4.Аренда  земельного  участка

 После права собственности,

безусловно,  наиболее распространенной правовой  формой

использования  земли  является  аренда.  Как  известно,

аренда - это один из видов обязательств, и арендные от-

ношения возникают из договора между арендатором и арен-

додателем. Поскольку отношения по поводу аренды земель-

ного  имущества подчиняются общим требованиям,  которые

предъявляет гражданское законодательство к арендным от-

ношениям,  то  и  основу законодательного регулирования

составляет Гражданский кодекс, а именно практически все

разделы,  регулирующие те или иные стороны обязательст-

венных отношений как таковых1.  Разумеется, особенности

аренды  земельных  участков  регулируются и действующим

земельным законодательством. ГК определяет объект арен-

ды,  понятие арендодателя,  устанавливает форму и общие

условия сроков заключения договора,  а  также  основные

условия выполнения договора аренды.  Все эти вопросы мы

рассмотрим по порядку в преломлении к особенностям пра-

вового  регулирования аренды именно земельных участков.

Прежде всего,  что такое ооговор  аренды.  По  договору

аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору

имущество за плату во временное владение и  пользование

или во временное пользование2.  Если мы вспомним право-

мочия,  составляющие право собственности,  то  нетрудно

будет понять,  что при передаче имущества, и земельного

участка в том числе, в аренду арендатору переходит пра-

во  владения и пользования,  у собственника же остается

право распоряжения имуществом.  Таким образом,  аренда-

тор,  получив землю в аренду,  владеет ею и пользуется,

т. е. извлекает из земли полезные свойства, и как поль-

зователь  арендатор приобретает по закону и в соответс-

твии с договором3 право собственности на плоды, продук-

цию и доходы,  полученные им в результате использования

земли. За собственником же остается право распорядиться

земельным участком,  но с условием соблюдения законода-

тельных и договорных требований,  предъявляемых к арен-

додателю.  По определению ст.  606 ГК,  имущество может

быть передано только в пользование, без передачи его во

владение.  В принципе эта возможность может распростра-

няться и на земельное имущество, хотя как можно исполь-

зовать  земельный  участок,  не владея им,  представить

достаточно сложно.

_________________________________________________________

1. Это гл. 21-29 разд. III ГК, а так-

же 1 и некоторые положения 4 гл.  34 "Аренда" разд.

IV " Отдельные виды обязательств". 2. ГК. Ст. 606. 3. Там

же.

_________________________________________________________

Далее мы  рассмотрим  реализацию этих трех "поделенных"

между арендатором и арендодателем правомочий в той час-

ти, которая расскажет о правах и обязанностях сторон по

договору аренды.  Кто может быть арендодателем? На этот

вопрос ГК отвечает следующим образом1: Право сдачи иму-

щества в аренду принадлежит его собственнику. Арендода-

телями по ГК могут быть также лица,  управомоченные за-

коном или собственником  сдавать  имущество  в  аренду.

Значит,  при  предоставлении  земли в аренду в качестве

арендодателя договор подписывает или  собственник,  или

лицо,  им управомоченное,  или лицо,  собственником не

являющееся,  но управо-моченное законом сдавать землю в

аренду. Кто может быть собственником, а значит, и арен-

датором земельного имущества среди граждан и  юридичес-

ких  лиц,  мы разобрались в разделе,  посвященном этому

вопросу. Уточним только, что от имени юридического лица

в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арен-

датора) вступает его орган  управления,  управомоченный

принимать решения по поводу распоряжения землей.  В за-

висимости от вида юридического лица вполне  возможен  и

целесообразен  такой  вариант,  когда решение о сдаче в

аренду земли принимает общее собрание представителей, а

в качестве стороны в договоре аренды от имени юридичес-

кого лица и по решению общего собрания выступает  дове-

ренное лицо - председатель или иное лицо исполнительно-

го органа юридического лица.  Но поскольку земля  может

находиться и в государственной, и в муниципальной собс-

твенности,  то в качестве арендодателя выступают  также

государственные  и муниципальные органы.  Эти органы не

входят в разряд  собственников  земли,  а  управомочены

сдавать  в аренду земли,  находящиеся в государственной

или муниципальной собственности.  Надо сказать,  что  в

современном  законодательстве  условия предоставления в

аренду государственных и муниципальных земель и условия

предоставления  в аренду земель,  находящихся в частной

собственности, разнятся. Кто может быть арендатором7 По

законодательству арендатором,  как и арендодателем, мо-

жет быть любое юридическое (в том числе иностранное или

с иностранным участием) или физическое лицо (в том чис-

ле и иностранцы).  Предмет договора аренды -  следующий

вопрос нашей темы. Так же как без сторон или субъектов,

отношения по договору аренды не могут обойтись без объ-

екта договора,  т.  е.  без земельного участка. Поэтому

рассмотрим,  что из себя представляет земельный участок

как предмет договора аренды.  В ст.  607 ГК прямо уста-

навливается, что объектом аренды могут быть и земельные

участки.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 608.

_________________________________________________________

Но земельный участок может быть объектом договора арен-

ды не всегда.  Например, ст. 666 ГК специально указыва-

ет, что земельный участок не может быть предметом дого-

вора финансовой аренды (лизинга).  Та же ст. 607 ГК до-

полняет  норму,  касающуюся регулирования аренды земли,

указанием на то,  что законом  могут  быть  установлены

особенности  сдачи  в аренду земельных участков.  Собс-

твенно,  к этим особенностям обращается земельное зако-

нодательство.  Но  некоторые особенности регулируются и

гражданским законодательством. В частности, кроме собс-

твенно аренды земельного участка, земельный участок по-

падает в поле зрения правового  регулирования  арендных

отношений и при аренде недвижимости. Права на земельный

участок при аренде находящегося на нем здания или  соо-

ружения  регулируются  ст.  652  ГК.  На основании этой

статьи арендатору переходит право на  часть  земельного

участка,  на котором находится арендуемая недвижимость,

и та его часть,  которая необходима для обеспечения ис-

пользования недвижимости. Участок земли переходит арен-

датору на праве аренды или ином,  предусмотренном дого-

вором аренды праве, если земля находится в собственнос-

ти арендодателя или в пользовании.  И участок переходит

арендатору на праве пользования, если в договоре не оп-

ределено право,  на основании которого арендатору пере-

дается соответствующий земельный участок. Аренда здания

или сооружения,  находящегося на земельном участке,  не

принадлежащем арендодателю на праве собственности,  до-

пускается без согласия собственника этого участка, если

это  не  противоречит условиям пользования таким участ-

ком,  установленным законом или договором с собственни-

ком  земельного  участка.  Чтобы стать объектом аренды,

земельный участок должен быть определен точно  так  же,

как и в других случаях,  когда земельный участок высту-

пает  в  качестве   недвижимого   имущества   в   граж-

дан-ско-правовых  отношениях.  То  есть  он должен быть

отграничен в натуре и его границы должны быть  отражены

на плане,  который хранится в органах местной государс-

твенной администрации.  Кроме того, чтобы быть объектом

аренды, земельный участок должен состоять в тех катего-

риях земель, аренда которых не запрещена законом. Целе-

вое  назначение  земель предполагает и то условие,  что

при предоставлении земель какой-либо категории в аренду

их целевое назначение не изменяется или арендатор,  как

и собственник,  должен соблюдать установленный  законом

особый  режим  использования  этих земель (это касается

прежде всего земель  сельскохозяйственного  назначения,

лесов,  вод,  земель  рекреационного и оздоровительного

назначения, земель санитарных и водоохранных зон). Фор-

ма и государственная регистрация договора аренды не мо-

гут не беспокоить широкого читателя. Вообще, если дого-

вор аренды заключается сроком более чем на один год или

одной из сторон в договоре является  юридическое  лицо,

такой договор должен быть заключен в письменной форме1.

Договора аренды земельного участка письменная форма его

заключения касается тем более, потому что такой договор

должен подвергнуться государственной регистрации2. Пос-

тановлением  Правительства  Российской  Федерации от 19

марта 1992 г.3 утверждена форма договора аренды  земель

сельскохозяйственного назначения.  20 мая 1992 г. Коми-

тетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он

назывался  Комитетом  по  земельной реформе и земельным

ресурсам) при Правительстве  Российской  Федерации  был

утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды

земель сельскохозяйственного назначения, договоров вре-

менного пользования землей сельскохозяйственного назна-

чения4.  Разумеется,  при принятии этих документов име-

лось в виду предоставление в аренду земель, находящихся

в муниципальной или государственной собственности, поэ-

тому  и  в  постановлении договор аренды рассматривался

как документ, удостоверяющий право на землю, а не прос-

то форма договора.  Тем не менее эта форма договора мо-

жет распространяться и на аренду земель  сельскохозяйс-

твенного назначения, находящихся в частной собственнос-

ти. После того как законодательством было предоставлено

право  сдавать в аренду земельные доли,  была принята и

форма договора предоставления в аренду земельной доли5.

Надо сказать,  что формы договора,  имеющие нормативный

характер,  принимаются и на уровне субъектов Федерации.

Одна из таких форм была принята в приложении к совмест-

ному постановлению правительства города Москвы и прави-

тельства Московской области "О предоставлении земельных

участков для малоэтажного строительства для жителей го-

рода  Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994 ь

1162-18.  Государственная регистрация  договора  аренды

земельного участка производится на основании ст. 131 ГК

"Государственная регистрация недвижимости",  а также  в

соответствии со ст. 164 ГК "Государственная регистрация

сделок".  В соответствии со ст.  164 сделки с землей (а

предоставление  земли в аренду и является сделкой) под-

лежат государственной регистрации в случаях и  порядке,

предусмотренном ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав

на недвижимость и сделок с нею.  Такой  закон  пока  не

разработан,  но предусмотрен статьей,  которую мы расс-

матриваем.  То есть договор аренды земельного  участка,

как  и другие сделки с землей,  регистрируется в том же

порядке,  в каком предусматривается ст.  131  государс-

твенная  регистрация  вещных прав на землю.  То есть на

основании

_________________________________________________________

1. ГК.  Ст.  609.  2. ГК.  Ч.2.  Ст. 609. 3. РГ.

1992.  15 апр.  4. РГ. 1992. 15 апр. 5. Примерный договор

аренды земельной доли, в том числе и при множественнос-

ти лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разра-

ботан и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.

_________________________________________________________

этой статьи регистрируется не только возникновение пра-

ва аренды (проще говоря, заключение этого договора), но

и его переход и прекращение. Все эти изменения заносят-

ся  в  единый государственный реестр учреждениями юсти-

ции1.  Следующее существенное условие договора аренды -

сроки  действия  договора аренды.  Когда заходит речь о

сроках договорных обязательств,  то, как правило, имеют

в  виду следующие сроки:  срок действия договора,  срок

возникновения обязательств по договору,  срок прекраще-

ния  обязательств.  Когда  возникают,  сколько длятся и

когда прекращаются арендные отношения,  важно знать для

того,  чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало

разногласий по поводу того, когда у них возникают права

и обязанности по поводу арендованного имущества.  Общее

условие,  которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается

в том,  что договор аренды заключается на срок, опреде-

ленный договорам.  То есть срок устанавливают  стороны,

заключающие договор. Законом могут устанавливаться мак-

симальные (предельные) сроки договора для отдельных ви-

дов аренды, а также для аренды отдельных видов имущест-

ва. Земельное законодательство в том, что касается сро-

ков  аренды  земельных участков,  пока не определилось.

После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды,

где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые

условия установления сроков аренды  земли  не  принима-

лись.  Надо полагать, новый ЗК поставит точку в решении

этого вопроса.  Практически же существуют краткосрочные

(до  3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды.  В

том, что касается момента возникновения арендных обяза-

тельств,  будет правильно, если мы начнем издалека. Как

мы уже уяснили, основой арендных отношений наряду с за-

коном является договор. Поэтому на договор аренды расп-

ространяется ст.  425 ГК,  на основании которой договор

вступает  в силу и становится обязательным для сторон с

момента его заключения2.  Заключенным же договор аренды

земельного участка считается в соответствии с ч.  3 ст.

433 ГК с момента его регистрации.  Гражданским кодексом

предусмотрены  гарантии выполнения обязательства по пе-

редаче арендодателем арендованного имущества в срок. На

основании ч.  3 ст. 611 ГК, если арендодатель не предс-

тавил арендатору сданное внаем имущество в указанный  в

договоре  срок аренды,  а в случае,  если такой срок не

указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у

него это имущество в соответствии со ст. 398 ("Последс-

твия неисполнения обязательства  передать  индивидуаль-

но-определенную  вещь")  ГК  и  потребовать  возмещения

убытков,  причиненных задержкой исполнения, либо потре-

бовать

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 131. 2 ГК. Ст. 425.

_________________________________________________________

расторжения договора и возмещения убытков,  причиненных

его неисполнением.  Как правило, договор аренды земель-

ного участка заключается на определенный срок,  и с ис-

течением этого срока прекращаются  и  обязательства  по

договору - земельный участок возвращается во владение и

пользование собственника,  а право владения и пользова-

ния  арендатора участком прекращается или договор пере-

заключается с тем же арендатором. Однако арендные отно-

шения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявле-

нию сторон (по взаимной договоренности или  в  односто-

роннем порядке) - об этом подробнее в части,  посвящен-

ной правам и обязанностям участников  арендных  отноше-

ний.  Или по Другим основаниям. Такие основания предус-

матривает и гражданское,  и земельное законодательство.

В соответствии с земельным законодательством основанием

прекращения права аренды являются:  - взаимное волеизъ-

явление сторон; - смерть собственника и отсутствие пра-

вопреемника; - смерть арендатора и отсутствие наследни-

ка,  желающего  воспользоваться преимущественным правом

аренды;  - в случае невыполнения арендатором обязатель-

ств, предусмотренных договором аренды, а также в случа-

ях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав

на  землю.  Содержание прав и обязанностей арендатора и

арендодателя имеет  очень  важное  значение,  поскольку

действенность  выполнения условий договора аренды зави-

сит во многом от того,  какими правами и  обязанностями

наделяют  стороны договор и закон.  Сначала поговорим о

правах арендатора.  Прежде всего,  из существа договора

арендатор получает право владеть и пользоваться земель-

ным участком.  Использует арендатор земельный участок в

соответствии с законом и договором.  Сначала о том, как

регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже

говорилось,  арендатор  на основании ст.  606 и в соот-

ветствии с договором имеет право собственности на  пло-

ды, продукцию и доходы, полученные в результате исполь-

зования земельного  участка.  ЗК  (ст.  14)  утверждает

практически то же самое,  указывая, что арендатору при-

надлежит право собственности на посевы и посадки  сель-

скохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы

от ее реализации. Земельное законодательство предостав-

ляет арендатору,  за изъятием некоторых случаев,  те же

права,  что и собственнику,  а именно: - самостоятельно

хозяйствовать на земле;  - использовать общераспростра-

ненные полезные ископаемые,  торф, лесные угодья и вод-

ные объекты; - возводить жилье, производственные, куль-

турно-бытовые и иные строения и сооружения; - проводить

мелиоративные работы;                                 

- строить пруды и иные водоемы; - участвовать в решении

вопроса мелиорации земель;  - передавать землю во  вре-

менное  пользование1.  Арендатор  вправе заложить право

аренды,  при этом он вправе отчуждать договор аренды  с

переводом  на  приобретателя  долга  по  обязательству,

обеспеченному залогом,  с предварительным  уведомлением

банка.  Представляется,  что в данном случае при залоге

права аренды и при его отчуждении договором может  быть

предусмотрено предварительное уведомление об этом арен-

додателя.  В соответствии с законодательством граждане,

использующие  земельные участки на праве аренды,  имеют

право на компенсацию  вложенных  затрат  для  повышения

плодородия  почв  при добровольном отказе от земельного

участка и на возмещение убытков,  включая упущенную вы-

году,  в случае выкупа для государственных, муниципаль-

ных и общественных нужд2. Арендатор, как и собственник,

имеет право на возмещение убытков в случае изъятия. Мо-

жет возникнуть вопрос,  должен ли арендодатель быть ин-

формирован арендатором о совершении им действий,  право

на которые он имеет по  договору.  Арендодатель  должен

иметь представление об использовании своей собственнос-

ти, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои пра-

ва  при незаконном использовании или использовании,  не

предусмотренном договором.  Подтверждает это мнение  то

положение,  что  закон требует от арендатора возведения

построек и вообще ведение любого строительства с согла-

сия арендодателя3.  К правам арендатора также относится

право на возмещение убытков и (или) расторжение догово-

ра,   вызванных   задержкой  предоставления  земельного

участка,  на основании ст. 611 ГК. На основании ст. 612

в случае обнаружения недостатков арендованного имущест-

ва4 арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от

арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков

имущества (проведение рекультивации земель,  например),

либо соразмерного уменьшения арендной платы,  либо воз-

мещения своих расходов на устранение  недостатков  иму-

щества;  - непосредственно удержать сумму понесенных им

расходов на устранение данных недостатков  из  арендной

платы,  предварительно уведомив об этом арендодателя; -

потребовать досрочного расторжения договора.  Арендода-

тель, извещенный о требованиях арендатора, на основании

данной статьи может предоставить арендатору другой ана-

_________________________________________________________

1.ЗК.Ст.14.2. ЗК.Ст.52.3. ЗК. Ст. 53. 4. Это может

быть в нашем случае наличие зараженных земель,  соседс-

тво экологически вредного производства, не позволяющее,

например, использовать землю, арендованную для сельско-

хозяйственных  целей,  либо,  если земля арендована под

строительство, недостатком может быть признана структу-

ра  почвы,  не дающая возможности произвести это строи-

тельство.                                             

логичный земельный участок без обнаруженных недостатков

или безвозмездно произвести улучшение земельного участ-

ка (если это,  конечно,  возможно). Если удовлетворение

требований  арендатора  или  удержание  им  расходов из

арендной  платы  не  покрывает  причиненных  арендатору

убытков,  он вправе потребовать у арендодателя возмеще-

ния непокрытой части  убытков1.  ГК,  кроме  названных,

предоставляет арендатору следующие права:  - с согласия

собственника сдавать арендованное имущество в  субарен-

ду2;  -  передавать  свои права и обязанности по аренде

имущества  другому  лицу  (перенаем);  -  предоставлять

арендованное имущество в безвозмездное пользование (см.

соответствующий пункт статьи ЗК);  - отдавать  арендные

права  в  залог;  -  вносить  арендные права в качестве

взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса

в  имущество  юридических лиц.  Мы уже перечислили нес-

колько случаев,  когда арендатор имеет  право  досрочно

расторгнуть договор. На основании ст. 620 ГК к ним сле-

дует добавить также случай, когда в силу обстоятельств,

за  которые  арендатор  не отвечает,  земельный участок

окажется в состоянии,  непригодном  для  использования.

Кроме этого ст. 611 предоставляет арендатору право рас-

торгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если

арендодатель не передал вместе с земельным участком не-

обходимые для его использования документы и  принадлеж-

ности и без них арендатор не может пользоваться земель-

ным участком в соответствии с его  назначением  либо  в

значительной  степени лишается того,  на что вправе мог

рассчитывать. Неисполнение арендодателем обязанности по

предупреждению  арендатора  о правах третьих лиц на зе-

мельный участок также дает право  арендатору  требовать

уменьшения  арендной  платы  или расторжения договора и

возмещения убытков3 И еще одно важное право, предостав-

ленное  арендатору  на основании ГК,  звучит так:  если

иное не предусмотрено  законом  или  договором  аренды,

арендатор,  надлежащим образом исполнивший свои обязан-

ности,  по истечении срока договора  имеет  при  прочих

равных  условиях  преимущественное перед другими лицами

право на заключение договора аренды на новый срок.  Эта

норма,  как и другие условия продления договора, содер-

жится в ст.  621 ГК. В соответствии с ГК за арендатором

сохраняются все права по договору аренды и в случае пе-

рехода права собственности на земельный участок другому

лицу4  Теперь  поговорим об обязанностях арендатора. 

_________________________________________________________

1.ГК.Ст.612.2. ГК.Ст.615, 618. 3. ГК. Ст. 613. 4. ГК.

Ст. 617.

_________________________________________________________

Так же как и права, обязанности арендатора можно разде-

лить на обязанности по исполнению договора и обязаннос-

ти по использованию земли.  Те и другие обязанности мо-

гут и совпадать, но не всегда. В соответствии со ст. 53

ЗК в том,  что касается использования земли,  арендатор

несет те же обязанности,  что и собственники, владельцы

и  пользователи.  Единственное  изъятие из обязанностей

арендатора по закону можно сделать в пункте, предусмат-

ривающем  необходимость своевременного предоставления в

соответствующую администрацию  установленных  законода-

тельством  сведений,  если администрация и арендодатель

не совпадают в одном лице.  Эта обязанность ложится  на

собственника,  которому  арендатор  и должен передавать

соответствующие сведения. В равной степени на арендато-

ра  распространяется и ответственность за нарушение зе-

мельного законодательства.  Договор аренды дополняет  и

конкретизирует положения законодательства,  в частности

точно определяет цель аренды земли. При этом договор не

должен  противоречить  законодательству - в случае раз-

ногласий действует норма закона.  В том,  что  касается

исполнения условий договора, на арендаторе лежат следу-

ющие обязанности:  - своевременное  внесение  платы  за

пользование земельным участком1;  - использование земли

в соответствии с договором2;  - поддержание  земельного

имущества  в  надлежащем  состоянии,  обязанность нести

расходы на поддержание его в этом состоянии,  если иное

не  установлено законом или договором аренды3.  Если на

арендуемом имуществе  лежат  обременения,  связанные  с

правами третьих лиц на земельный участок (сервитут пра-

во залога), то арендатор не вправе прекращать или изме-

нить  эти  права  но  арендодатель  обязан предупредить

арендатора о всех правах третьих лиц на земельный учас-

ток. Неисполнение этой обязанности дает право арендато-

ру требовать уменьшения арендной платы или  расторжения

договора и возмещения убытков4. При прекращении догово-

ра аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во

владение  арендодателя  в  том состоянии в каком он его

получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии,

обусловленном  договором5.  В  соответствии  с  той  же

статьей,  которая устанавливает последствия  невозврата

имущества арендатором,  следует сказать следующее.  Не

возвратить арендованный земельный  участок  невозможно,

но  вполне  возможно  не прекратить его использование в

срок, установленный договором, и без согласия арендода-

теля. И в этом случае, если арендатор не прекращает ис-

_________________________________________________________

1.ГК.Ст.614.2. ГК.Ст.615. 3. ГК. Ст. 616. 4. ГК. Ст.

613.  5. ГК.  Ст. 622.

_________________________________________________________

 пользования земли, хотя арендода-

тель предпочитает на этом настоять,  или прекратил  ис-

пользование несвоевременно,  арендодатель вправе требо-

вать внесения арендной платы за все время просрочки.  В

случае,  когда  внесенная плата не покрывает понесенных

арендодателем убытков, он может потребовать их возмеще-

ния1.  Остается только добавить,  что помимо гарантий и

ответственности сторон, предусмотренных законодательст-

вом,  договором могут быть предоставлены дополнительные

гарантии исполнения договора и ответственность  за  его

неисполнение как арендатором, так и арендодателем, пре-

дусмотренные гражданским законодательством. Дело в том,

что  к  договору  аренды (земельного участка) применимы

нормы ГК,  регулирующие обеспечение  исполнения  обяза-

тельств и ответственность за их неисполнение (разд. III

ГК).  Какими правами и обязанностями обладает арендода-

тель? Надо сказать, что современное законодательство не

заостряет  внимания  на  различиях  между   арендодате-

лем-гражданином  или  юридическим  лицом  и арендодате-

лем-государственной администрацией, для него существует

арендодатель "вообще".  Итак, права арендодателя заклю-

чаются в следующем:  Арендодатель на основании ст.  619

ГК вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенным  наруше-

нием условий договора или назначения земельного участка

либо с неоднократными нарушениями;  - существенно ухуд-

шает качество земель;  - более двух раз подряд по исте-

чении установленного срока не  вносит  арендную  плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора дос-

рочного внесения арендной платы в случае  существенного

нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотре-

но договором аренды.  При этом арендодатель  не  вправе

требовать  досрочного внесения арендной платы более чем

за два срока подряд". Договором аренды могут быть уста-

новлены  другие условия расторжения договора по инициа-

тиве арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК. Часть 2

этой  статьи предусматривает право расторжения договора

одной из сторон  при  существенном  нарушении  договора

другой стороной.  При этом существенным считается нару-

шение,  которое влечет для другой стороны такой  ущерб,

что  она  в значительной степени лишается того,  на что

она была вправе рассчитывать при  заключении  договора.

То есть арендодатель может настаивать на установлении в

договоре условий, при которых он вправе расторгнуть до-

говор  аренды досрочно,  если он предвидит и хочет пре-

дотвратить возможные существенные нарушения условий до-

говора  арендатором.  Перечень  этих условий зависит от

содержания конкретного договора. 

_________________________________________________________

1. ГК.  Ст. 622. 2 ГК.Ст. 614.                   

_________________________________________________________

Но закон  требует,  чтобы  арендодатель,  прежде чем он

досрочно расторгнет договор,  направил арендатору пись-

менное  предупреждение  о  необходимости  исполнения им

обязательства в разумный срок1. ГК не упоминает о праве

арендодателя  распорядиться арендованным земельным иму-

ществом,  т.  е.  продать, обменять, подарить, заложить

этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит

ему как собственнику земельного имущества  и  передачей

земли в аренду не прекращается.  Единственное, что сле-

дует заметить, это то, что права арендатора при перехо-

де права собственности другому лицу остаются неизменны-

ми,  что и гарантирует ГК2.  Это были перечислены права

арендодателя,  закрепленные за ним ГК. Что касается со-

держания договора аренды сельскохозяйственного имущест-

ва,  о  котором мы говорили ранее,  то в соответствии с

ним арендодатель имеет право:  - осуществлять  контроль

за использованием и охраной земель арендатором;  - дос-

рочно прекращать право аренды  при  нерациональном  ис-

пользовании  земли  не по целевому назначению,  а также

способами, приводящими к ее порче, при переводе аренда-

тором ценных сельхозугодий в менее ценные, при система-

тическом невнесении арендной платы,  в случаях иных на-

рушений договора;  - на возмещение убытков, причиненных

ухудшением качества земель и экологической обстановки в

результате хозяйственной деятельности арендатора; - из-

менять по согласованию с  арендатором  размер  арендной

платы  в случаях изменения цен на материально-техничес-

кие ресурсы,  продукцию, но не чаще, чем один раз в два

года; - участвовать в приемке в эксплуатацию мелиориро-

ванных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных

лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, со-

оружаемых на сданных в аренду землях. По договору арен-

додатель может иметь и другие права (п.4.1). Как видим,

многие положения договора  пересекаются  с  положениями

ГК. Об обязанностях арендодателей на основании ГК можно

сказать что арендодатель обязан: ' - передать арендато-

ру  земельный участок в сроки и в состоянии,  соответс-

твующем  условиям  договора  и  назначению   земельного

участка.  Земельный  участок должен быть передан вместе

со всеми принадлежностями, необходимыми для его исполь-

зования, в том случае, если земельный участок и принад-

лежности сопровождают  определенные  документы,  и  они

должны быть переданы арендатору -предупредить арендато-

ра о правах третьих лиц на участок. 

_________________________________________________________

1. ГК.  Ст.  619. 2.ГК. Ст. 617.

_________________________________________________________

 Теперь рассмотрим обязанности арендодателя

по договору аренды земель сельскохозяйственного  назна-

чения.  По договору арендодатель, в частности, обязан1:

- передать арендатору землю в состоянии,  соответствую-

щем  условиям  договора  по  площади угодий и качеству,

указанным в приложении к договору;  - содействовать  по

заявкам арендатора выполнению необходимых работ по зем-

леустройству; - в случае смерти арендатора до истечения

срока  аренды  перезаключить  договор аренды с одним из

его наследников при его согласии стать арендатором; - в

соответствии  с условиями договора возмещать по истече-

нии срока аренды полностью или частично расходы,  поне-

сенные арендатором на освоение земель и улучшение сель-

скохозяйственных угодий. В каких еще случаях ГК предус-

матривает ответственность, кроме тех, что мы перечисли-

ли в связи с правами арендатора?  Он (арендодатель) от-

вечает за недостатки сданного в аренду имущества,  пол-

ностью или частично препятствующие пользованию им, даже

если  во  время заключения договора он не знал о недос-

татках2.  В то же время арендодатель не отвечает за не-

достатки  сданного в аренду имущества,  которые были им

оговорены при заключении договора или были заранее  из-

вестны  арендатору  либо  должны  были  быть обнаружены

арендатором во время осмотра имущества  при  заключении

договора или передаче имущества3.  Те условия,  которые

мы с вами рассмотрели,  не исчерпывают содержания дого-

вора аренды. Есть еще несколько важных условий, о кото-

рых стоит поговорить отдельно. И среди них наиважнейшим

является арендная плата. Внесение арендной платы - одна

из существенных обязанностей арендатора. Основные усло-

вия ее внесения регулируются ст.  614 ГК В соответствии

с этой статьей порядок, условия и сроки внесения аренд-

ной платы определяются по договоренности сторон (т.  е.

договором).  На основании ГК арендная плата может уста-

навливаться  в  целом  за весь земельный участок или за

каждое угодье в отдельности в виде:  -  определенных  в

твердой сумме платежей,  вносимых периодически или еди-

новременно; - установленной доли полученных в результа-

те  использования  арендованного  имущества  продукции,

плодов или доходов;  - предоставления арендатором опре-

деленных  услуг;  -  передачи  арендатором арендодателю

обусловленной договором  вещи  в  собственность  или  в

аренду; 

_________________________________________________________

1. Здесь перечислены обязанности, не потерявшие

силу с изменением гражданского и  земельного  законода-

тельства. 2. ГК. Ст. 612. 3. Там же.

_________________________________________________________

- возложения на арендатора обусловленных договором зат-

рат на улучшение арендованного имущества. Перечисленны-

ми формами перечень не исчерпывается:  на основании за-

кона стороны договора могут устанавливать арендную пла-

ту  в виде сочетания приведенных видов оплаты или уста-

новить свою собственную форму.  Все  эти  формы  оплаты

вполне  приемлемы и при аренде земельного участка.  При

определении размера арендной платы за земельный участок

учитываются многие факторы, среди них не последнее мес-

то занимает размер  участка,  его  кадастровая  оценка,

расположение,  имеются  ли  на нем значимые для хозяйс-

твенной деятельности природные объекты, в стоимости мо-

жет  быть  также  учтено направление хозяйственного ис-

пользования участка и др.  Законодательством предусмат-

риваются и условия изменения арендной платы:  по согла-

шению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не

чаще  одного раза год.  Предусматривается и возможность

установления  минимальных  сроков  пересмотра  арендной

платы  или  сроков  пересмотра для отдельных видов иму-

щества.  Оговоримся,  что для аренды земельных участков

такая особенная норма пока не принята, значит, действу-

ет общая норма ГК. Арендатор на основании ГК может пот-

ребовать  уменьшения  размера арендной платы в случаях,

нами уже рассмотренных. Следующее условие связано с пе-

реходом прав по договору аренды.  Вскользь мы уже каса-

лись этого вопроса,  теперь обратимся к нему  несколько

более  подробно.  Свои права по договору может передать

не только арендодатель,  но и арендатор.  Право  аренды

может  перейти к другому лицу не только по воле аренда-

тора, который вправе заложить или внести в качестве до-

ли  в  уставный  капитал  юридического  лица свое право

аренды.  Право аренды может перейти и по закону -  нас-

леднику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617.

Она гласит, что в случае смерти гражданина, арендующего

недвижимое имущество,  его права и обязанности по дого-

вору аренды переходят наследнику,  если законом или до-

говором  не предусмотрено иное.  Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в  договор  на

оставшийся  срок  его действия,  за исключением случая,

когда заключение договора было обусловлено личными  ка-

чествами арендатора. Еще одна важная особенность, кото-

рая может быть установлена в договоре на основании  за-

кона,  - это выкуп арендованного имущества1. На основа-

нии нормы ГК в законе или договоре  аренды  может  быть

предусмотрено,  что  арендованное имущество переходит в

собственность арендатора по истечении или до  истечения

срока  аренды  при  условии  внесения  арендатором всей

обусловленной договором выкупной цены. 

_________________________________________________________

1. ГК.  Ст. 624.

_________________________________________________________

Если  условие о выкупе имущества не установлено догово-

ром, оно может быть предусмотрено дополнительным согла-

шением  сторон,  которые при этом вправе договориться о

зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную  це-

ну.  Однако та же ст. 624 ГК предусматривает, что зако-

ном может быть установлен запрет  выкупа  арендованного

имущества.  Правда, для земельного имущества такой зап-

рет не предусмотрен.