§ 3. Организация вотчинного оборота вообще. Auflassung

В наши цели входит изображение лишь важнейшего и всегда наиболее характерного для той или иной вотчинной организации производного способа приобретения недвижимостей по сделкам между живыми. Этот способ составляет всегда больное место в организации вотчинного оборота и является всегда пробным камнем для организации.

В среднев. Германии производным способом приобретения права собственности на недвижимости, как равно и всех других вещных прав на них, была т. наз. "Auflassung" (или "Verlassung").

После длинного и интересного, но не относящегося сюда, ряда изменений, которые Auflassung потерпела в ходе правообразования средних вв.*(3), она представляется нам в своей наиболее законченной организации, какую получила в городах, накануне рецепции римского права, в следующем виде*(4).

I. Отчуждение иногда допускается в случае нужды только*(5), иногда же оно, по-видимому, свободно от этого условия*(6). Отчуждению на сторону, обыкновенно, предшествует предварительное предложение именья родственникам, соседям и т. д.*(7) по определенной цене*(8), а иногда и по цене, предложенной 3ми лицами*(9). Если родственники, соседи и т. д. отказались приобрести именье, то собственник уже волен отчудить его на сторону. И тогда цена определяется по соглашению сторон*(10). Отчуждение распадается на обязательственную сделку об отчуждении и сложный торжественный акт, содержащий элементы вещного договора и судебного приговора, выполняющий ту сделку и переводящий право собственности на приобретателя*(11). Личная сделка, в свою очередь, распадается на предвари тельный перечень условий и на юридическое завершение ее, облекаемое в разные формы, им. она или освящается задатком, или питьем вина, или письменным актом*(12). Иногда же и эта личная сделка совершается в суде или городском совете*(13). Уплата цены следует за совершением личной сделки, но предшествует торжественному акту, выполняющему отчуждение*(14). Обыкновенно, уплата совершается в три срока, в пределах Jabr und Tag*(15). Этот период Jahr imd Tag с 3-мя сроками для уплаты цены иногда выдается источниками за обязательный*(16). Иногда же источники допускают открыто рассрочку по усмотрению сторон, не ограниченную ни числом сроков, ни общим продолжением их*(17). Личная сделка об отчуждении представляет чисто обязательственное отношение и допускает даже добровольное отступление от нее сторон, - причем, отступающий от сделки покупатель утрачивает в пользу продавца данный им задаток, а отступающий продавец возвращает покупателю двойную сумму полученного им задатка*(18).

II. Передача же вещного права на именье следует в торжественном акте, имеющем место в суде или городском совете и носящем название "Verlassung" или "Auflassung"*(19). Этот акт уже решительный для перехода собственности. Поэтому, всем городским правам (да и не одним, конечно, городским) известно правило, что, для предотвращения ущерба 3-х лиц - родственников, которые имеют разного рода притязания на именье*(20), других интересентов, наконец, церкви и государства*(21), - о предстоящей Auflassung делаются публикации*(22).

Когда сделан последний взнос цены*(23), покупатель требует от продавца совершения Auflassung*(24). Стороны являются в суд*(25) или городской совет*(26). Иногда отчуждатель сопровождается родственниками*(27). В суде стороны выражают свою волю; читают письменный акт, содержащий сделку отчуждения*(28), и иногда, по-видимому, сопровождают свои заявления символическими действиями*(29).

Суд ведет себя активно*(30); "опрашивает продавца" о сделке, вероятно, в интересах как правового порядка, так и сторон, напр., о дееспособности продавца, о том, действовал ли он добровольно и непринужденно, о том, имеются ли на лицо условия, при которых только и допускается по некоторым правам отчуждение, им. наличность нужды, предварительное предложение родственникам купли именья, совершение публикаций и т. п.*(31). Иногда, однако, суд, повидимому, предлагает отчуждателю лишь торжественный вопрос,отчуждает ли он именье; и отчуждатель дает краткий ответ: "да"*(32).

По некоторым правам*(33), именно теперь следует троекратное, периодически совершаемое судьею оглашение сделки*(34).

Где публикации отнесены к периоду производства о Verlassung в суде, там в период публикаций вплоть до окончательного завершения Verlassung, а где публикации имеют место до предъявления Verlassung в суде, там немедленно же по опросе сторон, суд или городской совет, в заседании, в котором решается вопрос о переходе собственности по Verlassung, приглашают и 3-х лиц высказаться о сделке, если этого не было сделано 3ми лицами еще раньше*(35). Воспоследовавшие со стороны 3-х лиц возражения на сделку суд разбирает. И когда все улажено, суд допускает завершение сделки. Продавец совершает Verlassung*(36).

По совершении отчуждателем Yerlassung следовал приговор суда. Приговор составлялся шеффенами и провозглашался судьею. А в заключение Gerichts-Voigt провозглашал мир владения и обещал защиту его, грозя, что будет третировать каждого нарушителя владения как нарушителя правомерного состояния*(37).

Verlassung, по некоторым правам, сама по себе уже переводила вещное право собственности с продавца на покупателя*(38). Некоторые донесения прямо называют ее Immission, Possession*(39) и т. п., желая обозначить, что она отвлеченно передает юридическое владение приобретенным именьем*(40). Так что фактическая традиция именья уже яе имела собственно для приобретения именья никакого юридического значения*(41). На основании Verlassung приобретатель уже сам мог взять именье во владение и имел не только против отчуждателя иск о вводе во владение, но мог требовать именье и от 3-х лиц, если прежний собственник отчудил именье 3-м лицам и ввел их во владение, не совершая для них Verlassung*(42).

По некоторым правам и ввод во владение совершался судом*(43). Но Verlassung не только устанавливала право собственности. Она влекла большее, им. неоспоримое ни с чьей стороны право собственности. После Verlassung уже не было места оспариванию отчуждения не только со стороны прежнего собственника, но и со стороны 3-х интерессентов, и, притом, ни по каким основаниям. В частности, не было места и виндикации именья, если бы отчуждатель оказался не настоящим собственником или именье нельзя было отчудить*(44). Это - последствие публичной формы, в которую облекалась Verlassung. И это же есть та национальная особенность германской Auflassung, которая так резко отличает ее от римской традиции*(45).

В некоторых городах Verlassung, устная и торжественная, завершала отчуждение. О записи Verlassung в судебную или городскую книгу ничего не говорится*(46).

Напротив, в других городах акт Verlassung был более или менее тесно связан с записью сделки в судебную или городскую книгу. Причем, соотношение Verlassuna; и записи различается по разным городским правам. По одним правам Verlassung и запись мыслятся раздельно, как два равнозначительных момента единого акта отчуждения, или как материальное содержание и форма единого акта*(47).

По другим же правам, Verlassung всецело исчезает в записи, запись заменяет Verlassung и она-то и называется Verlassung. Стороны тут предъявляют акт отчуждения и присутствуют при совершении записи*(48). Если в изложенных нами до сих пор случаях власти принадлежала более или менее значительная активная роль при совершении Verlassung, то, по некоторым правам, Verlassung уже всецело совершается властью, которая выступает как посредница между сторонами, придавая акту всю полноту официального значения*(49).

Мы указали то различное значение, какое запись имела при Verlassung. Содержание записи в то время было, видимо, довольно обстоятельное. Может быть, даже, в книгу заносилось все содержание письменного акта сделки*(50). Там, где Verlassung выступала в тесном соединении с записью в книгу, и действие ее, им. установление rechte Gewere, наступало с записью в книгу*(51). Действие Verlassung, по общему правилу, наступает немедленно*(52). И только по одному праву, родственникам (конечно, и другим интерессентам) все еще принадлежит право оспаривания отчуждательной сделки в течение Jahr und Tag, по истечении какового срока такое право отпадает*(53).