1. История, которая мало чему учит

 Реформы последнего времени предоставили гражданам

право собственности на землю и даже право  ею  распоря-

жаться,  что и закрепила ст.  36 Конституции Российской

Федерации.  Но это совсем не значит, что раньше, до но-

вой реформы, прав на землю у граждан не было (садоводы,

огородники и дачники появились не два и не три года на-

зад, и крестьянские хозяйства, представьте, имели право

на существование).  Любое  государство  издает  законы,

предоставляющие гражданам права на землю. Традиция идет

от римского права и почитаемого юристами Кодекса  Напо-

леона.  К сожалению, прошли те времена, когда отчаянные

представители цивилизации,  отправляясь в дальние путе-

шествия, то и дело встречали на пути ничьи земли. Земли

поделили государства, а внутри государств землю подели-

ли  пользователи.  Право на земельный участок у граждан

России было всегда. Другое дело - что это было за право

и  каково  было  его  содержание.  Еще недавно это было

только право пользования,  собственником земли являлось

государство.  Ну а раньше?  Надо сказать,  Россия имеет

уникальную историю вообще и историю аграрных преобразо-

ваний в частности.  На планете, пожалуй, больше нет та-

кого общества, которое с такой головокружительной, поч-

ти  авантюрной  быстротой  меняло крестьянские уклады и

права на землю,  экспериментируя на живых людях и меняя

несколько вариантов в несколько десятилетий. Если вооб-

разить, то покажется сверхъестественным, что российские

крестьяне  одного-двух  поколений пережили и претерпели

столько,  сколько иное государство не испытало  за  всю

историю своего существования. Когда же конец? - спроси-

те вы.  А мы в ответ зададим другой вопрос:  какие про-

дукты  вы  предпочитаете - отечественные или импортные?

Не будем уходить очень далеко в глубь веков.  Наши  ны-

нешние мытарства в поисках крестьянской правды начались

с отменой крепостного права. А было это в 1861 г. - как

видите, даже стопятидесятилетний юбилей этой даты будет

отмечен еще не скоро. По сути, до аграрной реформы 1861

г. крестьяне не обладали практически никакими самостоя-

тельными правами на землю.                             

Помещичьи крестьяне,  находясь под властью собственника

земли,  в вопросах ее использования не имели  самостоя-

тельного голоса. Начиная с 1861 г. крестьяне или едино-

лично, или в рамках земельных общин выступают в качест-

ве  носителей прав и обязанностей на землю по законода-

тельству.  Долгое время после первых реформенных  шагов

середины XIX в.  законодательство о крестьянах, и зако-

нодательство о крестьянском землепользовании в том чис-

ле,  имело  много специфических черт,  чтобы теоретикам

представилась возможность говорить о  крестьянском  зе-

мельном праве.  Положения 19 февраля 1861 г. (Общее по-

ложение о крестьянах, Положение о выкупе1 и др.) декла-

рировали отмену крепостной зависимости, установили пра-

во крестьян на земельный надел и порядок  осуществления

выкупных  платежей  за него.  По этому законодательству

земля была крестьянам выделена,  но  использование  зе-

мельных  участков существенно ограничивалось обязатель-

ствами перед бывшими собственниками по их выкупу.  Обя-

зательства эти были настолько долгосрочными, что в тео-

рии сложилось мнение о надельном землепользовании как о

разновидности долгосрочной аренды - оброчного пользова-

ния2.  Внутри земельной общины [в центральных губерниях

России  (собственно России) именно она являлась субъек-

том земельных отношений] право пользования предоставля-

лось крестьянской семье (крестьянскому двору).  Кресть-

янской земли, находящейся в личной собственности, в это

время почти не было. Законы от 26 июля 1863 г. и 24 но-

ября 1866 г.3 продолжили реформу  тем,  что  приравняли

статус удельных, государственных и помещичьих крестьян,

тем самым объединив их в  сословие  крестьян  с  единой

юрисдикцией.  18  мая 1882 г.  учреждается Крестьянский

поземельный банк4. В том, что касалось прав крестьян на

землю, его роль заключалась в некотором упрощении полу-

чения (приобретения) земельных участков крестьянами  на

праве  личной собственности,  не распространенной среди

этого сословия. Однако до Столыпинской реформы операции

Банка  не  играли  существенной  роли в расширении прав

собственности на крестьянские земли. Дальнейшее законо-

дательство до реформы Столыпина особых качественных из-

менений в правах крестьян на землю не внесло. Законода-

тельство 1863 г. (Законы от 18 июня и 14 декабря) огра-

ничивали права надельных крестьян в  вопросах  передела

залога и отчуждения земли с тем, чтобы укрепить и уско-

рить выплату выкупных платежей5.  Это не позволило при-

равнять крестьян к иным

_________________________________________________________

1 Свод законов Российской импе-

рии.  Прил. к т. IX. 2 См.: Хауке О.А. Крестьянское зе-

мельное право.  М.,  1914.  С. 205. 3 Свод законов Рос-

сийской империи.  Прил. к т. IX. 4 Там же. 5 Свод зако-

нов Российской империи. Прил. к т. IX.

_________________________________________________________

сословиям в вопросах реализации прав на землю еще неко-

торое время Положение стало существенно изменяться пос-

ле 1905 г.  В это время  не  только  расширились  права

крестьян на землю (отмена выкупных платежей Указом от 3

ноября 1905 г.  способствовала этому в особенности), но

и был сделан шаг в направлении реализации личного права

собственности  на  землю.  Столыпинская  реформа,  если

рассматривать  ее с этой точки зрения,  была направлена

на переход от преимущественно права общей собственности

на землю среди крестьян (общинное землевладение) к пра-

ву личной собственности главы хозяйства. Таким образом,

в период с 1861 по 1917 г.  законодательство шло в нап-

равлении предоставления крестьянскому сословию прав  на

землю,  равных  существовавшему  в  России праву личной

собственности на землю.  Это  право  включало  владение

землей, право использовать землю ограничивалось обязан-

ностью не нарушать права собственников соседних  участ-

ков  и  права  сервитута.  Право распоряжения земельным

участком заключалось в праве заключать все виды сделок,

предусмотренных  гражданским законодательством для нед-

вижимости,  а также совершать иные действия, предусмот-

ренные  правом для распоряжения недвижимостью.  Законом

была предусмотрена возможность выкупа земель для  госу-

дарственных нужд. Существовало и регулируемое законода-

тельством право сервитута. Движение это происходило че-

рез длительные переходные этапы, в рамках которых права

крестьян на землю  значительно  ограничивались  правами

общины на надел,  правами бывших собственников на полу-

чение выкупной платы,  сословными ограничениями. Содер-

жание этих ограничений носило в большинстве случаев по-

литический характер и обусловливалось значительным вли-

янием  консервативных кругов,  состоявших в основном из

крупных землевладельцев,  и преобладанием в начале  ре-

форм  идеологии  общинного строя.  Община,  осуществляя

свои права,  могла производить  периодические  переделы

земли крестьян,  могла продавать,  сдавать в аренду зе-

мельный надел по согласованию с  пользователем.  Община

распоряжалась  недрами,  выпасами,  лугами.  С реформой

Столыпина, радикализм которой был продиктован состояни-

ем  российской  экономики после неудачных военных дейс-

твий против Японии  и  революционных  событий  в  самой

стране,  было  предпринято наступление на идеологию об-

щинного земледелия. Основанием были предполагаемые эко-

номические  преимущества частного хуторского сельскохо-

зяйственного производства  перед  общинным.  Следствием

этого  было закрепление и распространение права частной

(личной) собственности на землю среди крестьян.  К 1917

г.  реформа, начатая П.А.Столыпиным, не была завершена.

Следствием этого было то, что сельское хозяйство опери-

ровало как правом частной собственности на землю, так и

правом собственнос-                                   

ти общины на надел;  к этим правам присоединялось право

аренды как основное право пользования земельным  участ-

ком. После 1917 г. ситуация резко изменилась - права на

землю приобрели совершенно иное содержание.  Крестьянс-

кий наказ в рамках Декрета "О земле" от 26 октября 1917

г. (по старому стилю) объявил всю землю народным досто-

янием, отменил частную собственность на землю, запретил

сдавать ее в аренду и в  залог.  Земля  передавалась  в

распоряжение  земельных  комитетов1,  которые  являлись

полномочными органами государственной  власти  на  мес-

тах2.  Тем  самым земля переходила в распоряжение госу-

дарства.  Декрет о социализации  земли  предусматривал,

что  всякая  собственность  на землю и другие природные

ресурсы отменяется навсегда и распоряжение ими  переда-

ется органам государственной власти3. Таким образом, из

всех юридических конструкций осталось место только пра-

ву  пользования  землей.  Однако недолгие времена нэпа,

отличительными чертами которых  было  развитие  хозяйс-

твенной  инициативы частных лиц,  в том числе и в сель-

ском хозяйстве,  и существование рыночных отношений под

жестким государственным контролем,  в строго ограничен-

ных размерах,  потребовали ввести конструкцию,  с одной

стороны,  расширяющую права крестьян на землю, с другой

стороны, не умаляющую государственную монополию на этот

природный объект.  Такая конструкция была изобретена, и

по своему содержанию она  была  по-своему  оригинальна.

Речь  идет о праве трудового землепользования,  утверж-

денном Законом о трудовом землепользовании4  и  закреп-

ленном  Земельным кодексом РСФСР от 30 октября 1922 г.5

Право трудового землепользования  предоставлялось  всем

гражданам РСФСР для ведения сельского хозяйства и жела-

ющим обрабатывать землю своим трудом (ЗК РСФСР 1922 г.,

ч. 1). Права трудового землепользования не мог быть ли-

шен никто,  кроме случаев,  прямо указанных в законе, а

место расположения земельного участка, предоставленно-

го по этому праву, могло быть изменено лишь при лесоус-

тройстве, а также при земельных переделах в тех общест-

вах,  где существовал общинный порядок землепользования

(ст.  95).  Право трудового пользования считалось бесс-

рочным.  В рамках пользования гражданин имел право вес-

ти: а) хозяйственное использование земли способом, изб-

ранным им по своему усмотрению;

________________________________________________________

1 Декрет II Всероссийс-

кого съезда Советов рабочих,  солдатских и крестьянских

депутатов от 26 октября  1917  г.  Собрание  узаконений

1917 г.  ь 1.  С.  3. 2 О переходе земли в распоряжение

земельных комитетов.  Принято СНК РСФСР 5ноября 1917 г.

Собрание узаконений 1917 г.  ь 2.  С. 23. 3 Декрет ВЦИК

"О социализации".  Собрание узаконений 1918 г. ь 25. С.

346  //Газета  Рабочего  и Крестьянского правительства.

1918 г. 19 февр. 4 Закон о трудовом землепользовании от

22 мая 1922 г. Собрание узаконений 1922г. ь36 5 Там же.

С. 12.

________________________________________________________

б) возводить, устраивать и использовать на земле строе-

ния и сооружения для  хозяйственных  и  жилищных  нужд.

Землепользователь  не имел права совершать на своем зе-

мельном участке действия  или  отстраивать  сооружения,

нарушающие  существенные интересы иных землепользовате-

лей.  Покупка, продажа, завещание, дарение, залог земли

пользователям запрещались (ст.  24,  25,  27). Трудовой

пользователь имел право на строения, растения, посевы и

все,  что соединено с участком земли. В качестве гаран-

тии землепользования в ЗК была заложена норма,  в соот-

ветствии  с  которой  в случае нарушения земельных прав

или необоснованного вмешательства в хозяйство пользова-

телей  земельная  комиссия по просьбе землепользователя

была обязана восстановить нарушенные права на землю или

вмешательство  в  хозяйство до разрешения спора о нару-

шенном праве по существу (ст.  26). Как видно из иссле-

дования, трудовому землепользователю предоставлялся тот

объем прав,  который позволял ему использовать землю  в

целях ведения сельского хозяйства.  Распоряжение землей

в формах, предусмотренных правом для иных имущественных

объектов,  запрещалось,  и этим подчеркивалось, что это

именно право пользования государственной землей. Однако

в отличие от иных возможных форм права пользования тру-

довое землепользование отличалось большей хозяйственной

независимостью  и отсутствием временных ограничений.  В

условиях нэпа это был тот  максимум,  который  позволял

развить  производственную  самостоятельность мелких аг-

рарных производителей.  Как известно  из  истории,  это

принесло  свои  плоды,  и сельское хозяйство постепенно

оживилось после Гражданской войны. Однако изменение аг-

рарной  политики  и  переход к всеобщей коллективизации

были уже несовместимы  с  индивидуальной  хозяйственной

самостоятельностью, и следующее земельное законодатель-

ство уже отказалось от конструкции трудового землеполь-

зования. Дальнейшее правовое регулирование прав граждан

на землю развивалось в рамках  теоретических  установок

социалистического землепользования, основными принципа-

ми которого были: целевой характер права землепользова-

ния;  устойчивость права землепользования; бесплатность

права землепользования1. Основным фундаментом, на кото-

ром выстраивались отношения по землепользованию и регу-

лирование этих отношений законодательством,  было право

исключительной государственной собственности на землю2.

Перечисленные принципы распространялись  на  реализацию

прав  на землю всеми предусмотренными законодательством

субъектами. Среди субъектов значились и граждане, одна-

ко  права  их  были  в значительной степени ограничены.

Статья 22 Основ законодатель-

________________________________________________________

1 Общая  теория  советского

земельного права. М., 1983. С. 264. 2 Советское земель-

ное право/ Под ред.  Н.И.  Краснова,  В.П. Балезина М.,

1977.С.140; Общая теория советского земельного права С.

259 и др.

________________________________________________________

ства СССР  о  земле  предоставляла  право  на земельные

участки гражданам только для ведения личного  хозяйства

без  применения наемного труда.  В основном в советское

время права на землю предоставлялись гражданам,  прожи-

вающим в сельской местности.  Это - право приусадебного

землепользования,  пользование участками для  индивиду-

ального огородничества, пользование сенокосами, выпаса-

ми.  Однако было бы неверно считать,  что  крестьянские

хозяйства  (единоличные)  с коллективизацией прекратили

свое существование.  Действительно,  количество их было

незначительно, и они не играли практически никакой роли

в аграрной экономике,  тем не менее по ст. 29 Основ зе-

мельного законодательства 1968 г. граждане пользовались

участками предоставленной им земли для ведения сельско-

го хозяйства в порядке и в пределах норм, устанавливае-

мых законодательством союзных республик.  Республиканс-

ким  законодательством регулировался порядок предостав-

ления земель крестьянским хозяйствам и предельные  раз-

меры  земельных  участков.  В ЗК РСФСР 1970 г.  на этот

счет содержались отсылочные нормы о  том,  что  порядок

пользования и размеры земельных участков, предоставляе-

мых единоличным крестьянским хозяйствам, устанавливают-

ся Советом Министров республики.  Само по себе это ста-

вило крестьянские хозяйства в  положение,  худшее,  чем

иные хозяйственные формы.  По характеру возникновения в

этот период право землепользования крестьянских хозяйс-

тв считалось первичным,  т.е. земля предоставлялась не-

посредственно государством в лице  исполкома  райсовета

из земель государственного запаса. По срокам землеполь-

зования это  было  землепользование  бессрочное.  Право

землепользования    предоставлялось   законодательством

крестьянскому  двору  -  семейно-трудовому  объединению

лиц, совместно ведущих сельское хозяйство. Наем рабочей

силы не допускался. Однако к современному положению за-

конодательство  было  приведено реформой не сразу.  Как

известно, идея первоначального этапа реформ о необходи-

мости приблизить крестьянина к земле получила свое воп-

лощение в союзном  законодательстве  в  виде  института

аренды земли и института пожизненного наследуемого вла-

дения. Политика союзного государства в отношении рефор-

менного  предоставления  прав  крестьянам на землю была

осторожной,  и содержание основных институтов  прав  на

землю было достаточно ограниченным:  введенное реформой

право пожизненного наследуемого  владения  предполагало

собственно владение и пользование земельными участками,

распоряжение же ограничивалось передачей права по  нас-

ледству.  Предложения же о введении права собственности

на землю вызывали категорические протесты  политических

деятелей.  Дальнейшее  законодательное  расширение прав

граждан на землю происходило на уровне российского  за-

конодательства - вразрез с союзным. И хотя оба институ-

та были восприняты российским законодательством  [Закон

РСФСР "О земельной реформе" говорил,                  

что земельные участки для  производства  сельскохозяйс-

твенной  продукции предоставляются государством в поль-

зование и владение (ст.2)], российское законодательство

пошло  дальше  союзного в предоставлении прав гражданам

на земли сельского хозяйства. В Законе РСФСР "О кресть-

янском (фермерском) хозяйстве" и в ряде нормативных ак-

тов того же периода устанавливается и  право  собствен-

ности на землю (ст.  1). Закрепил сформировавшийся спи-

сок правовых форм использования  земли  гражданами  ЗК,

утвердив,  что граждане РСФСР имеют право по своему вы-

бору на получение в собственность, пожизненное наследу-

емое владение или аренду земельных участков, в том чис-

ле и для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства

(ст.7).  Однако  и  в этот период права на землю были в

достаточной степени ограничены.