§2. Право общей долевой собственности

Объектом общей долевой собственности является имущество, которое может находится в собственности субъектов гражданского права. Следует иметь в виду, что в настоящее время в собственности физических лиц может находиться любое имущество, за исключением того, которое согласно закону не может принадлежать им на праве собственности. Объектом общей долевой собственности с участием физических лиц могут быть и различные средства производства, и целостные имущественные комплексы, и земельные участки. Разумеется, объектом общей долевой собственности, при самом различном сочетании ее участников, может выступать и движимое имущество. Однако на практике чаще всего таким объектом является недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 113 ГК владение, пользование и распоряжение имуществом при общей долевой собственности производится по согласию всех ее участников. Они вправе сами определить порядок пользования имуществом (например, установить очередность пользования вещью и другие условия). Если объектом общей -собственности является жилой дом, иное строение, собственники могут определить кому и какими именно помещениями следует пользоваться в таком строении. Точно также участникам общей долевой собственности предоставляется возможность решить вопрос о продаже или ином способе распоряжения общим имуществом.

Вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом в этих случаях решаются не по принципу большинства голосов, а по принципу единогласия. Если общее согласие о порядке владения, распоряжения и пользования общим имуществом не достигнуто, то спор

- 300 -

между участниками общей собственности решается судом.

Такие споры чаще всего' возникают о порядке пользования общим домом или иным строением. При их разрешении судебные органы, как правило, исходят из размера долей участников общей собственности, выделяя каждому на них в пользование часть дома (строения), соответствующую размеру его доли в праве собственности. Так, если лицу принадлежит 1/3 часть в праве собственности, то и в пользование ему выделяется 1/3 часть дома (строения). В пользование собственников, если спор идет о пользовании' жилым домом, квартирой, могут быть выделены отдельные жилые помещения, в том числе и неизолированные. Подсобные помещения и устройства (лестницы, коридоры, обогревательные приборы и т.п.) остаются в общем пользовании.

Порядрк пользования общим домом, квартирой может быть установлен и самими собственниками дома, квартиры путем заключения специального соглашения. Если же соглашением между участниками общей долевой собственности установлен порядок пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) в соответствии с долей каждого и такое соглашение нотариально удостоверено и зарегистрировано в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов, то оно будет обязательно и для лица, которое впоследствии приобретает долю в праве общей собственности на этот дом (ст. 118 ГК).

Все участники общей долевой собственности обязаны каждый соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу и нести расходы по его содержанию. Так, если жилой дом принадлежит двум физическим лицам и доли их в праве собственности равны, то и все расходы по содержанию дома должны возлагаться на собственников в равной мере.

Доходы, получаемые от общего имущества, должны распределяться между всеми сособственниками пропорционально их долям в праве общей собственности (ст. 113

-301 -

ГК). Однако собственники не лишены возможности установить и иной порядок распределения этих доходов.

Каждый из участников общей долевой собственности вправе произвести отчуждение своей доли другому лицу (ст. 113 ГК). В этом случае речь идет опять-таки об отчуждении не части имущества в натуре, а доли в праве собственности. В результате такого отчуждения участник общей собственности выбывает из числа сособственни-ков и на его место вступает другой участник. Происходит замена субъекта гражданского правоотношения.

Такое отчуждение своей доли участник общей собственности может произвести путем продажи, дарения, мены. Доля его, если участником является физическое лицо, может перейти и в порядке наследования.

Однако при продаже доли в праве общей собственности одним из ее участников постороннему лицу остальные сособственники имеют право преимущественной покупки этой доли по цене, за которую она продается (ст. 114 ГК) и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов и продажи дома с условием пожизненного содержания.

В' силу этого правила продавец обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает (например, срока продажи или уплаты денег, сохранения за продавцом права проживания в доме после продажи и т.п.).

Если остальные участники общей собственности изъявляют желание купить у продавца его долю на указанных или иных, равных с другими покупателями, условиях, то он не вправе продать эту долю посторонним лицам. Если на продаваемую долю претендует несколько сособственников, то продавец может продать свою часть любому из них. Остальные сособственники не могут ему в этом препятствовать, даже если они более нуждаются в приобретении указанной доли.

В случае отказа еособственников от права преимущественной покупки или неосуществления ими этого права в отношении домов или недвижимого имущества в течение 1 месяца, а в отношении прочего имущества - в

-302-

течение 10 дней с момента извещения продавец может продать свою долю любому лицу. Этот срок является пресекательным и восстановлению или продлению не подлежит.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки другой участник общей собственности может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исковой давности для таких исков установлен 3 месяца (ст. 114 ГК).

Право преимущественной покупки распространяется лишь на случаи продажи доли, но не на другие способы отчуждения имущества (дарение и т.п.). Так, хотя к договору мены применяются нормы права, регулирующие договор купли-продажи, но фактически правило о преимущественной покупке здесь неприменимо, поскольку покупка доли должна производиться на прочих равных условиях, которые для других сособственников обычно оказываются невыполнимыми.

Не распространяется право преимущественной покупки доли и на случаи продажи имущества с публичных торгов в силу самого характера этого вица продажи, так как здесь имущество должно быть продано тому, кто предложит более высокую цену.

В силу ст.115 ГК каждый из участников общей долевой собственности вправе также требовать видела своей доли из общего имущества. При выделе участник получает свою долю в имуществе и выбывает из числа участников общей собственности.

Способ выдела устанавливается соглашением участников права общей собственности. Если же соглашение о способе выдела не достигнуто, то этот вопрос решается судом по иску любого из участников общей собственности. При этом суд должен произвести выдел имущества в натуре, если оно является делимым и если это возможно без значительного ущерба его хозяйственному назначению. Так, можно легко разделить в натуре зерно, топливо. Иногда можно выделить часть дома. Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет

- 303 -

изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера Долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников. Если же выдел в натуре невозможен, то выделяющийся собственник может получить денежную компенсацию.

Право требовать выдела доли из общего имущества принадлежит не только участнику общей долевой собственности, но и его кредиторам. Согласно ст. 116 ГК, кредитор участника общей долевой собственности вправе предъявить иск о выделении доли его должника для обращения на нее взыскания (по любым долгам участника общей собственности).

Выдел доли следует отличать от раздела имущества. При разделе все участники общей собственности получают свои доли в натуре и тем самым общая собственность на имущество прекращается.

Право общей собственности государства и физических лиц на имущество, представляющее особую ценность, может быть в каждом отдельном случае прекращено на основании постановления Кабинета Министров с выплатой государством стоимости долей, принадлежащих физическим лицам. Судебный порядок разрешения споров о способе прекращения права общей собственности на эти случаи не распространяется.

Как было сказано, общее имущество физических и юридических лиц или только юридических лиц может быть образовано на основе заключаемого ими договора о совместной деятельности (ст.430 ГК). Участники данного договора становятся сособственниками объединенного имущества и сами же непосредственно осуществляют владение, пользование и распоряжение им. Никакого

-304-

специального юридического лица для управления общим имуществом они не создают. Руководство общей деятельностью по договоренности между собой они поручают одному из участников общей собственности, возлагая на него ведение общих дел (ст.431 ГК). На таких правовых началах строятся и эксплуатируются некоторые хозяйственные и культурно-бытовые комплексы. Правовое положение общего имущества в этих случаях также определяется нормами ГК, регулирующими общую долевую собственность, но с учетом особенностей, вытекающих из договора о совместной деятельности. Так, участник договора о совместной деятельности не вправе распоряжаться своей долей в общем имуществе без согласия остальных участников договора (ст.432 ГК). Расходы и убытки, возникающие в результате совместной деятельности, покрываются за счет общего имущества, если иное не установлено договором, и лишь недостающие суммы раскладываются между участниками договора пропорционально их взносам в общее имущество (ст.433 ГК).

Общая собственность не возникает, когда для совместной деятельности объединяется имущество юридических лиц - унитарных предприятий и учреждений, поскольку объединяемое ими имущество принадлежит им соответственно на праве полного хозяйственного ведения и праве оперативного управления. В этих случаях на объединенное имущество иных участников возникает право общего (долевого) полного хозяйственного ведения или оперативного управления. К этим отношениям (по аналогии) применяются нормы ГК об общей долевой собственности, если иное не установлено законом.