3.Право пожизненного наследуемого владения

 и пользования землей

 Право пожизненного наследуемого владения возник-

ло в союзном законодательстве в то время, когда о праве

частной собственности на землю говорить вслух было  еще

страшновато.  Это  был как бы компромиссный вариант при

политическом отрицании права  собственности  на  землю.

Правовое содержание этой конструкции сразу вызвало мно-

жество вопросов.  Дело в том,  что оно не вписывалось в

правовые  формулировки и находилось как бы между правом

собственности  и  правом  бессрочного  пользования,  не

отождествляясь ни с тем, ни с другим. По своему положе-

нию право пожизненного  наследуемого  владения  следует

отнести к правовому титулу реформенного переходного пе-

риода.  Отношение современной земельной реформы к праву

пожизненного наследуемого владения устоялось не вполне,

и если Указом Президента Российской Федерации "О приве-

дении  земельного законодательства Российской Федерации

в соответствие с Конституцией (Основным  Законом)  Рос-

сийской Федерации" право пожизненного наследуемого вла-

дения было отменено, то ГК вновь его восстанавливает. А

Указ  Президента  Российской  Федерации  "О  реализации

конституционных прав граждан на землю" гласит,  что зе-

мельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991

г.  и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении

и пользовании, в том числе сверх установленных предель-

ных размеров,  и используемые ими для  ведения  личного

подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищ-

ного либо дачного строительства, сохраняются за гражда-

нами  в полном размере.  Запрещается обязывать граждан,

имеющих указанные участки,  выкупать  их  или  брать  в

аренду.  Право  пожизненного  наследуемого  владения не

имеет ничего общего с правомочием владения как одним из

составляющих права собственности. Речь идет о самостоя-

тельном праве на землю с несколько, на наш взгляд, пос-

пешно выбранным названием,  поскольку из-за слова "вла-

дение" оно долго наводило на неверные  аналогии.  Право

пожизненного  наследуемого  владения  не одиноко в ряду

различного рода прав на землю  времен  реформ.  История

помнит чисто реформенные виды прав на землю, изобретен-

ные,  в частности,  специально для предоставления земли

крестьянам.  Таким было право на надел (надельная собс-

твенность,  появившаяся в 1861 г.),  которое сравнивали

сначала с оброчным пользованием (вид долгосрочной арен-

ды в российском праве,  где арендатор имел  расширенный

список прав в сравнении с правом аренды как таковым), а

затем, после отмены выкупных платежей, с разновидностью

права собственности. Но основания появления и существо-

вания надельной собственности и права владения (в  сов-

ременном понимании) если и сходны по глубинным социаль-

ным мотивам - поиск все того же компромисса  между  от-

жившими и нарождающимися социально-экономическими отно-

шениями,  - то надельная  собственность  имела  большее

прикладное значение.  Так как она (для чего и возникла)

была обременена обязанностью с чисто сословным значени-

ем:  не  дать возможности перейти крестьянским землям в

руки иных сословий с  потерей  своего  значения.  (Надо

сказать,  что в сравнении с историей ни тех, ни других,

ни каких-либо собственных обременений современное право

пожизненного  наследуемого  владения  не несет.) Была и

после  революции,  в  период  нэпа,  попытка  примерить

крестьянскую   экономику   к  новым  политэкономическим

взглядам.  Так появилось право трудового землепользова-

ния,  которое  предоставлялось гражданам для сельскохо-

зяйственной обработки земли в  крестьянских  хозяйствах

пожизненно с правом наследования.  И пожалуй, право по-

жизненного наследуемого владения и по содержанию,  и по

основаниям  возникновения  наиболее  близко  подходит к

праву трудового землепользования.  Однако эта форма ис-

пользования  земли исчезла с всеобщей коллективизацией,

другими словами, после того как пропала необходимость в

компромиссе  между политикой и экономикой.  Те же собы-

тия,  но с обратным знаком,  происходят и теперь. И это

дает основания полагать,  что право пожизненного насле-

дуемого владения как правовая форма использования земли

имеет временный характер существования.  Какими правами

может пользоваться гражданин, если он приобретает землю

в пожизненное наследуемое владение? Как он может приоб-

рести ее и как прекращается указанное  право?  В  соот-

ветствии с пока не введенной в действие гл. 17 ГК право

пожизненного наследуемого владения приобретается  граж-

данами  по основаниям и в порядке,  предусмотренном зе-

мельным законодательством (ст. 265 ГК). То есть основа-

ния  и порядок приобретения данного права должны содер-

жаться в новом ЗК,  пока не принятом.  В соответствии с

существовавшим  ранее  порядком  предоставления данного

права оно приобреталось путем  предоставления  местными

государственными органами.  Другой порядок приобретения

права владения - наследование земельного участка. В со-

ответствии с ГК,  если из условий пользования земельным

участком, установленных законом, не вытекает иное, вла-

делец  земельного  участка вправе возводить на нем зда-

ния,  сооружения и создавать другое недвижимое имущест-

во, приобретая на него право собственности. Кроме того,

владелец земельного участка может передавать его другим

лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. 

Продажа, залог  земельного  участка и совершение других

сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь

отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266,

267 ГК).  Так же как и собственники земельного участка,

владельцы  участка  обязаны платить земельный налог.  В

чем, собственно, интерес и преимущества для владельца в

приобретении  земли  на праве пожизненного наследуемого

владения,  сказать сложно.  Законодательство, во всяком

случае, ответа на этот вопрос не дает. Вероятно, единс-

твенное, что можно сказать в пользу пожизненного насле-

дуемого владения,  это то, что во многих регионах мест-

ные органы исполнительной власти на основе этого  права

более  охотно,  чем  на  основании права собственности,

предоставляют земли гражданам.  И граждане охотно полу-

чают землю на основании этого титула,  потому что право

пользования в данном случае так же широко, как и в слу-

чае права собственности на землю позволяет использовать

землю,  а на право продажи они не  претендуют.  Местные

органы  государственной власти в данном случае успокаи-

ваются тем,  что земля остается в  собственности  госу-

дарства.  Сейчас законодательство закрепило возможность

перехода от формы пожизненного наследуемого владения  к

праву собственности или аренде по желанию тех,  кто по-

лучил землю. Законодательством в качестве одного из ви-

дов  права на земельный участок называется право посто-

янного (бессрочного) пользования1 . Чаще всего, сравни-

вая право пользования с другими правами на землю,  ищут

сходства с правом аренды.  Однако обнаружить разницу не

так трудно.  И дело не столько в том, что право пользо-

вания носит безвозмездный характер,  т. е. пользователь

в  отличие  от арендатора использует землю собственника

бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды

заключается  в том,  что по гражданскому праву арендные

отношения имеют обязательственный характер, и это отра-

жается на их правовом регулировании, а право постоянно-

го пользования является одним из видов вещных прав, как

право  собственности  и право пожизненного наследуемого

владения.  Изначально право  постоянного  (бессрочного)

пользования предоставлялось юридическим лицам2.  Статья

268 гл.  17 ГК предоставляет это право также и  гражда-

нам,  но сама гл. 17 вступит в действие только с приня-

тием нового ЗК.  Так что ясность в  том,  кто  является

субъектом  права  постоянного  пользования,  наступит с

принятием нового ЗК.  На основании действующего законо-

дательства  пользователь  не  имеет права распорядиться

земельным имуществом. Однако пока не действующая гл. 17

ГК  относится  к праву распоряжения земельным участком,

находящимся в постоянном пользовании,  совершенно  ина1

ГК.  Ст.  216. 2 ЗК. Ст. 12. Эта статья отменена Указом

Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. ь

2287.  че. Статья 270 "Распоряжение земельньм участком,

находящимся в постоянном пользовании" дает право  поль-

зователю передать этот участок в аренду или безвозмезд-

ное срочное пользование.  В том,  что касается  прав  и

обязанностей  пользователя,  земельное законодательство

поступило следующим образом.  Оно наделило его  практи-

чески теми же правами и обязанностями,  что и собствен-

ников и арендаторов земли1.  Земельное законодательство

детально не останавливается на вопросе о том, из земель

каких категорий земельные участки могут предоставляться

в постоянное пользование, а из каких - нет. Статьи 26 и

27 ЗК устанавливают  право  предоставления  земель  для

сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Са-

ми эти статьи не указывают,  на основании какого  права

предоставляются эти земли, но следует предположить, что

и на праве постоянного  (как,  впрочем,  и  временного)

пользования в том числе.  В принципе же на праве посто-

янного пользования может быть предоставлена земля любой

категории, разумеется с условием соблюдения того режима

использования, который установлен для каждой из катего-

рий.   Документом,   удостоверяющим  право  постоянного

(бессрочного)  пользования,  является   Государственный

акт,  форма которого была утверждена постановлением Со-

вета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. ь 4932. Эта

форма  была  общей для документов,  выдаваемых на право

собственности,  пожизненного  наследуемого  владения  и

постоянного  (бессрочного) пользования земельным участ-

ком. Обращаясь к праву временного пользования земельным

участком,  мы  снова переходим от вещных к обязательст-

венным правам. Временное пользование земельным участком

оформляется  договором,  форма которого была утверждена

постановлением Правительства Российской Федерации от 19

марта 1992 г.  ь 177.  Право предоставить землю во вре-

менное пользование имеет как собственник,  так и земле-

пользователь,  землевладелец и арендатор (как юридичес-

кое,  так и физическое лицо).  Пользователем могут быть

также юридические лица и граждане. Существует некоторая

сложность в определении предельных сроков  предоставле-

ния земель во временное пользование - ст.  14 ЗК, опре-

делявшая их ранее, отменена. Этой статьей устанавливал-

ся  предельный срок временного пользования - не более 3

лет,  а для отгонного животноводства и северного олене-

водства  -  до 25 лет.  Наиболее распространенным видом

временного  пользования  земельным  участком   является

пользование  служебным  земельным  наделом на основании

ст. 85-87. В этом случае срок пользования наделом огра-

ничивается  (в наиболее общем случае) сроком службы ли-

ца,  его использующего.

   _________________________________________________________

1. ЗК. Разд. II "Права и обязан-

ности собственников земли,  землевладельцев, землеполь-

зователей и арендаторов,  защита и гарантия их прав". 2

Постановление  Совета  Министров  РСФСР  от 17 сентября

1991 г. ь 493 "Об утверждении форм Государственного ак-

та на право собственности на землю, пожизненного насле-

дуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования

землей".

_________________________________________________________

Как и в постоянное, во временное пользование могут пре-

доставляться земли практически  всех  категорий.