Глава 2. ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Цель настоящей главы - познакомить читателя с процедурой государственной регистрации, которая в настоящее время предписана Законом о государственной регистрации прав: порядком проведения, сроками выполнения определенных действий, перечнем документов, необходимых для проведения регистрации, порядком оплаты.
2.1. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
До приема документов на государственную регистрацию сделки регистратор (или другой работник регистрирующего органа, уполномоченный вести прием документов) должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом (продавца, обменивающихся, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя и пр.), наличие государственной регистрации в Едином государственном реестре его ранее возникшего права. При отсутствии такой регистрации (подтвержденной Свидетельством о государственной регистрации, о котором говорилось выше) регистратор должен сообщить о необходимости ее осуществления до государственной регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2. ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Перед регистрацией права, приобретаемого не по договору (наследование, решение суда, новое строительство, выплата пая в ЖСК, ГСК), перерегистрации ранее возникшего права не требуется.
Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.
Если договор удостоверен нотариально, то регистрация сделки может быть осуществлена и по заявлению одной стороны. Но подача заявления только одной из сторон вовсе не означает, что у другой стороны нет необходимости явиться на государственную регистрацию. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю; во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в учреждение юстиции подлинник правоустанавливающего документа и Свидетельство о регистрации своего права; в-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения своих прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.). В явке на государственную регистрацию заинтересованы обе стороны, особенно по возмездным сделкам.
Заявление о регистрации своего возникшего права подает приобретатель (покупатель, одаряемый, плательщик ренты и пр.). Но мы уже отмечали, что в случае купли-продажи регистрации подлежит переход права: прекращение права продавца и возникновение права покупателя. А в сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм-продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя. Продавец должен также подать заявление о регистрации перехода права к покупателю, особенно если деньги уплачены, а передаточный акт составлен в простой письменной форме после регистрации сделки. Как и в случае заключения сделки в простой письменной форме, при нотариальном оформлении сделки заявление о регистрации перехода права должны подать обе стороны.
Нельзя не принимать во внимание проблему криминализации рынка недвижимости. Юридическая формулировка требует, чтобы для заключения сделки стороны были правоспособны. Это означает, что на момент государственной регистрации обе стороны должны быть живы. Особый статус установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если получатель ренты не доживает до регистрации договора, учреждения юстиции не должны регистрировать такие договоры (и право собственности плательщика ренты) в силу прямого указания закона. Поэтому ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.
Прием документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.
1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия.
2. Проверка представленных документов на соответствие требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации прав. В правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и будет указан в Свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться: а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, площадь и другие характеристики недвижимости; б) полное наименование правообладателя - для юридического лица (включая организационно-правовую форму) и фамилия, имя, отчество и место жительства - для граждан; в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.). Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов организациями БТИ, а планов земельных участков - организациями кадастрового учета земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в их приеме для регистрации.
3. Проверка наличия подлинников и копий документов. В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. (Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, подписанном руководителем, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа.) Поясним порядок представления некоторых документов.
Согласно п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 марта 2000 г. N 91, не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество.
Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должны быть возвращены нотариусом продавцу. При этом на них делается отметка нотариусом о совершении им соответствующего нотариального действия в отношении данного недвижимого имущества, скрепленная его подписью с приложением печати. Также должны быть возвращены нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок паспортных столов о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, и пр.
Подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права представляются в учреждение юстиции при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако эти документы не изымаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу. Учреждение юстиции делает на них отметку о прекращении права продавца.
Согласно п. 4 Инструкции Министерства юстиции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи подлинник платежного документа об оплате государственной регистрации также должен быть возвращен заявителю с отметкой "погашено". Копия остается в учреждении юстиции. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле учреждения юстиции, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.
В соответствии с этим же пунктом Инструкции подлинники учредительных документов юридического лица, свидетельства о его регистрации, документа о постановке на учет налогоплательщика (присвоении ИНН) предъявляются на приеме документов и учреждением юстиции не изымаются.
Заявления о государственной регистрации представляются в учреждение юстиции в единственном экземпляре. Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы в учреждение юстиции, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или выдаче Свидетельства. Следует также отметить, что копия - это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ (поэтому ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются).
Согласно Указу Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. N 9779-X "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан" не допускается истребование и свидетельствование верности копий документов, удостоверяющих личность (паспортов, военных билетов и др.). Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не предоставляются.
При отсутствии подлинников или копий заявителю может быть отказано в приеме документов.
4. После приема документов должностное лицо учреждения юстиции должно внести запись о поступивших на регистрацию заявлении и документах в Книгу учета входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации.
После приема заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав. Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании - это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.
5. Далее проводится правовая экспертиза документов.
Правовая экспертиза документов - это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом; проверка зарегистрированных ограничений, обременений (арестов, залогов и пр.) (ст. 9, 13 Закона о государственной регистрации прав).
По результатам правовой экспертизы регистратор принимает одно из возможных решений:
- зарегистрировать право, сделку;
- приостановить государственную регистрацию;
- отказать в государственной регистрации.
При решении зарегистрировать право или сделку учреждением юстиции производится внесение записи о регистрации в Единый государственный реестр (право считается возникшим, а сделка - зарегистрированной с даты внесения указанной регистрационной записи, а не записи о принятом ранее заявлении); подготавливается Свидетельство о государственной регистрации, на подлиннике зарегистрированного договора проставляется и заполняется штамп о регистрации сделки и реквизитах Свидетельства о государственной регистрации права. Если правоустанавливающим документом является договор, не подлежащий государственной регистрации (например, инвестиционный договор или договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения), или иной документ (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда), то некоторые учреждения юстиции проставляют на нем только штамп с реквизитами Свидетельства о государственной регистрации. После этого Свидетельство о регистрации и подлинники правоустанавливающих документов готовы к выдаче.
При возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации (ст. 19 Закона о государственной регистрации прав) заявитель должен быть извещен об этом любым способом (письменно, устно, по телефону), и приняты иные необходимые меры для получения дополнительных сведений - запрошены организации, имеющие отношение к данной недвижимости (БТИ, земельный комитет, администрация). Если возникает подозрение в поддельности документов, они могут быть официально направлены на подтверждение их подлинности. При получении дополнительных сведений в Книгу учета входящих документов вносится запись, и проводится повторная правовая экспертиза. При невозможности устранения сомнений и получения дополнительных сведений в месячный срок в государственной регистрации отказывается по основаниям, предусмотренным законом о государственной регистрации.
Если у регистратора возникли сомнения в наличии достаточных оснований для проведения регистрации, в том числе и по поводу подлинности документов, он может принять решение приостановить регистрацию. В этом случае необходимо письменное уведомление заявителя о принятом решении с указанием причин и срока приостановления. Отметка об этом приостановлении должна быть также сделана в Книге учета входящих документов (в записи о принятом заявлении) и в Едином государственном реестре (после записи о правопритязании); копии уведомления о приостановлении помещаются в дело правоустанавливающих документов. Если заявитель имеет возможность представить дополнительные документы, но для этого требуется больший срок, чем указан в уведомлении о приостановлении, ему рекомендуется самому подать заявление о приостановлении регистрации на срок не более 3 месяцев (п. 3 ст. 19 Закона), чтобы не пришлось повторно вносить плату за регистрацию. Дополнительно представленные документы также должны быть внесены в Книгу учета документов, а заявителю выдана расписка в их приеме.
Государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда, но это приостановление действует неопределенный срок, до отмены судом решения о приостановлении или вынесении им решения по поводу прав на данный объект.
Если регистратором принимается решение об отказе, заявителю направляется письменное сообщение. Содержание сообщения об отказе в государственной регистрации определяется Инструкцией Министерства юстиции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах и информации о зарегистрированных правах. Отказ обязательно должен быть мотивированным. В сообщении указываются основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав, и причины принятия такого решения - нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость. Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации поданные документы не возвращаются (это не предусмотрено Законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Плата за регистрацию может быть частично возвращена, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений, представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата регистрации.
Обжалование отказа в государственной регистрации. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав). Если суд установит обоснованность жалобы и признает обжалуемый отказ в регистрации незаконным, то регистрационные действия возобновляются.
Обжалование отказа в государственной регистрации осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. N 4866-I "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изменениями и дополнениями от 14 декабря 1995 г.).
Согласно ст. 7 указанного Закона, суд, установив обоснованность жалобы, признает обжалуемое действие (решение) незаконным и обязывает удовлетворить требование гражданина. Решение суда, вступившее в законную силу, обязательно для учреждений юстиции, государственных регистраторов и других должностных лиц. Решение суда направляется соответствующему органу или должностному лицу, государственному служащему, а также гражданину не позднее десяти дней после вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 5 мая 1995 г. N 70-Ф3 при удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации или уклонения от регистрации арбитражный суд в резолютивной части решения обязывает соответствующий государственный орган совершить такую регистрацию.
Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным, учреждение юстиции обязано исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий учреждения юстиции, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом. Другие регистрационные действия (внесение записей в Единый государственный реестр, удостоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о государственной регистрации. Повторной оплаты регистрации, заявления о регистрации и других документов не требуется, поскольку заявитель уже ходатайствовал о государственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но учреждение юстиции неправомерно отказало ему и прекратило регистрационные действия.
Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Учреждение юстиции вносит в Единый государственный реестр запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и подготавливает свидетельство, удостоверяющее проведенную регистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (например, подлежащих государственной регистрации договоров), то он повторно представляет их в учреждение юстиции для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию сделки.
Следует отличать действия учреждений юстиции в случае признания незаконным отказа в государственной регистрации и в случае признания судом права на недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, то есть по заявлению правообладателя с приложением необходимых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной регистрации. Судебное решение является основанием для возникновения и соответственно государственной регистрации права на недвижимость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о регистрации на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации учреждение юстиции является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определенных действий, а с другой стороны, позволяет обжаловать решение суда первой инстанции. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных учреждением юстиции не соответствующим закону.
2.2. СРОКИ РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ
Вся деятельность учреждений юстиции регламентирована законом. Сроки определенных действий, совершаемых учреждениями юстиции и другими органами в системе государственной регистрации, определены Законом о государственной регистрации прав и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Пропуск указанных законом сроков можно расценить как уклонение от государственной регистрации и обжаловать действия должностного лица или учреждения в суд на основании ст. 131 ГК РФ или даже привлечь к ответственности за ущерб, причиненный несвоевременной регистрацией, согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав. Ниже приводится перечень действий с указанием предписанных законом сроков.
1. Государственная регистрация прав и сделок осуществляется в срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав), для регистрации залога (ипотеки) также установлен месячный срок (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Течение срока начинается на следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующее дате приема число следующего месяца, т.е. срок государственной регистрации - календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.
2. Регистрация законных владельцев закладной проводится в течение 1 дня с момента обращения (п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).
3. Предоставление информации из Единого государственного реестра прав (выписки, справки) должно быть произведено регистрирующим органом не позднее 5 дней после подачи заявления (п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав).
4. Сведения, необходимые для государственной регистрации, предоставляются другими организациями (БТИ, земельными комитетами, администрациями и др.) правообладателям и учреждениям юстиции не позднее 10 дней с даты обращения (п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав).
5. Необходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации предпринимаются им в течение 1 месяца (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
6. Государственная регистрация приостанавливается по решению регистратора при направлении документов на подтверждение их подлинности не более чем на 1 месяц со дня принятия такого решения (п. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
7. При регистрации ипотеки при отсутствии необходимых документов, несоответствии их требованиям законодательства или при необходимости проверки подлинности производится отложение регистрации не более чем на 1 месяц (п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке).
8. Приостановление регистрации по заявлению правообладателя производится не более чем на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
9. В случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности постороннему лицу, если к заявлению о государственной регистрации не представлены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки доли, то государственная регистрация приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников общей собственности, если на день подачи заявления такой срок не истек (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).
10. Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки и права направляется заявителю в срок не более 5 дней после окончания срока государственной регистрации (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
11. Сообщение об отказе в государственной регистрации ипотеки направляется в течение срока (а не по его истечении), предусмотренного для регистрации (1 месяц - для регистрации договора об ипотеке, 1 день - для регистрации владельца закладной) (п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке).
12. Исправление технической ошибки в записях (если нет оснований полагать, что исправление может нарушить чьи-либо права) должно быть произведено в трехдневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления об исправлении (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).
13. Об исправлении технической ошибки заявитель (правообладатель, стороны договора) извещается в трехдневный срок после исправления (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).
14. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат направлению судебными органами в учреждение юстиции в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав).
15. Копии решения о наложении ареста подлежат направлению правоохранительными органами в учреждение юстиции также в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 указанного Закона).
2.3. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Для государственной регистрации необходимы следующие документы:
1) документы, удостоверяющие личность заявителей;
2) учредительные документы юридических лиц;
3) документы, подтверждающие полномочия представителей, правообладателей и участников сделок;
4) заявления;
5) документы об оплате регистрации;
6) правоустанавливающие документы;
7) описание объекта недвижимости (технические паспорта и планы БТИ; кадастровые планы земельных участков);
8) дополнительные документы в случаях, установленных законом.
1. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Эти документы должны предъявлять как сами правообладатели и участники сделки, так и их представители, а также представители юридических лиц.
В соответствии с действующим законодательством личность физического лица удостоверяет один из следующих документов:
а) паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан РФ старше четырнадцати лет, проживающих на территории России) (п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 г. N 232 "Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации" (далее именуется Указ), п. 1 Постановления Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации" (далее именуется Положение о паспорте));
б) паспорт гражданина СССР (для граждан РФ до замены его в срок до 31 декабря 2005 г. на паспорт гражданина РФ) (п. 3 Указа, п. 2 Положения о паспорте);
в) временное удостоверение личности гражданина РФ по форме N 2П, выданное паспортно-визовым подразделением органа внутренних дел (для утративших паспорт граждан) (Инструкция о порядке выдачи, замены, учета и хранения паспортов гражданина Российской Федерации, утвержденная Приказом Министерства внутренних дел РФ от 15 сентября 1997 г. N 605);
г) удостоверение личности или военный билет военнослужащего, выданные командованием воинских частей и военных учреждений (п. 1 Постановления Совета Министров СССР от 28 августа 1974 г. N 677 "Об утверждении положения о паспортной системе в СССР" (далее - Положение о паспортной системе));
д) общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей) (п. 1 Положения о паспортной системе);
е) паспорт моряка (п. 1 Постановления Правительства РФ от 1 декабря 1997 г. N 1508 "Об утверждении Положения о паспорте моряка");
ж) удостоверение беженца, выданное Федеральной миграционной службой или ее территориальным органом (срок действия - 3 года со дня выдачи) (п. 7 ст. 7 Федерального закона от 28 июня 1997 г. N 95-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О беженцах");
з) свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем, оформленное органом миграционной службы (пункты 1, 8 Постановления Правительства РФ от 28 мая 1998 г. N 523 "О свидетельстве о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории Российской Федерации по существу").
Личность иностранных граждан и лиц без гражданства может быть удостоверена при наличии российской визы по действительным документам, выданным соответствующими органами государства их проживания, удостоверяющим их личность и признаваемым Российской Федерацией в этом качестве, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации (ст. 24 Федерального закона от 15 августа 1996 г. N 114-ФЗ "О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию"). К иностранному документу, удостоверяющему личность, должен быть приложен перевод на русский язык. Верность перевода либо подлинность подписи переводчика свидетельствуется нотариусом в соответствии со ст. 81 Основ законодательства о нотариате.
2. Учредительные документы юридических лиц. Это требование установлено п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. Учредительные документы помимо обязательных для государственной регистрации реквизитов содержат важную информацию о правоспособности юридического лица (указание на виды сделок, которые может совершать эта организация, правовой режим ее имущества), а также порядок управления, например компетенция руководителя и принятие решений о совершении сделок. Учредительными документами юридических лиц являются, как правило, уставы и в установленных случаях учредительные договоры. Если учредительный договор не является учредительным документом юридического лица (например акционерного общества), его лучше представить, поскольку в нем тоже может содержаться информация, необходимая для регистрации. Необходимо также представлять документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица (свидетельство), и информационное письмо территориального органа Госналогслужбы о присвоении ИНН (индивидуального номера налогоплательщика). Некоторые учреждения юстиции также требуют справку о присвоении статистических кодов. Статистический код ОКПО - это индивидуальный код по Общероссийскому классификатору предприятий и организаций, который позволяет найти в информационной системе юридическое лицо (его правопреемника) даже после изменения наименования или реорганизации.
3. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки. От имени юридических лиц действуют их руководители (органы юридического лица). В качестве подтверждения их полномочий представляется один из документов:
- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров) или о назначении ликвидационной комиссии (если организация находится в процессе ликвидации);
- приказ о назначении директора (заключенный контракт) (для организаций, имеющих единственного учредителя, в том числе государственных и муниципальных предприятий, учреждений, ИЧП);
- определение арбитражного суда о назначении арбитражного управляющего (если начата процедура банкротства).
Не следует путать полномочия на совершение сделок с недвижимостью (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом или покупателем собственноручно, а представление своих интересов при государственной регистрации (подачу и получение документов) они могут доверить другим лицам. На совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2, 3 ст. 185 ГК РФ), а при государственной регистрации представлять интересы формально можно и на основании простой доверенности. Но чтобы избежать недоразумений, доверенность на представление интересов при государственной регистрации также лучше удостоверить нотариально. В доверенности рекомендуется указывать помимо обязательных данных год рождения и паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в Единый реестр и в Свидетельство о праве собственности. Вместе с тем возможен, например, такой вариант: гражданин подает документы на регистрацию лично, а получить их доверяет другому лицу. Такая доверенность может быть составлена непосредственно в учреждении юстиции и содержать отметку об этом должностного лица, уполномоченного принимать или выдавать документы и присутствовавшего при составлении, подобно доверенности на получение вкладов в банке, заработной платы или почтовой корреспонденции, удостоверяемой банком или организацией связи (п. 4 ст. 185 ГК РФ).
Особого внимания заслуживает форма доверенности на совершение сделок в простой письменной форме. Формально доверенность на подписание договора в простой письменной форме также может быть составлена в простой письменной форме. Но чтобы не создавать себе лишних проблем и не вызывать у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации (ст. 19 Закона о государственной регистрации прав), такую доверенность лучше удостоверить нотариально.
Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно также и на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах, даже если там не будет прямого указания на государственную регистрацию. Такая доверенность не должна изыматься регистрирующим органом, но она должна быть представлена в подлиннике с приложением копии.
При заключении договора по доверенности следует обратить внимание на следующие важные моменты. Договор дарения не может быть совершен по генеральной доверенности, дарителем должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет дарения и назван одаряемый (п. 5 ст. 576 ГК РФ). В противном случае возможна такая ситуация, когда гражданин, уезжая на длительный срок в другую страну, выдает своему другу генеральную доверенность на распоряжение его имуществом, в том числе и на получение вырученных денег, а друг дарит его квартиру собственной жене. Если все-таки договор дарения заключен по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то для регистрации договора и права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем (ст. 183 ГК РФ).
Определенные сложности создает также доверенность, выданная одному из супругов, который впоследствии совершает сделку с другим супругом. Например, продавец выдал доверенность мужу, который от его имени подписал договор с собственной женой. Известно, что в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества супругов). В данном примере получилось, что муж сам продал - сам и приобрел. Но п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Чтобы у регистратора не было сомнений и не требовалось последующего одобрения сделки непосредственно продавцом, лучше, если продавца будет представлять по доверенности другое лицо.
Что касается залога недвижимости, то, несмотря на обязательную нотариальную форму договора о залоге, заключение от имени гражданина договора ипотеки жилого дома (квартиры) по доверенности не допускается (п. 6 ст. 74 Закона об ипотеке).
Не рекомендуется также заключать договоры в простой письменной форме, когда представитель продавца действует по доверенности, удостоверенной давно или срок действия которой истекает в ближайшие дни. У регистратора могут возникнуть сомнения, не отозвана ли доверенность представляемым, жив ли представляемый (ст. 188 ГК РФ). Правда, представитель в данном случае вправе в соответствии со ст. 19 Закона о государственной регистрации прав предъявить доказательства обратного: либо более свежую доверенность, либо (что еще лучше) нотариально заверенное одобрение доверителем совершенной от его имени сделки. На доверенности обязательно должен быть указан срок выдачи.
Доверенность юридического лица должна быть подписана его руководителем и иметь печать юридического лица, а доверенности от имени государственных или муниципальных предприятий (учреждений) должны быть подписаны также главным бухгалтером (п. 5 ст. 185 ГК РФ). Доверенности, выданные руководителями филиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передоверия, и поэтому подлежат нотариальному удостоверению, хотя и могут иметь печать филиала (п. 3 ст. 55, п. 3 ст. 187 ГК РФ).
4. Заявления. Государственная регистрация носит заявительный порядок. Если гражданин не подал заявление о совершении определенного регистрационного действия (регистрации сделки или права), то оно не подлежит совершению (кроме регистрации обременений, ограничений в силу закона или судебного акта).
Следует отметить, что закон не ограничивает возможности граждан и организаций подавать в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости иные заявления в отношении недвижимости. Так, например, если права оспариваются в суде, то регистратор должен сделать запись о том, что заявлено право требования со стороны конкретного лица (п. 2 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав). Естественно, что эта запись не будет иметь такой силы, как, например, арест, налагаемый на недвижимость в обеспечение судебного иска. Целесообразно также подавать заявления в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости, например, о том, что начата процедура банкротства юридического лица и соответственно прежний руководитель утрачивает полномочия по совершению сделок, либо о начале ликвидации юридического лица и переходе полномочий к ликвидационной комиссии. Гражданам рекомендуется подавать заявления в случае отмены доверенности как специальной (на совершение определенной сделки), так и генеральной (на разнообразные действия).
Образцы заявлений в учреждение юстиции см. в главе 7.
5. Документы об оплате регистрации. Регистрационная процедура начинается только при документальном подтверждении ее оплаты (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав). Если уплата налогов является обязанностью только налогоплательщика и не допускается уплата налогов за другое лицо, то плата за регистрацию может быть внесена любым заинтересованным в ее проведении лицом. Например, стороны могут предусмотреть договором, что все расходы по оформлению сделки оплачивает покупатель. Если право продавца не было зарегистрировано ранее в Едином государственном реестре, то покупатель должен оплатить: регистрацию права продавца до регистрации сделки, регистрацию сделки и регистрацию своего права, возможно, одним платежным документом. Такое распределение расходов естественно при дарении недвижимости или ее отчуждении под выплату пожизненного содержания с иждивением. Но возможно также, что регистрацию своего права и сделки оплачивает продавец, а покупатель оплачивает регистрацию перехода права.
Важно при этом знать, что оплачивается регистрационное действие, а не штампы на договоре или ином правоустанавливающем документе и не выданные свидетельства. Например, если зарегистрировано право собственности на основании нотариального свидетельства о праве на наследство, выдано Свидетельство о государственной регистрации и на наследственном документе проставлен штамп с гербовой печатью, то совершено одно регистрационное действие, соответственно плата взимается только за регистрацию права. Регистрация договора мены тоже оплачивается один раз (так как сделка одна), а вот прав будет зарегистрировано столько, сколько меняющихся сторон (как правило, две), итого производится три регистрационных действия - регистрируются сделка и два права. Если в одном договоре фигурируют два объекта недвижимости, например земельный участок с жилым домом, то оплачивается регистрация только одной сделки и регистрация двух прав - на землю и на дом (должны быть выданы два свидетельства).
Надо также отличать регистрацию права, осуществляемую в Едином государственном реестре впервые, от внесения изменений в уже существующие записи. За внесение изменений, как правило, предусмотрены существенно меньшие тарифы, чем за первичную регистрацию. Например, если гражданка, получив Свидетельство о регистрации своего права, впоследствии вступит в брак и изменит фамилию, то она вправе получить Свидетельство со своей новой фамилией (и с новой датой выдачи), уплатив только за внесение изменений, причем в новом Свидетельстве должна быть указана прежняя дата записи о праве.
Аналогично, если юридическое лицо изменило наименование, то в Реестр вносятся изменения. Но если юридическое лицо изменило наименование в результате реорганизации в виде преобразования в другую организационно-правовую форму, то потребуется новая регистрация права, поскольку реорганизованное юридическое лицо считается вновь возникшим (п. 4 ст. 57, п. 5 ст. 58 ГК РФ)! Напротив, не считается преобразованием, а только изменением, смена типа акционерного общества (ЗАО в ОАО), а также приведение организационно-правовой формы в соответствие с требованиями закона (ТОО в ООО). Соответственно выдача новых свидетельств будет подтверждать внесение изменений, но не новую регистрацию.
Внесение изменений, но не новая регистрация, требуется также и при изменении адреса, площади и других характеристик недвижимости. Например, если в населенном пункте переименовали улицу Советскую на улицу Демократическую (или наоборот), то ранее полученное Свидетельство также может быть заменено на новое, в котором будет указан новый адрес жилого дома.
После внесения изменений в Единый государственный реестр в соответствии с Инструкцией Министерства юстиции о порядке заполнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах и информации о зарегистрированных правах (см. Приложение <*>) может быть выдано повторное Свидетельство о государственной регистрации права, содержащее новые сведения о недвижимости или правообладателе.
--------------------------------
<*> Приложение не приводится.
На федеральном уровне регулирование платы за регистрацию осуществляется Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Конкретные размеры взимаемой платы устанавливаются нормативными актами субъектов РФ, которые вправе установить льготы для определенных категорий граждан и организаций. Так, например, в Московской области установлена плата за регистрацию ранее возникшего права (до открытия Московской областной регистрационной палаты) на 50% меньше, чем за регистрацию права, документы на которое оформлены после 31 января 1998 г.
6. Правоустанавливающие документы. Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведен в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость. Правоустанавливающими документами являются, например: а) договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; б) акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; в) свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; г) решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утвержденное определением суда); д) справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).
Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства "о правовой регистрации", "о внесении в реестр собственников", выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления, не соответствуют требованиям ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, предъявляемым к основаниям для государственной регистрации. Данные документы не являются правоустанавливающими и могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.
Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок (подлинник и копию) и кадастровый план земельного участка. В случае отсутствия кадастрового плана представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Правоустанавливающими документами на земельные участки (помимо договоров, решений судов и свидетельств о праве на наследство) также могут являться решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Если такое решение принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в действие Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"), то оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. До 29 октября 1993 г. на основании постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование можно было выдавать Свидетельство о праве на землю (образец утвержден Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении формы Свидетельства о праве собственности на землю, договору аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"). Это Свидетельство имеет силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении участка. Стандартные бланки таких свидетельств на территории Московской области были голубого цвета.
Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 утверждена новая форма Свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство о праве собственности на землю само по себе не является правоустанавливающим документом, поскольку должно выдаваться только на основании предусмотренных законом документов (договоров купли-продажи, решений органов местного самоуправления и пр.). Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге. Бланки таких свидетельств - розового цвета.
Таким образом, сегодня права граждан на землю могут быть подтверждены:
а) Свидетельством о праве собственности на землю (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177); свидетельством на право собственности на землю (утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767) - права собственников земли и земельной доли;
б) Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения землей (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177) - права землевладельцев;
в) Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177) - права землепользователей.
Однако эти Свидетельства недействительны без тех правоустанавливающих документов, на основании которых они выданы (постановлений о выделении земли, договоров купли-продажи и пр.).
7. Описание объектов недвижимости. Описание объектов проводится на основании данных технического учета (инвентаризации) для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета для земельных участков. Закон о государственной регистрации прав дает следующее определение кадастрового и технического учета: "индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов". Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Таким образом, организации БТИ и земельные комитеты вошли в систему государственной регистрации прав, но уже с другими, учетными функциями.
Как гласит Закон, кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Но если кадастровый номер не присвоен объекту соответствующими организациями технического или кадастрового учета, то его отсутствие не является препятствием для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ.
Для государственной регистрации прав на здания, сооружения, нежилые помещения должны быть представлены составленные БТИ планы, а для регистрации прав на земельные участки - кадастровые планы.
На здания и сооружения, как правило, БТИ выдает копию технического паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общей площади помещений на этаже и во всем здании). Копия технического паспорта может выдаваться и на такие объекты технического учета, как домовладение или имущественный комплекс (например, складской или заводской), когда на одной территории находится несколько объектов недвижимого имущества. В этом случае в составе технического паспорта должен быть инвентарный план земельного участка, все объекты на таком плане должны быть обозначены различными литерами (буквами). При наличии такого паспорта может быть зарегистрировано право на любой объект, описанный в нем. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. В паспорте указываются инвентаризационная стоимость объекта, а также инвентаризационная оценка (для налогообложения граждан) на день выдачи.
На жилые и нежилые помещения в зданиях, как правило, выдаются выписки из технических паспортов. Выписки должны также содержать план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью БТИ.
В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301, и Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Документы технического учета действительны в течение данного срока. Однако в различных регионах может быть установлен иной "срок действительности" документов БТИ (3 года, 1 год, 6 месяцев и пр.). Если со дня составления технического описания объекта до даты его представления в учреждение юстиции "срок действительности" истек, дополнительно может потребоваться справка БТИ об отсутствии изменений в объекте.
Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок, подлежащих государственной регистрации.
После регистрации подлинники документов, содержащих техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю. В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта или выписка из него может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ.
Если право на объект возникло до 31 января 1998 г. и впервые регистрируется в Едином государственном реестре, то необходимы сведения об отсутствии (или наличии) ранее возникших и учтенных в БТИ арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав. Некоторые БТИ при наличии записей об арестах не выдают техническую документацию, другие БТИ указывают на отсутствие ограничений в техническом описании объекта. Если наличие либо отсутствие ограничений не указано в техническом описании объектов, то для регистрации прав заявителя, впервые обратившегося в учреждение юстиции, дополнительно необходима справка (так называемая "форма на отчуждение"). Если на регистрацию представляется нотариально удостоверенный договор, то продавцу достаточно представить копию такой справки, истребованной нотариусом при удостоверении сделки. Учреждение юстиции в порядке, установленном п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации, вправе самостоятельно запросить в БТИ информацию об ограничениях и запрещениях. В дальнейшем при регистрации последующих сделок и перехода прав справки БТИ об отсутствии ограничений (обременений) не требуется, поскольку после вступления в силу Закона о государственной регистрации регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество должны осуществлять учреждения юстиции. Суды и иные органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направлять заверенные копии в учреждения юстиции (п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации).
Следует подчеркнуть, что технические паспорта и выписки из них не являются правоустанавливающими документами. Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому, если в техническом паспорте, выписке, справке указан прежний собственник (или вообще не указан), это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. Техническое описание является источником сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя для государственной регистрации не требуется.
Для регистрации прав на земельный участок потребуется план участка (выписка из кадастрового дела), заверенный организацией кадастрового учета. В описании земельного участка указываются: местонахождение участка (относительно ближайших административных и хозяйственных ориентиров - сельсовета, колхоза, товарищества, кооператива и населенных пунктов); кадастровый номер, кадастровая оценка в баллогектарах, категория и целевое назначение земель. К описанию прикладывается чертеж границ, на котором показываются водные объекты или объекты, служащие границами участка (реки, озера, каналы, дороги и пр.), границы и кадастровые номера соседних примыкающих земельных участков, границы и номера территорий или зон с особым или ограниченным режимом использования (например, водоохранные зоны), границы территорий, обремененных правами других физических или юридических лиц (например, подземные коммуникации). Допускается обозначение только границ участка без указания координат поворотных точек. Чертеж также заверяется в земельном комитете. Естественно, что для регистрации последующих сделок с этим участком повторного изготовления плана не требуется (он будет приложен к договору). Для нотариального удостоверения также требуется справка о нормативной цене земли.
8. Дополнительные документы для государственной регистрации. Данные документы должны быть представлены в случаях, установленных законом. Они должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. Документы, которые необходимы для нотариального удостоверения сделки, требуются и для государственной регистрации, поэтому лучше их иметь в двух экземплярах или сохранить копии. Дополнительные документы требуются в следующих случаях.
1. Предметом договора является квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома. Требуется документ о зарегистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении лицах с указанием их прав пользования (справка паспортного стола, выписка из домовой книги), заверенный должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Эти документы указывают на отсутствие или наличие лиц (несовершеннолетних, членов семьи собственника, нанимателей), сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения. Указание таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Для квартир в новостройках представляется справка о том, что лицевой счет не открывался. Чаще всего еще необходима справка об отсутствии задолженности по квартплате. Строго говоря, такая задолженность не может служить препятствием для распоряжения квартирой (в договоре может быть указано, что ее должен погасить покупатель), но при возможности эту справку лучше взять. Если предметом договора является жилой дом, то представляется выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.
2. Собственниками, долевыми собственниками имущества являются несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), или недееспособные граждане. От их имени договор подписывается родителями, усыновителями или опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ). Требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Данная статья ГК РФ также запрещает сделки между подопечными и их законными представителями, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование подопечному.
3. Собственниками, долевыми собственниками имущества являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные граждане. Договор подписывается ими самостоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ), но при этом требуется письменное одобрение или согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК РФ), а также письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
4. В жилом помещении проживают несовершеннолетние, не являющиеся собственниками. Требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).
5. Отчуждаемое имущество было унаследовано собственником или подарено ему. Требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследство или дарение, поскольку только после уплаты данного налога собственник может совершать сделки с унаследованным или подаренным имуществом (ст. 8 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").
6. Возмездная сделка отчуждения доли в праве общей собственности (но не конкретной части объекта) влечет необходимость представления письменного отказа от права преимущественной покупки отчуждаемой доли другими долевыми собственниками (ст. 250 ГК РФ) (ст. 24 Закона о государственной регистрации прав) (подробнее см. главу, посвященную общей собственности).
7. Объект находится в общей совместной собственности, в том числе общей собственности супругов. Договор подписывается одним из них. Требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Возможно подписание договора обоими супругами как совместными собственниками, в этом случае нотариального согласия на сделку не требуется. Письменного согласия остальных совместных собственников формально не требуется (ст. 253 ГК РФ), но учитывая особенности приватизации жилых помещений, лучше такой документ получить.
8. Объект передан ранее в доверительное управление (в том числе и на основании заключенного с органами опеки договора управления имуществом подопечного или безвестно отсутствующего гражданина (ст. 38, 43 ГК РФ)). Договор подписывается доверительным управляющим с указанием "Д.У." (ст. 1012 ГК РФ). Если возможность отчуждения не предусмотрена договором доверительного управления, доверительный управляющий может заключить сделку от имени собственника, действуя по доверенности. До совершения сделки передача недвижимости в доверительное управление должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре (ст. 1017 ГК РФ).
9. Объект обременен правами получателя ренты (правоустанавливающим документом продавца является договор пожизненного содержания с иждивением). Требуется согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст. 604 ГК РФ), даже если он не проживает в этом помещении. Но согласие на отчуждение не избавляет недвижимость от обременения, права нового собственника также будут ограничены обязательствами пожизненного содержания с иждивением (ст. 586 ГК РФ).
10. Объект находится в залоге (в том числе и в залоге в силу закона при купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа, когда продавец приобретает право залога на переданное покупателю имущество до его полной оплаты, если иное не установлено договором, - п. 5 ст. 488 ГК РФ). Требуется согласие залогодержателя на распоряжение объектом (ст. 346 ГК РФ). При переходе права залог сохраняется (ст. 353 ГК РФ).
11. Объект находится на территории закрытого административно-территориального образования (военного городка). Закон РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996 г., 31 июля 1998 г.) предусматривает, что граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе совершать сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования. Поэтому, если гражданин приобретает квартиру в военном городке, не будучи прописанным на его территории, потребуется подтверждение, что он постоянно работает на этой территории или получил разрешение на проживание.
12. Объект находится на арендуемом продавцом земельном участке. Договором аренды может быть предусмотрена необходимость согласия арендодателя земельного участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Для сделок с участием юридических лиц к данному перечню могут добавиться другие документы в следующих случаях.
1. Имуществом распоряжается организация, не имеющая права собственности (индивидуальные частные (семейные) предприятия, предприятия, созданные обществами потребительской кооперации, предприятия общественных организаций и др. в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Требуется письменное согласие собственника или его полномочного органа на отчуждение имущества (с указанием объекта, цены и покупателя) или совершение сделки самим собственником.
2. Продажа недвижимости государственными и муниципальными предприятиями. На возможность совершения таких сделок должно быть указано в уставе предприятия (поскольку у него специальная правоспособность - п. 1 ст. 49 ГК РФ), а также требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст. 295 ГК РФ). При отчуждении имущества предприятиями железнодорожного транспорта требования такие же, поскольку согласие Министерства путей сообщения РФ может быть дано только на распоряжение недвижимостью без изменения федеральной собственности (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте").
В случае приобретения имущества государственным или муниципальным предприятием у него возникает не право собственности, а право хозяйственного ведения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
3. В хозяйственных товариществах и обществах существует особый порядок принятия решения о совершении обществом сделки (см. табл. 1, 2). В соответствии с Федеральными законами от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 24 мая 1999 г. N 101-ФЗ и от 7 августа 2001 г. N 120-ФЗ), от 19 июля 1998 г. N 115-ФЗ "Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)", от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 31 декабря 1998 г. N 193-ФЗ) особые требования предъявляются к крупным сделкам, а также к сделкам, в которых имеется заинтересованность.
Таблица 1
ПОРЯДОК ОДОБРЕНИЯ СДЕЛКИ
В АКЦИОНЕРНОМ ОБЩЕСТВЕ В СООТВЕТСТВИИ С
ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ "ОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ"
И "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ
АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВ РАБОТНИКОВ
(НАРОДНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ)"
--------------------------------T--------------------------------¬
¦ Вид сделки ¦ Орган, принимающий решение ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦1. Сделка, в совершении которой¦Общее собрание акционеров (боль-¦
¦имеется заинтересованность, ес-¦шинством голосов) (п. 4 ст. 83¦
¦ли балансовая стоимость иму-¦ФЗ "Об акционерных обществах") ¦
¦щества превышает 2% балансовой¦ ¦
¦стоимости активов общества ¦ ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦2. Для акционерных обществ,¦Общее собрание акционеров (бо-¦
¦созданных в порядке реорганиза-¦лее 50% обыкновенных акций)¦
¦ции государственных предприя-¦(п. 6.3 Типового устава акцио-¦
¦тий, до окончания приватизации:¦нерного общества открытого ти-¦
¦залог, сдача в аренду, продажа,¦па, утв. Указом Президента РФ¦
¦обмен или иное отчуждение не-¦от 1 июля 1992 г. N 721 "Об ор-¦
¦движимости, если размеры сдел-¦ганизационных мерах по преоб-¦
¦ки или стоимость имущества¦разованию государственных¦
¦превышает 10% активов общества ¦предприятий, добровольных¦
¦ ¦объединений государственных¦
¦ ¦предприятий в акционерные об-¦
¦ ¦щества") ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦3.Сделка, заключаемая акционер-¦Исполнительный орган общества¦
¦ным обществом, предметом кото-¦(единоличный или коллегиальный)¦
¦рой является имущество, стои-¦ст. 69 ФЗ "Об акционерных об-¦
¦мостью до 25% балансовой стои-¦ществах" ¦
¦мости активов общества на дату¦ ¦
¦принятия решения о совершении¦ ¦
¦сделки свыше 30% балансовой¦ ¦
¦стоимости имущества народного¦ ¦
¦предприятия ¦ ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦4. Крупная сделка, заключаемая¦Общее собрание акционеров (не¦
¦акционерным обществом, предме-¦менее 3/4 голосов) ¦
¦том которой является имущество,¦(п. 5 ст. 15 ФЗ "О народных¦
¦стоимостью от 15 до 30% балан-¦предприятиях") ¦
¦совой стоимости имущества на-¦Наблюдательный совет (единоглас-¦
¦родного предприятия ¦ное решение) ¦
¦ ¦(п. 5 ст. 15 ФЗ "О народных¦
¦ ¦предприятиях") ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦от 25% до 50% балансовой стои-¦Единогласное решение совета ди-¦
¦мости активов общества на дату¦ректоров (наблюдательного сове-¦
¦принятия решения о совершении¦та) (п. 2 ст. 79 ФЗ "Об акционе-¦
¦сделки ¦рных обществах"), если не дости-¦
¦ ¦гнуто единогласие, то решение¦
¦ ¦общего собрания акционеров ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦свыше 50% от балансовой стои-¦Решение общего собрания акционе-¦
¦мости активов общества на дату¦ров большинством в 3/4 голосов ¦
¦принятия решения о совершении¦(п. 3 ст. 79 ФЗ "Об акционерных¦
¦сделки ¦обществах") ¦
L-------------------------------+---------------------------------
Таблица 2
ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛКИ
В ОБЩЕСТВЕ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
В СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ
ОТ 8 ФЕВРАЛЯ 1998 Г. N 14-ФЗ
"ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"
--------------------------------T--------------------------------¬
¦ Условия сделки ¦ Орган, принимающий решение ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦1. Если в совершении сделки¦Совет директоров (наблюдательный¦
¦имеется заинтересованность, это¦совет) (п. 7 ст. 45 ФЗ) ¦
¦предусмотрено уставом общества,¦ ¦
¦и сумма оплаты по сделке или¦ ¦
¦стоимость имущества общества не¦ ¦
¦превышает 2% стоимости имущест-¦ ¦
¦ва общества ¦ ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦2. Если в совершении сделки¦Общее собрание участников боль-¦
¦имеется заинтересованность и¦шинством голосов от общего чис-¦
¦сумма оплаты по сделке или сто-¦ла, не заинтересованных в сделке¦
¦имость имущества общества пре-¦ ¦
¦вышает 2% стоимости имущества¦ ¦
¦общества ¦ ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦3. Сделка, связанная с приобре-¦Единоличный исполнительный орган¦
¦тением или отчуждением имущест-¦общества (п. 3 ст. 40 ФЗ) ¦
¦ва, стоимость которого состав-¦ ¦
¦ляет (если уставом ООО не пре-¦ ¦
¦дусмотрен более высокий размер¦ ¦
¦крупной сделки) не более 25%¦ ¦
¦стоимости имущества общества ¦ ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦4. Сделка, связанная с приобре-¦Совет директоров (п. 4 ст. 46¦
¦тением или отчуждением имущест-¦ФЗ) ¦
¦ва, стоимость которого состав-¦ ¦
¦ляет от 25% до 50% стоимости¦ ¦
¦имущества общества (если это¦ ¦
¦предусмотрено уставом общества)¦ ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦5. Сделка, связанная с приобре-¦Общее собрание участников об-¦
¦тением или отчуждением имущест-¦щества (п. 3 ст. 46 ФЗ) ¦
¦ва, стоимость которого более¦ ¦
¦50% стоимости имущества общест-¦ ¦
¦ва ¦ ¦
L-------------------------------+---------------------------------
Лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки, признаются член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, занимающее должность в иных органах управления общества, акционеры и участники, владеющие совместно со своим аффилированным лицом (лицами) 20% или более голосующих акций или голосов общества, в случае, если указанные лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица являются стороной такой сделки или участвуют в ней в качестве представителя или посредника; владеют 20% или более голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника. Аффилированные лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (ст. 4 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках").
4. Если в собственности государства осталось свыше 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимостью требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (п. 5.13.3 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (в ред. Указа Президента РФ от 15 июля 1998 г. N 840)). Для проверки данного требования акционерное общество должно представить в регистрирующий орган выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, принадлежащих государству, физическим и юридическим лицам.
5. Если цена договора превышает 100000 установленных законом минимальных размеров оплаты труда, то в соответствии с антимонопольным законодательством может потребоваться согласование сделки с территориальным управлением Государственного комитета по антимонопольной политике (ст. 18 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (в ред. Федерального закона от 6 мая 1998 г. N 70-ФЗ)).
2.4. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И ПОРЯДОК
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Доля в праве или часть в объекте?
Как известно, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает как на основании закона, так и на основании договора (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Примеров законных или договорных оснований для возникновения общей собственности множество: наследование, совместная собственность супругов и членов крестьянского фермерского хозяйства, приватизация квартиры всеми членами семьи. Общая собственность с определением доли в праве собственности является долевой собственностью, без определения таких долей общая собственность является совместной.
Доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Соответственно доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Разница здесь существенная: если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости в целом (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности, а если о части в объекте, то объектом права является обособленная часть жилого дома (мы уже отмечали в гл. 1, что есть такой объект недвижимости), состоящая из конкретных помещений, и принадлежит она только одному гражданину. Выражение "1/2 доля жилого дома, состоящая из двух комнат" неверно, потому что в нем смешаны два понятия и совершенно неясно, что находится в собственности у гражданина - часть жилого дома в виде конкретных помещений (и он единственный их хозяин), либо он обладает правом общей долевой собственности на весь жилой дом, и его доля в праве составляет 1/2.
Аналогично, например, в п. 54 Инструкции "О порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР", утвержденной Приказом министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01, которой руководствуются также и частные нотариусы, содержалось требование в тексте договора об отчуждении доли жилого дома указывать арифметические доли, а не конкретные части дома <*>.
--------------------------------
<*> В настоящее время данная инструкция отменена.
Гражданин может полагать, что его 1/2 - это полдома, где он давно проживает и которую постоянно самостоятельно ремонтирует и благоустраивает. Ст. 247 ГК РФ, действительно, предоставляет участнику долевой собственности право владеть и пользоваться частью общего имущества, пропорциональной его доле. Данные права пользования и владения государственной регистрации не подлежат. Пользоваться и владеть - это значит, проживать, но распорядиться можно только долей в праве, причем при возмездном отчуждении эту долю надо сначала предложить другим сособственникам (ст. 250 ГК РФ). А если гражданин является собственником обособленной части дома, то он пользуется, владеет и распоряжается ею единолично, и при продаже не надо сначала предлагать купить свою долю соседу. Правда, наличие в собственности у каждого соседа конкретных частей дома может повлечь законный вопрос: а чья крыша, подвал, водопровод, стена между частями дома? Отношения между соседями могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ "Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме", а также ст. 8 "Права собственности на общее имущество в кондоминиуме" и ст. 9 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме" Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся как в помещениях, так и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения. Особенность доли в праве на общее имущество дома такова, что: 1) она не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома; 2) она не подлежит отдельной государственной регистрации, поскольку автоматически переходит вместе с правом собственности на отдельное помещение; 3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Смысл этой нерегистрируемой и неотчуждаемой доли в праве очевиден: сособственники могут пользоваться общим имуществом и должны нести соразмерные своей доле расходы по его содержанию. Так что если над вашей половиной дома течет крыша, потому что над соседской половиной рухнули стропила, то производить ремонт надо сообща.
Неприятные последствия может повлечь неправильное определение долевой собственности на домовладение вместо определения собственности на конкретные объекты недвижимости, входящие в состав этого домовладения как объекта технического учета. Например, двое граждан унаследовали в равных долях домовладение, представляющее собой жилой дом с хозяйственными постройками на одном земельном участке. Один из них построил на общем земельном участке новый жилой дом и как застройщик оформил по всем правилам акт ввода в эксплуатацию. Кто будет собственником этого жилого дома? Естественно, что застройщик. Но на практике случалось, что БТИ выдавало такому гражданину справку на 1/2 доли домовладения, включающего теперь уже два жилых дома с хозяйственными постройками. Легко представить себе радость другого долевого собственника, 1/2 доля в праве которого теперь распространилась и на чужой дом. Если считать постройку нового жилого дома улучшением общего домовладения, то согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, кто их произвел. Но, строго говоря, новый жилой дом - это новый объект недвижимости, созданный собственником для себя, и режим общей собственности остальных объектов в домовладении на него не распространяется. Обычно на практике эту проблему разрешают выделом нового объекта технического учета - домовладения - и присвоением ему нового адреса.
Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества, например на основании мирового соглашения, утвержденного судом. При этом возникает право собственности каждого из собственников на конкретную изолированную часть объекта, например в виде комнат и помещений. В случае дальнейшего отчуждения части дома соблюдения права преимущественной покупки не требуется.
Не является долевой собственностью имущество юридического лица. Собственность юридического лица не может одновременно находиться в собственности его учредителей - физических и юридических лиц. В соответствии с п. 1 ст. 66 ГК РФ имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), принадлежит хозяйственному товариществу или обществу на праве собственности. Имущество потребительского общества не распределяется по долям (вкладам) между его пайщиками (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О потребительской кооперации в Российской Федерации"). Доли в уставном капитале участников общества с ограниченной ответственностью также не означают, что имущество общества принадлежит его участникам на праве общей собственности.
Крестьянское (фермерское) хозяйство является объединением граждан на основе общего имущества без образования юридического лица. Глава хозяйства признается индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 23 ГК РФ). Имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов или полученное в результате хозяйственной деятельности, поступает в совместную собственность, если договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). При выходе одного из участников из хозяйства выдела имущества в натуре не происходит.
Общая собственность: вместе или поровну?
В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Следовательно, долевая собственность при общей собственности является правилом, а совместная - исключением. Законом установлены следующие случаи возникновения совместной собственности:
1) собственность супругов в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ, если договором между ними не установлено иное;
2) собственность на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с п. 1 ст. 257 ГК РФ, если договором между членами хозяйства не установлено иное;
3) собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов в соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан";
4) собственность на земельный участок, передаваемый за плату членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения после утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения, в соответствии с п. 4 ст. 14 данного Закона.
Немного о совместной собственности супругов. Ст. 34 Семейного кодекса РФ устанавливает законный режим имущества супругов - совместную собственность. Этот режим распространяется на имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из них оно приобреталось. Но режим совместной собственности может быть изменен: а) брачным договором между супругами (п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ); б) соглашением о разделе общего имущества; в) судебным решением (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ не является совместной собственностью имущество: 1) принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак; 2) унаследованное им в период брака; 3) подаренное ему в период брака; 4) полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации). Следует отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требования о разделе могут быть заявлены в течение трех лет после расторжения брака (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Ранее Законом РФ "О приватизации жилья в Российской Федерации" в ст. 2 был предусмотрен порядок безвозмездной передачи жилых помещений в общую собственность (совместную или долевую) совместно проживающих в них граждан в соответствии с заключенным договором передачи. Безвозмездная передача квартир осуществлялась в совместную собственность всех проживающих, не являющихся супругами. К каким последствиям это приводило? Во-первых, совместная собственность - это особые доверительные отношения между сособственниками, в том числе и по распоряжению недвижимостью. Согласие всех совместных собственников предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка по распоряжению общим имуществом, причем вправе совершать сделки с общим имуществом каждый из участников совместной собственности (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Для супругов предусмотрена необходимость представления нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки. Необходимость согласия всех сособственников для совершения дарения совместной собственности также установлена п. 2 ст. 576 ГК РФ, но для иных сделок от других участников совместной собственности такого согласия не требуется. Формально, если квартира приватизирована в совместную собственность, например совершеннолетними братом и сестрой (матерью и дочерью), то при отчуждении одним (одной) из них квартиры никто истребовать согласия другого участника общей собственности не обязан. Другим совместным собственникам предоставлено право в дальнейшем (после продажи) в суде доказывать, что у продавшего совместное имущество не было таких полномочий, а покупатель об этом знал или должен был знать (п. 3 ст. 253 ГК РФ). Иное дело - долевая собственность: распоряжение ею осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В связи с изменениями в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ, лицам, не являющимся супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую собственность. Супруги при приватизации могут приобрести помещения как в совместную, так и долевую собственность.
В случае смерти одного из совместных собственников для оформления наследства необходимо определение его доли. Если скончался один из супругов, то его долю определит нотариус по письменному заявлению наследников и с согласия пережившего супруга. В специальном определении она не нуждается - законом определена половина (ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате). Но если совместными собственниками являются не супруги, то определение доли умершего производится по соглашению между живыми совместными собственниками и наследниками, как универсальными правоприемниками наследодателя. Естественно, что ни само соглашение, ни право долевой собственности умершего зарегистрировано в учреждении быть не может (все его права прекратились смертью), что может вызвать проблемы с оформлением наследства, вплоть до судебного разбирательства. Зачем с такими сложностями превращать совместную собственность в долевую, когда это можно было сделать сразу (при приватизации)?
Следует также отметить, что в случае обмена квартиры, приватизированной лицами, не являющимися супругами, в совместную собственность, на другую квартиру они не смогут приобрести права совместной собственности, так как договор мены уже не является основанием для возникновения совместной собственности.
Законодательством не предусмотрено возникновения одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества. В связи с этим, например, невозможно заключение договоров приватизации коммунальных квартир, когда в совместную собственность семье, проживающей в одной комнате, передается доля квартиры. В этом случае приватизируется либо одна комната в совместную собственность (это уже допускается на основании Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова"), либо вся коммунальная квартира передается в долевую собственность всех участвующих в приватизации жильцов с определением долей.
Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (презумпция равенства долей). Например, если на государственную регистрацию будет представлен договор передачи квартиры в общую собственность семьи из трех человек без указания вида собственности (совместной или долевой) и размера долей совместно проживающих членов семьи, регистратор имеет основание при наличии соответствующих заявлений от сособственников произвести регистрацию права долевой собственности каждого из них с указанием 1/3 доли в праве.
При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта. Договор (соглашение) об установлении (изменении) долей не является сделкой, подлежащей государственной регистрации. На основании данной сделки и документа, подтверждающего возникновение общей собственности, регистрируется право собственности каждого из сособственников с указанием размера долей.
2.4.1. Порядок регистрации права
долевой собственности
Особенности государственной регистрации права долевой собственности определяются способом его приобретения.
При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). В этом случае согласно п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в учреждении юстиции или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если к заявлению о государственной регистрации не приложены отказы остальных участников долевой собственности от покупки доли, а на день подачи заявления о государственной регистрации не истек месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, то государственная регистрация приостанавливается до истечения такого срока. После окончания срока приостановления государственная регистрация должна быть проведена в общем порядке в течение месяца.
В иных случаях приобретения доли в праве общей собственности соблюдения преимущественного права покупки не требуется, государственная регистрация права долевой собственности осуществляется без извещения остальных участников общей собственности и без отказов с их стороны. Например, если доля в праве продается другому участнику долевой собственности (поскольку преимущественное право покупки соблюдается при продаже доли постороннему лицу); если доля в праве дарится (преимущественная покупка может быть только в случае возмездной сделки).
В случае установления долей в праве совместной собственности или изменения размера долей в праве долевой собственности по соглашению всех участников общей собственности или по решению суда, а также в случае выдачи нотариусом свидетельства на долю в общем имуществе супругов (ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), на государственную регистрацию представляется также и правоустанавливающий документ, свидетельствующий о приобретении права общей собственности, в котором устанавливаются или изменяются доли. Данный документ (например, договор приватизации или приобретения имущества в совместную собственность) является основанием для государственной регистрации долевой собственности вместе с соглашением либо судебным решением об установлении долей, нотариальным свидетельством. Если соглашение об установлении (перераспределении) долей заключено в простой письменной форме, всем участникам общей собственности целесообразно обратиться в учреждение юстиции с заявлениями о регистрации своей доли в праве.
В случае приобретения доли в праве в порядке наследования (по закону или завещанию) регистрация осуществляется на основании нотариального свидетельства о праве на наследство. Такое свидетельство является документом, подтверждающим бесспорное право, и указывается без всяких оговорок в качестве одного из оснований для государственной регистрации права в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав.
Регистрация права общей долевой собственности осуществляется внесением в Единый государственный реестр отдельной записи о доле каждого из сособственников, что подтверждается выдачей Свидетельства каждому из них. При внесении записи в Реестр и оформлении Свидетельства в графе "Вид права" указываются "Общая долевая собственность" и размер доли в виде правильной простой дроби. В Свидетельстве указывается тот из долевых собственников, право которого регистрируется. В описании объекта права (квартиры, дома, здания, помещения и т.п.) в Свидетельстве любого из сособственников указываются характеристики целого объекта (не допускается деление площади и помещений объекта пропорционально доли в праве).
Имеющиеся в Едином государственном реестре сведения о праве остальных участников долевой собственности также должны быть отражены в Свидетельстве (п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра). На обороте Свидетельства указываются полностью их фамилии, имена, отчества и принадлежащие им доли в праве. Указанные сведения дополнительно подписываются регистратором и скрепляются печатью учреждения юстиции. Если записи о праве иных участников долевой собственности в Едином государственном реестре отсутствуют, то на обороте Свидетельства указывается "не зарегистрировано".
2.4.2. Порядок регистрации права
совместной собственности
Регистрация права общей совместной собственности осуществляется внесением одной записи в Реестр и выдачей одного Свидетельства о государственной регистрации права всех сособственников. С заявлением о регистрации права совместной собственности обращается один из сособственников. При наличии заявления, подписанного обоими супругами, и предъявлении свидетельства о браке возможна регистрация права их совместной собственности в случае, если в правоустанавливающем документе (справке ЖСК, договоре о долевом участии в строительстве, договоре купли-продажи, мены и др.) указан только один из супругов. При этом надо представить подлинник и заверенную копию свидетельства о браке для хранения в деле правоустанавливающих документов учреждения юстиции.
От имени участников крестьянского (фермерского) хозяйства с заявлением о регистрации права общей собственности может обратиться глава хозяйства. От имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества с заявлением о регистрации права совместной собственности на имущество общего пользования может обратиться председатель правления, подпись которого скрепляется печатью товарищества. К заявлению прилагается копия списка членов товарищества, заверенная органом местного самоуправления, сформировавшего персональный состав членов товарищества в соответствии с п. 3 ст. 14 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", либо органом, осуществившим регистрацию товарищества как юридического лица.
При внесении записи в Единый государственный реестр и оформлении Свидетельства о регистрации права в графе "Вид права" указывается "Общая совместная собственность". В одном Свидетельстве указываются все сособственники. В случае недостаточного места для перечисления всех совместных собственников допускается продолжение их списка на обороте Свидетельства. При этом требуется дополнительная подпись регистратора, скрепленная печатью.
При регистрации права совместной собственности членов садоводческого, огороднического и дачного товарищества в Свидетельстве делается запись: "Члены садоводческого (огороднического, дачного) товарищества (наименования)".
«все книги «к разделу «содержание Глав: 12 Главы: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. >