§ 3. Жилищные фонды

Понятие жилищного фонда. Жилищное законодательство употребляет это понятие в течение многих десятилетий, однако его легальное определение до последнего времени отсутствовало. Дело обычно ограничивалось подразделением жилищного фонда на виды, причем наиболее развернутая попытка в этом направлении была предпринята в кодификационных актах жилищного законодательства восьмидесятых годов. Пожалуй, впервые легальное определение указанного понятия попытались сформулировать в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Вот это определение: жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры,

210

служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

Представляется, однако, что речь здесь идет не столько об определении жилищного фонда, сколько о примерном перечне жилых помещений, входящих в его состав. К тому же едва ли правильно включать в состав жилищного фонда и жилые помещения, пригодные лишь для временного проживания. А такой вывод из приведенного определения может быть сделан. Другое дело, что жилые помещения могут предоставляться для удовлетворения не только постоянной, но и временной потребности в жилье.

Кроме того, в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на вицы, что в легальном определении также отсутствует. Правильнее поэтому дать определение не жилищного фонда, а жилищных фондов, которое могло бы быть приложимо к каждому из них.

С учетом сказанного жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Классификация жилищных фондов. Ни в одном законодательном акте, в котором предпринимались попытки классифицировать жилищные фонды, единство классификационного основания не выдержано. Классификация, которая закреплена в ЖК РФ, ньюе устарела и ею руководствоваться нельзя.

Подразделение жилищного фонда на виды дано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Однако и в нем жилищные фонды классифицируются по различным основаниям. Вначале дана классификация по формам собственности. К видам жилищного фонда отнесены частный, государственный, муниципальный и общественный фонды. В свою очередь, частный делится на фонд, находящийся в собственности граждан, и фонд, находящийся в собственности юридических лиц. Государственный фонд подразделяется на ведомственный, состоящий в собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учреждений, и фонд, находящийся в собственности субъектов федерации, а также ведомственный, находя-ищйся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, которые относятся к соответствующему виду собственности. Муниципальный жилищный

211

фовд подразделяется на фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений. В особый фонд выделен общественный жилищный фовд, состоящий в собственности общественных объединений.

Нужно, однако, сказать, что уже на данном этапе вычленения видов жилищного фонда единство классификационного основания не соблюдено, поскольку если последовательно придерживаться классификации по формам собственности, общественный фонд следовало бы отнести к частному жилищному фонду, находящемуся в собственности юридических лиц. Общественный жилищный фонд вьщелен не случайно. По своему правовому режиму он во многом сходен с ведомственным жилищным фондом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Еще большие отступления от единства классификационного основания допущены при вычленении жилищного фонда, находящегося в коллективной собственности. Если в предшествующих видах жилищного фонда речь шла об односубъектной собственности, принадлежащей гражданину, юридическому лицу, государству, национально-государственному, административно-территориальному или муниципальному образованию или, наконец, общественному объединению, то в коллективной собственности жилищный фовд принадлежит не одному, а, по крайней мере, двум субъектам, а потому относится к общей собственности — долевой или совместной.

Важно при этом подчеркнуть, что при изменении отношений собственности в жилищной сфере все жилищные права граждан, в том числе и право на приватизацию жилья, сохраняются. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере не допускается, если иное не предусмотрено законом. При отсутствии согласия собственника изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, может иметь место только по решению суда.

В Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» жилищный фонд России подразделяется на частный, причем в нем особо выделены индивидуальный фовд и фонд, принадлежащий ЖСК и ЖК; государственный, который сведен к ведомственному; муниципальный; общественный; коллективный, который отнесен к смешанной форме собственности. Эта классификация вызывает по меньшей мере недоумение. Непонятно, например, почему государственный фовд сведен к ведомственному. С другой стороны, коллективный фовд может представлять не смешан-

212

ную, а одну и ту же форму собственности. Так, он может находиться в общей собственности двух или более граждан. Если следовать этой классификации, то большая часть жилищного фовда, принадлежащего Санкт-Петербургу как субъекту федерации, из нее вообще выпадает, поскольку он не относится ни к ведомственному, ни к муниципальному.

Попытка классифицировать жилищные фонды по формам собственности не является единственной. Вьщелен жилищный фовд социального использования. При этом если в части второй ГК он выделен в пределах государственного и муниципального жилищных фовдов (см. ст. 672 ГК), то согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной полигики» указанный фовд формируется не только из государственного и муниципального, но также из общественного жилищного фонда (см. ст. 12 Закона). Последнее, по-видимому, более правильно. Кжилищному фонду социального использования относится совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

При этом подчеркивается, что за гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фовдов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

Государственный, муниципальный и общественный жилищные фонды не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды. Помещения в коммунальных квартирах также могут быть сданы в коммерческий наем или в аренду. С другой стороны, такие специализированные дома, как общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фовда, рассчитаны преимущественно на удовлетворение временной потребности в жилье и по своему правовому режиму существенно отличаются от тех жилых помещений социального использования, которые удовлетворяют постоянную потребность граждан в жилье. Таким образом, на деле жилищный фовд социального использования выступает как довольно разношерстный конгломерат, включающий жилые помещения, между которыми мало общего. В то же время жилые помещения, правовой режим которых во многом сходен, оказались в разных классификационных рубриках. Таковы общежития и служебные жилые помещения. Общежития отнесены к специализированным домам и соответственно к жилищному фонду социального использования; служебные жилые помещения в состав этого фонда не входят.

213

С учетом сказанного следует классифицировать жилые помещения1 не столько по формам собственности, сколько в зависимости от осно.«| ваний предоставления их в пользование граждан, поскольку именно! этим во многом определяется правовой режим указанных помещений^!

Следует различать жилые помещения, предоставляемые по догово»;! ру социального найма; жилые помещения, предоставляемые по дого-| вору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения:] в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилыеЦ помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и спс-| циализированные жилые помещения; жилые помещения, предостав-1 ляемые в пользование граждан по иным основаниям. Г

Дадим несколько кратких пояснений к предложенной классифика-| ции. Прежде всего, насколько оправданно в числе помещений, предо-у ставляемых в пользование граждан, называть помещения, сдаваемые щ аренду? Ведь согласно п. 2 ст. 671 ГК арендатором по договору аревд<4| жилого помещения может быть только юридическое лицо. Представ~| ляется, однако, что арендовать жилые помещения могут не только! юридические лица, но и граждане, например индивидуальные пред-| приниматели1. Главное же состоит в том, что арендованное жилое| помещение, кто бы его ни арендовал, может использоваться только дат проживания граждан. При этом арендатор может предоставлять жилое| помещение для проживания граждан на самых различных основаниях! — и на началах социального найма, и на началах коммерческого найма,| и на иных основаниях. |

Второе пояснение связано с выделением жилых помещений вдомаз^ жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Вызвано это тем, что;

до выкупа квартир члены соответствующих кооперативов собственниками] жилых помещений не являются, а потому указанные помещения названы;

наряду с помещениями, находящимися в собственности граждан. После! же выкупа квартир они становятся собственностью граждан и перестают! занимать в классификационной рубрике особое место. |В

Третье пояснение связано с выделением жилых помещений, нахо-Д дящихся в собственности граждан, поскольку ранее был сделан вывод Д о том, что отношения по удовлетворению самим собственником по-Д требности в жилье в предмет жилищного права не входят, их реализацияД происходит в пределах правоотношения собственности. В то же времЯ|Д у собственника могут возникать самые различные жилищные отноше-|

В Законе РФ «О товариществах собственников жилья», принятом и введен-1 ном в действие уже после того, как начала действовать часть вторая ГК, собственникам помещений в кондоминиуме предоставлено право сдавать их внаем или » аренду в порядке, установленном законодательством (см. ст. 42 Закона).

214

ния с другими лицами — с членами его семьи (в том числе и бывшими), нанимателями, временными жильцами. Этим и объясняется выделение жилых помещений, находящихся в собственности граждан, поскольку возникающие по поводу указанных помещений жилищные отношения отличаются значительной спецификой.

Наконец, о каких иных основаниях предоставления жилых помещений в пользование граждан, которые не укладываются в предшествующие классификационные рубрики, идет речь? Подробнее об этом сказано в дальнейшем. Здесь же ограничимся наглядным примером. Допустим, гражданин заключил с юридическим лицом договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору жилое помещение перешло в собственность юридического лица, а последнее в числе прочих приняло на себя обязательство обеспечить гражданину право пожизненного проживания в указанном помещении или в его части. В данном случае право пользования жилым помещением возникает у гражданина — получателя ренты по основанию, которое не укладывается ни в одну из предшествующих рубрик.