61. Расчленение права собственности на имущества, недвижимые по своей природе.

Здесь речь идет о праве собственности на реально существующие недвижимые имущества (см. п. 20 и 22).

Мы уже знаем, что некоторые ограничения прав собственников создают известные правомочия в отношении принадлежащего им имущества у органов власти в интересах общества; таковы, например, «сервитуты городского благоустройства». Но мы будем рассматривать лишь расчленения, устанавливаемые в соответствии с частным правом. К ним относится прежде всего вещное право полного узуфрукта, объектом которого является имущество. Но возможны и такие формы, как право пользования и право проживания. В соответствии с Гражданским кодексом (см. ст. 625) это пожизненные неотчуждаемые права, предоставляемые на основании алиментирования определенному лицу для удовлетворения его потребностей. Как ограниченное право пользования можно рассматривать право охоты. Это последнее может быть установлено в отношении недвижимого имущества двумя способами: либо как вещное право, устанавливаемое в течение времени, не превышающего жизни упра-вомоченного лица, либо как обязательственное требование, устанавливаемое по договору аренды охоты. Однако это

119

обязательственное требование особого рода, обладающее некоторыми чертами вещного права, так как арендатор охоты вправе преследовать браконьеров, которые являются третьими лицами. Французское законодательство признает также вещное право, расчленяющее право собственности, за арендатором по долгосрочной аренде, который по соглашению с собственником платит небольшую арендную плату, но зато принимает на себя проведение капитального ремонта и строительства. Это — эмфитевзис или право аренды для строительства. В других случаях арендатор недвижимого имущества на основании договора имущественного найма имеет, как правило, только обязательственное право, действующее в течение определенного срока в отношении арендодателя, а не вещное право на недвижимую собственность, действующее в отношении третьих лиц. Однако это теоретическое представление не соответствует больше фактам. Право, возникающее из договора найма недвижимого имущества, действует в отношении лица, приобретшего право собственности на это имущество, и отягощает имущество в течение длительного времени благодаря праву нанимателя на возобновление договора.

Расчленением права собственности, имеющим наибольшее значение и специфическим для недвижимого имущества, являются сервитута. Это — обременения, возлагаемые бессрочно в отношении данного недвижимого имущества для пользования и выгоды собственников другого недвижимого имущества.

Сервитута отличаются от обязательства тем, что представляют собой вещное и бессрочное право; от узуфрукта, права пользования и права проживания (их часто называют личными сервитутами) они отличаются тем, что последние не могу существовать после смерти управомоченного лица.

Поскольку сервитута бессрочны, они не могут быть установлены в отношении недвижимости в интересах какого-либо лица или его наследников; это значило бы восстановить феодальные сервитута. Постоянное и бессрочное обременение недвижимого имущества может быть установлено лишь в интересах, связанных с другим имуществом. С точки зрения использующих его, вещный сервитут представляет собой принадлежность «господствующего участка» (fonds dominants), то есть недвижимого имущества, право собственности на которое предоставляет и право сервитута. С точки зрения тех, кого он отягощает, сервитут является

120

принадлежностью «служащего участка» (fonds servant) 1, то есть того имущества, собственник которого должен терпеть обременение.

С точки зрения их объективного значения можно различать следующие виды сервитута.

а) Наиболее важными являются сервитута, предоставляющие право собственнику «господствующего участка» изымать определенные вещи из «служащего участка». Такими вещами могут быть даже предметы, входящие в самую субстанцию отягощенного сервитутом имущества. Так, право собственности на земельный участок может быть связано с правом добычи строительных материалов на другом земельном участке для поддержания строений на первом из них. Однако чаще всего право изъятия вещей касается только плодов. Так, с собственностью на земельный участок может быть связано право пользования пастбищами на другом земельном участке для животных, содержащихся на первом. Сервитут на воду дает право собственнику имущества, в пользу которого сервитут установлен, пользоваться для собственного потребления водами другого участка.

б) Несколько меньшее значение имеют сервитута, которые предоставляют собственнику «господствующего участка» некоторые права пользования «служащим участком». Так, собственник жилого дома может иметь право пользоваться соседним двором. Многочисленные права прохода через соседний участок представляют собой сервитута.

в) Наконец, в последнюю категорию сервитутов входят отягощения, заключающиеся в воздержании или отказе от осуществления некоторых прав собственника «служащего участка», в пользу «господствующего участка». Так, для того, чтобы обеспечить собственнику «господствующего участка» вид на окрестности, зачастую устанавливают сервитут, запрещающий собственнику соседнего «служащего участка» застраивать последний, либо обязывающий строить здания, не превышающие определенной высоты. Бывает также, что собственник «служащего участка» отягощен

1 Термины «господствующий участок», «служащий участок» связаны с тем, что сервитуты исторически сложились в процессе правового регулирования земельных отношений. Эти термины встречаются в советской юридической литературе, поэтому они применены и здесь, хотя сервитуты могут устанавливаться не только в отношении земельных участков.— Прим. перев.

121

обязанностью разрешать своему соседу, собственнику «господствующего участка», чтобы его окна были ближе к «служащему участку», чем это разрешается Гражданским кодексом, либо чтобы насаждения соседнего участка были ближе, чем это допускается правилами.

Сервитуты обычно устанавливаются в отношении отягощенных ими имуществ на основании договоров с собственниками, но в результате такого договора создается не только обязательственное требование; на основании договора возникает также вещное право на имущество.

Строительство крупных массивов жилых домов связано с различными сервитутами, возлагаемыми на собственников квартир в пользу собственников других квартир (см. п. 32). Точно так же разделение на участки с разрешения административных органов возлагает на собственника каждого из них, застраивающего участок, сервитута городского благоустройства в пользу других лиц (см. п. 11). Наконец, в результате соседства, между собственниками участков возникают законные сервитута, касающиеся права пользования проточной водой, права прохода и других обременении, устанавливаемых законом.