Третья глава. Наем. Аренда I. Наем

§ 535. [Сущность договора найма]

По договору найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю вещь во временное пользование. Наниматель обязан выплачивать наймодате-лю условленную плату.

§ 536. [Обязанности наймодателя]

Наймодатель обязан предоставить нанимателю сданную внаем вещь в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора, и поддерживать ее в этом состоянии в период действия договора найма.

§ 537. [Недостатки сданной внаем вещи]

(1) Если сданная внаем вещь к моменту ее передачи нанимателю имела недостатки, которые уменьшают или делают невозможным ее использование по назначению, установленному договором, или если подобные недостатки обнаружатся в период действия договора найма, то наниматель освобождается от внесения наемной платы за время непригодности вещи к использованию по назначению, а в случае ее частичной непригодности наниматель обязан вносить лишь часть наемной платы, устанавливаемой согласно §§ 472 и 473. Незначительное снижение пригодности вещи не принимается во внимание.

(2) Абз.1 предл.1 применяется также в случаях, когда гарантированное качество вещи либо отсутствует, либо она его утрачивает. При сдаче внаем земельного участка гарантия определенного размера участка приравнивается к гарантии определенного качества.

(3) Соглашение о найме жилого помещения, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.

110

§ 538. [Обязанность наймодателя по возмещению убытков]

(1) Если один из недостатков, указанных в §537, существует в момент заключения договора, или если такой недостаток возникнет позднее вследствие обстоятельства, за которое отвечает наймодатель, или если наймодатель просрочит устранение недостатка, то наниматель, не утрачивая прав, указанных в § 537, может потребовать возмещения убытков, вызванных неисполнением обязательства.

(2) В случае просрочки наймодателя наниматель может сам устранить недостаток и потребовать затем возмещения понесенных расходов.

§ 539. [Знание нанимателя о недостатке]

Если наниматель в момент заключения договора знает о недостатке сданной внаем вещи, то он не может воспользоваться правами, установленными согласно §§ 537 и 538. Если недостаток, указанный в абз.1 § 537, остался неизвестен нанимателю вследствие грубой небрежности или если он принимает вещь, несмотря на то, что знает о недостатке, то наниматель может воспользоваться своими правами лишь при наличии условий, с учетом которых покупателю дефектной вещи должна быть предоставлена гарантия согласно §§460 и 464.

§ 540. [Договорное исключение гарантий]

Соглашение, согласно которому отменяется или ограничивается ответственность наймодателя за недостатки сданной внаем вещи, является ничтожным, если наймодатель умышленно умолчал о недостатке.

§541. [Ответственность за недостатки права]

Если вследствие осуществления права.третьего лица наниматель полностью или частично лишится возможности установленного договором использования нанятой вещи, то соответственно применяются предписания §§ 537, 538, предл.1 § 539 и § 540.

§ 541 а. [Меры по сохранности]

Наниматель помещения должен допускать такое воздействие на сданную внаем вещь, которое необходимо для поддержания в исправном состоянии помещений или здания.

§541Ь. [Улучшение имущества]

(1) Наниматель должен допускать улучшение снятых помещений или иных частей здания, а также принятие мер экономии тепловой энергии, за исключением тех случаев, когда такие действия с учетом предполагающихся работ, последствий строительных работ, предыдущих расходов нанимателя или с учетом ожидаемого повышения наемной платы могли бы повлечь за собой такие дополнительные расходы нанимателя или его семьи, которые неоправданно высоки да'же с учетом интересов наймодателя и других нанимателей данного здания; ожидаемое повышение наемной платы не принимается во внимание,

111

если снятые помещения или иные части здания лишь приводятся в состояние, которое является общепринятым.

(2) Наймодатель обязан за два месяца до начала работ известить нанимателя об их характере, объеме, начале и сроках осуществления, а также о предполагаемом повышении наемной платы. Наниматель имеет право до ис- i течения месяца после получения извещения расторгнуть договор на следую- ;

щий месяц. Если наниматель расторгнул договор, то выполнение вышеуказан- ;

ных работ должно быть приостановлено до истечения срока найма. Это не действует в отношении работ, которые не связаны или связаны лишь с незначительным воздействием на сданные помещения и не ведут или ведут лишь к незначительному повышению наемной платы.

(3) Расходы, которые вынужден был понести наниматель вследствие выполнения работ, должны быть возмещены наймодателем в соответствующем обстоятельствам объеме; по требованию наймодатель должен выплатить аванс.

(4) Условия договора найма жилого помещения, наносящие ущерб нанимателю, недействительны.

§ 542. [Немедленное расторжение договора вследствие непредоставления в пользование]

(1) Если сданная внаем вещь предоставляется нанимателю в установленное договором пользование полностью или частично с нарушением сроков либо если наниматель лишается возможности использования вещи, то он может расторгнуть договор найма без соблюдения срока предупреждения о расторжении. Расторжение договора допускается в случаях, когда наймодатель пропустил определенный для него нанимателем соответствующий срок,] не устранив указанных недостатков. Установление срока не требуется, если| вследствие обстоятельства, лежащего в основе расторжения договора, испол-' нение договора не представляет более интереса для нанимателя. ;

(2) Расторжение договора вследствие незначительных затруднений или:';

незначительного лишения возможности пользования допускается в том слу-' чае, если расторжение может быть оправдано особым интересом нанимателя.!

(3) Есчи наймодатель оспаривает допустимость последовавшего растор-;' жения договора, утверждая, что он вовремя предоставил вещь в пользование' или устранил недостатки до истечения срока, то на нем лежит бремя доказы-вания.

§ 543. [Предписания, применяемые при немедленном расторжении договора]

(1) В отношении права расторжения договора, которое имеет наниматель на основании § 542, соответственно применяются предписания §§ 539-541/ а также предписания §§ 469—471 о расторжении договора купли-продажи вследствие обнаружения недостатков. Соглашение об отказе или об ограничении права расторжения договора найма жилого помещения, недействительно

112

§ 544. [Немедленное расторжение договора вследствие угрозы здоровью]

Если квартира или иное помещение, предназначенное для пребывания людей, находятся в таком состоянии, что их использование связано со значительной угрозой здоровью, то наниматель может расторгнуть договор найма без соблюдения срока предупреждения о расторжении договора, даже если при заключении договора он знал об угрожающем состоянии помещения на момент заключения договора или отказался от прав, предоставленных ему на случай подобного состояния помещения.

§ 545. [Уведомление о наличии недостатков]

(1) Если в течение срока найма обнаружится какой-либо недостаток сданной внаем вещи или возникнет необходимость в мерах по защите вещи от непредвиденной опасности, то наниматель обязан немедленно поставить об этом в известность наймодателя. Это же действует, если притязание на вещь заявляет третье лицо.

(2) Если наниматель не сделает такого уведомления, то он обязан возместить возникшие вследствие этого убытки; он не вправе, если наймодатель лишен возможности устранить недостатки вследствие отсутствия уведомления, воспользоваться правами, указанными в § 537, или расторгнуть договор без соблюдения срока, или потребовать возмещения убытков вследствие неисполнения согласно предл.З абз.1 § 542.

§ 546. [Обременения сданной внаем вещи]

Обременения сданной внаем вещи возлагаются на наймодателя.

§ 547. [Возмещение расходов]

(1) Наймодатель обязан возместить нанимателю все необходимые расходы по содержанию вещи. Однако наниматель животного несет расходы по кормлению последнего.

(2) Обязанность наймодателя по возмещению прочих расходов определяется в соответствии с предписаниями о ведении чужих дел без поручения.

§ 547а. [Право нанимателя на изъятие]

(1) Наниматель имеет право изъять устройство, которым он оборудовал вещь.

(2) Наймодатель помещений может предотвратить осуществление нанимателем права на изъятие, выплатив ему соответствующее возмещение, за исключением тех случаев, когда наниматель правомерно заинтересован в изъятии.

(3) Соглашение, исключающее право нанимателя жилого помещения на изъятие устройства, действительно только в том случае, если предусмотрено соответствующее возмещение.

§ 548. [Износ вещи вследствие ее использования в соответствии с договором]

Наниматель не отвечает за изменения или ухудшение сданной внаем вещи, возникшие вследствие ее использования в соответствии с договором.

113

§ 549. [Поднаем]

(1) Наниматель не имеет права без разрешения наймодателя передавать сданную внаем вещь в пользование третьему лицу и, в частности, самому сдавать такую вещь внаем (поднаем). Если наймодатель откажет в разрешении, то наниматель может расторгнуть договор найма при условии соблюдения установленного законом срока для расторжения, если только основанием для расторжения не была важная причина, связанная с личностью третьего лица.

(2) Если у нанимателя жилого помещения после заключения договора найма возникает правомерный интерес в том, чтобы предоставить часть жилого помещения в пользование третьему лицу, он вправе потребовать от наймодателя разрешения на это; вышеуказанное предписание не применяется, если это обусловлено личностью третьего лица, либо если жилое помещение чрезмерно перенаселено, либо такое разрешение не может быть потребова-. но от наймодателя по иной причине. Если наймодатель дает разрешение только при соответствующем повышении наемной платы, то он может поставить предоставление подобного разрешения в зависимость от согласия нанимателя с подобным повышением платы. Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.

(3) Если наниматель предоставит право пользования третьему лицу, то он отвечает за вину третьего лица при использовании вещи, даже если наймода-гель дал разрешение на переуступку права пользования.

§ 550. [Использование, противоречащее договору]

Если наниматель пользуется сданной внаем вещью вопреки условиям договора и продолжает пользоваться ею таким образом несмотря на предупреждение со стороны наймодателя, то последний может предъявить негатор-ный иск.

§ 550а. [Недействительность установления неустойки]

Соглашение об уплате неустойки нанимателем жилого помещения не-^ действительно.

§ 550Ь. [Обеспечение договора найма]

(1) Если по договору найма жилого помещения наниматель должен предоставить наймодателю обеспечение исполнения своих обязательств, то раз", мер обеспечения не должен превышать тройную месячную квартирную плату с учетом предписаний предл.З абз.2. Дополнительные расходы, которые начио ляются отдельно, не учитываются. Если в качестве обеспечения должна бытд предоставлена денежная сумма, то наниматель имеет право выплатить ей тремя равными частями помесячно; первая часть должна быть выплачена i, моменту вступления в силу отношений по найму.

(2) Если по договору найма жилого помещения предоставленная в каче стве обеспечения денежная сумма должна быть передана наймодателю, т последний должен положить ее отдельно от своего имущества, на счет

114

публичной сберегательной кассе или в банке под процент, обычный для сберегательных вкладов с установленным законом сроком изъятия. Проценты причитаются нанимателю. Они повышают обеспечение.

(3) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.

(4) В отношении жилого помещения, являющегося частью студенческого общежития или общежития для молодежи, наймодатель не обязан начислять проценты по предоставленному обеспечению.

§551. [Срок внесения наемной платы]

(1) Плата за наем вносится по окончании срока найма. Если наемная плата исчисляется по периодам времени, то уплата должна осуществляться по истечении каждого периода.

(2) Плата за наем земельного участка подлежит внесению по истечении каждого квартала календарного года в первый рабочий день следующего за ним месяца, если не определены более короткие периоды времени.

§ 552. [Невозможность осуществления права пользования по личным обстоятельствам]

Наниматель не освобождается от обязанности вносить наемную плату на основании того, что он по личным обстоятельствам не способен осуществить право пользования. Ноймодатель должен, однако, зачесть стоимость расходов, которых избежал наниматель, а также те преимущества, которые наниматель извлек благодаря иному использованию вещи. В течение того времени, пока наймодатель вследствие переуступки права пользования третьему лицу не в состоянии предоставить вещь для пользования нанимателю, последний не обязан вносить плату за наем.

§ 552а. [Право на зачет и удержание]

Наниматель жилого помещения в соответствии с условиями договора может произвести зачет своего требования, указанного в § 538, против требования о внесении квартирной платы или осуществить право удержания вследствие подобного требования, если он в письменной форме заявил наймодателю о своем намерении не менее чем за месяц до наступления срока внесения квартирной платы.

§ 553. [Немедленное расторжение договора в случае использования вещи не по назначению, установленному договором]

Наймодатель может расторгнуть договор найма без соблюдения срока расторжения, если наниматель или то лицо, которому он переуступил право пользования нанятой вещью, продолжает несмотря на предупреждение со стороны наймодателя пользоваться вещью не по назначению, установленному договором, существенно нарушая при этом права наймодателя, в частности если наниматель, не имея на то права, оставляет вещь в пользовании третьего лица, не проявляет надлежащей для нанимателя осмотрительности или подвергает вещь значительной опасности.

115

§ 554. [Немедленное расторжение договора вследствие 1 просрочки платежа] \

(1) Наймодатель может расторгнуть договор найма без соблюдения сро- l ка расторжения, если наниматель: ,

1. в течение двух сроков платежа подряд просрочит внесение всей ;

или значительной части наемной платы;

2. в течение времени, которое превышает два срока платежа, просрочит внесение наемной платы в размере суммы, необходимой для уплаты наемной платы за два месяца.

Расторжение договора исключается, если наймодатель получил удовлетворение. Расторжение договора недействительно, если наниматель может освободиться от своего долга посредством зачета и незамедлительно объявит об этом после требования наймодателя расторгнуть договор.

(2) Если внаем сдано жилое помещение, то дополнительно применяются следующие предписания:

1. в случае, предусмотренном в предл.1 пЛ абзЛ, невыплаченная часть квартирной платы считается значительной, если она превышает месячную квартирную плату; однако это предписание не применяется, если жилое помещение сдано только во временное пользование;

2. расторжение договора не допускается и в том случае, если наниматель по истечении месяца после начала судопроизводства по иску об освобождении помещения, об уплате невнесенной квартирной платы и о возмещении убытков согласно предл.1 абзЛ § 557 удовлетворит требования наймодателя или если обязательство о внесении платы возьмет на себя публичное учреждение. Это предписание не применяется, если требование о расторжении договора не более двух лет назад уже предъявлялось и в нем было отказано согласно предлЛ данного абзаца.

(3) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно.

§ 554а. [Немедленное расторжение договора вследствие неприемлемых отношений по договору найма]

Наем помещений может быть прекращен без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в столь существенном нарушении своих обязательств, в частности в нарушении неприкосновенности жилища, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношений по найму. Соглашение, противоречащее этому предписанию, недействительно.

§ 554Ь. [Соглашение о немедленном расторжении договора]

Соглашение, согласно которому наймодатель жилого помещения получает право расторгнуть договор без соблюдения сроков расторжения по иным причинам, чем указано в законе, недействительно.

§ 555. (отменен)

116

§ 556. [Возврат предмета найма]

(1) По прекращении отношений найма наниматель обязан возвратить нанятую вещь.

(2) Наниматель земельного участка не имеет права удерживать его для обеспечения своих требований в отношении наймодателя.

(3) Если наниматель переуступил вещь в пользование третьему лицу, то по прекращении отношений найма наймодатель может потребовать возврата вещи от третьего лица.

§ 556а. [Возражения нанимателя против расторжения договора]

(1) Наниматель может возражать против прекращения найма жилого помещения и требовать от наймодателя его продления, если установленное договором прекращение найма создаст для нанимателя или его семьи такие трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом правомерных интересов наймодателя. Указанные трудности возникают и в том случае, если не может быть предоставлено соответствующее жилое помещение взамен существующего на приемлемых условиях. Для учета правомерных интересов наймодателя рассматриваются обстоятельства, указанные в заявлении о расторжении договора согласно предл.2 абз.1 § 564а, если только эти обстоятельства не возникли позднее.

(2) В случае, предусмотренном в абзЛ, наниматель может потребовать продления найма в течение времени, установленного с учетом всех обстоятельств. Если наймодатель не желает продлить договор на прежних условиях, то в этом случае наниматель может требовать продления договора с внесением в него соответствующих изменений.

(3) Если стороны не прийдут к согласию, то решение о продлении договора найма, о сроке его действия, а также об условиях его продления принимается судом. Если неясно, когда исчезнут обстоятельства, из-за которых прекращение договора найма влечет за собой возникновение трудностей для нанимателя или его семьи, то может быть принято решение о продлении договора найма на неопределенный срок.

(4) Наниматель не может требовать продление договора найма, если:

1. он сам расторг договор найма;

2. имеется основание, по которому наймодатель вправе расторгнуть договор, не соблюдая срока расторжения;

3. (отменен)

(5) Заявление нанимателя, в котором он возражает против расторжения договора и требует его продления, должно быть сделано в письменной форме. По требованию наймодателя наниматель должен незамедлительно ознакомить его с основаниями для возражения.

(6) Наймодатель может отклонить требование о продлении договора найма, если наниматель не позднее чем за два месяца до его прекращения не заявит наймодателю о своем возражении. Если наймодатель до истечения срока предъявления нанимателем возражения не сделает соответствующих

117

указаний, предусмотренных в абз.2 § 564, то наниматель может заявить о своих возражениях в первом слушании дела о выселении.

(7) Соглашение, изменяющее указанные предписания, недействительно.

(8) Данные предписания не распространяются на договор найма, предусмотренный в п. 1,2 и 5 абз.7 § 5640.

§ 556Ь. [Продление срочного договора найма]

(1) Если договор найма жилого помещения заключен на определенный срок, то наниматель может потребовать его продления, если продление было бы возможно в случае требования расторжения договора согласно § 556а. В остальном по смыслу действует § 556а.

(2) ЕЕсли наниматель в момент заключения договора знал об обстоятельствах, которые являлись причиной заинтересованности наймодателя в возвращении жилого помещения в срок, установленный договором, то в пользу нанимателя учитываются только те обстоятельства, которые возникли впоследствии.

§ 556с. [Последующее продление договора найма]

(1) Если на основании §§ 556а, 556Ь стороны пришли к соглашению либо если суд вынес решение о продлении договор найма на определенный срок, то в соответствии с вышеуказанными предписаниями наниматель может требовать последующего продления договора только при условии, что это оправдано существенным изменением обстоятельств или что не наступили те обстоятельства, наступление которых было бы основанием для установления предельного срока действия договора.

(2) Если наймодатель расторгает договор найма, решение о продлении которого на неопределенное время вынесено судом, то наниматель может возразить против расторжения договора и потребовать от наймодателя продления действия договора на неопределенный срок. Если изменились обстоятельства, которые были признаны основанием для продления найма, то наниматель может потребовать продления действия договора лишь согласно § 556а;

незначительные изменения не принимаются во внимание.

§ 557. [Возмещение убытков, причиненных просрочкой возврата вещи]

(1) Если по прекращении договора найма наниматель не возвратит сданную внаем вещь, то наймодатель может потребовать внесения установленной наемной платы за время задержки в качестве возмещения убытков; в случае найма помещений наймодатель может в качестве возмещения потребовать наемную плату в том размере, который принят для подобных помещений в данной местности. Допускается предъявления требований о возмещении иных убытков.

(2) Наймодатель жилого помещения может предъявить требование о возмещении возникших убытков только в том случае, если помещение не было возвращено вследствие обстоятельств, за которые отвечает наниматель; убытки возмещаются в размере, соответствующем справедливому возмещению

118

убытков при подобных обстоятельствах. Это не действует, если наниматель расторг договор.

(3) Если нанимателю жилого помещения согласно § 721 или § 794а Граж-данско-процессуального кодекса предоставляется срок для освобождения помещения, то он не обязан возмещать последующие убытки, возникшие с момента прекращения договора найма до истечения срока освобождения помещения.

(4) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю в нарушение предписаний абз.2 или 3, недействительно.

§ 557а. [Возврат наемной платы, внесенной предварительно]

(1) Если наемная плата была внесена предварительно за какой-либо период времени после прекращения договора найма, то наймодатель обязан в соответствии с § 347, если договор найма был расторгнут по причине, за которую наймодатель не отвечает, возместить эту сумму согласно предписания о возврате неосновательного обогащения.

(2) Соглашение о найме жилого помещения, заключенное с нарушением указанных правил в ущерб нанимателю, недействительно.

§ 558. [Срок исковой давности]

(1) Срок исковой давности по требованиям наймодателя о возмещении убытков вследствие изменения или ухудшения сданной внаем вещи, а также по требованиям нанимателя о возмещении расходов или о разрешении на изъятие устройства составляет шесть месяцев.

(2) Течение срока исковой давности по требованиям наймодателя о возмещении убытков начинается с момента возврата вещи. Течение срока давности по требованиям нанимателя начинается с момента прекращения правоотношения найма.

(3) Одновременно с истечением срока исковой давности по требованию наймодателя о возврате вещи прекращается течение срока исковой давности по требованию наймодателя о возмещении убытков.

§ 559. [Залоговое право наймодателя]

Наймодателю земельного участка в обеспечение его требований по договору найма принадлежит залоговое право на вещи, внесенные нанимателем на участок. Данное залоговое право не может служить обеспечением будущих требований о возмещении убытков, а также требований о взыскании наемной платы за текущий и следующий за ним год пользования земельным участком. Оно не распространяется на вещи, которые не могут быть предметом принудительного взыскания.

§ 560. [Прекращение действия залогового права]

Залоговое право наймодателя прекращается с момента удаления вещей за пределы земельного участка, кроме случаев, когда они были удалены без ведома или вопреки возражениям наймодателя. Наймодатель не может воспрепятствовать удалению вещей, если это связано с предпринимательской

119

деятельностью нанимателя или происходит в соответствии с обычными условиями жизни либо если остального имущества достаточно для предоставления обеспечения наймодателю.

§561. [Право на самопомощь]

(1) Если наймодателю принадлежит право возражать против удаления вещей, на которые он имеет залоговое право, то наймодатель вправе не обращаясь в суд, своими действиями воспрепятствовать удалению вещей. В случае, когда наниматель покидает предмет найма, наймодатель может оставить вышеуказанные вещи у себя.

(2) Если вещи были удалены без ведома или вопреки возражениям най-модателя, то он может потребовать их передачи с целью возврата на земельный участок, а если наниматель покинул предмет найма, то передачи владения ими. Действие залогового права прекращается по истечении одного месяца с того момента, когда наймодатель узнал об удалении вещей, если только он ранее не предъявил иск по этому требованию.

§ 562. [Предоставление обеспечения]

Наниматель может предотвратить осуществление наймодателем залогового права, предоставив соответствующее обеспечение; он может таким образом освободить каждую вещь от обременяющего ее залогового права, предоставив в качестве обеспечения сумму, равную стоимости соответствующей вещи.

§ 563. [Залоговое право при обращении взыскания другим лицом]

Если на вещь, обремененную залоговым правом наймодателя, обращается взыскание в пользу другого кредитора, то первый не может в отношении последнего ссылаться на свое залоговое право в обеспечение наемной платы за время более одного года, которое предшествует обращению взыскания.

§ 564. [Прекращение правоотношения найма]

(1) Правоотношение найма прекращается с истечением срока, на который оно было установлено.

(2) Если срок найма не определен, то каждая сторона может расторгнуть договор найма согласно § 565.

§ 564а. [Письменная форма заявления о расторжении договора]

(1) Заявление о расторжении договора найма жилого помещения должно быть сделано в письменной форме. В заявлении следует указать причины расторжения договора.

(2) Наймодатель жилого помещения должен своевременно указать нанимателю на возможность возражения последнего согласно § 556а, а также на форму и срок предъявления указанных возражений.

(3) Абз.1 и 2 не действуют в отношении правоотношений найма, указанных в п.1 и 2 абз,7 § 564Ь. Предл.2 абз 1 и абз.2 не применяются к правоотношениям найма, указанным в п.4 и 5 абз.7 § 564Ь.

120

§ 564Ь. [Правомерный интерес наймодателя в расторжении договора]

(1) Наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения согласно абз.4 только в том случае, если он имеет правомерный интерес в прекращении правоотношений найма.

(2) Наймодатель имеет правомерный интерес в прекращении найма, если:

1. наниматель виновен в существенном нарушении договорных обязательств;

2. наймодатель нуждается в этих помещениях в качестве квартиры для себя, для членов своей семьи или родственников. Если после вселения нанимателя в жилые помещения было установлено право собственности на эти помещения и право собственности было отчуждено третьему лицу, то приобретатель не может ссылаться но правомерные интересы согласно предл.1 до истечения трех лет после отчуждения этих помещений. Если в результате этого под угрозу ставится достаточное обеспечение населения сдаваемыми внаем квартирами на соответствующих условиях, в пределах одной общины или части общины, то срок указанный в предл.2 увеличивается до пяти лет. Эти области определяются постановлениями правительств федеральных земель на срок не более пяти лет;

3. для наймодателя вследствие продолжения правоотношений найма будет невозможным соответствующее коммерческое использование земельного участка и он понесет в связи с этим значительные убытки. При этом не принимается во внимание возможность получения более высокой наемной платы вследствие сдачи в наем этого же жилого помещения с иными целями. Наймодатель не может также ссылаться на то, что он хочет продать сдаваемые внаем жилые помещения в связи с предполагаемым или последовавшим после передачи помещения нанимателю установлением права ^собственности на жилые помещения. Если на сданные внаем жилые помещения после вселения нанимателя было установлено право собственности, которое затем было отчуждено, то в тех областях, которые определены правительствами федеральных земель согласно предл.4 абз.2, наймодатель не может ссылаться на то, что он хотел бы продать сданное внаем помещение, до истечения пяти лет с момента продажи ему этих помещений;

4. наймодатель допустимым способом хочет превратить подсобные помещения или здания, непригодные для проживания, в жилые помещениг с целью их дальнейшей сдачи внаем и расторгает договор только в отношении этих помещений, заявляя об этом нанимателю до первого июня 1995 г. Наниматель может потребовать соразмерного снижения наемной платы. Если перестройка помещения задерживается, то наниматель может потребовать продления договора найма на соответствующий срок.

121

(3) Основанием правомерного интереса наймодателя признаются обстоятельства, которые указаны в его заявлении о расторжении договора, если только они не возникли впоследствии.

(4) Наймодатель может расторгнуть договор найма в отношении квартиры в жилом доме, где он сам проживает и в котором:

1. имеет не более двух квартир;

2. имеет не более трех квартир, причем не менее одной квартиры, построенной после 31 мая 1990 г. и до 1 июня 1995 г. посредством перестройки или расширения жилого дома, в котором проживал наймодатель, даже если отсутствуют условия, указанные в абз 1, а в случае, указанном в п.2, при заключении договора найма после постройки квартиры лишь тогда, когда при заключении договора найма он указал нанимателю на возможность его расторжения. В этом случае срок расторжения увеличивается на три месяца. Данные предписания соответственно действуют в отношении договора найма жилого помещения в той квартире, где проживает наймодатель, за исключением тех случаев, когда на это жилое помещение согласно абз.7 не распространяются вышеуказанные предписания. В заявлении о расторжении договора должно быть указано, что расторжение договора не основывается на условиях абз.1

(5) Прочие права нанимателя на взятое внаем имущество не затрагиваются.

(6) Соглашение, заключенное в ущерб нанимателю, недействительно. (7) Данные предписания не распространяются на договор найма:

1. жилого помещения, сдаваемого во временное пользование;

2. жилого помещения, которое является частью квартиры, где проживает наймодатель, и которое наймодатель полностью или в большей части снабдил обстановкой, кроме случаев, когда квартира предоставлена одной семье в длительное пользование;

3. жилого помещения, которое является частью студенческого или молодежного общежития;

4. жилого помещения в загородных домах и загородных квартирах, расположенных в дачной местности, которое было передано нанимателю до 1 июня 1995 г., если наймодатель при заключении договора указал нанимателю на целевое назначение жилого помещения и неприменение предписаний абз.1~6;

5. жилого помещения, которое сдано внаем юридическому лицу публичного права, осуществляющему во исполнение закона передачу этого помещения лицам, остро нуждающимся в квартире или находящимся на обучении, если жилое помещение предоставлено нанимателю до 1 июня 1995 г. и при заключении договора ему указано на целевое назначение жилого помещения и неприменение предписаний абз.1-6.

122

§ 564с. [Продление срочного договора найма]

(1) Если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок, то наниматель может не позднее чем за два месяца до истечения срока в письменной форме потребовать от наймодателя продления действия договора найма на неопределенный срок, если не существует правомерного интереса наймодателя в его прекращении. Соответственно применяется § 564Ь.

(2) Наниматель не может требовать продления действия договора найма в соответствии с абз.1 или § 556Ь, если:

1. договор найма был заключен на срок не более пяти лет;

2. наймодатель намерен:

a) намерен использовать помещения в качестве квартиры для себя, для членов своей семьи или родственников;

b) разрешенным образом ликвидировать, существенно изменить или восстановить помещения, и при этом продление действия договора найма существенно осложнит проведение указанных работ;

3. наймодатель при заключении договора письменно уведомил нанимателя об этом;

4. наймодатель за три месяца до истечения срока действия договора найма письменно уведомил нанимателя о том, что его намерение использовать помещения еще существует. Если предполагаемое наймодателем использование помещений задерживается не по его вине, то наниматель может потребовать продления действия договора найма на соответствующий срок; если следствие этой задержки продолжительность найма превысит пять лет, то наниматель может в соответствии с абз.1 потребовать продолжения найма на неопределенный срок.

§ 565. [Сроки расторжения договора]

(1) При найме земельных участков, помещений или занесенных в судовой регистр судов договор может быть расторгнут в следующие сроки:

1. если наемная плата исчисляется по дням — на следующий день после заявления о расторжении;

2. если наемная плата исчисляется по неделям — не позднее первого рабочего дня недели, с прекращением действия договора в субботу;

3. если наемная плата исчисляется по месяцам или временным периодам более месяца — не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев; при найме служебных помещений, используемых в коммерческих целях, незастроенных земельных участков, используемых в производственных целях, или занесенных в судовой регистр судов — только по истечении квартала.

(2) При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет

123

с момента передачи жилого помещения срок предупреждения о расторжении договора соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца. Соглашение, по которому наймодатель получает право расторгнуть договор при соблюдении более короткого срока, действительно только в том случае, если жилое помещение передано во временное пользование. Соглашение, по которому расторжению договора допускается только по истечении календарного месяца, недействительно.

(3) Если жилое помещение, которое наймодатель полностью или в большей части обязан снабдить обстановкой, является частью квартиры, где проживает наймодатель, однако не передано семье в длительное пользование, то договор может быть расторгнут в следующие сроки:

1. если наемная плата исчисляется по дням— на следующий день после заявления о расторжении;

2. если наемная плата исчисляется по неделям — не позднее первого рабочего дня недели с прекращением договора в субботу;

3. если наемная плата исчисляется по месяцам или временным периодам более месяца — по заявлению, сделанному не позднее пятнадцатого числа месяца с прекращением договора по истечении этого месяца.

(4) При найме движимых вещей договор может быть расторгнут в следующие сроки:

1. если наемная плата исчисляется по дням— на следующий день после заявления о расторжении;

2. если наемная плата исчисляется по более длительным периодам времени — на следующий день после истечения трех дней с того дня, когда было сделано заявление о расторжении.

(5) П.З абз.1, предл.1 абз.2, п.З абз.З, п.2 абз.4 действуют, если договор найма может быть расторгнут досрочно при соблюдении срока, указанного в законе.

§ 565а. [Продление срочного договора и договора, заключенного под условием]

(1) Если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок и было установлено, что он должен быть продлен при отсутствии заявления о его расторжении, то продление имеет место, если договор не может быть расторгнут согласно предписаниям § 565.

(2) Если договор найма жилого помещения был заключен под отмени-тельным условием, то после наступления условия считается, что он продлен на неопределенный срок. Если наймодатель после наступления условия расторгает договор, а наниматель, основываясь на предписаниях § 556а, требует продления договора, то принимаются во внимание только те обстоятельства, которые наступили после заключения договора найма,

(3) Соглашение, ограничивающее права нанимателя, действительно только в том случае, если жилое помещение передано во временное пользование или если речь идет о найме, указанном в абз.З § 565.

124

§ 565Ь. [Квартира, предоставляемая работнику работодателем]

Если жилое помещение сдано внаем в связи со служебными отношениями, то действуют особые предписания §§ 565с и 565а.

§ 565с. [Расторжение договора найма жилых помещений, предоставляемых работнику]

Если договор найма был заключен на неопределенное время, то после прекращения служебных отношений наймодатель может расторгнуть договор:

1. по истечении третьего рабочего дня календарного месяца, следующего за месяцем, когда было сделано предупреждение, если данное жилое помещение было сдано внаем на срок не более десяти лет и срочно необходимо другому лицу, выполняющему служебные обязанности;

2. по истечении третьего рабочего дня календарного месяца, следующего за месяцем, когда было сделано предупреждение, если предоставление данного жилого помещения, непосредственно связанного с местом работы или находящегося вблизи него, требовалось в силу служебного правоотношения и по той же причине требуется другому лицу, выполняющему служебные обязанности. В остальном действует § 565.

§ 565d. [Возражения нанимателя против расторжения договора]

(1) При применении §§ 556а, 556Ь должны быть учтены интересы лица, имеющего право на служебное помещение.

(2) Если наймодатель в соответствии с предл.1 § 565с расторг договор, то применяется § 556а с оговоркой, что наймодатель может отказать в согласии на продолжение найма, если наниматель заявил о своем возражении не позднее одного месяца до прекращения найма.

(3) Предписания §§ 556о и 556Ь не действуют, если:

1. наймодатель в соответствии с предл.1 п.2 § 565с расторг договор;

2. наниматель расторг служебное правоотношение, когда поведение работодателя не давало к тому законных оснований, или если наниматель своим поведением дал работодателю предусмотренный законом повод к расторжению служебного правоотношения.

§ 565е. [Служебные квартиры]

Если жилое помещение передано в рамках служебного правоотношения, то в отношении прекращения пользования жилым помещением соответственно применяются предписания о договоре найме, когда лицо, выполняющее свои служебные обязанности, снабдило жилое помещение полностью или в большей части предметами обстановки или ведет в жилом помещении вместе со своей семьей собственное хозяйство.

§ 566. [Письменная форма договора найма]

Для договора найма земельного участка, заключенного на срок более одного года, требуется письменная форма. Если эта форма не соблюдена, то

125

договор считается заключенным на неопределенный срок; однако договор может быть расторгнут не ранее, чем по истечении первого года с момента его заключения.

§ 567. [Расторжение договора найма, заключенного на срок более 30 лет]

Если договор найма заключен на срок более 30 лет, то по истечении 30 лет каждая из сторон может расторгнуть договор при условии соблюдения установленного законом срока предупреждения о расторжении. Расторжение договора не допускается, если срок договора определен пожизненно для наймодателя или нанимателя.

§ 568. [Продление по молчаливому согласию]

Если по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться вещью, то договор найма считается продленным на неопределенный срок, за исключением случая, когда наймодатель или наниматель в течение двухнедельного срока сделает иное волеизъявление в отношении другой стороны. Этот срок начинается для нанимателя с момента продолжения пользования, а для наймодателя с того момента, когда он узнал о продолжении пользования.

§ 569. [Расторжение договора в случае смерти нанимателя]

(1) После смерти нанимателя как его наследники, так и наймодатель вправе расторгнуть договор найма с соблюдением установленного законом срока предупреждения о расторжении. Договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом *.

(2) Предписания абз.1 применяются, если согласно §§ 569а или 569Ь имеются основания для продления договора найма.

§ 569а. [Вступление членов семьи в правоотношение найма]

(1) В правоотношение найма жилого помещения, в котором наниматель ведет совместное хозяйство со своим супругом, после смерти нанимателя вступает супруг. Если один из супругов в течение месяца после того, как он узнал о смерти нанимателя, заявит наймодателю, что он не намерен продлевать действие договора найма, считается, что заявитель не вступил в правоотношение найма; соответственно действует § 206.

(2) Если в жилом помещении ведется совместное хозяйство с одним или несколькими членами семьи, то после смерти нанимателя они вступают в правоотношение найма. То же действует, если наниматель вел совместное хозяйство со своим супругом и одним или несколькими членами семьи, а супруг не вступает в правоотношение найма. Соответственно действует предл.2 абз.1; если членов семьи несколько, то каждый из них может сделать заявление. Если в правоотношение найма вступило несколько членов семьи, то права, вытекающие из правоотношения найма, они могут осуществлять только совместно. По обязательствам из правоотношения найма они несут солидарную ответственность.

См. § 565.

126

(3) Супруг или члены семьи, если они вступили в правоотношение найма, наряду с наследником несут солидарную ответственность по всем обязательствам, возникшим к моменту смерти нанимателя; по отношению к супругу или членам семьи ответственность несет только наследник.

(4) Если наниматель предварительно внес наемную плату за период времени после его смерти, а его супруг или члены семьи вступают в правоотношение найма, то они обязаны возместить наследнику все то, что они получили или сэкономили в результате внесения вперед наемной платы.

(5) Наймодатель может прекратить действие договора найма с предупреждением о прекращении в установленные сроки, если основанием к тому явились обстоятельства, связанные с личностью супруга или членов семьи, которые вступили в правоотношение найма; договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом *.

Соответственно действует § 556а.

(6) Если супруг или другие члены семьи не вступают в правоотношение найма жилого помещения, то в него вступает наследник. Как наследник, так и наймодатель вправе расторгнуть договор найма с предупреждением о расторжении в установленный законом срок; договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом*.

(7) Соглашение, противоречащее предписаниям абз.1,2 или 5, недействительно.

§ 569Ь. [Продление пережившим супругом действия договора найма, заключенного супругами совместно]

Договор найма супругами жилого помещения, взятого внаем совместно, в котором они вели совместное хозяйство, после смерти одного из супругов сохраняет силу для пережившего супруга. Соответственно действует абз.З и 4 § 569а. Переживший супруг, может расторгнуть договор найма с соблюдением срока предупреждения о расторжении; договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом *.

§ 570. [Перевод нанимателя на новое место работы]

Военнослужащие, государственные служащие, священнослужители и преподаватели публичных учебных заведений в случае их перевода на другое место работы могут расторгнуть договор найма помещений, занимаемых ими или их семьями по месту расположения их частей либо по месту их прежней работы с соблюдением срока предупреждения по расторжении. Договор может быть расторгнут при условии, что заявление о расторжении сделано в срок, установленный законом *.

§ 570а. [Согласованное право отказа от договора]

В случае найма жилого помещения, фактически переданного нанимателю, к установленному соглашением сторон праву отказа от договора соответ-

См § 565.

127

ственно применяются предписания настоящей главы о расторжении договора и его последствиях.

§571. [Покупка вещи не прекращает правоотношения найма]

(1) Если сданный внаем земельный участок после его передачи нанимателю отчуждается наймодателем третьему лицу, то приобретатель вступает в права и обязанности наймодателя, вытекающие из договора найма, заключенного в то время, когда отчуждатель был собственником земельного участка.

(2) Если приобретатель не исполнит своих обязанностей, то наймодатель несет ответственность за убытки, которые должен возместить приобретатель, как поручитель, отказавшийся от возражения против предъявленного ему иска о предварительном обращении взыскания на имущество. Если наниматель был извещен наймодателем о переходе права собственности, то наймодатель освобождается от этой ответственности, если только наниматель не расторгнет договора, сделав заявление о расторжении в срок, установленный законом*

§ 572. [Предоставление нанимателем имущественного обеспечения]

Если наниматель отчужденного земельного участка предоставил наймо-дателю обеспечение исполнения своих обязательств, то основанные на этом обеспечении права переходят к приобретателю. Последний обязан возвратить имущество, предоставленное в качестве обеспечения, только в том случае, если оно было ему передано или если он по отношению к наймодателю взял на себя обязательство возвратить его.

§ 573. [Предварительное распоряжение о наемной плате]

Если наймодатель еще до перехода права собственности сделал распоряжение о наемной плате, право на получение которой переходит к приобретателю, то это распоряжение действительно лишь постольку, поскольку оно касается наемной платы за текущий на момент перехода собственности календарный месяц; если право собственности будет передано после пятнадцатого числа месяца, то это распоряжение действительно лишь постольку, поскольку оно касается наемной платы за последующий календарный месяц. Приобретатель не вправе оспаривать распоряжение о наемной плате, подлежащей внесению за последующие периоды, если он знал о таком распоряжении в момент перехода права собственности.

§ 574. [Сделки в отношении внесения наемной платы]

Сделка, заключенная между нанимателем и наймодателем в отношении наемной платы, в частности о внесении наемной платы, действительна по отношению к приобретателю лишь постольку, поскольку она не касается наемной платы за более поздние периоды, чем тот календарный месяц, когда наниматель узнал о переходе права собственности; если наниматель узнает об этом после пятнадцатого числа месяца, то такая сделка действительна постольку, поскольку она касается наемной платы за последующий календар-

См. § 565.

128

ный месяц. Сделка, заключенная после перехода права собственности, недействительна, если наниматель при совершении сделки знал о переходе права собственности.

§ 575. [Зачет в отношении приобретателя]

Если внесение наемной платы наймодателю согласно § 574 действительно и в отношении приобретателя, то наниматель может зачесть против требования приобретателя о наемной плате требование, которое он имеет в отношении наймодателя. Зачет не допускается, если наниматель приобрел встречное требование после того, как узнал о переходе права собственности, или если встречное требование было предъявлено после того, как он узнал о переходе права собственности, и после наступления срока внесения наемной платы.

§ 576. [Уведомление о переходе права собственности]

(1) Если наймодатель уведомил нанимателя, что он передал право собственности на земельный участок третьему лицу, то при взыскании наемной платы он не вправе оспаривать ссылку нанимателя на передачу, о которой произведено уведомление, даже если переход права собственности не состоялся или был недействительным.

(2) Уведомление о передаче может быть отозвано только с согласия того лица, которое было указано в качестве нового собственника.

§ 577. [Обременение сданного внаем земельного участка]

Если сданный внаем земельный участок после его передачи нанимателю будет обременен со стороны наймодателя правом третьего лица, то соответственно действуют §§571—576 в тех случаях, когда осуществление права третьим лицом лишает нанимателя права пользования, установленного договором. Если осуществление права третьим лицом только ограничивает нанимателя в осуществлении права пользования, установленного договором, то третье лицо обязано в отношении нанимателя воздерживаться от осуществления своих прав постольку, поскольку оно может препятствовать осуществлению права пользования, установленного договором.

§ 578. [Отчуждение или обременение до передачи]

Если наймодатель до передачи сданного внаем земельного участка произвел его отчуждение третьему лицу или обременил его каким-либо правом, осуществление которого препятствует нанимателю полностью или частично осуществлять право пользование земельным участком в соответствии с его назначением, установленным договором, то применяются те же предписания, что и в случаях, указанных в абз.1 §571 и §577, когда приобретатель по соглашению с наймодателем берет на себя исполнение всех обязательств, вытекающих из договора найма.

§ 579.- [Последующее отчуждение или обременение приобретателем земельного участка]

Если приобретатель сданного внаем земельного участка в свою очередь отчуждает или обременяет его, то соответственно применяются предписания

129

абз.1 §571 и §§572-578. Если новый приобретатель не исполняет обязательств, вытекающих из договора найма, то наймодатель несет ответственность перед нанимателем согласно абз.2 § 571.

§ 580. [Наем помещений]

Предписания о найме земельных участков применяются также и в отношении найма жилых и иных помещений, если не установлено иное.

§ 580а. [Отчуждение или обременение судна]

(1) Предписания §§571, 572, 576—579 соответственно применяются в случае отчуждения или обременения судна, занесенного в судовой регистр.

(2) Распоряжение, которое было сделано наймодателем в отношении наемной'платы до перехода права собственности на время существования правомочий приобретателя, действительно в отношении приобретателя. То же правило применяется и к сделке, заключенной между нанимателем и наймодотелем в отношении наемной платы, в частности о внесении наемной платы; однако сделка, заключенная после перехода права собственности, недействительна, если наниматель в момент заключения сделки знал о переходе права собственности. Соответственно действует § 575.

II. Аренда

§581. [Сущность договора аренды; применимость предписаний о найме]

(1) По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату.

(2) К аренде, за исключением аренды земли, соответственно применяются предписания о найме, если из §§ 582—584 не следует иное.

§ 582. [Сдача в аренду земельных участков вместе с имуществом]

(1) Если в аренду передается земельный участок вместе с находящимся на нем имуществом, то арендатор обязан следить за сохранностью отдельных частей имущества.

(2) Арендодатель обязан заменить части имущества, которые были утрачены вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Однако арендатор должен возместить обычную утрату входящих в состав имущества животных постольку, поскольку это соответствует надлежащему ведению хозяйства.

§ 582а. [Принятие имущества по оценочной стоимости с обязанностью возврата]

(1) Если арендатор земельного участка принимает имущество по оценочной стоимости и обязуется возвратить его по прекращении аренды согласно оценочной стоимости, то в этом случае он несет риск случайной утраты или

130

ухудшения имущества. Он может распоряжаться отдельными частями имущества в пределах надлежащего ведения хозяйства.

(2) Арендатор должен постоянно поддерживать имущество в таком состоянии и таком объеме, которые соответствуют правилам надлежащего ведения хозяйства. Приобретенные им части имущества с момента присоединения их к имуществу становятся собственностью арендодателя.

(3) По прекращении аренды арендатор обязан возвратить имеющееся в наличии имущество арендодателю. Арендодатель может отказаться принять ге части имущества, приобретенные арендатором, которые в соответствии с правилами надлежащего ведения хозяйства являются для земельного участка излишними или обладают слишком большой стоимостью; в случае такого отказа право собственности на эти части переходит к арендатору. Если между общей оценочной стоимостью переданного и возвращенного имущества существует разница, то она должна быть возмещена в денежной форме. Сюимость имущества определяется на основе цен, существовавших на момент прекращения аренды.

§ 583.[Залоговое право арендатора]

(1) Требования арендатора земельного участка к арендодателю относи-юльно имущества, арендованного вместе с земельным участком, обеспечиваются залогом на части указанного имущества, находящиеся во владении арендатора.

(2) Арендодатель может избежать осуществления залоговых прав арендатора путем предоставления обеспечения. Он может освободить каждую отдельную часть имущества от залогового права, предоставив обеспечение в размере стоимости этой части.

§ 583а. [Допустимость договорного ограничения права распоряжения]

Условия договора, которые запрещают арендатору предприятия распоряжаться частями имущества либо разрешают распоряжаться ими лишь с согласия арендодателя или отчуждать имущество арендодателю, действительны только в том случае, если арендодатель обязуется приобрести при прекращении аренды имущество по его оценочной стоимости.

§ 584. [Расторжение при неопределенном сроке действия договора]

(1) Если в случае аренды земельного участка или права срок аренды не установлен, то расторжение договора допускается по истечении года с момента его заключения; заявление о расторжении должно быть сделано не позднее третьего рабочего дня полугодия, по истечении которого должна прекратиться аренда.

(2) То же действует при аренде земельного участка или права в тех случаях, когда отношения по договору аренды могут быть прекращены досрочно при условии соблюдения законодательно установленных сроков расторжения.

131

§ 584а. [Ограничения применения права на расторжение] ^

(1) Арендатор не обладает правом расторжения договора, предусмот- '• реннымвабз.1 §549. "

(2) Арендодатель не имеет права расторгнуть договор аренды в соответ- .;

ствии с предписаниями § 569. ,

(3) Расторжение договора аренды в соответствии с предписаниями § 570 не допускается.

§ 584Ь. [Просрочка возврата]

Если арендатор не возвратит арендованный предмет после прекращения действия договора аренды, то арендодатель может потребовать в качестве возмещения за время просрочки внесения арендной платы в таком соотношении, в каком доходы от пользования, которые арендатор извлек или мог бы извлечь за это время, относятся к доходам от пользования за весь арендный год. Требование о возмещении последующих убытков не исключается.

III. Аренда земли

§ 585. [Сущность договора аренды земли]

(1) По договору аренды земли в аренду сдается земельный участок вместе с жилыми и хозяйственными постройками, служащими для его хозяйственного использования (предприятие), или земельный участок без таких построек сдается преимущественно для сельскохозяйственного использования. Под сельским хозяйством понимается хозяйственное использование земли либо связанное с использованием земли содержание животных, с целью получения продуктов растениеводства или животноводства, а также садоводства.

(2) К договору аренды земли применяются предписания абз.1 §581 и §§ 582-583а, а также нижеследующие особые предписания.

(3) Предписания о договорах аренды земли применяются также и в отношении аренды земельных участков для ведения лесного хозяйства, если земельные участки сданы в аренду для использования преимущественно в сельскохозяйственном производстве.

§ 585а. [Письменная форма]

Договор аренды земли на срок более двух лет заключается в письменной форме. При несоблюдении письменной формы следует считать, что договор заключен на неопределенный срок.

§ 585Ь. [Описание арендованной вещи]

(1) При заключении договора аренды арендодатель и арендатор составляют описание арендованной вещи, в котором должны быть указаны размеры, | а также состояние вещи в момент ее передачи. То же предписание соответ- j ственно применяется при прекращении договора аренды. Описание должно;

содержать указание на день, когда оно было сделано, и должно быть подписи-j но обеими сторонами.

132

(2) Если одна из сторон отказывается участвовать в составлении описания или если при составлении возникают разногласия фактического характера, то каждая из сторон договора может потребовать, чтобы описание было подготовлено экспертом, за исключением тех случаев, когда после передачи арендованной вещи прошло более девяти месяцев, а после прекращения аренды — более трех месяцев; по ходатайству сторон эксперт назначается судом по сельскохозяйственным вопросам. Каждая из сторон несет половину возникающих вследствие этого расходов.

(3) Если подобное описание подготовлено, то во взаимоотношениях сторон договора следует считать, что оно правильно.

§ 586. [Обязанности арендодателя и арендатора]

(1) Арендодатель обязан передать арендатору арендованную вещь в состоянии, пригодном для использования по назначению, установленному договором, и поддерживать ее в этом состоянии в течение срока аренды. Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендованной вещи, в частности жилых и хозяйственных помещений, дорог, траншей, дренажей и изгородей. Он обязан к надлежащему хозяйственному использованию арендованной вещи,

(2) К ответственности арендодателя за недостатки арендованной вещи и прав на нее, а также к правам и обязанностям арендатора при наличии указанных недостатков соответственно применяются предписания абз.1 и 2 § 537, §§ 538-541, а также § 545.

§ 586а. [Долги, обременяющие арендованную вещь]

Арендодатель отвечает по долгам, обременяющим арендованную вещь.

§ 587. [Внесение арендной платы]

(1) Арендная плата должна быть внесена в конце срока аренды. Если арендная плата исчисляется по временным периодам, то она должна вноситься в первый рабочий день по истечении каждого временного периода.

(2) Арендатор не освобождается от уплаты арендной платы на том основании, что он по личным обстоятельствам не в состоянии осуществлять предоставленное ему право пользования. Соответственно действуют предл.2 и 3 § 552,

§ 588. [Обязанность арендатора допускать действия по сохранению или улучшению]

(1) Арендатор должен допускать такое воздействие на арендованную вещь, которое необходимо для ее поддержания в надлежащем состоянии.

(2) Арендатор должен допускать действия, направленные на улучшение арендованной вещи, за исключением тех случаев, когда такие действия создают для арендатора неудобства, неоправданные даже с учетом правомерных интересов арендодателя. Арендодатель обязан возместить арендатору расходы, которые последний понес вследствие произведенных им действий, а также неполученные доходы в соответствующем обстоятельствам размере. По

133

требованию арендатора арендодатель должен внести аванс в счет предстоя щего возмещения. ;.

(3) Если арендатор вследствие принятия мер согласно предл.1 абз.2 получит более высокие доходы или мог бы получить их в случае надлежащего ведения хозяйства, арендодатель может потребовать согласия арендатора на соответствующее увеличение арендной платы, за исключением тех случаев, когда повышение арендной платы недопустимо исходя из положения предпри-' ятия арендатора, i

(4) Споры, возникшие из отношений предусмотренных в абзЛ и 2, по' заявлению сторон рассматривает суд по сельскохозяйственным вопросам. Если' арендатор отказывает в согласии, то в случае, указанном в абз.З, это согласие может быть заменено решением суда по сельскохозяйственным вопросам по ходатайству арендодателя.

§ 589.[Субаренда]

(1) Арендатор не вправе без согласия арендодателя:

1. передавать право пользования арендованной вещью третьему лицу, в частности вновь сдавать вещь в аренду;

2. передавать арендованную вещь полностью или частично сельскохозяйственному объединению с целью совместного использования.

(2) Если арендатор передал право пользования арендованной вещью третьему лицу, то он отвечает за вину третьего лица при использовании вещи, даже если арендодатель дал разрешение на передачу вещи.

§ 590. [Изменение арендатором характера пользования]

(1) Арендатор может изменить сельскохозяйственное назначение арендованной вещи только с предварительного разрешения арендодателя.

(2) Изменение характера использования арендованной вещи допускается с предварительного разрешения арендодателя, если предполагаемое изменение повлияет на характер пользования после окончания срока аренды. Арендатор может возводить здания только с предварительного разрешения;

арендодателя. Если арендодатель откажет в разрешении, то оно может быть дано судом по сельскохозяйственным вопросам по ходатайству арендатора постольку, поскольку такое изменение предполагается необходимым для со" хранения или дальнейшего повышения рентабельности предприятия и при этом могут быть соблюдены правомерные интересы арендодателя. Это не действует, если договор аренды расторгнут или если аренда прекращается менее чем через три года. Суд по сельскохозяйственным вопросам может предоставить разрешение вместе с установлением условий и возложением обязанностей, в частности потребовать предоставление обеспечения, а такжо определить характер и размеры такого обеспечения. Если основание дли предоставления обеспечения отпадает, то суд по ходатайству арендатора при-' нимает решение о возврате обеспечения; соответственно применяется § 109 Гражданско-процессуального кодекса. '

(3) Если арендатор вследствие изменения характера' пользования арен-| дованной вещью существенно уменьшил стоимость имущества, полученного

134

им согласно § 582а по оценочной стоимости, то арендодатель уже во время аренды может потребовать денежного возмещения в соответствии с абз.З § 582а, за исключением тех случаев, когда выручка от отчуждения частей имущества была использована согласно § 591 для улучшения арендованной вещи.

§ 590а. [Использование, противоречащее договору]

Если арендатор использует арендованную вещь вопреки условиям договора и продолжает такое использование несмотря на предупреждение арендодателя, то последний может предъявить негаторный иск.

§ 590Ь. [Возмещение необходимых расходов]

Арендодатель обязан возместить арендатору все необходимые расходы, сделанные последним в отношении вещи.

§591. [Расходы, увеличивающие стоимость]

(1) Расходы, понесенные арендатором на улучшение вещи с согласия арендодателя, последний должен возместить арендатору после прекращения аренды, если произведенные улучшения увеличивают стоимость арендованной вещи и по окончании срока аренды (добавленная стоимость).

(2) Если арендодатель отказывает в согласии на расходы, то это согласие может быть заменено решением суда по сельскохозяйственным вопросам по ходатайству арендатора постольку, поскольку такие расходы представляются необходимым для сохранения или повышения рентабельности предприятия и при этом могут быть соблюдены правомерные интересы арендодателя. Это не действует, если договор аренды расторгнут или если аренда прекращается менее чем через три года. Суд по сельскохозяйственным вопросам может предоставить разрешение с установлением условий и возложением обязанностей.

(3) Суд по сельскохозяйственным вопросам может по ходатайству арендатора принять решение в отношении добавленной стоимости и определить ее размер. Он может также установить, что арендодатель должен возместить добавленную стоимость только путем выплат по частям, и также может определить условия для предоставления подобных выплат. Если арендодатель не в состоянии после прекращения аренды возместить добавленную стоимость даже путем выплат по частям, то арендатор может потребовать, чтобы аренда продолжалась на прежних условиях в течение срока, необходимого для возмещения добавленной стоимости арендованной вещи. Если стороны не придут к согласию, то решение о продолжении аренды принимает суд по сельскохозяйственным вопросам по заявлению сторон.

§ 591 а. [Право арендатора на изъятие]

Арендатор вправе изъять устройство, которым он оборудовал вещь. Арендодатель может предотвратить осуществление права на изъятие, выплатив соответствующее возмещение, за исключением тех случаев, когда арендатор имеет правомерный интерес в изъятии. Соглашение, исключающее право арендатора на изъятие, действительно только в том случае, если предусмотрено соразмерное возмещение.

135

§ 59 Ib. [Срок исковой давности]

(1) Срок исковой давности по требованиям арендодателя о возмещении убытков вследствие изменения или ухудшения вещи, а также по требованиям арендатора о возмещении расходов или разрешении на изъятие устройства составляет шесть месяцев.

(2) Течение срока исковой давности по требованиям арендодателя о возмещении убытков начинается с момента возврата вещи. Течение срока исковой давности по требованиям арендатора начинается с момента прекращения отношений по договору аренды.

(3) С истечением срока исковой давности по требованию арендодателя о возврате вещи погашаются также требования арендодателя о возмещении убытков.

§ 592. [Залоговое право арендодателя]

Арендодатель в обеспечение своих требований, вытекающих из договора аренды, имеет залоговое право на внесенные вещи арендатора, а также на плоды арендованной вещи. Залоговое право не может быть использовано в отношении будущих требований о возмещении. За исключением вещей, указанных в п.4 § 811 Гражданско-процессуального кодекса, залоговое право не распространяется на вещи, на которые не может быть обращено принудительное взыскание. Соответственно действуют §§ 560-562.

§ 593. [Изменение договора]

(1) Если после заключения договора аренды отношения, которые лежали в основе определения обязательств по договору, изменились настолько существенно, что обязательства сторон по отношению друг к другу оказались в грубом несоответствии, то каждая сторона может потребовать изменения условий договора, за исключением требования об изменении срока аренды. Если вследствие хозяйственного использования арендатором арендованной вещи его доходы увеличиваются или уменьшаются, то требование об изменении арендной платы не может быть предъявлено, если соглашением сторон не установлено иное.

(2) Изменения условий договора можно потребовать не ранее чем через два года после начала аренды или осуществления последнего по времени изменения условий договора. Это не действует, если опустошительные явле- • ния природы, страхование от которых, как правило, не производится, суще-' ственно и коренным образом изменили соотношение обязательств сторон по договору.

(3) Изменение условий договора производится по истечении годичного периода аренды, в котором было заявлено требование об изменении.

(4) Если одна из сторон договора отказывается дать согласие на изменение договора, то другая сторона может обратиться в суд по сельскохозяйственным вопросам с ходатайством о вынесении решения.

(5) Не допускается отказ от права требовать изменения договора соглас-, но абз.1—4. Соглашение, которое предоставляет одной из сторон договора,

136

особые преимущества или наносит ей ущерб в том случае, если она воспользуется или не воспользуется правами, указанным в абз.1-4, недействительно.

§ 593а. [Передача арендованного земельного участка при наследовании]

Если при переходе предприятия в порядке наследования передается также арендованный вместе с предприятием земельный участок, используемый для сельскохозяйственных целей, то на место арендатора в договоре аренды заступает правопреемник. Арендодатель должен быть незамедлительно извещен о передаче предприятия. Если получатель не обеспечивает надлежащего хозяйственного использования арендованной вещи, то арендодатель вправе расторгнуть договор аренды при соблюдении законодательно установленного срока для расторжения.

§ 593Ь. [Отчуждение или обременение сданного в аренду земельного участка]

Если сданный в аренду земельный участок отчуждается или обременяется правом третьего лица, то соответственно действуют §§ 571-579.

§ 594. [Прекращение или продление договора аренды]

Договор аренды прекращается с истечением срока, на который он был заключен. Аренда продлевается на неопределенное время в отношении таких договоров аренды, которые заключены на срок не менее трех лет, если после запроса одной из сторон договора, намерена ли другая сторона продлить отношения по аренде, последняя в течение трех месяцев не откажется от их продолжения. Запрос и отказ должны быть изложены в письменной форме. Запрос недействителен, если он не содержит четкого указания на последствия отказа и если он не будет сделан в течение последнего, третьего, года аренды.

§ 594а. [Расторжение договора, заключенного на неопределенный срок]

(1) Если срок аренды не установлен, то каждая сторона может расторгнуть договор аренды, заявив о расторжении не позднее третьего рабочего дня арендного года с прекращением договора по окончании следующего года аренды. При наличии сомнения годом аренды считается календарный год. Соглашение, в котором установлен более короткий срок для расторжения, должно быть составлено в письменной форме.

(2) В отношении случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно при условии соблюдения установленного законом срока предупреждения, расторжение договора допускается в конце любого года аренды;

заявление о расторжении должно быть сделано не позднее третьего рабочего Дня полугодия, по истечении которого прекращается аренда.

§ 594Ь. [Расторжение договора, заключенного на срок более 30 лет]

Если договор аренды заключен на срок более 30 лет, то по истечении 30 лет каждая из сторон может расторгнуть договор с предупреждением

137

не позднее третьего рабочего дня арендного года при условии прекращения ;

договора по окончании следующего года аренды. Расторжение договора не .;. допускается, если договор был заключен арендодателем или арендатором i пожизненно. §

§ 594с. [Расторжение договора арендатором в случае | его профессиональной нетрудоспособности] ,

При нетрудоспособности арендатора в смысле Закона о страховании пенсий он может расторгнуть арендный договор с соблюдением установлен- :

ного законом срока предупреждения о расторжении, если арендодатель бу- | дет возражать против передачи арендованной вещи в пользование третьему лицу, которое могло бы обеспечить надлежащее хозяйственное использова- ;

ние вещи. Соглашение об ином недействительно. ,;

§ 594d. [Расторжение договора в случае смерти арендатора] a

(1) В случое смерти арендатора как его наследники, так и арендодатель ^ вправе расторгнуть арендный договор по истечении шести месяцев после ' окончания квартала, в котором сделано предупреждение о расторжении. До- , говор может быть расторгнут при условии соблюдения установленного зако- ;

ном срока предупреждения, i

(2) Наследники могут возразить против расторжения договора арендода- ' телем и потребовать продления его действия, если есть основания считать, :. что они либо уполномоченные ими сонаследник или третье лицо в состоянии гарантировать надлежащее хозяйственное использование предмета аренды. ':

Арендодатель может отказать в продлении договора аренды, если наследники заявили о своих возражениях менее чем за месяц до истечения срока аренды и не указали обстоятельств, наличие которых может гарантировать в дальнейшем надлежащее хозяйственное использование предмета аренды. Заявление о возражениях и сообщение об обстоятельствах должны быть изложены в письменной форме. Если согласия не будет достигнуто, то решение по заяв- :

лению сторон принимает суд по сельскохозяйственным вопросам.

(3) В отношении расторжения договора арендодателем согласно абз.1 требование наследника о продолжении аренды в соответствии с § 595 исключается.

§ 594е. [Немедленное расторжение договора]

(1) Расторжение арендного договора без соблюдения срока предупрежден ния о расторжении допускается с учетом предписаний §§ 542-544, 553-554а.

(2) Арендодатель также может расторгнуть договор аренды без соблюдения срока предупреждения о расторжении, если арендатор просрочит внесение арендной платы или ее значительной части более чем за три месяца. Если арендная плата исчисляется по периодам времени, составляющим менее года, то расторжение допускается при просрочке внесения арендной;' платы или ее существенной части в течение двух сроков платежа подряд., Расторжение договора исключается, если арендодатель получил удовлетворен ние. Расторжение договора недействительно, если арендатор может освободиться от своего долга посредством зачета и незамедлительно объявит об этом после требования арендодателя о расторжении договора.

138

§ 594f. [Письменная форма заявления о расторжении договора]

Заявление о расторжении договора должно быть сделано в письменной форме.

§ 595. [Оговорка о требованиях к продлению договора аренды]

(1) Арендатор может потребовать от арендодателя продление отношений по договору аренды, если:

1. арендованное предприятие составляет экономическую основу его существования;

2. арендатор земельного участка нуждается в нем для поддержания

своего предприятия, которое составляет экономическую основу

его существования;

и если прекращение аренды, определенное договором, создаст для арендатора или его семьи такие трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом правомерных интересов арендодателя. Наличие указанных условий дает основание для повторного требования о продлении договора.

(2) В случаях, указанных в абз.1, арендатор может потребовать продления договора аренды на срок, продолжительность которого определяется с учетом всех обстоятельств. Если арендодатель не в состоянии продлить аренду на прежних условиях, то арендатор может потребовать, чтобы она была продлена при соответствующем изменении условий.

(3) Арендатор не может требовать продления аренды, если:

1. он сам расторг договор аренды;

2. имеется основание, по которому арендодатель вправе прекратить действия договора без соблюдения срока предупреждения о расторжении или имеет право согласно § 593а на досрочное расторжение при условии соблюдения установленного законом срока;

3. срок действия договора в случаях аренды предприятия, аренды земельного участка, которая лежит в основе возникновения предприятия, или в случае аренды заболоченной земли и пустошей, возделываемых арендатором, составляет не менее восемнадцати лет, а в случае аренды других земельных участков — не менее двенадцати лет;

4. арендодатель намерен взять в собственное пользование вещь, переданную в краткосрочную аренду, или использовать ее для выполнения установленных законом или иных публичных задач.

(4) Заявление арендатора, содержащее требование о продлении договора аренды, должно быть сделано в письменной форме. По требованию арендодателя арендатор должен немедленно ознакомить последнего с основаниями для заявления о продлении договора аренды.

(5) Арендодатель может отказать в продлении договора аренды, если арендатор потребовал от арендодателя продления менее чем за год до прекращения аренды или отказался от продления по запросу арендодателя в соответствии с § 594. Если сторонами согласован двенадцатимесячный или меньший срок для расторжения договора, то достаточно, чтобы требование о

139

продлении было заявлено в течение месяца с момента получения заявления о расторжении.

(6) Если соглашение не будет достигнуто, то о продлении и продолжительности аренды, а также об условиях, на которых она будет продлена, решение по заявлению сторон принимает суд по сельскохозяйственным вопросам. Суд, однако, может принять решение о продлении аренды лишь на срок, не превышающий сроков, указанных в п.З абз.З, и исчисляемый с момента возникновения арендных отношений. Договор аренды может быть также продлен в отношении части арендованного имущества.

(7) Арендатор должен подать заявление о вынесении решения судом по сельскохозяйственным вопросам не позднее чем за девять месяцев до прекращения аренды, а в случае двенадцатимесячного или меньшего срока для прекращения договора — не позднее двух месяцев после получения заявления о его расторжении. Суд может допустить более позднюю подачу заявления, если это необходимо во избежание несправедливости в отношении арендатора и срок договора аренды еще не истек.

(8) Отказ от права требовать продления аренды согласно абз.1-7 допускается лишь в том случае, если об отказе было заявлено с целью урегулирования спора, вытекающего из арендных отношений, в суде или в профессионально-сословном согласительном органе для урегулирования арендных споров. Соглашение, которое предоставляет одной из сторон договора особые преимущества или наносит ей особый ущерб в случае, если она воспользуется или не воспользуется правами, указанным в абз.1-7, является недействительным.

§ 595а. [Право на досрочное расторжение договора]

(1) Если стороны имеют право на досрочное расторжение договора об аренде земли, то они сохраняют за собой это право также после продления или изменения договора аренды земли.

(2) По ходатайству одной из сторон договора суд по сельскохозяйственным вопросам может издать распоряжение о прекращении досрочно окончившегося полностью или частично договора об аренде земли. Если продление договора об аренде земли ограничено частью арендованного имущества, то суд по сельскохозяйственным вопросам может установить арендную плату в отношении данной части.

(3) Содержание распоряжений суда по сельскохозяйственным вопросам считается содержанием договора в отношениях между сторонами. По спорам, касающимся содержания договора, решение принимается судом по сельскохозяйственным вопросам на основании заявления сторон.

§ 596. [Обязанность возврата предмета аренды]

(1) Арендатор обязан после прекращения арендных отношений возвратить арендованную вещь в состоянии, которое соответствует ее надлежащему хозяйственному использованию к моменту возврата.

(2) Арендатору не принадлежит право удержания земельного участка в обеспечении его требований к арендодателю.

140

(3) Если арендатор передал вещь в пользование третьему лицу, то арендодатель вещи после прекращения аренды может требовать ее у этого третьего лица.

§ 596а. [Возмещение расходов]

(1) Если аренда прекращается в течение арендного года, то арендодатель должен возместить арендатору стоимость еще не отделенных, но согласно правилам надлежащего ведения хозяйства подлежащих отделению до конца арендного года плодов. При этом необходимо соответственно учитывать риск, связанный с получением урожая.

(2) Если указанная в абз.1 стоимость не может быть определена по причинам, обусловленным временем года, то арендодатель должен возмес-гить арендатору расходы на получение этих плодов в той мере, в какой они вызваны надлежащим ведением хозяйства.

(3) Предписания абз.1 распространяются также на назначенный к вырубке, но еще не срубленный лес. Если арендатор вырубил больше леса, чем это допускается при надлежащем ведении хозяйства, то он должен возместить арендодателю стоимость леса, который был вырублен свыше необходимой нормы. Допускается предъявление требований о возмещении последующих убытков.

§ 596Ь. [Обязанность оставление сельскохозяйственных продуктов]

(1) Арендатор предприятия должен оставить такое количество имеющихся в наличии по окончании аренды сельскохозяйственных продуктов, которое необходимо для ведения хозяйства до следующего урожая, даже если при заключении договора аренды такие продукты ему переданы не были.

(2) Если арендатор обязан согласно абз.1 оставить продукты в большем объеме и в лучшем состоянии, чем те, которые он приобрел при заключении договора аренды, то он может потребовать от арендодателя возмещения их стоимости.

§ 597. [Просрочка возврата]

Если арендатор после прекращения аренды не возвратит арендованную вещь, то арендодатель может потребовать внесения установленной арендной платы в качестве возмещения за время просрочки. Допускается предъявление требований о возмещении последующих убытков.