§ 5. Возникновение жилищных правоотношений

Возникновение права на жилые помещения социального использования. Жилищное законодательство широко очерчивает круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального использования. Указанные лица подразделяются на тех, кто имеет

217

право на получение жилья в общем порядке; в первоочередном порядке;

во внеочередном порядке (см., например, ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; ЖК, раздел III, гл. 1; постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР»1, Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Ленинграде, которые утверждены решением исполкома Ленсовета и Президиума Леноблсофпрофа от 7 сентября 1987 г. № 712/6).

Независимо от того, какой порядок обеспечения жильем на этих лиц распространяется, право на жилое помещение возникает у них из сложного юридического состава, элементами которого являются: решение компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу; ордер на это помещение, выданный данному лицу; договор социального найма жилого помещения, заключенный соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер. Если гражданин подлежит обеспечению жильем в общем или первоочередном порядке, решению о предоставлении жилого помещения предшествует, как правило, постановка его на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право такое жилье получить.

В законах и подзаконных нормативных актах, принятых на федеральном уровне, постановка граждан на учет нуждающихся в жилье обычно не увязана с длительностью проживания в данном населенном пункте, требуется лишь, чтобы обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи была ниже устанавливаемого в соответствующих регионах Российской Федерации уровня. В актах, принятых в регионах, для постановки на учет, помимо этого, требуется, чтобы гражданин, нуждающийся в жилье, постоянно проживал в данном населенном пункте не менее установленного срока. Так, в Санкт-Петербурге гражданин для постановки на учет должен быть обеспечен жилой площадью не более чем по 5,5 кв. м на каждого члена семьи и, кроме того, постоянно проживать в Санкт-Петербурге не менее десяти лет.

По ранее действовавшему законодательству требования граждан о предоставлении жилых помещений, по общему правилу, были неподведомственны суду. Соответственно этому гражданин не мог обжаловать в судебном порядке ни отказ в принятии его на учет нуждающихся в жилье, ни снятие с учета, ни решение об отказе в предоставлении

СП РФ. 1984. № 14. Ст. 121.

ему жилья. Исключения составляли случаи, когда требование о предоставлении жилой площади основывалось на гражданско-правовом обязательстве, а также иные случаи, предусмотренные в законе. Так, если решение о предоставлении гражданину жилья не подлежало утверждению органом государственного управления (в то время — исполкомом), а лишь сообщалось ему для выдачи ордера, то отказ выдать ордер можно было обжаловать в судебном порядке. Суду были также подведомственны требования воспитанников детских учреждений и реабилитированных граждан, утративших право на прежнюю площадь, о предоставлении им другого жилья во внеочередном порядке (см., например, п. 1 и абз. 4 п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2).

Ныне суду подведомственны не только указанные выше требования, но и все остальные дела, вытекающие из жилищных правоотношений, если гражданин считает, что действиями государственного органа, общественной организации или должностного лица нарушены его права и свободы (см. гл. 241 ГПК). Если требование гражданина базируется на гражданско-правовых основаниях, то оно рассматривается судом в порядке искового производства (например, требование о предоставлении жилья после капитального ремонта дома). Если же требование гражданина базируется на иных основаниях, то оно рассматривается судом в порядке производства по делам из административно-правовых отношений (например, требование о постановке гражданина на учет или требование о выдаче ордера на жилое помещение, предоставленное гражданину общественной организацией).

Выданный гражданину ордер служит основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма (см. ч. 2 ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить, если ордер выдан по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

219

Договор социального найма жилого помещения — консенсуальный, I взаимный, возмездный. |

В ходе дальнейшего изложения будет дана характеристика прав и | обязанностей сторон по этому договору, требований, предъявляемых к жилому помещению как к предмету договора.

Здесь же ограничимся указанием на то, что под нормой жилой площади, в пределах которой предоставляется помещение, понимается 1 норма, установленная ст. 38 ЖК, которая составляет 12 кв. м на одного | человека. Жилое помещение по договору социального найма жилья предоставляется в пределах указанной нормы, но не обязательно во всех случаях должно быть не менее нормы, оно может до нее и не «дотягивать». Но при всех обстоятельствах норма предоставления жилой площади по договору социального найма должна быть не менее i той, которая предусмотрена в правилах (положениях), действующих в регионах. Так, в правилах, действующих ныне в Санкт-Петербурге, минимальный размер предоставляемой жилой площади установлен из расчета 9 кв. м на человека. При определенных обстоятельствах размер ;i предоставляемой жилой площади может превышать 12 кв. м. В частности, это имеет место при предоставлении жилых помещений одиноким гражданам.

Ордер на занятие жилого помещения по договору найма должен удовлетворять всем предусмотренным в законе требованиям. Он должен быть вьщан уполномоченным на то органом, облечен в требуемую законом форму, содержать все необходимые реквизиты, вьщан надлежащему лицу, на помещение, пригодное для постоянного проживания, которым орган, принимавший решение о предоставлении жилого помещения, мог распорядиться. В частности, ордер может быть вьщан лишь на то помещение, которое является свободным как фактически, так и юридически. Если, скажем, в помещении в данный момент никто не проживает, но оно забронировано за лицом, выехавшим на работу в районы Крайнего Севера, то выдать ордер на это помещение другому лицу, разумеется, нельзя.

Требования, предъявляемые законом как к самому ордеру, так и к условиям его выдачи, зачастую нарушаются, что может повлечь признание вьщанного ордера недействительным. Основания, порядок и последствия признания ордера на жилое помещение недействительным определены в ст. 48 и 100 ЖК. В постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 и постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 подробно разъяснено, как нужно применять эти нормы (см. пп. 3, 3\ 51, 52, 6, 17 и др. постановления от 26 декабря 1984 г. № 5 и пп. 4, 5 и другие постановления от 3 апреля 1987 г. № 2). Воспроизводить эти разъяснения здесь нет необходимости. Отметим лишь, что выданный ордер при отсутствии

220

взаимного согласия сторон — органа, выдавшего ордер, и гражданина-ордеродержателя может быть признан недействительным только в судебном порядке. Признание недействительным ордера влечет недействительность заключенного на его основе договора жилищного найма.

Возникновение права на жилые помещения, сдаваемые в коммерческий наем и в аренду. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» наряду с социальным наймом (или просто наймом) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. При этом путем систематического толкования абз. 6 ст. 1 и абз. 1 ст. 17 Закона может быть сделан вывод, что жилые помещения могли сдаваться в аренду как гражданам, так и юридическим лицам. Такие понятия, как аренда и так называемый коммерческий наем, в этом Законе по существу отождествлялись. В части второй ГК эти понятия разведены. В ней различаются такие понятия, как договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого или срочного найма и договор аренды. Чем же эти понятия отличаются друг от друга и что есть между ними общего?

Как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Этот вывод однозначно следует из содержания п. 1 ст. 671, п. 2 ст. 672 и п. 1 ст. 677 ГК- Напротив, по договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо1. Далее, по договору социального найма жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование (например, предоставление гражданину места в общежитии для одиночек). По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (см. п. 1 ст. 671 ГК). По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование. Очевидно, жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование либо только в пользование. Например, юридическое лицо арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть — для удовлетворения иных социально-бытовых нужд (столовая, спортивный зал, лечебные кабинеты, лекторий, прачечная, душевые, бытовки и т.д.). И те, и другие помещения находятся как во владении, так и в пользовании арендатора. Видимо, не случайно в абз. 6 ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной полигики» говорится о сдаче в

Как уже отмечалось, арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере, индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина.

221

аревду недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения^! В приведенном примере это и имеет место. Если же организация, н6| балансе которой находится здание, сдает в аренду под общежитие липдй часть расположенных внутри здания жилых помещений (например,! несколько комнат с таким-то количеством мест), а другие используема под общежитие сама, то сдаваемые в аревду помещения поступают не{ во владение, а лишь в пользование арендатора, а тот, в свою очередь,! предоставляет их для проживания своим работникам, s

Наконец, в п. 2 ст. 671 ГК говорится о предоставлении юридическим^! лицам жилого помещения во владение и (или) пользование на основе | не только договора аренды, но и иного договора. Например, по договору | подряда предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрадчи-1 ку жилые помещения для размещения рабочих подряцчика на время строительных работ.

В числе других особенностей, отличающих коммерческий наем и, аренду от социального найма жилья, надлежит отметить, что оба они:

носят срочный характер. Правда, в ГК эта особенность отражена лишь применительно к коммерческому найму (см. ст. 683 ГК), но, по-вици-. мому, вслед за Законом РФ «Об основах федеральной жилищной;

политики» ее нужно распространить и на договор аренды.

Но, пожалуй, наиболее существенные особенности, отличающие и;

коммерческий наем и аренду от социального найма жилья, состоят в | том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые | помещения, сдаваемой в коммерческий наем (аренду), не ограничива- | ется и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре аренды й! (договорная плата). Ц

Итак, если основанием для заселения жилого помещения по дого- Ц вору социального найма жилья служит ордер на жилое помещение, то Ц для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем или в аренду, — соответственно договор коммерческого найма или договор аренды.

Как коммерческий наем, так и аренда относятся к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Возникновение права на жилые помещения в домах жилищно-стро-ителъных и жилищных кооперативов. За последние годы в положении жилищно-строительных и жилищных кооперативов, их членов и других лиц, проживающих в кооперативных домах, произошли существенные изменения, вызванные целым рядом обстоятельств. Во-первых, установлено, что член кооператива, который выкупил свою квартиру, т.е. полностью выплатил паевой взнос, становится ее собственником со всеми вытекающими из этого последствиями. Во-вторых, предусмотрено, что если хотя бы один из членов кооператива стал собственником квартиры, то кооператив переводится в разряд товарищества собствен-

222

пиков жилья, т.е. происходит его преобразование в юридическое лицо иной организационно-правовой формы. В-третьих, существенно изменился и круг относящихся к кооперативам нормативных актов. В частности, признан утратившим силу Примерный устав ЖСК, который был утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. № 11431. С учетом этих изменений должны применяться и рассчитанные на кооперативы нормы жилищного законодательства, в том числе нормы гл. 5 раздела III ЖК. Сказанное, однако, не означает, что кооперативы приказали долго жить и жилищные отношения, составляющие предмет жилищного законодательства, если и возникают на базе кооперативов, то не заслуживают самостоятельного изучения. Начать с того, что с момента образования кооператива до приобретения права собственности на квартиры всеми его членами проходит довольно длительный срок, а на этом этапе жилищные отношения в кооперативе сохраняются во всех мыслимых ракурсах. Но и после того, как квартира или даже все квартиры выкуплены, для жилищных отношений в кооперативе остается достаточный простор, хотя сужение сферы их действия за счет расширения отношений собственности и происходит, а сами жилищные отношения претерпевают изменения. Едва ли следует рассчитывать и на быстрый перевод всех кооперативов в товарищества собственников жилья. Как говорится, скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается.

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы, будучи потребительскими кооперативами, относятся к некоммерческим организациям. Они возникают в нормативно-явочном порядке с момента их регистрации в качестве юридических лиц. С этого же момента возникает и членство в кооперативе для учредивших его лиц. Для возникновения у этих лиц права на кооперативную квартиру, помимо членства, необходимо решение общего собрания или собрания уполномоченных членов кооператива о закреплении данной квартиры за пайщиком. Ордер на кооперативную квартиру, который выдается пайщику органом государственной власти или органом местного самоуправления, не относится к числу юридических фактов, порождающих у пайщика право на квартиру. Гражданин может оспорить в судебном порядке как исключение его из числа учредителей кооператива (например, на стадии государственной регистрации кооператива как юридического лица), так и отказ закрепить за ним квартиру, на которую он претендует, либо отказ выдать на нее ордер.

До выкупа квартиры она находится в собственности кооператива как юридического лица, а сам пайщик приобретает на нее жилищное

СП РФ. 1965. № 23. Ст. 144; 1989. № 13. Ст. 73. 223

право и становится участником жилищного правоотношения, которое связывает его с кооперативом. Этим, однако, жилищные правоотношения в кооперативе не исчерпываются. Наряду с самим пайщиком в квартире могут проживать и члены его семьи, в том числе и те, которые имеют долю в паенакоплении, а также другие лица. Например, член кооператива при соблюдении требуемых законом условий может сдать квартиру или ее часть внаем. Все указанные лица также находятся в жилищных правоотношениях как с самим пайщиком, так и при определенных обстоятельствах с кооперативом.

Круг лиц, проживающих в кооперативных домах, претерпевает существенные изменения. Они происходят в результате изменений в составе семьи пайщика, обмена жилых помещений, наследования и многих других юридически значимых обстоятельств. Со временем меняется и состав членов кооператива. Следует при этом различать граждан, которые имеют преимущественное право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований, и граждан, которые могут быть приняты в кооператив на общих основаниях. К числу первых относятся лица, которые претендуют на вступление в кооператив в результате открытия наследства (к таковым до выкупа квартиры относятся лишь те, кто на момент открытия наследства проживали совместно с наследодателем в кооперативной квартире), • обмена жилых помещений, раздела квартиры между супругами, получения освободившегося в кооперативе помещения (к таковым относятся лишь те, кто уже проживают в кооперативном доме), лица, которым член кооператива передал свой пай, и т.д. Указанные лица принимаются в кооператив по решению общего собрания (собрания уполномоченных), причем никакой санкции органов государственной власти или органов местного самоуправления для возникновения у них членства со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе и в отношении права на жилое помещение, не требуется. Отказ в приеме в кооператив, равно как и отказ в выдаче ордера, заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке.

Если же гражданин вступает в кооператив на общих основаниях, то для этого, помимо решения общего собрания, требуется санкция органов местной власти. Однако отказ санкционировать вступление гражданина в кооператив также может быть обжалован в судебном порадке.

До сих пор речь шла о жилищных отношениях, которые складываются в кооперативе до выкупа квартиры (квартир). Но и после того, как квартиры выкуплены и перешли в собственность членов кооператива, жилищные отношения в нем не исчезают бесследно. Правда, сам член кооператива, независимо от того, остался ли он в кооперативе или вышел из него, взамен жилищного права приобретает на квартиру право

224

собственности. Тем не менее он продолжает оставаться в жилищных отношениях как с членами своей семьи, так и с другими лицами, которые на том или ином основании проживают в его квартире, хотя эти отношения и претерпевают изменения по сравнению с тем, как складывались до выкупа квартиры.

Сказанное подтверждает ранее сделанный вывод о том, что жилищные отношения в кооперативе как до, так и после выкупа квартиры существуют, а основания их возникновения нуждаются в нормативном урегулировании и самостоятельном изучении.

Возникновение права на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Если жилое помещение, будь то дом, или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилое помещение как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда. Как правило, кроме собственника в этом жилом помещении проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и отказополучатели, и получатели ренты, и наниматели, и временные жильцы, и другие лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях. В связи с приватизацией жилого фонда случаи, когда правоотношения собственности переплетаются с жилищными и иными правоотношениями, участились. Например, члены семьи нанимателя жилого помещения дают согласие на его приватизацию, но сами участниками приватизации быть не хотят. В результате приватизации наниматель становится собственником жилого помещения и у него возникают жилищные правоотношения с членами семьи, которые не являются участниками приватизации. Если на момент приватизации жилое помещение было сдано в поднаем, то после приватизации вместо отношений поднайма возникают отношения найма, но к ним, если собственник не желает признавать за бывшим поднанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением, нужно применять нормы о поднайме.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа или рентных обязательств или поселение в помещении временных жильцов. При продаже жилых помещений, в которых проживаютлица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым

8 Гражданское право, ч. 2 2.2.J

помещением относится к существенным условиям договора купли-продажи (см. п. 1 ст. 558 ГК).

Итак, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений принадлежащих гражданам на праве собственности, широко распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.

Возникновение права на служебные н специализированные жилые помещения1. Служебные жилые помещения и общежития всегда подчинялись в нашем законодательстве более жесткому правовому режиму по сравнению с обычными жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Целевым назначением служебных жилых помещений и общежитии определяется особый порядок предоставления права пользования указанными помещениями, установленные законом существенные ограничения при реализации этого права, специальные основания его прекращения. Целый рад общих норм жилищного законодательства не распространяются на служебные жилые помещения, а иногда и неприменимы к ним по самому существу дела.

Законодательство о служебных жилых помещениях и общежития» развивается противоречиво. С одной стороны, наблюдается тенденция расселения общежитии и использования помещений в них при соответствующем переоборудовании в качестве обычных жилых помещений, сдаваемых внаем или в аренду. Появилось немало семейных общежитии, предназначенных не для поселения одиночек, а для проживания семей, в первую очередь молодежных. А это позволяет многим молодым людям вовремя создать семью, не обрекая себя на безбрачие и случайные связи, что чревато самыми негативными последствиями. С другой стороны, нередко наблюдались и наблюдаются попытки подвести под служебные жилые помещения и общежития обычные жилые помещения в целях ужесточения их правового режима и снижения уровня гарантий для проживающих в них лиц, причем иногда этому придается обратная сила. А это уж совсем недопустимо. Поэтому крайне важно четко ответить на вопрос, какие помещения относятся к служебным жилым помещениям и общежитиям, и определить, кому и на каких условиях они могут быть предоставлены.

Начнем со служебных жилых помещений. Согласно ст. 101 ЖК служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполкома местного Совета

За недостатком места возникновение права на специализированные жилые помещения, кроме помещений в общежитяях, здесь не рассматривается.

226

(ныне — решением районной или городской администрации). Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Жилые помещения в жилищных, жилищно-строительных кооперативах, товариществах собственников жилья, в домах, принадлежащих t »лхозам, могут включаться в число служебных лишь с согласия общего с »брания (собрания уполномоченных) их членов.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению адми-11истрации предприятия, учреждения, организации, правления колхоза, с гана управления иной кооперативной или общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения соответствующий орган районной или городской „ 1министрации выдает гражданину ордер на служебное жилое поме-! -ние. В свою очередь, ордер служит основанием для заключения с тажданином, на имя которого выдан ордер, письменного договора ! шма жилого помещения. Он заключается на все время работы нани-

• лтеля, в связи с которой это помещение ему предоставлено.

Таким образом, для признания жилого помещения служебным оно должно быть, во-первых, еще до предоставления его работнику вклю-1ii но в число служебных решением соответствующего органа; во-вто-I ,ix, предоставлено лицу, которое по характеру возложенных на него сйязанностей может быть поселено на служебной площади; в-третьих, 1: »едоставлено работнику по специальному ордеру. При отсутствии хотя 1 i одного из этих условий на помещение не может быть распространен правовой режим служебной жилой площади.

Право на служебное жилое помещение возникает у работника на новании юридического состава, элементами которого являются, во-рвых, решение соответствующего органа о предоставлении данному !цу служебного жилого помещения; во-вторых, выданный этому лицу

••рдер на указанное помещение; в-третьих, письменный договор жи-пщного найма.

Что же касается общежитии, то они используются для проживания 1. период работы или обучения рабочих, служащих, студентов, слушателей, учащихся и других граждан. Под общежития предоставляются ;: 1сциально построенные или переоборудованные для этих целей жилые 1ма. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами v /льтурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, за-

•• • л ий и отдыха граждан. Не допускается использование под общежития

илых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного 1•, 1оживания, пользование которыми осуществляется по договору жи-1чщного найма.

Общежития подлежат регистрации в районной или городской администрации. Принадлежность помещения к общежитию определяется

227

наличием санитарного паспорта. Примерное положение об общежигиях утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 3281; Типовое положение о студенческом общежитии— постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию от 31 мая 1995 г. № 42.

Жилая площадь в общежитии предоставляется по совместному решению администрации предприятия, учреждения, организации и профсоюзного комитета. На основании принятого решения администрация выдает ордер на занятие жилой площади в общежитии. Согласно Примерному положению об общежигиях жилая площадь в общежитии |"| должна предоставляться в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Д Семьям предоставляются изолированные помещения. Договоры H»^t пользование жилой площадью в общежигиях не заключаются. ^

Право на жилое помещение у проживающих в общежитии лив(|| возникает на основании совместного решения администрации и проф*|| союзного комитета о предоставлении жилой площади, оформляемого^ выдачей ордера, и вселения в общежитие лица (в подлежащих случаях! вместе с семьей), которому вьщан ордер, т.е. из односторонних юри-^ дических действий. |

Иные основания возникновения права на жилые помещения. Рассмотренные выше основания возникновения права на жилые помещения не являются исчерпывающими. Встречаются, хотя и не столь часто, и иные основания. Помимо случая, когда у гражданина право на жилое помещение возникает в качестве получателя ренты по договору, заключенному с юридическим лицом, о чем уже говорилось, граждане могут получить помещение в бесплатное пользование. К ним относятся, в частности, специалисты, проживающие и работающие в сельской местности и рабочих поселках (см., например, ст. 59 ЖК; постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 июня 1930 г. «О льготах квалифицированным работникам в сельских местностях и рабочих поселках»3). Не исключено также, что юридическое лицо обременено легатом (завещательным отказом), по которому оно обязано предоставить гражданину (отказополучателю) право пользования жилым помещением в унаследованном доме (квартире).

К числу иных оснований возникновения права на жилые помеще1-ния можно отнести случаи деприватизации жилья, которые получили ,„ на практике достаточно широкое распространение. Гражданин, кого- | рый в свое время воспользовался правом на приватизацию государст-

1 СП РСФСР. 1988. № 17. Or. 95.

Российская газета. 1995. 2 августа. 3 СУ РСФСР. 1930. № 39. Ст. 481.

репного или муниципального жилья, отказывается от права собственности на него и остается проживать в том же жилом помещении как наниматель. В данном случае имеет место прекращение правоотношения собственности и возникновение взамен него жилищного правоотношения, в котором соответствующий государственный или муниципальный орган выступает в качестве наймодателя, а гражданин, отказавшийся от права собственности, — в качестве нанимателя1. Одним из оснований возникновения права на жилые помещения является их обмен, при котором гражданин утрачивает право на прежнее жилое помещение и приобретает право на другое жилое помещение, которое используется им на началах найма или на иных основаниях, порожда-кчцих жилищные правоотношения (например, наниматель обменял занимаемое им жилое помещение на кооперативную квартиру с не полностью выплаченным паевым взносом). Словом, право на жилое помещение может возникнуть у гражданина в силу самых различных оснований. Соответственно этому возникает и жилищное правоотношение, элементом которого указанное право является.