§ 11. Прекращение жилищных правоотношений. Выселение

Основания прекращения жилищных правоотношений. Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие

276

жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает. В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с наступлением юридического события, т. е. обстоятельства, не зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти). Иногда, как это ни прискорбно, имеет место и то и другое. Так было, в частности, при землетрясениях в Спитаке или Нефгегорске. Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищного правоотношения. Так, выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение правоотношения собственности ipso jure, т. е. в силу закона, независимо оттого, как относится к этому сам член кооператива. Гораздо чаще прекращение жилищного правоотношения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления, в том числе органов суда и прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.

Действия участников жилищного правоотношения либо третьих лиц, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников. В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по требованию одного из его участников (см., например, п. 1 ст. 687 ГК, ч. 1 ст. 89 ЖК). Прекращение жилищного правоотношения может иметь место и в результате действий третьих лиц. Так, гражданин был неосновательно привлечен к уголовной ответственности, впоследствии реабилитирован. Во время его отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов исполнительной власти поселили других лиц. По возвращении собственник требует освобождения дома от посторонних лиц.

Действия, которые влекут прекращение жилищного правоотношения, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Например, собственник поджигает свой дом с целью получить страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Или преступник убивает проживающих в квартире граждан, чтобы завладеть их имуществом.

Чаще всего действий участников жилищного правоотношения и

277

третьих лиц еще недостаточно для его прекращения. Помимо этого необходимы акты соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, для прекращения жилищного правоотношения вследствие того, что гражданин систематически нарушает права и интересы соседей, создавая условия, невозможные для совместного проживания, необходимо решение суда о расторжении договора жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованного лица. Властные акты соответствующих органов как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссии, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.

Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой. Граждане отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для освобождения дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. Как уже указывалось, в данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают и другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.

Но, конечно, наибольшую сложность представляют те случаи, когда прекращение жилищных правоотношений связано с выселением про-

278

живающих в жилом помещении лиц. На них в дальнейшем мы и сосредоточимся.

Выселение. Общие положения. Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (см. ч. 1 ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение) либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится с санкции, т. е. с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовой ответственности.

Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкция прокурора на административное выселение, то при освобождении помещения речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинился решению суда или санкции прокурора и для освобождения помещения не пришлось прибегать к содействию судебного исполнителя и органов милиции. Поскольку случаи административного выселения по соображениям, изложенным в § 10 настоящей главы, уже рассмотрены, в дальнейшем мы остановимся на судебном выселении граждан из занимаемых ими помещений. Следуя системе, принятой в жилищном законодательстве, судебное выселение подразделяется на выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения; выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения; выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения.

Но есть и такие случаи, которые не могут быть безоговорочно отнесены

279

ни к одному из указанных видов судебного выселения. Так, п. 3 ст. 687 ГК предусматривает, что договор жилищного найма может быть расторгнут в судебном порадке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания. Подлежит ли в указанных случаях выселяемый из помещения наниматель обеспечению другим жильем? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Если речь вдет о нанимателе, занимающем жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, то подлежит, причем благоустроенным жильем. В данном случае не имеет значения, было ли предоставлено ставшее непригодным для постоянного проживания жилое помещение в коммерческий или социальный наем. А вот если непригодным стало помещение, сданное внаем в доме, принадлежащем гражданину на праве собственности, то на собственника, по общему правилу, нельзя возложить обязанность обеспечить выселяемого нанимателя другим жильем.

Судебное выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Основания выселения, требования, коим должно удовлетворять предоставляемое выселяемым другое благоустроенное жилое помещение, порядок и условия расчетов, связанных со сносом домов, иные способы обеспечения прав и интересов граждан при сносе домов или изменении их целевого назначения определены в ст. 91—94, 96,117,137—139 ЖК, Инструкции о порядке и условиях расчетов, связанных со сносом, переносом и восстановлением жилых домов, строений и устройств, находящихся в личной собственности граждан (утверждена Госстроем СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Стройбанком СССР 29 декабря 1984 г. № 72-д)1; пп. 13, 14, 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5; п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2;

постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. № 17 «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд»2.

Граждане выселяются в судебном порядке из домов государственного, муниципального и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой.

Если дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для

БНА СССР. 1985. № 12.

Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. Изд. 2-е. М., 1995. С. 121.

280

государственных или общественных нужд либо дом подлежит переоборудованию в нежилой, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется выселяемым гражданам предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома, т.е. когда снос не связан с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным органом субъекта Российской Федерации либо органом местного самоуправления. Если же сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд подлежит жилой дом, находящийся в собственности гражданина, то как самому собственнику, так и членам его семьи, а также другим постоянно проживающим в доме гражданам предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, либо предоставляется право по своему усмотрению использовать материалы от разборки домов. Гражданам выплачивается также стоимость плодово-ягодных насаждений и посевов. По желанию граждан принадлежащие им дома, которые подлежат сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте. Возможно также сооружение для граждан новых жилых домов. В этих случаях стоимость сносимых домов возмещению не подлежит.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения предусмотрено не только при сносе и переоборудовании жилых домов, но и при выселении из жилых помещений в военных городках военнослужащих, уволенных в запас или в отставку, а также других лиц, утративших связь с Вооруженными Силами (например, прекративших трудовые отношения с воинской частью вольнонаемных).

Предоставляемое помещение должно находиться в черте города (населенного пункта), в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать всем санитарным и техническим требованиям. Так, в условиях Москвы и Санкт-Петербурга благоустроенным может считаться помещение, которое газифицировано, имеет водо- и теплоснабжение, канализацию и ванную.

При выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения необходимо иметь в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого производится выселение, не является основанием для предо-

281

ставления жилого помещения, не соответствующего требованиям ст. 96 ЖК.

По размеру помещение должно состоять из числа комнат не менее того, из которого производится выселение. Если гражданин занимал отдельную квартиру, то ему также должна быть предоставлена отдельная квартира. При наличии в помещении, из которого производится выселение, излишков жилой площади другое помещение предоставляется из расчета 12 кв. м на одного человека. Право на дополнительную площадь учитывается, если в прежнем помещении гражданин, имеющий это право, мог его фактически осуществлять. Если же в прежнем помещении граждане, проживающие с правом на площадь, не были обеспечены жилой площадью по норме, из расчета которой жилье предоставляется лицам, состоящим на учете, то они во всяком случае должны получить жилье не менее, чем по этой норме. Приведем примеры. Семья из трех человек, ни один из которых не имеет право на дополнительную площадь, занимала двухкомнатную квартиру с жилой площадью 45 кв. м. Такой семье должна быть предоставлена двухкомнатная квартира не менее 36 кв. м жилой площади. Если же один из членов семьи имеет право на дополнительную площадь, то им должна быть предоставлена квартира во всяком случае не менее той, которую они занимали.

Семья из пяти человек занимала трехкомнатную квартиру с жилой площадью 40 кв. м. В данном населенном пункте лица, состоящие на учете, обеспечиваются жилой площадью из расчета 9 кв. м на человека. В нашем примере семья должна получить квартиру не менее чем из трех комнат и не менее 45 кв. м жилой площади (5х9).

Статьей 117 ЖК предусмотрено, что если сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд подлежит дом, находящийся в собственности кооператива, то кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом. Ныне это правило следует применять с учетом того, что кооперативные квартиры, выкупленные пайщиками, становятся их собственностью. В этих случаях квартиры в жилом доме, переданном кооперативу взамен сносимого, переходят в собственность пайщиков, которые выкупили квартиры. Квартиры с еще не выплаченным паевым взносом остаются в собственности кооператива и поступают в собственность пайщиков по мере их выкупа. Если сносу или переоборудованию подлежит жилой дом, в котором все или часть квартир приватизированы, то гражданам в другом доме предоставляются в собственность равноценные квартиры, причем правило о том, что при наличии излишков жилая площадь предоставляется в пределах норм, здесь неприменимо. Все споры, возникающие при выселении с предо-

282

ставлением другого благоустроенного жилого помещения, подлежат разрешению в судебном порядке.

Судебное выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения. Число случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения в настоящее время резко сократилось. Объясняется это тем, что Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. отменено выселение рабочих и служащих, получивших ведомственную жилую площадь в связи с трудовыми отношениями, из занимаемых ими жилых помещений независимо от того, по каким основаниям трудовые отношения прекращены. Соответственно этому из ЖК исключен п. 1 ч. 1 ст. 95. Между тем ранее основная масса дел о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения как раз приходилась на дела, которые суды рассматривали в порядке п. 1 ч. 1 ст. 95 ЖК. Сказанное, однако, не означает, что дела о судебном выселении с предоставлением другого жилого помещения сошли на нет. В их числе можно назвать дела о выселении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК); дела о выселении граждан в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК); дела о выселении из служебных жилых помещений граждан, перечисленных в ст. 108 ЖК; дела о выселении граждан из общежитии при наличии оснований, предусмотренных в ч. 2 ст. 110 ЖК. Разумеется, ныне эти нормы следует применять с учетом последующего развития законодательства, в том числе нормативных актов о реорганизации колхозов и совхозов. Следует учитывать также существенные изменения в правовом режиме общежитии, которые сопровождаются переводом общежитии со специального на общий правовой режим, предусмотренный для жилых помещений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

Отметим, прежде всего, что в п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК речь идет, во-первых, о лицах, получивших жилую площадь как колхозники, и, во-вторых, о жилой площади, которая не отнесена к служебной. Что же касается лиц, получивших жилую площадь в домах колхозов как рабочие и служащие, если эта площадь не отнесена к служебной, то они вследствие исключения из ЖК п. 1 ч. 1 ст. 95, независимо от оснований прекращения трудовых отношений, выселению в порядке ст. 97 ЖК не подлежат. Сомнительно поэтому, чтобы ст. 97 могла быть применена к колхозникам, занимающим жилую площадь, которая не относится к служебной, если они вышли из колхоза для организации фермерского хозяйства или по каким-то иным основаниям.

Гораздо большие основания для применения ст. 97 могут быть в случае признания ордера на жилое помещение недействительным. В силу ч. 1 ст. 100 ЖК если ордер признан недействительным вследствие

283

неправомерных действий получивших его лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Но если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, им предоставляется либо прежнее, либо другое жилое помещение. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям (например, ордер ошибочно был выдан на забронированное помещение) граждане не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, хотя бы ранее они и не пользовались жилым помещением в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. В этом случае им предоставляется либо другое жилое помещение, либо помещение, которое они ранее занимали.

Как уже отмечалось, выселению из служебных жилых помещений без предоставления другого годного жилого помещения не подлежат лица, перечисленные в ст. 108 ЖК, независимо от оснований прекращения ими трудовых отношений, равно как и независимо от причин их исключения из колхоза или выхода из колхоза по собственному желанию. Граждане, занимающие жилую площадь в общежитии, не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, во-первых, если они прекратили трудовые отношения не по собственному желанию без уважительных причин, не за нарушение трудовой дисциплины и не за совершение преступления, а по иным основаниям (например, по сокращению штатов) и, во-вторых, если они хотя и прекратили трудовые отношения по одному из указанных трех оснований, но относятся к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК, т. е. пользуются льготами. Так, нельзя выселить из общежития без предоставления другого жилого помещения инвалида войны, хотя бы он и был уволен за нарушение трудовой дисциплины. В то же время прекратившие трудовые отношения сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебном заведении и выбывшие из него, подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения независимо от оснований прекращения трудовых отношений или выбытия из учебного заведения, хотя бы они и относились к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК.

Каким же требованиям должно удовлетворять предоставляемое выселяемым другое жилое помещение? Оно должно быть пригодным к жилью, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта, а в сельской местности при выселении из домов колхозов и совхозов — в территориальных пределах, очерченных в ч. 1 ст. 97 ЖК. Помещение,

284

предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении.

Поскольку речь идет о выселении с предоставлением другого жилого помещения (указание на то, что оно должно быть благоустроенным, опущено — ср. ст. 96 и 97 ЖК), помещение по уровню благоустройства может быть ниже того, который достигнут в данном населенном пункте, а также ниже уровня благоустройства, имеющегося в помещении, из которого производится выселение. Так, лицо, занимающее отдельную квартиру, может быть в порядке ст. 97 ЖК выселено в коммуналку. По размеру предоставляемое помещение не обязательно должно предоставляться из расчета 12 кв. м на человека или даже из расчета той нормы, по которой обеспечиваются жильем граждане, состоящие на учете (в Санкт-Петербурге — 9 кв. м), хотя бы в помещении, из которого производится выселение, и были излишки. В то же время помещение должно предоставляться с таким расчетом, чтобы выселяемый не становился тотчас же нуждающимся в жилье и подлежащим принятию на учет. Жилая площадь должна предоставляться по нормам, которые были бы несколько выше учетной нормы и ниже нормы предоставления жилой площади гражданам, состоящим на учете. Так, в Санкт-Петербурге учетная норма составляет 5,5 кв. м жилой площади и менее, а минимальная норма предоставления жилой площади — 9 кв. м. Поэтому при выселении с предоставлением другого жилого помещения следует исходить из нормы 6—7 кв. м жилой площади на одного человека. Наконец, правила ст. 97 ЖК следует применять и в случаях выселения из общежитии с предоставлением другого жилого помещения. Иными словами, даже если лицо, подлежащее выселению из общежития, занимает койко-место, ему следует предоставлять жилое помещение в виде отдельной изолированной комнаты. Этот вывод соответствует ч. 2 ст. 110, в которой сделана

отсылка к ст. 97 ЖК.

Закрепленные в законе общие правила об основаниях и порядке выселения с предоставлением другого жилого помещения конкретизированы в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (пп. 2, 3, 15, 17-19, 21-222) и в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 (пп. 19-25), которые, однако, нужно применять с учетом последующих изменений законодательства.

Судебное выселение без предоставления другого жилого помещения. Будучи принудительной мерой государственно-правового воздействия, судебное выселение без предоставления другого жилого помещения может выступать в виде санкции за совершенное правонарушение. Но так бывает не всегда. При выселении из служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения, или лица, закончившего

285

обучение, из общежития учебного заведения или при выселении нанимателя из помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, по тем основаниям, что помещение необходимо для проживания самого собственника и членов его семьи, выселение не является санкцией за правонарушение. Речь идет о применении меры государственной или общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы проживающего в данном помещении лица отступают на задний план.

Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены п. 2 и 4 ст. 687 ГК, ч. 1 ст. 98, ст. 123, 124, 136 ЖК.

Прежде всего обратим внимание на то, что в ГК нет прямого указания на возможность применения правил ст. 687 о расторжении договора жилищного найма к социальному найму (см. п. 3 ст. 672 ГК). Поэтому указанные правила можно применять к социальному найму лишь с оглядкой на соответствующие нормы жилищного законодательства.

Основания и порядок расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя определены ст. 687 ГК с учетом того, идет ли речь об обычном договоре коммерческого найма, который заключается на срок не свыше пяти лет, а если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на пять лет, либо о договоре, заключенном на срок до одного года (краткосрочном найме). При обычном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях нсвнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев подряд, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Как при обычном, так и при краткосрочном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения. Если же нарушения продолжаются и после предупреждения, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор жилищного найма.

При обычном найме к нанимателю могут быть применены меры, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК. Нанимателю может быть предоставлен судом срок не более года для устранения допущенных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не

286

устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Все эти меры не могут быть, однако, применены, если речь вдет о расторжении краткосрочного договора найма (см. п. 2 ст. 683 ГК).

Последствия расторжения договора жилищного найма определены в ст. 688 ГК: наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда о расторжении договора. В указанных случаях они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, что должно быть зафиксировано в резолютивной части судебного решения. С введением в действие части второй ГК утратило силу правило части четвертой ст. 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому арендатор жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде при неоплате жилья и коммунальных услуг за шесть месяцев подряд подлежал выселению с предоставлением другого жилого помещения.

В пп. 2 и 4 ст. 687 ГК право требовать расторжения договора жилищного найма предоставлено только наймодателю. Очевидно, что соседи, не будучи стороной в договоре, требовать расторжения договора не могут. Но соседи не лишены права требовать выселения нанимателя по тем основаниям, что наниматель разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению или иным путем систематически нарушает их права и интересы (например, создает условия, невозможные для совместного проживания). К участию в рассмотрении таких дел суды должны привлекать наймодателя, а в соответствующих случаях и жилищные органы.

Приведем конкретный пример. В одной из квартир налажено производство дорогостоящего синтетического наркотика — фенциклидина. При его производстве используются ядовитые вещества, в том числе цианиды. В процессе изготовления возникают едкие испарения, которые, попадая в вентиляционную шахту, травят соседей. Люди начали болеть:

давление, сердцебиение, тошнота, кровотечения, боли в желудке. Кислотные испарения покрывают ржавчиной металлические предметы. Тем не менее обращения жильцов в милицию, санэпидстанцию, районную администрацию ни к чему не привели. Более того, жильцы квартиры, в которой налажено производство наркотиков, фактически не проживающие в ней, сами обратились в суд с заявлением, требуя взыскать 20 млн. руб. морального ущерба с семьи, которая более других пострадала от отравлений. В обоснование иска ссылаются на то, что своими жалобами отравленные жертвы якобы нанесли ущерб репутации жильцов, за кото-

287

рыми числится квартира. Между тем в приведенном деле именно соседи по дому, подвергшиеся отравлению, могут требовать выселения нанимателей, которые, сами не пользуясь квартирой, сдали ее в поднаем, что привело к использованию квартиры в антисоциальных целях и пагубно отразилось на здоровье других жильцов дома. Они могут также требовать возмещения вреда, причиненного повреждением здоровья (например, возмещения расходов на платную медицинскую помощь, приобретение лекарств, санаторно-курортное лечение), и независимо от этого, компенсации морального вреда.

В числе оснований для расторжения договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и выселения нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в ст. 98 ЖК предусмотрены разрушение или порча жилого помещения; использование жилого помещения не по назначению; невозможность совместного проживания в одной квартире или в одном доме. При этом речь идет о выселении виновных по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц. Очевидно, в указанных случаях могут применяться меры, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК (превентивные и отсрочка исполнения решений о расторжении договора и выселении), поскольку в самой ст. 98 ЖК выселение допускается, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. В ст. 98 ЖК допускается также выселение без предоставления другого жилого помещения лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми невозможно1. Следует обратить внимание на то, что в ст. 98 ЖК в числе оснований для выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения в отличие от п. 2 ст. 687 ГК не предусмотрен неплатеж квартирной платы. Очевидно, в этих случаях к социальному найму можно применять правило ч. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому, если оплата жилья и коммунальных услуг без уважительных причин не производится в течение шести

Правда, Законом СССР «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства» от 22 мая 1990 г. (Ведомости СССР. 1990. № 23. Ст. 422) было предусмотрено, что граждане, лишенные родительских прав, если они проживают совместно с детьми, в отношении которых лишены родительских прав, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения. Соответственно этому из части первой ст. 38 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик было исключено последнее предложение (соответствует последнему предложению ч. 1 ст. 98 ЖК). Однако указанная новелла ЖК с полным основанием вопринята не была, а потому в этом вопросе надлежит руководствоваться правилом ч. 1 ст. 98 ЖК.

288

месяцев подряд, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения.

Что же касается правил ст. 123, 124 и 134 ЖК, то два первых из них относятся к выселению из домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов, а последнее — из домов (квартир), находящихся в собственности граждан.

Сам член кооператива может быть выселен из кооперативного дома лишь при условии исключения его из кооператива по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ч. 1 и ч. 2 ст. 123 ЖК. Член кооператива, исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другого жилого помещения. Другие лица могут быть выселены по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 98 ЖК и уставом кооператива.

В то же время члены семьи лица, исключенного из кооператива (в том числе и бывшие члены семьи), могут сохранить право на кооперативную площадь при условии вступления одного из них в кооператив. Решение об исключении из кооператива, равно как и отказ в приеме в кооператив одного из членов семьи взамен исключенного, могут быть обжалованы в судебном порядке.

Разумеется, все эти правила рассчитаны на ситуацию, когда выкуп кооперативной квартиры не произошел и член кооператива еще не стал ее собственником.

Из дома (квартиры), находящегося в собственности гражданина, наниматель может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 98 ЖК, а также при невнесении нанимателем платы за жилое помещение. Поскольку речь вдет о коммерческом найме, на отношения собственника и нанимателя распространяются правила ст. 687 ГК о расторжении договора найма с учетом, однако, того, что некоторые из них не подлежат применению к найму на срок не свыше года, т.е. к краткосрочному найму.

Остановимся теперь на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые не могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены ст. 48, ч. 1 ст. 107, 110, 135 и 136 ЖК.

В случае признания ордера на жилое помещение недействительным выселение в зависимости от оснований недействительности ордера и иных обстоятельств, указанных в ст. 100 ЖК, производится либо без предоставления либо с предоставлением другого жилого помещения. Если выселение производится без предоставления другого жилого помещения, выселение нельзя отнести к мерам гражданско-правовой ответственности, поскольку выселяемый прав на занимаемое помещение не лишается, так как вследствие недействительности ордера они и

не могли у него возникнуть. Между тем лишение права является необходимым атрибутом юридической ответственности1.

Выселение без предоставления другого жилого помещения из служебных жилых помещений при наличии предусмотренных в законе оснований допускается в ч. 1 ст. 107 ЖК.

В то же время следует предостеречь от распространения правового режима служебных жилых помещений на все жилые помещения в домах совхозов безотносительно к тому, отвечает ли помещение признакам служебного хилого помещения, зафиксированным в ст. 101 ЖК, кому и когда оно предоставлено. Именно такой подход вопреки требованиям закона был продемонстрирован в постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 24 мая 1982 г. № 437 «О мерах по дальнейшему улучшению жилищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения»2. Согласно п. 24 этого постановления жилые помещения в домах совхозов включаются в число служебных, в том числе и в домах, заселенных до его принятия. Тем самым правовое положение работников, вселившихся в дома совхозов до принятия постановления от 24 мая 1982 г., было резко ухудшено. Ныне п. 24 указанного постановления следует считать утратившим силу, поскольку он противоречит как ст. 101 ЖК, так и ч. 1 ст. 35 Основ жилищного законодательства (ст. 85 ЖК), которая не допускает изменения договора жилищного найма без согласия нанимателя, кроме случаев, предусмотренных Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и другими законодательными актами Союза ССР и союзных республик.

Постановление от 24 мая 1982 г. относится к числу подзаконных нормативных актов, а потому оно не могло предусмотреть изменение

Применительно к гражданско-правовой ответственности в свое время это •;

убедительно показал О. С. Иоффе (см.: Иоффе О. С. Ответственность по советскому | гражданскому праву. Л., 1955). В тех случаях, котаа выселение производится вслед- ] ствие признания ордера на жилое помещение недействительным, такое выселение 1. может и не сопровождаться прекращением жилищного правоотношения. Если | ордер выдан за взятку, то его следует отнести к ничтожным юридическим актам, не | порождающим юридических последствий, на достижение которых была рассчитана его выдача. Жилищное правоотношение здесь вообще не возникает, а потому выселение лица, получившего ордер (независимо от того, производится ли выселение с предоставлением или без предоставления другого помещения), прекращения жилищного правоотношения не влечет. Если же ордер может быть отнесен К оспоримым юридическим актам, то при выселении получившего ордер лица имеет место и прекращение жилищного правоотношения. Рассматривая последствия недействительности ордера в § 11 настоящей главы, мы в методических целях вынуждены отступить от единства классификационного основания.

2 СП СССР. 1982. № 17. Ст. 93.

290

договора жилищного найма без согласия нанимателя в худшую для нанимателя сторону.

Выселение из общежитии, хотя и в судебном порядке, но без предоставления выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 110 ЖК Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат сезонные и временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору (контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них.

Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления, если к тому же они не относятся к лицам, перечисленным в ст. 108 ЖК.

Наконец, наниматель может быть выселен из дома (квартиры), находящегося в собственности гражданина, не только в случаях, предусмотренных в ч. 1 ст. 98 ЖК, а также при невнесении платы за жилое помещение (эти случаи уже были рассмотрены), но и при наличии оснований, закрепленных в ст. 135 ЖК, и при отсутствии нанимателя сверх сроков, в течение которых за временно отсутствующим сохраняется право на жилое помещение (ч. 2 ст. 136 ЖК).

Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора на новый срок, если договор заключен на срок не свыше одного года, причем в договоре предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещение по истечении этого срока. Кроме того, нанимателю может быть отказано в возобновлении договора, если суд установит, что помещение, занимаемое нанимателем, необходимо для личного пользования собственника дома (квартиры) и членов его семьи. В указанных случаях наниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. На отношения собственника и нанимателя распространяются правила ст. 687 ГК о расторжении договора найма с учетом, однако, того, что некоторые из них к краткосрочному найму не применяются.