Статья 3

1. В ст. 3 раскрывается содержание права собственности граждан на жилые помещения. По сравнению с нанимателями собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются указанными жилыми помещениями по своему усмотрению, т.е. они вправе определять юридическую судьбу данного имущества, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством. Вместе с тем в ч. 6 настоящей статьи подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. Другими словами, это право не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона.

По данному вопросу см. также коммент. к ст. 4 Основ и ст. 10 ЖК.

2. Вопросы, касающиеся осуществления права собственности на жилые помещения, строго говоря, не являются предметом правового регулирования Закона о приватизации, поскольку он определяет "основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации". Однако в период принятия Закона (июль 1991 г.) вопросы осуществления права собственности не были урегулированы законодательно, в частности в ЖК, поэтому включение указанных норм было оправданно в целях осуществления жилищной реформы, которая предусматривает формирование рынка жилья.

Позднее указанные вопросы были урегулированы в ст. 6 Основ, в которых, как записано в преамбуле, определены "основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере", а также в ГК РФ. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и другими статьями ГК РФ.

Купля-продажа жилых помещений - одна из распространенных сделок. По таким договорам следует руководствоваться гл. 30, в том числе ст. 549-558 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550, обязательное нотариальное оформление этого договора не требуется.

В настоящее время значительно расширилось применение договора мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому договору не только жилье, но и иное имущество.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продажи (гл. 30 ГК РФ): каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье.

В соответствии с ГК РФ (гл. 33) имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ).

Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное удостоверение и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу.

Рента может быть постоянной и пожизненной. Пожизненная рента была предусмотрена законодательством и ранее - ГК РСФСР, но с ограниченным применением. Согласно ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца заключался лишь в случаях, если в качестве продавца выступали нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта сделки - индивидуальные жилые дома.

Согласно ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

Статьей 596 ГК РФ предусмотрена пожизненная рента. Она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ).

4. Статья 3 дополнена ч. 2 в 1994 г. в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних. Она предусматривает, что любые сделки в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, не могут быть совершены без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Это положение позднее нашло закрепление в ч. 4 ст. 292 ГК РФ: "Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства". В ГК РФ указанное требование, как следует из данной части, касается не только приватизированного жилья, а любого жилого помещения, находящегося в собственности граждан (независимо от основания возникновения права собственности на жилое помещение).

Сделкам в ГК РФ посвящена гл. 9, в которой даются понятие, виды и формы сделок. Согласно ст. 153 сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 31 и 34 опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан (к последним относятся несовершеннолетние граждане - см. ст. 26 и 28 ГК). Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

Соответствующие нормы содержатся и в Семейном кодексе РФ, согласно ст. 121 которого:

"защита прав и интересов детей в случаях смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений, а также в других случаях отсутствия родительского попечения возлагается на органы опеки и попечительства;

органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Вопросы организации и деятельности органов местного самоуправления по осуществлению опеки и попечительства над детьми, оставшимися без попечения родителей, определяются указанными органами на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, настоящим Кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации".

5. Подробно освещен порядок участия органов опеки и попечительства в совершении указанных сделок в Письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних". Согласно указанному письму при подготовке документов, связанных с приватизацией, а также сделками с жилыми помещениями, часть или вся площадь которых принадлежит несовершеннолетнему наравне с совершеннолетними членами семьи, органам управления образованием было рекомендовано руководствоваться ст. 37, 292 ГК РФ, в соответствии с которыми требуется в этих случаях обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой площади. Данное разрешение оформляется только в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления и подписывается руководителем данного органа.

Для решения наиболее сложных и спорных случаев, связанных с совершением сделок по отчуждению жилой площади несовершеннолетних, а также другим вопросам, затрагивающим права и законные интересы детей, министерство рекомендовало создавать при органах местного самоуправления Советы (комиссии) по охране прав несовершеннолетних.

В целях всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних их интересы при совершении сделки, связанной с отчуждением, обменом жилых помещений, должны представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие.

Для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, признано целесообразным незамедлительно принимать меры к приватизации жилых помещений, в которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего). Продажу жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, разрешается производить в исключительных случаях.

Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, рекомендовано органам управления образованием запрашивать следующие документы:

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;

г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копию справки из налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию) (ф. 15), из органов внутренних дел по месту будущего проживания несовершеннолетнего. Для совершения сделок с жилыми помещениями в г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника (заверенное нотариусом) о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.

Если с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, кватриры в ЖК и ЖСК), органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения (ч. 4 ст. 292 ГК РФ). Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Не рекомендовано одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.

6. В ч. 3 ст. 3 предусмотрено, что средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовешеннолетние, должны перечисляться в сберегательный банк в качестве вклада на имя несовершеннолетнего. Эти средства являются собственностью несовершеннолетних граждан и согласно п. 1 ст. 37 ГК РФ могут расходоваться опекуном или попечителем (как и другие доходы) исключительно в интересах подопечного несовершеннолетнего и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

7. В ч. 4 записано, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования.

В настоящее время по данному вопросу следует руководствоваться ст. 289, 290 ГК РФ, согласно которым собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Итак, ч. 4 настоящей статьи следует применять с учетом норм ГК РФ, предусматривающих, что собственники приватизированных квартир имеют также свою долю в праве собственности на общее имущество дома. Иными словами, они являются собственниками этого имущества, а не совладельцами и пользователями.

8. Федеральным законом от 20.05.02 N 55-ФЗ данная статья была дополнена новыми ч. 5, 7 и 8, в которых уточнен правовой режим общего имущества в коммунальной квартире применительно к ст. 289 и 290 ГК РФ, касающихся отдельных квартир.

9. В ч. 6 говорится об обязанности собственника не нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. По этому вопросу в ст. 293 ГК РФ предусмотрены меры гражданско-правового характера в отношении собственников жилых помещений, которые систематически нарушают права и интересы соседей. Неправомерные действия указанных собственников могут привести к прекращению их права собственности на занимаемое жилое помещение.

Согласно указанной статье ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.