Тема №6 : «Найм жилых помещений. Найм жилья»

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8

- правовое регулирование жилищных отношений;

- договор специального найма;

- договор найма специализированного жилья;

- договор коммерческого найма.

Регулирование осуществляется на основе ГК, Жилищного Кодекса и законов субъектов.

Предметом найма по российскому законодательству являются жилые помещения, все остальные сдаются в аренду.

Объектом найма жилья составляют жилые помещения, составляющие жилищный фонд.

В зависимости от формы собственности весь жилищный фонд разграничивается на частный, государственный и муниципальный.

По целям использования разграничивают фонд социального использования (жилищные помещения, которые даются по договору жилищного найма), специализированный жилищный фонд (передается на специальных условиях), индивидуальный жилищный фонд (фонд, который используется для проживания граждан и их семей) и фонд коммерческого использования (используется на возмездной основе).

Принадлежность жилого помещения к определенному жилищному фонду определяет особенности его правового режима, в т.ч. вид договора.

Наименьшей силой обладают нормы ГК, затем идет Жилищный Кодекс.

Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма:

- отнесение граждан, претендующих на заключение договора к категории малоимущих. Критерий малоимущества определяется местными органами власти (доход, приходящийся на каждого члена семьи; стоимость, подлежащего налогообложению имущества);

- наличие оснований для предоставления жилья – отсутствие у малоимущего жилого помещения на праве социального найма; обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи (должна быть меньше той нормы, которая установлена субъектом);

- проживание в помещении, не отвечающем установленным в законе требованиям;

- постановка на учет в органах местного самоуправления на основе личного заявления граждан или их представителей;

- очередность. Вне очереди жилые помещения предоставляются – лица, которые проживают в аварийном жилье; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; граждане, страдающие тяжелыми заболеваниями;

Жилое помещение по договору социального найма:

- должно находится в черте того же населенного пункта, где стоит на учете гражданин;

- площадь должна соответствовать установленной в субъекте норме предоставления.

Договор социального найма – соглашение, по которому одна сторона, собственник жилого помещения, государственного или муниципального фонда, либо уполномоченное собственником лицо, обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользования для проживания в нем на определенных условиях.

Юридические характеристики договора:

- потребительский договор;

- бессрочный;

- взаимный;

- безвозмездный.

Жилое помещение, передаваемое договором имущественного найма только по назначению. Распоряжение им допускается только в виде обмена. Расположение в нем промышленных мощностей, осуществление в ней врачебной, адвокатской и иной консультативной деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Переход права собственности или иного вещного права на данное помещение не влечет прекращение договора. Форма договора – единая. Постановлением Правительства от 21 мая 2005 года установлена типовая форма договора. Форма простая письменная.

Объектом договора является жилое помещение в виде жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты.

Требования к этим объектам:

- должно быть изолированным, имеет отдельный самостоятельный вход;

- должна являться недвижимым имуществом;

- должно быть пригодным для постоянного проживания (должно отвечать санитарно-эпидемиологическим и техническим органам);

Сторонами договора социально найма являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма является лицо, которое выполняет функции собственника муниципального или другого имущества, или выступает управомоченным лица на предоставление жилого помещения.

Нанимателем может выступать только гражданин РФ. На стороне нанимателя могут выступать также сонаниматели. Как правила, в качестве сонанимателей выступают члены семьи нанимателя (супруг, дети, родители нанимателя не столько в силу родства, сколько в силу общего проживания), нетрудоспособные иждевенцы нанимателя, при наличии 2х условий – если совместно проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство; иные лица при налиции указанных для иждевенца условии в случае признания членом судьи судом.

Содержание договора.

Принципа:

- равенства прав и обязанностей нанимателя и члена его семьи;

- гарантия прав на жилое помещение нанимателю.

Жилое помещение предоставляется нанимателю свободным от прав третьих лиц и пригодным для проживания.

Права нанимателя:

- ст. 70 Жилищного кодекса. Соглавие на вселение других лиц, кроме кровнородственных;

- право сдавать жилое помещение под наем (ст. 76-79 ЖК);

Наймодатель обязан предоставить жилое помещение, своевременная

Сторонами договора подряда является подрядчик и заказчик

Подрядчик – лицо, осуществляющее работу по заданию заказчика, активная сторона в договоре.

Заказчик- сторона, которая определяет характер работы и в последствии приобретает право собственности на её результаты.

Первоначальный подрядчик по заключению договора привлекает к выполнению работ других подрядчиков, которые именуюсь субподрядчиками.

В этом случае генеральный подрядчик может выступать в нескольких ролях:

- выполняет основную часть работы. Субподряд;

- подрядчик работает с другими подрядчиками, которых выбирает заказчик – соподрядчик. Каждый соподрядчик отвечает за свой фронт работы;

- несколько подрядчиков (множественность лиц на стороне подрядчиков) при неделимом объекте. Ответственность может быть солидарной или долевой.

Содержание договора подряда зависит от того, на чьем иждивении заключен договор. Договор подряда осуществляется:

- иждивением подрядчика (иск случайной вины имущества несет подрядчик, неиспользуемые остатки может забрать; ответственность за качество товара несет ответственность подрядчик);

- на иждивении заказчика (риск случайной гибели имущества несет заказчик, если не докажет, что вина подрядчика; подрядчик исполняет функции хранителя; ответственность лежит на заказчике).

Обязанности заказчика:

- предоставить подрядчику задание. Задание может быть выражено в простом задании (указание на характер работ, способ их осуществления);

- предоставление технической документации. При исполнении данной обязанности подрядчик требовать исполнения обязанности в срок, поскольку просрочка документации позволяет подрядчику либо не выполнять, либо приостановить работу. Подрядчик не имеет права продолжать работу, если представленная документация не качественная на его взгляд, молчание заказчика не является основанием для продолжения работы;

- содействовать подрядчику. В случае нарушения данной обязанности подрядчик имеет право требовать возмещения убытков, перенесения срока исполнения работ или увеличение договорной первоначальной цены;

- обязан в сроки и порядке предусмотренном договором рассмотреть и принять выполненную работу. Приемка работ оформляется соответствующим документом (акт приема-передачи).Недостатки могут быть явные и скрытые (явные должны быть зафиксированы в акте приема работы, о скрытых он должен заявить подрядчику в разумный срок – гарантийный срок). Срок гарантии определяется либо в договоре, либо обычаем делового оборота (не более 2 лет). Срок исковой давности – 1 год, а для недвижимости – 3 года;

- обязан оплатить работу. Если эту обязанность заказчик не исполняет, то подрядчик имеет право применить такой способ, как удержание;

- обязан нести риск случайной гибели или повреждения имущества (результата работ) после его передачи.

Право:

-проверять работу. При обнаружении недостатков может требовать устранения, либо отказаться от договора;

- отказаться от договора в любое время при условии оплаты подрядчику выполненной работы.

Обязанности подрядчика:

- обязан выполнить работу качественно и в срок. Срок определяется в договоре; качество работы может тоже определяться условиями договора, либо обычными свойствами результата работы;

- соблюдать начальный, конечный и промежуточный сроки выполнения работы. Нарушение конечного срока позволяет заказчику отказаться от принятия и исполнения, и потребовать возмещения убытков (ст. 308);

- должен предвидеть возможные неблагоприятные последствия выполнения работ и предпринять все необходимые меры для их устранения;

- несет риск случайной гибели объекта работ до его передачи;

- (факультативная обязанность) обязан предоставить заказчику всю информации о порядке эксплуатации объекта работы.

Права подрядчика:

- продать результаты работ, если заказчик отказывается от приема работ;

- требовать оплаты работы, если иное не оговорено в договоре;

Прекращение:

- по обычным основаниям;

- по инициативе любой из сторон договора при направлении другой стороне соответствующего волеизъявления. Заказчик имеет право, если подрядчик своевременно не приступает к выполнению работы, или выполняет её медленно; если во время выполнения работ станет очевидно, что она не будет выполнена качественно; если работа имеет существенные недостатки. Подрядчик: если заказчик, несмотря на предупреждения подрядчика, не заменил материалы, тех документацию; если подрядчику очевидно, что свои обязанности заказчик не будет исполнять.

Договор бытового подряда (ст. 730). ПО договору бытового подряда одна сторона (подрядчик), осуществляющая предпринимательскую деятельность обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу, предназначенную для удовлетворения его бытовых потребностей.

Юридические характеристики:

- потребительский;

- двусторонний;

- консенсульный;

- возмездный;

- встречный

К договору бытового подряда в полной мере применяется закон о защите прав потребителей.

Особенности:

- гарантией заключения договора является квитанция;

- у подрядчиков больше обязанностей;

- подрядчик не имеет права на перерасчет договорной цены, даже если увеличилась стоимость материала;

- подрядчик, выполняющий работу из материалов заказчика, в случае утраты этого материала, обязан в трех дневный срок заменить его на аналогичный