§ 8. Предмет жилищных правоотношений

Требования, предъявляемые к жилым помещениям. Предметом жи-

•пцных правоотношений является жилое помещение, которое должно ыть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было редоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в илье. Пригодность жилого помещения для постоянного проживания пределяется с учетом достигнутого в данном городе или ином насе-

• с ином пункте уровня благоустройства. В то же время требования, редъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для прожи-~1ния граждан, различаются в зависимости от оснований предоставле-"ия указанных помещений и их функционального назначения. Так,

• илые помещения в маневренном фонде, предназначенные для посе-

ния граждан на время капитального ремонта, обычно отличаются ".снее высоким уровнем благоустройства, нежели помещения, предоставляемые гражданам для постоянного проживания. Однако при всех обстоятельствах жилое помещение, предоставляемое гражданам для чроживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и иыть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 40 ЖК).

249

Предметом договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Это положение распространяется как на коммерческий так и на социальный наем (ст. 673 ГК; ст. 52 ЖК). В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или часть комнаты). Если, скажем, гражданин приватизировал квартиру-«распашонку», то хотя ни одна комната в ней не является изолированной, собственник не лишен права сдать часть этой квартиры внаем. Достаточно широко распространено и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов), т.е. сдача внаем части комнаты. Видимо, не случайно действие ст. 52 ЖК распространялось лишь на жилые помещения в домах государственного и общественного фовда, т. е. на помещения, которые, следуя нынешней терминологии, сдаются в социальный наем. Статью же 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма, что и было только что показано. Но при всех обстоятельствах предметом договора не может быть помещение, которое не является жилым (например, подсобное помещение).

В жилищном законодательстве закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой «как правило» (см. ч. 1 ст. 28 ЖК). Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади — 12 кв. м на одного человека, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством РФ. В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 г. № 427\ коим исполнительные органы субъектов Российской Федерации наделены правом, употребляя нынешнюю терминологию, устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем субъекте Российской Федерации. Так, в Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим на учете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв. м на одного человека. В то же время предоставляемая площадь по своим размерам может и превышать этот

СП РФ. 1983. № ig. Or. 111.

(юрхний предел. В частности, это имеет место тогда, когда жилая г, ющадь в виде отдельной квартиры предоставляется одиночкам, на-спимер, женщинам-фронтовичкам, не создавшим семьи.

При предоставлении жилых помещений, разумеется, нужно учиты-!-11 ь, кому она предоставляется. Ясно, например, что нельзя безногому инвалиду предоставлять жилую площадь в верхних этажах дома без лифта. Учету подлежат и многие другие обстоятельства, как-то: возраст, i гстояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных ; - учебных заведений и т. д. Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений предусмотрен в ст. 41 ЖК, п. 43 Примерных правил ) чета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335), правовых актах, принятых на региональном уровне, руководя-

•:|ЛХ разъяснениях Пленума Верховного Суда РСФСР и Пленума Верховного Суда СССР.

Помещение должно предоставляться в доме капитального типа, в ,срте того населенного пункта, в котором гражданин состоит на учете чуждающихся в жилье. В то же время гражданин далеко не во всех iлучаях может требовать, чтобы жилая площадь была предоставлена 1 му именно в том районе, где он проживает.

При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов !1!. 1 ст. 41 ЖК). Административная и судебная практика истолковала 1то правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть, по крайней мере, двое разнополых. Если, скажем, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть

•i осслены в одну комнату*. Но при всех обстоятельствах нельзя ради однополости» разъединять супругов, т. е. поселять отца с сыном, а мать с дочерью2.

Жилищные нормы. В нашем законодательстве на протяжении деся-илетий существует множественность жилищных норм, с каждой из »оторых связаны определенные правовые последствия. Это и норма

• (>сдней обеспеченности жильем в данном населенном пункте, и норма, » пределах которой постоянно проживающие в данном населенном

Иное мнение на сей счет см.: Толстой Ю.К. Новое советское жилищное мконодательство. Л., 1984. С. 15.

В свое время с обоснованием этого предложения выступал А- Е. Мушкин. Он писал: «при предоставлении жилья можно исходить из возможности проживания (Упругов в разных комнатах для того, чтобы обеспечить принцип поселения разнополых лиц в разных комнатах». Это предложение иначе как фарисейское и безнравственное охарактеризовать нельзя (см.: Мушкин А.Е. Предоставление жилых смещений и пользование ими. Л., 1985. С. 55).

251

пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье, и норма. ^Ц из которой исходят жилищные органы, предоставляя жилье граждана»ь И состоящим на учете, и нормы, в пределах которых граждане имеют Щ право на компенсации (субсидии) при оплате жилья и коммунальны» у| услуг. Ц

Статьей 38 ЖК норма жилой площади установлена в размере 12 кв. ^ м на одного человека. Наряду с этим целый ряд норм закреплены на ?t региональном уровне. Так, в Санкт-Петербурге на учет нуждающихся^ в жилье при наличии всех прочих предусмотренных в правовых актах у условий принимаются граждане, у которых обеспеченность жильем не » превышает 5,5 кв. м жилой площади на человека; лицам, состоящим М на учете, жилая площадь, как уже отмечалось, предоставляется из а расчета от 9 до 12 кв. м на человека. Наконец, в Санкт-Петербурге с I 1is, апреля 1994 г. перешли на оплату жилья и коммунальных услуг вЩ отдельных квартирах исходя из общей площади квартир. ВзимашюМ платы за жилье и коммунальные услуги в коммунальных квартирах, В ^

общежитиях, аварийном и ветхом жилищном фонде сохранено только^ за жилую площадь. Нормы площади жилья, в пределах которых граж- ,„ дане имеют право на компенсации (субсидии) при оплате жилья иф$ коммунальных услуг, установлены для отдельных квартир в размере 16У кв. м общей площади на одного человека, а для коммуналок, общехи- ? тий, ветхого и аварийного жилищного фонда — в размере 12 кв. м жилой площади на одного человека.

При множественности жилищных норм на региональном уровне возникает вопрос: в чем же состоит практическое значение нормы в размере 12 кв. м жилой площади на человека, закрепленной на федеральном уровне в ст. 38 ЖК? Эта норма подлежит учету в самых различных ситуациях: при вселении на жилую площадь, предоставленную нанимателю в коммерческий наем, постоянно проживающих с ним лиц (ч. 2 ст. 679 ГК); при вселении временных жильцов и поднанимателей (ч. 1 ст. 680; п. 2 ст. 685 ГК); при применении ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; при выселении нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК) и в ряде других случаев. Но о них либо говорилось ранее либо речь пойдет впереди.

Право на дополшггельную площадь. Наиболее общей нормой, предусматривающей право отдельных категорий граждан на дополнительную жилую площадь, является ст. 39 ЖК. Помимо этого, действует изрядное количество законов и иных правовых актов, принятых в тридцатые и последующие годы, предусматривающих порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а также перечень категорий граждан, имеющих право на се получение. В их числе — постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве

252

п<,ц,зования дополнительной жилой площадью»1, которое во многом vl ; арело. Значение предусмотренных в законодательстве положений о дополнительной площади невелико, поскольку при предоставлении я,;, i ой площади жилищные и иные органы только вправе, но не обязаны учитывать наличие у того или иного лица права на дополнительную п ioi-цадь. К тому же если раньше дополнительная площадь, как прави-;i • оплачивалась в одинарном размере, то теперь при расчете оплаты ^.; i i ья и коммунальных услуг право на дополнительную жилую площадь о1 >ычно не учитывается, хотя бы по размеру занимаемой жилой площади цчжданин вроде бы и осуществляет это право. Словом, надежными 1;1оантиями право на дополнительную площадь ныне не обеспечено. С катанное, однако, не означает, что это право никогда не срабатывает v. пользу лица, которое его имеет.

Право на дополнительную площадь может иметь значение при о уществлении прав, предоставленных нанимателям ст. 16 Закона РФ »Об основах федеральной жилищной полигики»; при предоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другого ii laroycTpoeHHoro жилого помещения в связи с капитальным ремонтом (i, 5 ст. 82 ЖК); при выселении нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96 ЖК) и в ряде других случаев.

Излишки жилой площади и их правовой режим. Понятие излишков у силой площади следует применять с учетом того, в каком жилищном фонде жилое помещение находится. В первую очередь, оно имеет .i i ачение для жилых помещений, используемых на началах социального г »йма, т.е. расположенных в домах государственного, муниципального iii и общественного жилищного фонда. Излишней жилой площадью питается разница между фактическим размером жилой площади в r смещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по норме 12 кв. м (ст. 38 ЖК) самому нанимателю, " 1снам его семьи и домработнице, а также полагающейся им по закону л1 1псстнительной площади2.

Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались — в виде 1• ^утрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, >1 я.ятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока ">• истек срок договора жилищного найма, если договор заключен на

1 СУ РСФСР. 1930. № 14. Ст. 181. 2 Хотя домработница приравнивается к временным жильцам и проживает без

• 1мостоятельного права на площадь, она, в отличие от других временных жильцов, »1итывается при определении излишков жилой площади, т.е. соответственно 1 ""пылает размер указанных излишков. А это, при определенных обстоятельствах, ^1жет иметь известное значение.

253

срок. Если же договор заключен без указания срока и нанимателе! исправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет осно-1 ваний требовать освобождения предоставленного нанимателю помеще»! ния (например, потому, что помещение необходимо для проживания1 самого наймодателя и членов его семьи), наличие излишков само nfti себе также не может служить основанием ни для прекращения действий договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей площади). I

В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики«! специально подчеркивается, что за гражданами, проживающими в| домах государственного, муниципального и общественного жилищногеЙ фонда, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого! жилого помещения (см. ч. 2 ст. 14 Закона). Так что никакое принудив тельное уплотнение или переселение на меньшую площадь исправному! нанимателю по этому закону не грозит. И все же вопрос о наличийй излишков может всплыть, если, скажем, речь идет об осуществлении! нанимателем прав, предоставленных ему ст. 16 того же Закона, или о| выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 96/ ЖК), или при решении вопроса, какое помещение должно быть пре-1 доставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом — прежнее или другое (ст. 83 ЖК). В этих и аналогичных случаях норма жилой площади в размере 12 кв. м, с одной стороны, служит для нанимателя гарантией, ограждающей его интересы, а с другой,, ставит заслон на пути чрезмерных притязаний нанимателя.

В то же время утратило силу правило об оплате излишков жилой площади в тройном размере, поскольку в основу оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (тип жилого дома и уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие льгот и т.д.).