§ 6. Субъекты жилищных правоотношений

Стороны в жилищных правоотношениях. Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Ясно,

Нельзя согласиться с С. М. Корнеевым и П. В. Крашенинниковым в том, что при деприватизации жилого помещения имеет место расторжение договора о передаче этого помещения в собственность граждан и возвращение им правового положения нанимателей (см.: Корнеев С.М., Крашенинников П. В. Приватизация жилищного фонда. М., 1996. С. 82 и след.). О расторжении договора может идти речь, когда договор полностью иди частично еще не исполнен. Если же договор к моменту последующей деприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Не всегда можно воспользоваться и таким инструментом, как признание договора недействительным. Для этого необходимо наличие предусмотренных законом оснований, к числу которых ошибка в мотивах не относится. Если, скажем, одинокий |ражданин приватизировал жилье, а теперь хочет его деприватизировать, поскольку подвергается угрозам со стороны рэкетиров или киллеров, то эти обстоятельства, как бы значимы сами по себе они ни были, не могут служить основанием для признания договора недействительным. Выход в том, чтобы предоставить гражданину право на заключение договора о деприватизации жилья, в котором было бы предусмотрено, что гражданин остается проживать в том же помещении в качестве 1"•шимателя. Можно, таким образом, возвратить стороны в положение, в котором °"и находились до приватизации жилья, хотя в основе реституции в данном случае и нет признания договора недействительным.

например, что если жилищное правоотношение возникает на основе! договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают1! наймодатель и наниматель. В связи с появлением двух разновидностей 3 жилищного найма — социального и коммерческого — подход законе-| дателя к определению сторон в жилищных правоотношениях претерпел | изменения. Общим и для социального и для коммерческого найма! является то, что в качестве нанимателя в обоих случаях выступает,! гражданин. Этот вывод однозначно может быть сделан как путем! систематического толкования п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 677 ГК, так и на| основании ч. 1 ст. 51 ЖК. Вслед за этим подход к определению личности нанимателя в коммерческом и социальном найме характеризуется известными особенностями. В коммерческом найме в роли нанимателя,! по общему правилу, выступает одно лицо. В то же время граждане J проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя^ заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед| наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являютсяЦ сонанимателями, т. е. возникает обязательство с множественностью лин| на стороне нанимателя. Поскольку договор жилищного найма — договор взаимный, налицо как активная, так и пассивная множественность. |

При социальном найме проживающие совместно с нанимателем! члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заклю*| чен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. ТакойД вывод может быть сделан как на основании п. 2 ст. 672 ГК, так и путем| систематического толкования п. 2 ст. 672 и ст. 677 ГК. ^

По-разному определяется в коммерческом и социальном найме i другая сторона в жилищном правоотношении — наймодатель. Напом- | ним, что по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного, муниципального и л общественного жилищного фонда; в коммерческий наем могут сдавать- Ц ся жилые помещения в любых жилищных фондах. Соответственно :

этому круг наймодателей при социальном найме очерчивается более , узко, чем при коммерческом найме. ]

С учетом специфики оснований возникновения права на жилое ;

помещение следует подходить и к определению сторон в других жи- ;

лищных правоотношениях. Так, в кооперативных домах с не полностью 1 выплаченным паевым взносом это — соответствующий кооператив | (жилищно-строительный и жилищный) и член кооператива, а также s член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления. • Наряду с этим существуют жилищные правоотношения между членом кооператива, с одной стороны, и членами его семьи, а также иными лицами, которые проживают в кооперативной квартире, с другой. После выкупа квартиры жилищное правоотношение между лицом, выкупившим квартиру, и кооперативом прекращается и взамен него

230

возникает правоотношение собственности. Что же касается жилищных i чавоотношений гражданина, выкупившего квартиру, с другими про-;: ивающими в квартире лицами, то они сохраняются, но претерпевают г »менения с учетом изменений правового режима квартиры.

Члены семьи пользователя жилого помещения. Краеугольным в > илищном праве является положение о том, что члены семьи пользо-i-ателя жилого помещения, постоянно проживающие совместно с ним, i независимо от того, по каким основаниям жилое помещение получено, Nipaae пользоваться жилым помещением наравне с ним, причем пре-1 иащение семейных отношений само по себе не влечет прекращения >>рава пользования. Правда, применительно к коммерческому найму, i отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о : ,яжданах, проживающих совместно с нанимателем. Поскольку, одна-;: ,1, эти граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию я илым помещением, не подлежит сомнению, что к указанным гражданам в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены смьи нанимателя, хотя круг тех и других лиц может и не совпадать.

Круг членов семьи определен в ч. 2 ст. 53 ЖК, рассчитанной на жилищный наем, причем на ту его разновидность, которая ныне именуется социальным наймом. В силу прямого указания закона дей-твие этой статьи в соответствующей части было распространено на 1uichob семьи собственника дома, квартиры (см. ч. 2 ст. 127 ЖК), а в •юрядке аналогии закона — на членов семьи члена жилищно-строи-гсльного или жилищного кооператива. Нет препятствий к тому, чтобы s фавила ст. 53 ЖК о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями, в том числе и по договору коммерческого найма.

Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся ! упруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. При определении лиц, относящихся к супругам, их детям и родителям супругов, подлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; во-вторых, лица, совершившие религиозный Ррак, приравниваемый к гражданскому браку; в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Основанием гозникновения взаимных прав и обязанностей родителей и детей является происхождение детей, удостоверенное в установленном зако-ч ж порядке (ст. 47 СК). Условия и порядок установления происхождения детей определены гл. 10 СК.

Жилищные права детей, родившихся в браке, признанном недей-

231

ствительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся ц действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 СК).

Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются! к жилищным правам детей и родителей. ^

Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть призна-1 ны и другие лица, указанные в ч. 2 ст. 53 ЖК. Это ~ другие родствен-* ники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица.

Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя другихлиц! (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их-Щ отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить,^ имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание Д взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о нали-Д чии семейных отношений (ч. 2 п. 7 постановления Пленума Верховного! Суда СССР от 3 апреля 1987 г.). |

Другие (т.е. не относящиеся к детям и родителям) родственники;! могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства.1 К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся! — 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины — 60 лет, а также! инвалиды I, II и III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими (состоявшими) на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них одним из основных источников существования. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев, членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным; лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.

Пожалуй, наиболее сложно определить правовое положение проживающих в жилом помещении лиц, брак которых признан недействительным. Решая этот вопрос, следует учитывать, по каким основаниям брак признан недействительным; мотивы вступления в брак; на какой площади проживали супруги на момент вступления в брак и на какой проживают в настоящее время; родились ли в браке дети и все другие обстоятельства, которые позволят установить, образовали ли указанные лица семью или нет. Так, если один из супругов скрыл от другого, что уже находится в зарегистрированном браке, и вступил в новый брак не в целях создания семьи, а ради завладения жилой площадью супруга, находившегося в неведении, то ни о каком

232

i иобретении двоеженцем права на площадь обманутого супруга и речи ;ть не может.

Все лица, которые отнесены в ч. 2 ст. 53 ЖК к членам семьи, ! иобретают право на площадь наравне с нанимателем при условии, по они проживают совместно с ним. Другие родственники, нетрудо-[ • юсобные иждивенцы и тем более иные лица для приобретения права i i площадь, помимо совместного с нанимателем проживания, должны ; сти с ним общее хозяйство.

Если члены семьи нанимателя перестали быть таковыми (семья яшостыо или частично распалась), но продолжают проживать в нимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязан-ети, как наниматель и члены его семьи.

Поднаниматели, временные жильцы и иные лица, не имеющие само-оятсльного права пользования жилым помещением. Помимо лиц, леющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, членом кооператива или собственником, в качестве сторон в жилищных правоотношениях могут выступать и такие лица, которым лмостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые ользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь, от ;рав нанимателя, собственника или члена кооператива. От воли ука-..) нных лиц зависит само вселение на жилую площадь тех лиц, которые •• к приобретают на нее самостоятельного права. Правовое положение уднанимателей, временных жильцов и иных лиц, не обладающих 1мостоятельным правом пользования жилым помещением, определено в части второй ГК (см. ст. 680 и 685 ГК) и в ЖК (см. ч. 3 ст. 54, ст. 6-81 ЖК), нормы которого подлежат применению лишь в части, не противоречащей позднее принятым законодательным актам. Совершенно очевидно, например, что не может применяться ст. 79 ЖК, югорая предусматривала изъятие жилой площади, систематически даваемой в поднаем для извлечения нетрудовых доходов. Для опреде-1•ния статуса лиц, проживающих без самостоятельного права на пло-адь, в необходимых случаях следует привлекать нормы мейно-брачного законодательства (см., например, ст. 148, 149, 154 1 К.) и других правовых актов. Обратим внимание на то, что ст. 680 ГК, 1 иредсляющая правовое положение временных жильцов, в полной мере i 1аспространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, в ю время как ст. 685 ГК, регламентирующая поднаем, полностью тносится к коммерческому найму и лишь частично к социальному 1«шму.

Основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за "дату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.

233

Для вселения на площадь как поднанимателей, так и временных1 жильцов требуется согласие всех лиц, которые вместе с нанимателива постоянно проживают на данной площади. Правда, соблюдение этого условия прямо предусмотрено лишь в отношении поселения временные жильцов, однако путем систематического толкования закона может быть сделан вывод, что оно должно соблюдаться и при сдаче жилой площади в поднаем (см. абз. 2 п. 2 ст. 677, ст. 680 и 685 ПС, ст. 76 и 81 ЖК). ;

По-разному подходит законодатель и к тому, требуется ли согласие наймодателя при сдаче жилой площади в поднаем и поселении вре4 менных жильцов. Для поднайма такое согласие обязательно, в то время |К как поселение временного жильца производится с предварительньв|Ц уведомлением наймодателя, причем последний может запретить про-Ц живание временных жильцов, если в результате этого норма жилойД площади на одного проживающего не будет достигать той нормыДЕ которая установлена законодательством. В соответствии со ст. 38 ЖКЦ речь в данном случае идет о норме жилой площади в размере 12 кв. уё на человека. Условия сдачи жилой площади в поднаем формулируются! более жестко. Помимо того, что для этого требуется получить согласие:] наймодателя, договор поднайма может быть заключен лишь при обязательном соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Иными словами, если в результате сдачи жилой площади в поднаем на каждого проживающего в жилом помещении, предоставленном внаем, будет приходиться менее 12 кв. м жилой площади, то независимо от того, какова обеспеченность жилой | площадью в данный момент, сдача жилой площади в поднаем не | допускается. При этом в расчет нужно брать всех проживающих в| жилом помещении лиц, независимо от того, имеют ли они самостоя-тельное право на площадь или нет. Учитываются не все жилые помещения в квартире, а лишь те из них, которые предоставлены нанимателю, желающему сдать эти помещения или часть из них в поднаем.

По-разному определяются срок, на который допускается поселение временных жильцов, и срок договора поднайма. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, а срок договора поднайма — срока договора найма жилого помещения. Последнее положение относится лишь к коммерческому найму, поскольку договор социального найма заключается без указания срока. При досрочном прекращении договора коммерческого найма прекращается и договор поднайма. В случае прекращения договора социального найма (например, вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек.

234

Как при коммерческом, так и при социальном найме поднанима-7 пю не принадлежит право требовать заключения договора на новый ( ок. Как на социальный, так и на коммерческий наем распространя-г1ся правило о том, что при заключении договора поднайма без у.азания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о ! искращении договора поднайма за три месяца. Что же касается i "сменных жильцов, то они обязаны освободить помещение по исте-ч нии срока, на который поселены, а если срок согласован не был, то г? позднее семи дней после предъявления к ним соответствующего i любования.

Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяются т^едусмотренные ст. 77 ЖК условия, при которых сдача помещения в поднаем не допускается. При этом отказ соседей в коммунальной v вартире дать согласие на сдачу жилой площади в поднаем оспарива-;1лю ни в судебном, ни в каком другом порядке не подлежит. Что же касается платы за сдачу жилого помещения в поднаем, то она устанавливается теперь по соглашении сторон. В то же время граждане,

• лающие жилое помещение в поднаем, должны указывать ее в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачи-гают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг (см. абз. 5 ст. 15 Закона РФ «Об основах феде-р.шьной жилищной политики»).

Наниматель, который сдает жилое помещение в поднаем или разрешает проживание в нем временных жильцов, «заслоняет» их перед пймодателем. Именно поэтому в законе предусмотрено, что огветст-

• .снным по договору жилищного найма остается наниматель, который отвечает перед наймодателем за действия как поднанимателей, так и временных жильцов (см. ч. 2 ст. 680, п. 1 ст. 685 ГК). Эти положения полностью относятся как к социальному, так и к коммерческому найму. Поселить на жилую площадь лиц, не приобретающих на нее само-

таятельного права, может не только наниматель, но также арендатор, 1чен кооператива, не выплативший паевой взнос, собственник и т.д. Поселение указанных лиц может иметь место по самым различным основаниям. Это могут быть случаи поселения опекунов на площадь 1юдопечных (ч. 3 ст. 54 ЖК); передачи ребенка в приемную семью;

!1оселения домработницы и т.д. Во всех указанных случаях поселяемые таца, независимо от того, на какую площадь и по каким основаниям 1.1ни поселены, не приобретают на нее самостоятельного права и сохраняют право на ту площадь, на которой ранее проживали, либо при 1вдичии предусмотренных законом условий подлежат обеспечению

1ругой площадью (см. например, абз. 5 п. 1 ст. 148; абз. 4 п. 1 ст. 149;

чбз. 1 п. 4 ст. 154 СК). При этом они могут пользоваться предоставляемой площадью как возмездно, так и безвозмездно. Самостоятельное

235

право на площадь они смогут приобрести лишь при наличии предус.»|Д| мотренных законом оснований. Чаще всего это бывает, когда поселя-Д^ емое лицо становится членом семьи того лица, к которому вселилось.11

1•1Г