1.3. Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.
К оглавлению1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1617
В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.
Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:
для государственных нужд
для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.
Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости.
Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.
Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.
Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок , совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.
Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
квартиры и комнаты
помещения и здания под офисы и магазины
пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)
складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 5 приводим пример признаков классификации:
Рисунок 5. Признаки классификации.
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества. Рассмотрим каждый их этих параметров.
Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).
Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.
Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.
Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограничено предложение.
Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.
Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что стоимость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно iбольшее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.
Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).
Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней политикой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:
социально-экономическую направленность деятельности федерального правительства и региональных властей;
проведение предвыборных кампаний и референдумов;
возможность военных действий (в зоне межнациональных и религиозных конфликтов);
действия правительства и местных органов власти в области экономики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сегментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помещений, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудования и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, рынок транспортных средств и др.);
политику местных (муниципальных) органов власти по функциональному зонированию территорий;
государственную политику в области производства - скорость и направленность процессов приватизации, национализации и денационализации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику в области распределения доходов, в том числе систему социального обеспечения, политику в области экологии.
Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.
Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребительским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.
Демографические факторы - численность населения, прирост населения, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.
К природно-географическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.
Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на технологию и организацию производства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.
Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много различных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стоимость; стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестиционная стоимость; страховая стоимость; ликвидационная стоимость; залоговая стоимость имущества; стоимость для целей налогообложения.
Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности:
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюдении следующих условий:
1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;
2) обе стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки;
3) действуют в своих интересах;
4) объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять (возможность);
5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
6) принуждения к совершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;
7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.
Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: произведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в ценах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетанта в данной области.
Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капиталовложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина определяется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкретным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость можно определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвестор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожидаемую от него доходность.
Страховая стоимость объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.
Ликвидационная стоимость объекта - цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыночных условиях.
Залоговая стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.
Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, величина которой определяется по установленной государственными органами методике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.
Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроизводства» и «стоимость замещения».
Стоимость воспроизводства ~ затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точной копии объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевается, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функциональным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физический износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объекта оценки в физическом отношении считается «новой».
Стоимость замещения - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не являющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквивалентной с ним полезностью и созданного с применением современных технических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, созданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом. Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.
В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определение рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой стоимости.
От понятия «стоимость» следует отличать понятие «цена». Цена - это денежная сумма, заплаченная за объект в конкретной сделке, которая может отличаться от его стоимости, полученной в результате оценки. Другими словами, стоимость можно назвать «предварительной» ценой. Отличие цены (конечной величины) от стоимости (первоначальной величины) может быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъективного характера. Такими факторами могут являться, например, нестабильность рынка, неожиданный всплеск спроса (скажем, на недвижимое имущество данного вида), изменение моды, представление потребителя об имидже и т.п. Поэтому при оценке стоимости объекта часто используют термин «наиболее вероятная цена». Речь идет о некоторой средней величине, от которой возможны отклонения как в большую, так и в меньшую сторону от рыночной стоимости объекта в конкретных ситуациях.
Под оценкой имущества (под оценочной деятельностью) понимается деятельность субъектов оценки, осуществляемая с целью установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует отметить следующее. Цель оценки имущества зависит от конкретной сделки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать следующие:
определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
использование имущества в качестве предмета залога;
продажа или иное отчуждение имущества;
переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при возникновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);
выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.
Выше шла речь о случаях, когда законом предусмотрена обязательная оценка имущества. Возможна также и необязательная оценка по желанию интересованной стороны (заинтересованных сторон). Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-исследовательского и иного характера по определению стоимости имущества - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная стоимость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).
Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя действия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.
Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.
Субъектами оценки - оценочной деятельности - являются, с одной стороны, оценщики - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательством об оценочной деятельности, а с другой стороны - заказчики (потребители услуг оценщиков).
К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество физического или юридического лица, включая имущество определенного вида (движимое имущество или недвижимое имущество (недвижимость), в том числе предприятия, бизнес, гудвилл);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица;
право требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
6)результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг;
7) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Закон регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.
Основные требования к отчету как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:
отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов имущества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;
формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, ясными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведения, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объекта оценки;
отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные реквизиты, к которым относятся следующие:
а) дата составления и порядковый номер отчета;
б) основание для проведения оценки;
в) юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии;
г) точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при
надлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о
балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собственника);
д) стандарты оценки, характеристика основных источников использованной для оценки информации, а также принятые допущения и ограничения;
е) алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина с указанием пределов применения полученного результата;
ж) дата определения стоимости объекта оценки.
К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указываться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступления от определения рыночной стоимости объекта оценки.
Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответственности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия. К основным правам оценщика относятся следующие:
самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;
право на свободное и беспрепятственное получение всей информации, необходимой для успешного проведения оценки;
привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;
отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия договора; б) не представил необходимой информации об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.
Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным законом (статья 15), могут быть условно объединены в следующие две группы: обязанности перед государством и обязанности перед заказчиком.
1. Обязанности перед государством:
а) соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществлении оценочной деятельности;
б) предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них
правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления по их законному требованию;
в) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.
2. Обязанности перед заказчиком:
а) сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки
вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению
объективной оценки;
б) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки;
в) по первому требованию предоставлять информацию о законодательстве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
г) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе
проведения оценки;
д) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.
Статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (статья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Важной гарантией независимости оценщика является запрещение устанавливать зависимость между размером вознаграждения оценщику за проведение оценки объекта имущества и итоговой величиной стоимости объекта оценки.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного времени.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного.
Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие выгоды, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то текущая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.
В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.
Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:
для государственных нужд
для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.
Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости.
Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.
Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.
Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок , совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.
Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:
квартиры и комнаты
помещения и здания под офисы и магазины
пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)
складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 5 приводим пример признаков классификации:
Рисунок 5. Признаки классификации.
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества. Рассмотрим каждый их этих параметров.
Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).
Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.
Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.
Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограничено предложение.
Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.
Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что стоимость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно iбольшее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.
Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).
Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней политикой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:
социально-экономическую направленность деятельности федерального правительства и региональных властей;
проведение предвыборных кампаний и референдумов;
возможность военных действий (в зоне межнациональных и религиозных конфликтов);
действия правительства и местных органов власти в области экономики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сегментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помещений, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудования и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, рынок транспортных средств и др.);
политику местных (муниципальных) органов власти по функциональному зонированию территорий;
государственную политику в области производства - скорость и направленность процессов приватизации, национализации и денационализации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику в области распределения доходов, в том числе систему социального обеспечения, политику в области экологии.
Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.
Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребительским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.
Демографические факторы - численность населения, прирост населения, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.
К природно-географическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.
Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на технологию и организацию производства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.
Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много различных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стоимость; стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестиционная стоимость; страховая стоимость; ликвидационная стоимость; залоговая стоимость имущества; стоимость для целей налогообложения.
Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности:
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюдении следующих условий:
1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;
2) обе стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки;
3) действуют в своих интересах;
4) объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять (возможность);
5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
6) принуждения к совершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;
7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.
Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: произведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в ценах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетанта в данной области.
Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капиталовложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина определяется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкретным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость можно определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвестор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожидаемую от него доходность.
Страховая стоимость объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.
Ликвидационная стоимость объекта - цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыночных условиях.
Залоговая стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.
Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, величина которой определяется по установленной государственными органами методике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.
Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроизводства» и «стоимость замещения».
Стоимость воспроизводства ~ затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точной копии объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевается, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функциональным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физический износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объекта оценки в физическом отношении считается «новой».
Стоимость замещения - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не являющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквивалентной с ним полезностью и созданного с применением современных технических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, созданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом. Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.
В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определение рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой стоимости.
От понятия «стоимость» следует отличать понятие «цена». Цена - это денежная сумма, заплаченная за объект в конкретной сделке, которая может отличаться от его стоимости, полученной в результате оценки. Другими словами, стоимость можно назвать «предварительной» ценой. Отличие цены (конечной величины) от стоимости (первоначальной величины) может быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъективного характера. Такими факторами могут являться, например, нестабильность рынка, неожиданный всплеск спроса (скажем, на недвижимое имущество данного вида), изменение моды, представление потребителя об имидже и т.п. Поэтому при оценке стоимости объекта часто используют термин «наиболее вероятная цена». Речь идет о некоторой средней величине, от которой возможны отклонения как в большую, так и в меньшую сторону от рыночной стоимости объекта в конкретных ситуациях.
Под оценкой имущества (под оценочной деятельностью) понимается деятельность субъектов оценки, осуществляемая с целью установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует отметить следующее. Цель оценки имущества зависит от конкретной сделки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать следующие:
определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
использование имущества в качестве предмета залога;
продажа или иное отчуждение имущества;
переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при возникновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);
выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.
Выше шла речь о случаях, когда законом предусмотрена обязательная оценка имущества. Возможна также и необязательная оценка по желанию интересованной стороны (заинтересованных сторон). Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-исследовательского и иного характера по определению стоимости имущества - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная стоимость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).
Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя действия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.
Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.
Субъектами оценки - оценочной деятельности - являются, с одной стороны, оценщики - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательством об оценочной деятельности, а с другой стороны - заказчики (потребители услуг оценщиков).
К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество физического или юридического лица, включая имущество определенного вида (движимое имущество или недвижимое имущество (недвижимость), в том числе предприятия, бизнес, гудвилл);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица;
право требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
6)результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг;
7) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Закон регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.
Основные требования к отчету как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:
отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов имущества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;
формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, ясными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведения, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объекта оценки;
отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные реквизиты, к которым относятся следующие:
а) дата составления и порядковый номер отчета;
б) основание для проведения оценки;
в) юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии;
г) точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при
надлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о
балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собственника);
д) стандарты оценки, характеристика основных источников использованной для оценки информации, а также принятые допущения и ограничения;
е) алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина с указанием пределов применения полученного результата;
ж) дата определения стоимости объекта оценки.
К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указываться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступления от определения рыночной стоимости объекта оценки.
Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответственности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия. К основным правам оценщика относятся следующие:
самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;
право на свободное и беспрепятственное получение всей информации, необходимой для успешного проведения оценки;
привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;
отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия договора; б) не представил необходимой информации об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.
Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным законом (статья 15), могут быть условно объединены в следующие две группы: обязанности перед государством и обязанности перед заказчиком.
1. Обязанности перед государством:
а) соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществлении оценочной деятельности;
б) предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них
правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления по их законному требованию;
в) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.
2. Обязанности перед заказчиком:
а) сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки
вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению
объективной оценки;
б) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки;
в) по первому требованию предоставлять информацию о законодательстве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
г) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе
проведения оценки;
д) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.
Статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (статья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Важной гарантией независимости оценщика является запрещение устанавливать зависимость между размером вознаграждения оценщику за проведение оценки объекта имущества и итоговой величиной стоимости объекта оценки.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного времени.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного.
Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие выгоды, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то текущая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.