§ 9. Изменение жилищных правоотношений

Общие положения. Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, предмет), причем как порознь, так и в совокупности. В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с возникновением другого (жилищного или иного) правоотношения, а в

254

других — его изменение и прекращение, что происходит, например, при родственном обмене. После этих вводных замечаний перейдем к рассмотрению основных случаев изменения жилищных правоотношений1.

Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение <(.1енов семьи и других лиц. В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, нлзванному главньм образом двумя обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту пребывания и жительства; во-вторых, разграничением социаль-i ото и коммерческого найма и последовавшим за этим размежеванием ».ловий, при которых допускается вселение других лиц в помещение, , федоставленное в социальный и в коммерческий наем. В первом случае -словия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 1•> 4 ЖК, во втором — ст. 679 ГК. Отличия от условий вселения, предусмотренных в указанных нормах, сводятся к следующим. Статья 54 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые по ст. 53 ЖК относятся к членам семьи нанимателя. Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть нселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Для вселения других лиц в обоих случаях требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан. Исключение в обоих s пучаях сделано для вселения несовершеннолетних детей.

Для вселения по ст. 54 ЖК согласия наймодателя не требуется, а для вселения по ст. 679 ГК требуется. Наконец, для вселения по ст. 679 необходимо соблюдение требований о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Иными словами, к результате вселения на каждого постоянно проживающего гражданина, а также поднанимателей (при определенных условиях — и временных жильцов) должно приходиться не менее 12 кв. м жилой площади. i 1ри вселении лиц, перечисленных в ст. 54 ЖК, в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, соблюдение нормы жилой площади законом не предусмотрено.

По ст. 54 ЖК требовалось, чтобы вселение произошло в установленном порядке, под которым понималось соблюдение порядка про-

Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в гчде работ (см.: Лесин B.C. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дисс. Л., 1967; Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотноше-"ий. Автореф. канд. дисс. Свердловск, 1984; Соколов С. П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дисс. Минск, 1988).

255

писки (см. ч. 4 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2). Этим, по-видимому, объясняется, почему по ст. 54 ЖК согласие наймодателя на вселение в помещение других лиц не требовалось. Считалось достаточным соблюдение порядка прописки. С другой стороны, вселение в порядке ст. 679 ГК поставлено под достаточно жесткий контроль благодаря тому, что для такого вселения требуется как согласие наймодателя, так и соблюдение нормы жилой площади.

Существенные коррективы в истолкование ст. 54 ЖК внес Конституционный Суд РФ, который признал, что содержащееся в части первой ст. 54 ЖК положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует действующей Конституции. В соответствии с п. 3 постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. указанное положение ст. 54 ЖК утратило силу и применению не подлежит. Таким образом, ограничениями при применении ст. 54 ЖК остаются определение круга лиц, которых наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, и необходимость согласия на то других членов семьи.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия собственника. Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им помещение только несовершеннолетних детей, а если указанное помещение является изолированным, — также супруга и нетрудоспособных родителей.

Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и, во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

Изменение жилищного правоотношения при выбытии членов семьи. Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи, переезда его на другое постоянное место жительства и наступления иных обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое помещение другого члена семьи, как это происходит при так называемом родственном обмене. Совершенно очевидно, что этот случай изменения жилищного правоотношения необходимо отличать и от того, при котором в жилое помещение вселяются новые члены семьи.

Выбытие члена семьи влечет изменения жилищного правоотношения лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может повлечь изменения в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при каких обстоятельствах оно не может само по себе

256

повлечь изменения в предмете жилищного правоотношения. Так, най-модатель не может требовать от нанимателя переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель, слишком велика.

Вопрос же о том, в субъектном составе какого именно жилищного правоотношения произойдут изменения, зависит от того, выступают ли члены семьи как сонаниматели, что имеет место при социальном найме, или находятся в правоотношении лишь с нанимателем, который заслоняет их от наймодателя, что может иметь место при сдаче жилого помещения в коммерческий наем.

Изменение жилищного правоотношения при разделе жилого помещения. В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его предмет, так и субъектный состав. К наиболее общим нормам, регламентирующим условия и порядок раздела жилого помещения, относятся ст. 86 и 120 ЖК, положения которых развиты и конкретизированы в руководящих разьяснениях судебных органов (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; пп. 10 и 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2; ч. 2 п. 7, ч. 1 п. 14, пп. 23—26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11).

Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 86 ЖК. Хотя в ней и сказано, что требовать заключения отдельного договора найма может лишь совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах такое право может быть признано и за несовершеннолетним (например, при эмансипации или вступлении в брак до достижения 18 лет).

В случаях, предусмотренных законом, в интересах несовершеннолетнего могут выступать его законные представители. Для заключения отдельного договора найма требуется согласие остальных членов семьи, однако отказ дать такое согласие может быть оспорен в судебном порядке. Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Представляется, что заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц, постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать согласие на заключение отдельного договора, а если члены семьи не являются сонанимателями, то и при

Гражданское право, ч. 2 Z.3/

отказе со стороны нанимателя, отдельный договор заключению подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помеще] принадлежит на праве собственности, дать согласие на заключи отдельного договора найма с одним из совместно проживающих нанимателем других лиц, в том числе с одним из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого договора щ оспариванию не подлежит.

Что же касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде всего, ограничен круг лиц, между коки рыми такой раздел может быть произведен. Это — супруги и наслед.Д ники. В силу ст. 120 ЖК раздел жилого помещения в кооперативном! доме между членом кооператива и его супругом допускается, если,| во-первых, брак между супругами расторгнут; во-вторых, пай является! их общим совместным имуществом; в-третьих, каждому из супругов;;

может быть выделено в квартире изолированное жилое помещение?! Представляется, однако, что расторжение брака ныне не следует счи-1| тать обязательным условием раздела жилого помещения в кооператив-1 ной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 СК раздел общего имущества |В супругов может быть произведен как в период брака, так и после егоЦ расторжения по требованию любого из супругов. Признание же заЦ супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недр- .я статочным для ограждения его интересов. |

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может бьпъ| произведен и между наследниками, которые имеют преимущественное^ право на вступление в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Иными словами, если наследник в квартире не проживал, а другие наследники проживали, причем возражают против того, чтобы раздел квартиры был произведен с учетом не проживавшего в квартире наследника, то последний имеет право лишь на получение денежной компенсации. Обязательным условием раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Если квартира состоит из смежных комнат, раздел квартиры возможен лишь в случае ее переоборудования, на которое должно быть получено разрешение соответствующих государственных или муниципальных органов. Споры о разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием квартир, независимо от того, между какими субъ- Я ектами они возникают, разрешаются в судебном порядке.

Изменение жилищного правоотношения при объединении пользователей в одну семью. Этот случай изменения жилищного правоотношения предусмотрен ст. 87 ЖК. Если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по отдельным

258

договорам найма, то в случае объединения в одну семью эти граждане in ipaae требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма , .,• все занимаемые ими помещения. Отказ наймодатсля в заключении i iHoro договора найма может быть оспорен в судебном порядке. Чаще ;, его отказ наймодателя в заключении одного договора найма вызван т м, что на момент предъявления соответствующего требования граж-! пне еще не проживают совместно, но хотят заключить один договор } -чйма на жилые помещения, которые рассчитывают получить. Напри-

•*.;р, граждане вступают в брак. Каждый из них имеет свою площадь, i > они хотят обменять ее на общую площадь, заключив на нее один .i сговор найма. Другой пример. На учете нуждающихся в улучшении

• 1.шищных условий состоят граждане, желающие объединиться в одну и:мыо (скажем, пенсионеры, которые хотят заботиться друг о друге).

• !росят выделить им квартиру, оформив ее предоставление одним чдером. Препятствий для этого в приведенных примерах в принципе т, хотя изменений жилищных правоотношений здесь не происходит.

Препятствием для заключения на жилые помещения одного дого-ура найма может служить то, что эти помещения подпадают под г тичный правовой режим (например, на одно помещение заключен i оговор социального найма, на другое — договор коммерческого най-"а). Под какой правовой режим следует подвести эти помещения в лучае заключения на них одного договора найма? Иногда заключение

•дного договора не допускается самим законом. Так, если одна комната

квартире является служебной, а другая подпадает под обычный .равовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу

2 ст. 106 ЖК. Иногда закон прямого ответа на вопрос не дает и его приходится решать с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Изменение жилищного правоотношения при замене нанимателя или

•лена кооператива. Случаи изменения жилищного правоотношения по казанным основаниям предусмотрены абз. 2 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК;

i 88 ЖК. Замена нанимателя или члена кооператива может произойти 1 самым различным основаниям. Таковыми могут быть: смерть нани-- 1теля или члена кооператива; переезд нанимателя или члена коопе-, 1тива на другое постоянное место жительства; отказ от осуществления 1•рав и исполнения обязанностей нанимателя, добровольный выход из k чоператива или исключение из него и т.д. В этих и других случаях 1 избежно возникает вопрос: кто должен заступить место первоначального нанимателя (члена кооператива)? В отношении социального найма признание нанимателем другого члена семьи предусмотрено абз. 2 1 2 ст. 672 ГК и ст. 88 ЖК. Правила этих норм перекликаются друг с ^угом. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи может требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма

259

вместо первоначального нанимателя. Такое же право в случае смерти Д первоначального нанимателя принадлежит любому совершеннолетне- Ц му члену семьи умершего. Возникающие в связи с этим споры разре-| шаются судом.

Несколько иной подход к замене нанимателя предусмотрен для случаев сдачи жилых помещений в коммерческий наем (ст. 686 ГК). Здесь для замены нанимателя кроме требования самого нанимателя и других совместно проживающих с ним граждан необходимо согласие наймодателя. Если первоначальный наниматель умер или выбыл из жилого помещения, договор продолжает действовать на прежних условиях. Нанимателем становится один из граждан, проживающих с прежним нанимателем. Но для этого требуется общее согласие всех! граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. Если хе| согласие не достигнуто, все указанные граждане становятся сонанима» |В телями. Споры, связанные с заменой нанимателя в договоре коммер-Ц ческого найма, могут разрешаться судом. Ц

Замена члена кооператива также может происходить по различньюйД основаниям и влечь далеко не одинаковые последствия. В случае смерти:! члена кооператива, выхода его из кооператива, исключения из состава! кооператива претендовать на то, чтобы заступить на место члена! кооператива, может один из постоянно проживающих с ним членов| его семьи, а иногда и несколько членов семьи (как это может быть при| наследовании). В соответствии с принципом добровольного членства сам член кооператива в любой момент может выйти из его состава, передав свой пай одному из постоянно проживающих с ним членов семьи, который может быть принят в кооператив. Если же член кооператива исключен из его состава (например, вследствие систематического нарушения устава), то решением общего собрания в члены кооператива может быть принят один из членов его семьи, который • устав не нарушал. При этом если член кооператива, выбывший из его Ц состава (по собственному заявлению или вследствие исключения), полностью или частично получил обратно свой паевой взнос, то гражданин, который принят в кооператив вместо него, обязан восполнить недостающую сумму взноса и затем участвовать в погашении имеющейся задолженности до полного погашения паевого взноса.

Все споры, связанные с заменой члена кооператива, восполнением недостающей части паевого взноса, погашением задолженности по ссуде, также могут рассматриваться судом. Если, например, кооператив отказывает члену семьи, проживающему в кооперативной квартире, в приеме в кооператив взамен выбывшего, то такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Изменение жилищного правоотношения при получении освободившегося в квартире помещения. Одним из средств, используемых для

260

сокращения числа коммуналок (а их у нас предостаточно), является предоставление нанимателю права при наличии предусмотренных в законе условий закрепить за собой освободившееся в той же квартире жилое помещение, которое занимал другой наниматель. Поначалу это щ)гяо предусматривалось ст. 46 ЖК, однако в дальнейшем оно подверглось существенным изменениям в ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которой в этом вопросе прежде псего и надлежит руководствоваться. Статья 16 применяется с учетом актов, принятых на региональном уровне. Достаточно сказать, что только в Санкт-Петербурге, по крайней мере в трех распоряжениях мэра затрагивались вопросы, связанные с применением ст. 16 упомянутого Ззкона. Имеется на сей счет и обширная судебная практика. Правда, сложилась она главньм образом на почве применения ст. 46 ЖК, а потому далеко не всегда может служить ориентиром при истолковании ныне действующих правил. К чему же сводятся эти правила?

Начнем с простейшего из них, которое не получило прямого отражения в ст. 16 Закона, но четко закреплено в ст. 46 ЖК: если в квартире освободилось помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в его пользование независимо от размера указанных помещений, равно как и независимо от того, можно ли освободившееся помещение превратить в изолированное путем переоборудования или нет. Это положение вытекает уже из того, что предметом договора жилищного найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение. Вполне возможно, что именно вследствие этого оно, как само собой разумеющееся, прямо и не отражено в ст. 16 Закона. Что же касается освобождающихся в коммунальных квартирах изолированных жилых помещений, то они должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, 1. при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную площадь). К нуждающимся относятся не только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и те, кто на учете не состоят, однако имеют жилую площадь менее минимальной нормы, которая установлена для обеспечения жильем лиц, состоящих на учете (например, менее 9 кв. м на 1дного человека). К гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, относятся те, у которых обеспеченность жильем не достигает 12 кв. м (например, имеющие на "дного человека по 10 кв. м).

Если таковых граждан нет, то освободившееся жилое помещение передается другим нанимателям той же квартиры по договору аренды,

261

т.е. в коммерческий наем, или купли-продажи. Это правило может быть, однако, ограничено законами субъектов Российской Федерации. При согласии всех проживающих в квартире нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, после чего без дополнительной оплаты занять освободившиеся в квартире помещения и приватизировать их.

При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору социального найма.

Статья 16 Закона вызывает гораздо больше вопросов, нежели ответов на них. Попытаемся ответить на часть из них, опираясь на принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 12 февраля 1997 г»| Закон «О предоставлении освободившихся жилых помещений в ком-|И мунальных квартирах в Санкт-Петербурге». Этот Закон, как сказано вЩ его преамбуле, принят в соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона РФ «ОбЩ основах федеральной жилищной политики». "Я

Законом от 12 февраля 1997 г. предусмотрено, что освободившиесяД в коммунальных квартирах жилые помещения предоставляются граяйД данам по договору социального найма и по договору коммерческовоД найма жилого помещения. По договору купли-продажи указанныеД помещения не предоставляются. Действие Закона не распространяется! на освободившиеся жилые помещения в служебных квартирах. |

Согласно ст. 3 Закона, которая носит отсылочный характер, освой | бодавшееся в коммунальной квартире изолированное жилое помеще*|В ние предоставляется проживающим в этой квартире гражданам поЩ договору социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных;

жилищным законодательством РФ. Путем систематического толкования ст. 3 и 4 Закона может быть сделан вывод, что по договору социального найма жилая площадь предоставляется проживающим в коммунальной квартире гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, занимающим менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, если в результате присоединения освободившегося помещения норма жилой площади на одного человека не будет превышать 12 кв. м (при этом учитывается^ право на дополнительную жилую площадь).

Статья 4 Закона определяет условия предоставления освободившегося жилого помещения по договору коммерческого найма.

Указанное помещение предоставляется по договору коммерческого найма проживающим в квартире гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, занимающим менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, если в результате присоединения освободившегося жилого помещения норма

262

уилой площади на одного человека будет превышать 12 кв. м (при этом учитывается право на дополнительную площадь).

Если же проживающие в квартире граждане не состоят на учете чуждающихся в улучшении жилищных условий и занимают не менее 1•2 кв. м жилой площади на одного человека, то освободившиеся 1полированные жилые помещения в коммунальных квартирах предо-гавляются им в коммерческий наем, если квартира становится отдель-i юй, а жилая площадь нанимателей в результате такого предоставления • 1с превысит двукратного размера нормы жилой площади на каждого цюживающего (с учетом права на дополнительную жилую площадь).

Граждане, проживающие в коммунальной квартире, в которой имеются освободившиеся жилые помещения, вправе обратиться в администрацию района с предложением об обмене жилой площадью шиболее удобным для нанимателей и членов их семей способом. Администрация не вправе отказывать гражданам в таком обмене, если !1ри этом не ущемляются права граждан и не нарушается действующее яконодательство.

Администрация Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня освобождения изолированного жилого помещения обязана при наличии к тому оснований письменно предложить нанимателям освободившиеся жилые помещения по договору социального найма или коммерческого найма. Наниматели, получившие письменное предложение администрации, могут в течение одного месяца дать на него письменный ответ. При получении согласия нанимателя занять освободившееся жилое помещение администрация Санкт-Петербурга обя-яна в месячный срок заключить с ним договор найма. При отказе анять освободившееся помещение или непредставлении ответа в установленный срок освободившееся помещение предоставляется другим гражданам по договору социального найма.

Проиллюстрируем применение этого Закона на конкретных примерах.

Супруги занимают комнату 12 кв. м. В квартире освободилась другая комната, тоже размером 12 кв. м. Супруги могут требовать закрепления я ними этой комнаты по договору социального найма, поскольку в общей сложности не выйдут за пределы 12 кв. м на человека (12х2).

Другая ситуация. Занимаемая гражданами площадь не обеспечивает их жильем по норме 12 кв. м, но в результате закрепления освободившейся комнаты их обеспеченность жильем вывдет за пределы 12 кв. м. Ге же супруги занимают комнату 20 кв. м, освободилась комната 10 кв. м. В этом случае супруги могут получить комнату 10 кв. м по договору коммерческого найма.

Третий пример. Квартира состоит из двух изолированных комнат размером 30 и 18 кв. м. Комнату размером 30 кв. м занимают супруги.

263

Комната 18 кв. м освободилась. Супруги вправе получить эту комнату, в коммерческий наем, поскольку в результате закрепления ее за супру-| гами квартира становится отдельной, а обеспеченность жильем не.1 превыситдвукратной нормы жилой площади на одного человека (24х2).^

Наконец, еще один пример. Супруги в трехкомнатной квартира занимают комнату 12 кв. м. Освободилась комната 22 кв. м. Супруги могут требовать закрепления за ними комнаты 22 кв. м в социальный! наем при условии освобождения комнаты 12 кв. м, либо присоединения? освободившейся комнаты 22 кв. м к занимаемой ими комнате 12 кв. м.^ Однако при втором варианте одна из комнат по выбору супругов может] быть закреплена за ними только по договору коммерческого найма.1 Видоизменим это пример. Допустим, что один из супругов имеет правок на дополнительную площадь. В указанном случае супруги могут требой вать закрепления за ними обеих комнат по договору социального найма. (12х2+10). 1

В Законе от 12 февраля 1997 г. оставлен открытым вопрос, как бьпъ| если комната или комнаты предоставлены в коммерческий наем, но в1 жилом помещении, используемом на началах социального найма, на:

одного человека приходится менее 12 кв. м жилой площади. Подлежит ли оплате по ставкам коммерческого найма все помещение, предостав ленное в коммерческий наем, или только та его часть, которая вмест с помещением, закрепленным в социальный наем, превышает норму| 12 кв. м на человека. Исходя из практики, сложившейся в Санкт-Пе-^ тербурге в прошлые годы, надлежит прийти к выводу, что по ставкам^ коммерческого найма должна оплачиваться только та часть помещения, < которая превышает норму 12 кв. м на одного человека. При этом следует? учитывать и право на дополнительную площадь. ]

Что же касается права нанимателя переселить других нанимателей, проживающих в той же квартире, в жилые помещения, приобретенные в их собственность, а самому приватизировать освободившуюся таким ^ образом квартиру (см. ч. 3 п. 16 Закона РФ «Об основах федеральной | жилищной политики»), то его реализация привела к увеличению числа Ц преступлений на почве квартирного бизнеса. Не случайно в будущем | жилищном законодательстве это право не предполагается закреплять.

Все споры, связанные с применением ст. 16 Закона, подлежат | разрешению в судебном порядке, если иное не вытекает из самого • существа спора. Ясно, например, что если наниматель отказывается;

переселяться в другое жилое помещение, которое подыскал ему один из нанимателей, проживающих в той же квартире, то ни в каком порядке, в том числе и в судебном, его понудить к этому нельзя.

Следует также учитывать, что правила ст. 16 Закона рассчитаны | на социальный наем, хотя их реализация и может вызвать такие

264

о, нования пользования жильем, как коммерческий наем и право соб-

t СННОСТИ1.

Изменение жилищного правоотношения при отказе пользователя от ч -ти жилого помещения. Ранее отмечалось, что излишки жилой пло-I! >ди, в чем бы они ни выражались, принудительному изъятию у нанимателя не подлежат. В то же время сам наниматель, если занима-с1 ля площадь для него велика, иногда стремится к тому, чтобы посе-;!••• s ься или остаться на меньшей площади. В таких случаях он нередко n i [бегает к обмену большей площади на меньшую, что не только с спечивает ему подбор нужной площади, но и сулит ощутимые ^ гериальные выгоды, поскольку на каждом шагу встречаются обьяв-л !ия об обмене меньшей площади на большую с доплатой. Наличие у ишков обмену жилой площади не препятствует. Но если наниматель i. желает прибегать к обмену, считая, что это хлопотно, опасаясь, что с; i обманут, или по каким-то иным мотивам, то он может, заручившись с« тасием членов своей семьи, требовать от владельца площади предо-t ишемия ему другого жилого помещения меньшего размера (ст. 75 Х <). Нередко такие требования исходят от жителей коммуналок, к t орые занимают комнаты размером 30—40 кв. м и хотят переселиться и отдельную квартиру с меньшей по размеру жилой площадью. В С нет-Петербурге это, как правило, коренные жители города, которым н -только «осточертели» их соседи, что они готовы переселиться куда у i дно (хотя бы в «хрущевку»), лишь бы напоследок пожить мало-маль-ск и спокойно. К сожалению, владелец площади далеко не всегда может э1 н требования удовлетворить просто потому, что не располагает соот-Bt ствующей жилой площадью. К тому же речь вдет обычно о предо-сгялении жилой площади с более высоким уровнем благоустройства (is ;!мен площади в коммуналке требуют предоставления отдельной квар-•п1! ы). Конечно, отказ в предоставлении жилой площади можно обжало-r! ь в суд, но это мало что дает, поскольку суд распределением жилой пощади не занимается. В тех случаях, когда наниматель требует предо-ствдения ему взамен занимаемой жилой площади другой площади меньшего размера и это требование удовлетворяется, происходит прекращение одного и возникновение другого жилищного правоотношения.

Но у нанимателя есть и другая возможность, которая хота прямо и н1 предусмотрена ст. 75 ЖК, но охватывается ее смыслом. Он не лишен права требовать, чтобы одно из занимаемых им помещений, которое может быть предметом самостоятельного договора жилищного найма,

О практике применения ст. 46 ЖК подробнее см.: Жилищное законодательство:

Комментарий / Отв. редакторы В. Ф. Яковлев, П.И.Седугин. М., 1991. С. 150—160. Мчогие вопросы, возникавшие на почве применения ст. 46 ЖК, актуальны и по см11-) пору.

265

было предоставлено внаем избранному нанимателем лицу. Но это возможно лишь тогда, когда жилое помещение состоит более чем из двух комнат, каждая из которых может быть предметом самостоятельного договора найма. Наконец, наниматель может требовать вселения в жилое помещение других лиц, которые будут постоянно с ним проживать с правом на площадь, но без заключения с ними самостоятельного договора найма. В двух последних случаях происходит таме-Ц нение договора жилищного найма: в первом вследствие изменений вЦ предмете договора, во втором — в субъектном составе. Во всех указанных случаях для отказа от части площади либо для поселения на жилую площадь других лиц необходимо согласие всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и тех, кто временно отсутствует, но сохраняет право на площадь.

Правила ст. 75 ЖК рассчитаны на социальный наем. При коммерческом найме требование нанимателя о предоставлении ему другой жилой площади меньшего размера взамен занимаемой может быть удовлетворено лишь при согласии на то наймодателя. I

Изменение жилищного правоотношения при переустройстве и перепланировке жилого помещения. Предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не только в силу естественного износа, кото-S рый неизбежно происходит, но и в результате производства переуст-| ройства и перепланировки. Вопросы, возникающие при переустройстве и перепланировке, с той или иной степенью детализации урегулированы в ст. 84, ч. 2 ст. 120 ЖК, а также в разъяснениях судебных органов (см. пп. 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от2б декабря 1984 г. № 5; п. 23 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11). Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут иметь место по инициативе как 1 нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни исходила эта инициатива и чем бы она ни была продиктована, переустройство и перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры (например, в целях оборудования в квартире ванной или расширения за счет коридора площади светлой кухни). Нередко переустройство и перепланировка вызваны необходимостью переоборудования смежных комнат в изолированные в целях последующего | раздела жилой площади. Для производства в квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя. Поскольку в настоящее время в квартире могут быть комнаты, которые находятся в собственности использующих их лиц, а не только комнаты, которые предоставлены внаем, следует подчеркнуть, что необходимо согласие всех лиц, имеющих в квартире право на площадь. Кроме согласия на переустройство и перепланировку

266

,.;х указанных выше лиц, необходимо разрешение соответствую-то органа районной или городской администрации, что выра-"тся в утверждении с технической стороны проекта рспланировки. Если кто-либо из лиц, согласие которых требу-

я, возражает против перепланировки (скажем, не согласен с риантом перепланировки, который подготовлен, или вообще фажает против нее), к реализации в натуре проекта переплани-»ки нельзя приступить до тех пор, пока возникший спор не лрешит суд. Если соответствующий орган отказывается утвср-чь проект с технической стороны (например, потому, что на ю не рассчитаны несущие конструкции дома), то такой отказ интересованные лица также могут обжаловать. Для решения .шикшего вопроса по существу обычно приходится назначать спертизу.

Но если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на 1аве собственности, то отказ собственника дать разрешение на пере-

•анировку ни в каком порядке оспорить нельзя.

Изменение жилищного правоотношения при переводе жилого помс-"ния на другой правовой режим. Случаи такого перевода за последние ил резко участились, что связано прежде всего с приватизацией как мого жилищного фонда, так и тех государственных и муниципальных сдприятий, в ведении которых находится так называемый ведомст-нный фонд. Происходит, хотя и со скрипом, передача ведомственного 11яда в ведение органов государственной власти и органов местного чоуправления, что также влечет изменения в правовом режиме жилых чещений. Наконец, существенные изменения произошли в правовом кимс кооперативных жилых домов. По мере выкупа пайщиками томаемых ими квартир они из собственности кооперативов переходят 1астную собственность самих владельцев квартир. А это также отра-сгся на их правовом режиме. Изменения правового режима жилых мещений могут происходить и по иным основаниям. Но по каким основаниям такое изменение ни происходило, непреложным дол-1и быть правило: оно не должно ухудшать правовое положение 1живающих в указанном помещении лиц, в частности, не лишает их ва на приватизацию занимаемого помещения, которое они имели момент изменения в правовом режиме соответствующего помеще-|, что прямо предусмотрено в ст. 9 Закона РФ «Об основах феде-1ьной жилищной политики». Перевод жилого помещения на другой правовой режим может влечь

•кращение жилищного правоотношения. Если, скажем, участниками пватизации являются все члены семьи, причем никто, кроме них, в ипатизируемом помещении не проживает, то приватизация влечет

•екращение жилищного правоотношения и возникновение вместо

267

него правоотношения собственности для всех проживающих в помещении лиц со всеми вытекающими из этого последствиями. С другой стороны, перевод жилого помещения на другой правовой режим может;

повлечь и обратную ситуацию — прекращение правоотношения собственности и возникновение жилищного правоотношения. В частности, это имеет место при так называемой деприватизации, когда все возвра- 1, щается на круги своя: гражданин, в свое время приватизировавший! квартиру, вновь становится нанимателем той же квартиры. .

Нередко, однако, перевод жилого помещения на другой правовой! режим сопровождается также изменением жилищных правоотношений.;

Так, для приватизации жилого помещения требуется согласие всех членов! семьи. В то же время не все они могут согласиться на то, чтобы стать| участниками приватизации. В этом случае между членами семьи, которые| стали собственниками жилого помещения, и членами семьи, который! таковыми не стали, возникает жилищное правоотношение, во многом| отличающееся от того, которое существовало до приватизации квартиры.| То же можно сказать и о других жилищных правоотношениях, которые;

существуют или могут возникнуть в дальнейшем по поводу приватизиро-J ванного жилого помещения (например, с теми, кто проживает в указанном! помещении без самостоятельного права на площадь). . •

Тот же ход рассуждении можно продолжить и применительно к^ иным случаям перевода жилых помещений на другой правовой! режим.