5. Гражданский кодекс и земля

 Вопрос о взаимодействии  гражданского  и

земельного  законодательства  в регулировании земельных

отношений имеет большой научный и практический интерес.

Именно здесь возникает множество сложных вопросов, тре-

бующих знания и изучения.  Именно здесь  четко  и  ярко

проявляются  особенности земли как имущества,  недвижи-

мости,  как объекта земельных отношений и осуществления

их  правового регулирования гражданским и земельным за-

конодательством.  Без Земельного кодекса их регулирова-

ние просто невозможно.  В ст.  3 ГК сказано,  что нормы

гражданского  права,  содержащиеся  в  других  законах,

должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других

актах земельного законодательства:  во-первых, нормы ГК

могут  воспроизводиться (полностью или частично,  но не

вступая в  противоречие  с  ГК  Российской  Федерации);

во-вторых,  нормы могут и должны развиваться, конкрети-

зироваться с учетом особенностей регулирования  земель-

ных  отношений,  опять-таки не вступая в противоречие с

ГК, в первую очередь с его нормами о праве собственнос-

ти и других правах,  о сделках с землей и др.; в-треть-

их,  в них могут и должны содержаться сугубо "свои" зе-

мельно-правовые нормы,  не включаемые в ГК. К последним

относятся главным образом специальные земельно-правовые

нормы публично-правового характера: - о компетенции го-

сударственных и местных органов  по  регулированию  зе-

мельных отношений; 

________________________________________________________

1 РГ.1994.11мая. 2 РГ.1994. 12 мар-

та. 3 РГ.1996. 23 апреля. 4 РГ.1996. 9 июля. 

________________________________________________________

- о государственном учете земель;  - о  государственном

земельном  кадастре и мониторинге;  - о государственной

специальной регистрации прав на землю;  - об установле-

нии  состава  и категорий земель и переводе их из одной

категории в другую, их разграничении по целевому назна-

чению; - о государственном контроле за использованием и

охраной земель;  - об ответственности за нарушение  зе-

мельного законодательства и др.  Возмещение имуществен-

ного ущерба,  причиненного  собственникам,  владельцам,

пользователям и арендаторам земли, производится в соот-

ветствии с гражданским и  земельным  законодательством.

Таким образом,  видно, что ГК дает свободу ЗК в регули-

ровании земельных отношений.  Это  свидетельствует,  по

существу,  о  том,  что  все статьи гл.  17 ГК и другие

статьи, касающиеся земельных отношений, могут воспроиз-

водиться и развиваться,  конкретизироваться в земельном

законодательстве,  не противореча ГК. Но это можно ска-

зать не только об указанных статьях гл. 17, но и о мно-

гих других статьях. А их немало во всех разделах и гла-

вах ГК.  Назовем их: - ст. 23 - о гражданах как субъек-

тах гражданских и земельных  отношений;  все  положения

гл. 4 - о субъектах гражданских и земельных отношений -

юридических лицах; - ст. 257 - о фермерских хозяйствах;

 статьи гл.  6  - об объектах гражданских прав (в част-

ности,  ст. 129, в которой имеется прямая отсылка к зе-

мельному  законодательству  по вопросу о допущении обо-

ротности земли как особого объекта,  и ст. 131 - о спе-

циальной регистрации);  - статьи гл. 13, в которой име-

ются отсылки к земельному законодательству (об  обороте

земли и его особенностях по сравнению с другим имущест-

вом,  о формах собственности и других вещных правах  на

землю);  - ст. 216 - о вещных правах на землю и порядке

перехода этих прав,  о праве  собственности  на  землю,

праве пожизненного наследуемого владения землей,  праве

постоянного пользования,  сервитутах; - статьи гл. 16 -

об  общей  собственности и т.д.  Можно назвать и другие

главы и статьи ГК - о залоге,  обязательствах,  догово-

рах,  сделках с землей и др., которые также при- менимы

к регулированию земельных отношений  в  соответствии  с

земельным законодательством.  Поскольку в ГК Российской

Федерации эти нормы сформулированы в общей  форме,  то

применительно к земле они должны получить свое развитие

в земельном  законодательстве  с  учетом  особенностей

земли как объекта,  имущества особого рода. Особенности

земли как специфического имущества и объекта  гражданс-

ких отношений заслуживают внимания. Землю нельзя      

приравнивать к обычному имуществу:  зданиям, сооружени-

ям, объектам, движимым вещам. В сельском хозяйстве зем-

ля - основное и незаменимое средство сельскохозяйствен-

ного производства. Поэтому эти земли нельзя "разбазари-

вать",  использовать не по целевому назначению.  В  не-

сельскохозяйственных  отраслях  земля  используется как

территория для размещения отраслей, зданий, сооружений,

объектов, здесь она не является средством производства.

Но во многих случаях здания, сооружения, объекты нераз-

рывно,  прочно  связаны с землей.  Поэтому при переходе

указанных объектов в собственность или пользование дру-

гих  лиц,  аренду неизбежно встает и вопрос о земле.  И

этот вопрос надо решать в соответствии с ГК  и  ЗК:  на

каком  праве осуществляется переход земли - праве собс-

твенности,  пользовании или  аренды.  Каковы  основания

возникновения  и прекращения прав на землю?  Формулируя

основания возникновения прав на имущество,  а также ос-

нования их прекращения,  ГК имеет в виду, что они расп-

ространяются и на права на землю.  И точно, в земельном

законе  они регулируются подробно.  Одним из главнейших

оснований возникновения прав на землю является  предос-

тавление  земельных участков из государственной и муни-

ципальной собственности в частную собственность,  поль-

зование,  аренду. Частные собственники могут также пре-

доставлять земельные участки  в  пользование  и  аренду

другим  лицам.  Наиболее  распространенными основаниями

возникновения прав на землю являются сделки  с  землей.

Они закреплены в ст.  260 ГК, а также Указом Президента

Российской Федерации. Они должны быть тщательно "распи-

саны" в новом ЗК. Основания возникновения и прекращения

прав на землю неразрывно взаимосвязаны и перекрещивают-

ся:  у  одних  возникает  право на землю,  у других оно

прекращается. При предоставлении земли из государствен-

ной и муниципальной собственности в частную прекращает-

ся право государственной и муниципальной  собственности

и возникает право частной собственности и наоборот. Од-

ним из способов прекращения  права  на  землю  является

изъятие (выкуп) земли для государственных и муниципаль-

ных нужд (ст.  278-282 ГК) и изъятие земельных участков

в  связи  с нарушением земельного законодательства (ст.

284-286 ГК).  В ЗК эти основания отменены,  они  должны

быть четко сформулированы в новом ЗК. Массовыми основа-

ниями прекращения прав на землю являются  вышеназванные

сделки с землей (ст.  260 ГК), которые подлежат конкре-

тизации в новом ЗК. Нет необходимости подробно останав-

ливаться на всех,  но на купле-продаже земли необходимо

остановиться,  ибо это - новое  и,  кроме  того,  очень

спорное и приводящее к противостоянию явление.  Имеются

сторонники, но много и противников купли-продажи земли.

Законом  в  ряде случаев она введена.  Но высказываются

возра-                                                

жения против широкой купли-продажи сельскохозяйственных

земель.  ГК  ее  предусматривает (хотя и не прямо),  но

границ не ставит и, таким образом, отсылает к земельно-

му закону.  В процессе разработки нового ЗК это один из

острейших вопросов. Но в принципе и куплю-продажу сель-

скохозяйственных  земель  можно ввести в жесткие рамки,

чтобы она не приводила к резко  отрицательным  последс-

твиям.  Запрещается  продажа для использования земли не

по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (вы-

куп)  земель в таких случаях (ст.  284 - 287 гл.  17) и

отсылает к земельному законодательству.  Таким образом,

следует установить жесткие рамки использования сельско-

хозяйственных земель.  Их нельзя "пускать" в общий  зе-

мельный рынок, надо их оставить в рынке только сельско-

хозяйственных земель.  Покупатели земли,  в том  числе,

думается,  и иностранные физические и юридические лица,

если они желают добросовестно вести  сельскохозяйствен-

ное производство,  должны иметь право купить ее. В Рос-

сии добывается и отправляется на экспорт  много  нефти,

газа  и леса.  Но ведь землю нельзя вывезти за границу,

ее можно использовать честно и добросовестно,  и  тогда

купля-продажа  земли  не  приведет к отрицательным пос-

ледствиям. Имеются и экономические механизмы - прогрес-

сивный земельный налог, стимулирование их рационального

и эффективного использования, усиление государственного

контроля  за использованием и охраной всех,  и особенно

сельскохозяйственных, земель. С учетом всех этих обсто-

ятельств,  думается многим,  можно было бы вводить куп-

лю-продажу сельскохозяйственных земель,  в том числе  и

иностранным физическим и юридическим лицам. Может быть,

это стало бы одним из  средств  обеспечения  хозяйского

отношения к земле и повышения сельхозпроизвод-ства. Но,

повторяем, вопрос требует проработки. Право хозяйствен-

ного ведения и право оперативного управления - примени-

мы ли они к земле?  Субъектами гражданских и  земельных

отношений являются казенные предприятия и унитарные го-

сударственные и муниципальные предприятия. Они - юриди-

ческие лица,  но они не частные юридические лица. Может

возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оператив-

ном  управлении.  Об  этом  говорится в гл.  19 ГК (ст.

294-300). Указанные категории не применяются по отноше-

нию к праву на землю, в гл. 17 ГК они не предусмотрены.

И в прежней системе они не применялись,  а  применялись

право  пользования и владения,  а также в установленных

пределах право распоряжения (об этом писали А.В.  Вене-

диктов,  А.В.  Карасс,  С.Н.  Братусь, Г.Н. Полянская).

Названные категории (институты) и по новому ГК применя-

ются к имуществу,  но не к земле и другим природным ре-

сурсам.  В гл.  17 К,  специально посвященной правам на

землю,  не,  говорится о хозяйственном ведении и опера-

тивном управлении землей, а говорится лишь о владении и

пользовании  (и  в том числе аренде),  частично о праве

постоянного пользователя землей распоряжаться ею с сог-

ласия собственника.                                   

Применима ли к земле приобретательная  давность?  Инте-

ресным и важным является вопрос о приобретательной дав-

ности (ст.  234 ГК).  К праву на обычное имущество  она

применяется.  Применима  ли  она  к возникновению права

собственности на землю?  Думается,  не всегда. В гл. 17

ГК она не предусмотрена. Земля изначально всегда была в

государственной собственности,  поэтому государственные

или  муниципальные  земли вряд ли могут быть ничейными.

Кроме того,  земля -  особый  объект  недвижимости.  На

практике многие граждане долгое время пользовались (или

пользуются) неоформленными участками, затем эти участки

могут  оформляться  органами  власти  в  собственность,

пользование, владение, аренду по установленным нормам и

в общем порядке. Если участок находится в частной собс-

твенности,  но собственник не объявляется и не предъяв-

ляет  свои  права на участок,  на него распространяются

нормы о приобретательной давности. Вопрос требует реше-

ния в новом ЗК. Реквизиция и конфискация - применимы ли

они к земельным участкам?  Реквизиция - это  изъятие  в

установленных законом случаях (стихийные бедствия, эпи-

зоотии,  эпидемии,  аварии и др.) имущества с  выплатой

его стоимости (ст.  242 гл. 15 ГК). В гл. 17 реквизиция

земли не предусмотрена.  Да и вообще она не применима к

земле,  так как это особый объект имущества, по отноше-

нию к которому практически невозможно применение рекви-

зиции.  Она применима к домам и сооружениям, транспорт-

ным средствам,  продовольствию и др.  В отношении земли

существует  специальная  мера  - изъятие (выкуп) ее для

государственных или муниципальных нужд или за нарушение

земельного законодательства (гл.  17 КГ), но вовсе не в

тех случаях, которые предусмотрены для реквизиции обыч-

ного  имущества (не земли).  Конфискация имущества пре-

дусмотрена ст.  243 гл.  15 ГК. В гл. 17 она не предус-

мотрена.  Но  в  отношении  земли как имущества (хотя и

особого) возможна конфискация.  Но только в ЗК и УК не-

обходимо определить случаи и порядок конфискации земли.

Например, в приговоре суда необходимо обязательное ука-

зание  о конфискации земли (вместе со всем имуществом).

Без этого конфискация земли невозможна.  Точно  так  же

невозможна конфискация земли, пока в ЗК и УК не опреде-

лены конкретные преступления,  влекущие ее конфискацию.

Но и это вряд ли необходимо, так как в гл. 17 ГК имеют-

ся статьи об изъятии земель за нарушения земельного за-

конодательства (ст.  284 - 286 ГК). И этого вполне дос-

таточно,  и вряд ли в ЗК и УК надо  вносить  какие-либо

дополнения.