех собственников квартир в жилом доме, что является нарушением действующего законодательства. Решением Арбитражного суда г. Москвы исковые требования были удовлетворены, оспариваемый контракт признан судом недействительным со ссылкой на то, что не все собственники квартир дали согласие на строительство мансарды. Федеральный Арбитражный суд Московского округа отменил эти судебные акты, в иске отказал, указав, что в результате заключения контракта не произошло какого-либо распоряжения имуществом жилого дома. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Постановлением от 14 октября 1997 г. № 3863/97 отменил это постановление кассационной инстанции, мотивировав отмену следующим. В Уставе ЖСК определены права общего собрания ЖСК. В его компетенцию не входит рассмотрение вопросов о возведении на доме каких-либо дополнительных надстроек. При таких условиях принятое общим собранием большинством голосов членов кооператива решение о возведении мансарды и заключении контракта на ее строительство не соответствует Уставу этого кооператива. Кроме того, в процессе рассмотрения спора суд первой инстанции установил, что ко дню проведения указанного собрания все члены кооператива внесли свои паевые взносы за квартиры и стали их собственниками, а также собственниками доли в общем имуществе в доме. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Протокол общего собрания членов ЖСК «Стройматериалы», которым принято решение о строительстве мансарды и заключении контракта, не является подтверждением получения согласия всех собственников квартир на возведение мансарды на несущих конструкциях дома, так как на этом собрании присут-

ствовали не все из них. Поскольку вопрос о строительстве мансарды затрагивает интересы всех собственников квартир, он не мог быть решен большинством голосов присутствовавших на общем собрании членов кооператива. Как следует из материалов дела, часть владельцев квартир категорически возражала против возведения на несущих конструкциях жилого дома дополнительной надстройки. При таких обстоятельствах оспариваемый контракт, заключенный без согласия всех собственников квартир жилого дома, правильно оценен судом первой и апелляционной инстанций как не соответствующий законодательству и обоснованно признан недействительным.

В товариществах собственников жилья проблема владения, пользования и распоряжения общей собственностью более или менее решается через установление кворума и необходимого количества голосов для принятия решений по этим вопросам (п. 4, 7 ст. 22, п. 3, 4 ст. 35 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья»). В жилищных кооперативах сейчас данную проблему можно решить только через доверительное управление имуществом, когда собственники передают его общее имущество в доверительное управление. По Закону доверительный управляющий - это коммерческая организация, а некоммерческая может быть доверительным управляющим только в случае, предусмотренном Законом. Правда, ЖСК как потребительский кооператив - организация некоммерческая, а потому ей нельзя передать имущество в доверительное управление. Однако ст. 114 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что ЖСК осуществляют эксплуатацию и ремонт принадлежащих им домов на началах самоокупаемости и, следовательно, осуществляют коммерческую деятельность. Можно воспользоваться данной статьей для того, чтобы все же допустить доверительное управление кооперативом.

Кроме того, в рамках действующего законодательства возможно применение и других норм для признания жилищно-строительного кооператива доверительным управляющим. Пункт 5 ст. 116 ГК РФ допускает возможность ведения потребительским кооперативом предпринимательской деятельности в целях, ради которых создан кооператив. Осуществляя такую деятельность, кооператив как раз и выступает как коммерческая организация. Однако подобное решение вопроса может повлечь для ЖСК невыгодные налоговые последствия.

Исходя из сказанного, можно утверждать, что действующее законодательство содержит нормы, позволяющие жилищно-строительным кооперативам воспользоваться институтом доверительного управления. Тогда ЖСК в лице своего председателя мог бы совершать в интересах жильцов любые сделки, предусмотренные договором доверительного управления. Но все же для заключения самого договора доверительного управления потребуются единогласие всех жильцов и, соответственно, их подписи под договором доверительного управления.

Другой способ - наделение ЖСК полномочиями заключать определенные виды сделок от имени пайщиков и принимать исполнение от имени третьих лиц по сделкам, заключенным им в пользу пайщиков как третьих лиц. В качестве законодательного предложения в Законе о жилищно-строительных кооперативах надо предусмотреть норму о кворуме и порядке решения вопросов общей собственности.

Следующим признаком юридического лица, который мы хотели бы рассмотреть применительно к жилищно-строительным кооперативам, является самостоятельная имущественная ответственность. По общему правилу учредители юридического лица не несут ответственность по обязательствам созданного юридического лица. Для потребительских кооперативов п. 5 ст. 116 ГК РФ устанавливает исключение из этого правила: обязанность членов потребительского кооператива нести ответственность за его убытки в виде дополнительных взносов. Если не все члены внесут дополнительные взносы, то остальные несут субсидиарную ответственность в пределах невнесенных взносов. У жилищно-строительных кооперативов, как правило, отсутствуют другие источники денежных средств, кроме дополнительных взносов, но это не дает право применять понятие субсидиарной ответственности расширительно - дополнительные взносы могут использоваться только для покрытия убытков в конце года, не для текущих платежей.

84

3. С. БЕЛЯЕВА'