§ 89. Приобретение права собственности на недвижимости. Auflassung

I. Auflassung Уложения представляет собою продолжение дела прусского закона 1872 г. Передача собственности состоит из соглашения управомоченного и приобретателя о переходе собственности на недвижимость, выражаемого абстрактно изустно единовременно перед вотчинным установлением и сопровождаемаT соизволением управомоченного и просьбой о записи отчуждения в вотчинную книгу; наконец - из выполнения записи. Соизволение и просьба могут быть соединены с заявлением об отчуждении. Практически это и будет правилом.

Auflassung может быть совершена и не записанным в книгу собственником, но запись приобретения возможна только по записи отчуждателя.

II. Соглашение, требуемое для передачи собственности на недвижимость, Auflassung (§ 925 BGB) подчиняется общим правилам о сделках, а особенно о волеизъявлениях (§ 116 BGB). В особенности же Auflassung не допускается условно или на срок (§ 925 п. 2 BGB). Но институт отметок дает гибкость (GBO § 16)..

Уложение не требует, чтобы Auflassung и запись следовали непосредственно друг за другом, как этого требовал закон 1872 г.; но это и без того есть обязанность вотчинного у становления.

Auflassung и по Уложению восполняется приговором, присуждающим сторону к ее совершению. И тогда требуется только, просьба истца*(1662).

III. Однако, Auflassung и примыкающая к ней запись только тогда дают собственность, когда Имеются на лицо материально-правовые условия для перехода собственности. Когда же последние отсутствуют, мы будем иметь дуплицитет собственности. Книжный собственник получит тогда лишь книжную легитимацию собственника; но за прежним собственником останется внекнижная собственность. И он может осуществить таковую как против книжного собственника, так и против его преемников, насколько последние не защищаются публичным доверием книги. Равно и в отношении 3-х лиц он имеет все исковые права собственника*(1663). Переход собственности датирует по уложению с момента записи.

Наконец, по Уложению, вслед за законом 1872 г., договор, которым сторона обязуется передать собственность на недвижимость, подлежит судебному или нотариальному совершенно; но если договор заключи и без такой формы, он будет действителен во всем, раз только будут выполнены Auflassung и запись*(1664).

IV. Отчуждение недвижимости по частям Уложение предоставляет регламентации местяых прав, чем и оставляешь без разрешения труднейший на практике вопрос*(1665).

V. Уложение смягчает положение лица, которое получило владение от книжного собственника, хотя и не совершило Auflassung и не записало своего приобретения. Такой владелец, по Уложению, имеет против отчуждателя exceptio ret v. et tr. Но все же книжный собственник есть собственник и может отчудить недвижимость 3-му лицу. Если последнее, однако, действовало злоумышленно, владелец и против него имеет то же возражение и даже притязание о восстановлении именья*(1666).

VI. Уложение не знает более приобретательной давности. Но он не знает и категорического устранения давности. Оно вводит суррогат давности. Когда лицо владеет на праве собственности недвижимостью 30 л., оно может путем вызывного производства добиваться устранения книжного собственника, когда последний без вести пропал или умер и когда за 30 лет не последовало никакой записи в книге, нуждающейся в соизволении книжного собственника. Владелец тогда добивается записи себя и становится собственником. От такого владения не требуется ни титул, ни bona f.*(1667).

VII. Что касается прочих вещных прав на недвижимости, то нам, ради краткости, остается только повторить, что Уложение, в принципе, подчиняет их всецело публицитету, устанавливаются они впредь также путем вещного договора и записи, но этот договор не называется Auflassung, и перед вотчинным установлением он выступает т. в случае Superficies, в прочих же случаях выступает только одностороннее соизволение управомоченного*(1668).