Глава 18. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Комментарий к статье 288

1. Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, жилые комнаты и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ. Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

В Российской Федерации жилые помещения в городах характеризуются довольно высоким уровнем благоустройства: 89% жилой площади обеспечено водопроводом; 87% - канализацией; 86% - центральным отоплением; 79% - снабжается газом. Находящиеся на территории РФ жилые дома, а также жилые помещения, находящиеся в других строениях, образуют жилищный фонд РФ. В зависимости от принадлежности жилищный фонд РФ подразделяется на: а) государственный жилищный фонд - жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ и находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений; б) муниципальный жилищный фонд - жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, а также жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений; в) жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам (ведомственный жилищный фонд).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества РФ. В настоящее время в России в государственной и муниципальной собственности, включая также ведомственные жилые дома, находится около 60% жилищного фонда, а индивидуальный жилищный фонд составляет около 40%.

Независимо от вида жилищного фонда, где находится жилое помещение, собственнику жилого помещения принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

2. Жилые помещения подлежат использованию только для проживания граждан. Граждане должны действовать при использовании жилых помещений добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, а также нравственные принципы общества. Жилые и подсобные помещения в квартире должны использоваться в полном соответствии с назначением этих помещений. Пользователи жилых помещений должны бережно и заботливо относиться как к непосредственно используемой ими жилой площади и ее оборудованию (печи, кухонные очаги, водопровод, канализация, газовое оборудование, ванная и т.п.), так и ко всякому другому имуществу квартиры и домовладения в целом. Граждане обязаны экономно расходовать электроэнергию, воду, газ, не допуская утечек и бесхозяйственного расходования их; содержать в чистоте и порядке занимаемые жилые помещения и места общего пользования.

Необходимо соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей и кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок. При отсутствии в доме мусоропровода мусор и пищевые отходы следует собирать в особые закрывающиеся ведра и регулярно выносить их из квартиры в установленные места.

Запрещается: загромождать балконы, прихожие, коридоры, лестничные клетки и запасные выходы; производить в квартире работы, вызывающие порчу помещения или нарушающие нормальные условия жизни проживающих; устанавливать на крыше домов без разрешения органов связи индивидуальные антенны для радиоприемников и телевизоров.

С 23 до 7 часов в квартирах должна соблюдаться тишина. Пользование всякого рода громкоговорителями, радиолами и проч. в указанное время может допускаться лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов. Допускается содержание кошек и собак в отдельных квартирах, занятых одной семьей, при условии соблюдения правил санитарии и гигиены.

Жилые помещения, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности, могут сдаваться их собственниками гражданам для проживания на основании договоров.

Так, инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, а также инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма. Указанным категориям граждан жилая площадь предоставляется в первоочередном порядке. Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является ордер, выдаваемый местным органом исполнительной власти. Жилое помещение предоставляется бесплатно (т.е. без оплаты его строительной стоимости) - как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой жилой площади - 12 кв. м на человека.

На основании ордера жилищная организация заключает с нанимателем договор социального найма жилого помещения, в котором конкретизируются права и обязанности сторон. Наймодатель обязуется: предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. Наниматель обязуется: использовать помещение в соответствии с его назначением; обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт; соблюдать Правила пользования жилым помещением; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Равным образом жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, могут сдаваться внаем по договору коммерческого найма другим гражданам для проживания. Порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между собственником жилья и арендатором. Стороны могут предусмотреть права и обязанности, существенно отличающиеся от предусмотренных законодательством для наймодателей и нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в частности, в отношении размеров платы за пользование жилым помещением, недопущения обмена, сдачи в поднаем и др. Возможно установление и особых оснований и порядка расторжения договора.

3. Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Граждане, имеющие на праве собственности жилые помещения, вправе пользоваться ими для личного проживания отдельно или вместе с семьей, но не для размещения в них промышленных производств. Размещение промышленных производств в жилых домах запрещено и для других собственников. Как известно, производственное помещение предполагает размещение в нем специального оборудования и приспособлений для производства изделий и ремонта (например, типографии, пекарни, кузницы и др.). В производственных помещениях, как правило, имеются моторы, станки на фундаментах, искусственная вентиляция, печи специального назначения и т.п. Работа таких агрегатов в жилом доме делает невозможным проживание жильцов. Поэтому размещение и "соседство" в жилом доме жилых помещений и производственных помещений недопустимо. Собственник жилого помещения может осуществлять в нем промышленное производство только после перевода жилого помещения в нежилое. Вопросы перевода жилых помещений в нежилые относятся к компетенции органов местного самоуправления. Контроль за переводом жилых помещений в нежилые осуществляет созданная по Постановлению Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. Государственная жилищная инспекция Российской Федерации.

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Комментарий к статье 289

Государственная целевая Программа "Жилище", одобренная Правительством Российской Федерации 20 июня 1993 г., направлена на отказ государства от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья. Программой предусматривается изменение структуры жилищного фонда по формам собственности, направленное на формирование слоя собственников и создание рынка жилья. Поставлена задача всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан или юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развития частного коммерческого жилищного строительства. Приватизация квартир осуществляется в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959).

Граждане, занимающие квартиры по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, а также в домах ведомств, вправе приобрести эти квартиры в собственность бесплатно в порядке приватизации. В коммунальных квартирах наниматели комнат также могут их приватизировать.

Следует отметить, что первоначально приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах в домах государственного и муниципального жилищного фонда была запрещена (статья 4 Закона о приватизации жилищного фонда от 4 июля 1991 г.). Однако такой запрет фактически означал законодательное закрепление неравенства граждан в зависимости от условий их проживания. В связи с этим Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П такое ограничение приватизации для нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

Приватизация квартир производится на добровольной основе при наличии согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи в совместную (без определения доли каждого из собственников в праве собственности на квартиру) или долевую собственность. Передача квартир в собственность граждан оформляется соответствующим договором передачи, который заключается местной администрацией или предприятием, учреждением (владельцем дома) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенную квартиру возникает с момента регистрации договора в местной администрации. Характерно, что при этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Таким образом, для приватизации квартир гражданам созданы максимально благоприятные условия. Граждане, ставшие собственниками квартир, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать, сдавать в аренду эти квартиры, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. Собственники приватизированных квартир становятся также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Собственники квартир оплачивают содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, налог на недвижимое имущество, а при использовании жилого помещения с целью извлечения прибыли - и другие установленные законодательством налоги. Оплата коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, канализация, горячее водоснабжение) устанавливается в пределах возмещения издержек на их предоставление непосредственно потребителю.

И еще одна важная деталь. За государственными жилищно-эксплуатационными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных квартир по договорам с их собственниками. Причем обслуживание и ремонт приватизированных квартир производятся по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Следует отметить, что в настоящее время в России приватизировано около 60% государственного и муниципального жилищного фонда.

Важную роль играет приобретение гражданами квартир на коммерческой основе. Проведенный Правительством РФ анализ доходов граждан показывает, что в настоящее время не более 1% населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, может единовременно оплатить строительство или приобретение готового дома или квартиры. Необходимо кредитование граждан. В этой связи представляет интерес программа "Жилье" Федерального инвестиционного фонда, который работает в рамках Государственной целевой программы "Жилище". В зависимости от срока получения квартиры и ее размеров гражданин покупает определенное количество акций фонда. После заселения в квартиру, предоставленную фондом, фонд кредитует акционера на сумму, равную остаточной стоимости квартиры. Максимальный срок выкупа квартиры - 10 лет. Рассрочка по оплате стоимости квартиры на 10 лет делает приобретение жилья доступным среднему жителю России. Программа фонда рассчитана не только на Москву, но и на регионы России.

Получает распространение ипотечное кредитование - выдача кредита под залог недвижимого имущества того лица, которому выдается кредит. Условия кредитования приемлемы для населения - кредит выдается на срок от 10 до сорока лет под процент от 3% до 15% годовых.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Комментарий к статье 290

1. Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т.п. Другой особенностью права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (статья 252 ГК РФ) о праве участника общей долевой собственности на выдел своей доли собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел не имеет. В данном случае каждому собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте. Доля каждого собственника квартиры в общей собственности домовладения пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах площади.

Участники общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им межквартирных лестниц, коридоров, крыш, подвалов и других мест общего пользования, внеквартирного инженерного оборудования и придомовых территорий пропорционально размеру находящихся в их собственности квартир. Владение, пользование и распоряжение объектами общего пользования многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливается судом по иску любого из собственников.

2. Участник общей собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли в общей собственности, отдельно от принадлежащей ему на праве собственности квартиры. И это естественно, ибо отчуждение или передача в пользование объектов общей собственности в многоквартирном доме делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество. Доля каждого собственника квартиры в праве общей собственности в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру. При купле-продаже квартиры доля нового собственника квартиры в праве общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме соответствует доле предшествующего собственника.

Статья 291. Товарищество собственников жилья

1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Комментарий к статье 291

1. В соответствии с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131), к 2001 - 2003 гг. в РФ товарищества собственников жилья станут преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами. Товарищество собственников жилья - это добровольное объединение домовладельцев - собственников помещений, объединившихся для совместного управления кондоминиумом.

Под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части предназначены для жилых или иных целей (например, помещение магазина, ателье) и находятся в собственности граждан или юридических лиц (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности. Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца лестницы, лифты, крыши, технические этажи и подвалы, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев, которые им владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются.

Домовладелец в кондоминиуме обязан обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности, обеспечивать с соблюдением установленных нормативных и технических требований использование, содержание и ремонт, перестройку и модернизацию помещений или их частей без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других домовладельцев. Домовладельцы в кондоминиуме также обязаны нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия). Характерно, что неиспользование домовладельцем принадлежащего ему помещения либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения домовладельца полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме. В случае неисполнения домовладельцем своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к домовладельцу иск с требованием компенсаций за неуплату обязательных платежей и возмещения иных общих расходов и взносов. Товарищество может требовать от домовладельца полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения домовладельцем обязательств, при отказе - в судебном порядке. Домовладельцы (физические и юридические лица) оплачивают водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством. Домовладельцы оплачивают налог на недвижимое имущество, а при использовании собственных помещений для извлечения прибыли - и другие установленные законодательством налоги.

2. В соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963) товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Правовой статус товарищества собственников жилья определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей. В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединяющихся в товарищества, в регионах органами местного самоуправления принимаются примерные уставы товариществ собственников жилья в соответствии с нормами Федерального закона о товариществах собственников жилья. Например, распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. N 9-РП утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы. Распоряжением рекомендовано Московской регистрационной палате руководствоваться Примерным уставом при регистрации товариществ собственников жилья в г. Москве. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации (выдается свидетельство о регистрации), имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов.

Товарищество представляет общие интересы своих членов в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, в судах.

Таким образом, есть все основания рассматривать товарищество собственников жилья как самостоятельную организацию - правовую форму юридических лиц. Органами управления товариществом собственников жилья являются: общее собрание членов товарищества; правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товариществом. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся, в частности, такие вопросы: внесение изменений и дополнений в устав товарищества; решение о реорганизации и ликвидации товарищества; принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме; принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты.

Решения по этим вопросам принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Следует отметить особенность распределения и подсчета голосов на общем собрании товарищества собственников жилья. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия (т.е. доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади). Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества, избранным общим собранием.

Товарищества собственников жилья могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в товарищество собственников индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчает и упрощает эксплуатацию ими своих домов. Вместе с тем принципы деятельности товарищества собственников жилья могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости - на гаражно-строительные кооперативы, на дачные кооперативы и садоводческие товарищества.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

(абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ)

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

(в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ)

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ)

Комментарий к статье 292

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи собственника пользуются наравне с ним жилым помещением, если при их вселении не было оговорено иное. Скажем, дочь собственника жилого помещения зарегистрировала брак, и ее муж поселяется на площади собственника. Однако при этом собственник заранее оговаривает условия проживания и выделяет молодоженам отдельную комнату. В этом случае молодожены имеют право не на все жилое помещение, а только на выделенную им долю жилой площади.

Совершеннолетние члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. В случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи сохраняется.

2. Отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора аренды жилого помещения между ними и собственником на условиях, обычных для данной местности, либо при отказе бывших членов семьи на заключение такого договора. Срок указанного договора не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия.

3. Нарушения прав членов семьи собственника на жилое помещение могут иметь место по различным основаниям. Например, член семьи собственника жилого помещения призван на действительную срочную службу в армию. В его отсутствие и без его письменного согласия собственник произвел обмен жилого помещения, при котором существенно ущемляются жилищные права этого члена семьи. В этом случае член семьи собственника жилого помещения вправе обратиться в суд с иском о признании обмена недействительным.

4. Поскольку вслед за принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилых помещений не было принято закона об отчуждении приватизированного жилья, который юридически четко и строго регулировал бы все сделки с жильем, на практике выявились многочисленные злоупотребления и нарушения собственниками квартир жилищных прав проживающих с ними несовершеннолетних детей. Продавая приватизированные квартиры, собственники (как правило, алкоголики) нередко не указывали проживающих в них детей, в результате чего дети лишались жилой площади и оказывались на улице. Так, прокурор одного только района Москвы выявил три тысячи договоров о передаче жилья в собственность, куда не были включены прописанные на площади дети. Вопрос этот приобретал масштабы социального бедствия. Появились даже детские приюты для жертв квартирных афер. Один из них функционирует в подмосковном Зеленограде. Поэтому необходимым и своевременным представляется установленное законом правило о том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. В случае совершения соответствующей сделки с нарушением указанного требования органы опеки и попечительства вправе предъявить в суде иск о признании такой сделки недействительной.

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Комментарий к статье 293

Собственники жилых помещений обязаны: обеспечивать сохранность жилых помещений; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства; соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт.

К капитальному ремонту относятся: замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печей, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования и мусоропровода. Этот перечень не является исчерпывающим. К капитальному ремонту, лежащему на обязанности собственника, относится также ремонт газооборудования в квартире, кухонной плиты, электрической проводки до ввода в квартиру.

К текущему ремонту жилых помещений и мест общего пользования в квартирах относятся: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска полов и дверей, оконных переплетов с внутренней стороны, окраска подоконников, вставка стекол, замена оконных и дверных приборов, ремонт электропроводки от ввода в квартиру.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Если против перепланировки и переоборудования возражают остальные соседи, заинтересованное лицо может обратиться по этому вопросу с иском в суд. Суд при рассмотрении иска исходит из того, что улучшение жилищных условий одного собственника не может произойти за счет ухудшения жилищных условий других собственников. Например, если при ремонте квартиры собственник увеличил занимаемое помещение за счет коридора общего пользования путем перестановки перегородки, в результате чего остальные соседи лишились части коридора, суд обяжет его установить перегородку на прежнее место.

Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, вторые (черные) лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.

Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566). Главной задачей государственной жилищной инспекции является контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в частности, обеспечения прав и законных интересов граждан и государства. Государственная жилищная инспекция наделена широкими полномочиями. В частности, она осуществляет контроль: за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами; за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля; за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.

Органы государственной жилищной инспекции имеют право: давать предписания собственникам жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных в процессе проверки нарушений; вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с Кодексом РСФСР об административных правонарушениях;

применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков.