Глава 3. ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1. КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1.1. Регистрационные действия

Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо от того, имеет она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Как уже говорилось в гл. 1, государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется выдачей Свидетельства о государственной регистрации, при этом на договоре купли-продажи должен быть проставлен штамп о выдаче такого Свидетельства с указанием номера и серии бланка.

Таким образом, при купле-продаже недвижимости нежилого назначения (например, здания, сооружения, нежилого помещения, гаража, а также земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю, а покупатель, ставший собственником, получает Свидетельство о регистрации его права собственности.

Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения регулируется Инструкцией, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г. N 233 (далее именуется Инструкция Министерства юстиции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи).

При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия: 1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной); 2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права.

Если договор предусматривает продажу в кредит или рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на ограничения в виде залога.

Следует отметить, что данное регистрационное действие должно быть произведено регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку ограничение возникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залога при рассрочке платежа не возникает). Если регистратор не внесет такую запись, то учреждение юстиции будет нести имущественную ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав за несвоевременную и неточную запись в Едином государственном реестре, если отсутствие записи о залоге повлечет ущерб для продавца (например, в случае последующего отчуждения имущества покупателем до полной оплаты без согласия продавца). В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из Единого государственной реестра (за отдельную плату). Такая запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи в кредит или с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения. Дело в том, что залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона (при наступлении указанных обстоятельств) (ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Нотариальное удостоверение требуется для договора об ипотеке (ст. 10 Закона). А залог при купле-продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли-продажи, обязательная нотариальная форма которого законом не предусмотрена.

Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное с заключением договора отчуждение имущества, но соответствует закону. Если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ. В самом деле, неразумно продавцу подписывать передаточный акт о передаче квартиры без получения денег, а покупателю передавать деньги, если государственная регистрация договора в учреждении юстиции окажется невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин. Возможны также случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки.

Как уже говорилось в гл. 1, в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрация договоров купли-продажи и мены жилых помещений осуществляется только после государственной регистрации прав продавца учреждением юстиции в Едином государственном реестре прав, даже если его ранее возникшее право надлежащим образом оформлено и зарегистрировано, например в БТИ. До регистрации сделки продавец должен получить Свидетельство о государственной регистрации своего права. Если он уже подписал договор купли-продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в учреждение юстиции и подать необходимые документы для регистрации своего права, поскольку до государственной регистрации права покупателя именно продавец остается законным собственником квартиры.

В некоторых учреждениях юстиции при регистрации нотариально удостоверенных договоров купли-продажи, мены жилого дома, квартиры, дачи и их частей, доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты, если продавцом является гражданин, применяется следующий упрощенный порядок. Регистрация права продавца перед регистрацией сделки производится без выдачи Свидетельства (только делается запись в Едином государственном реестре). Сделки, являющиеся основанием права продавца, заключенные до введения в действие Закона о государственной регистрации прав и надлежащим образом оформленные, повторной регистрации не подлежат. Например, если продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи, заключенного в 1994 г., нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ, то регистрируется только его право, поскольку оно возникло в 1994 г. на основании сделки, регистрации которой в 1998 г. не требуется. При обычной купле-продаже жилья (имущество передано, деньги уплачены) в Единый государственный реестр вносятся три регистрационных записи: о праве продавца, о сделке и о праве покупателя.

Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже недвижимости жилого назначения, представлены в табл. 3.

Таблица 3

РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ, СОВЕРШАЕМЫЕ

ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ

--------------------------------T--------------------------------¬

¦ Регистрационное действие ¦ Действия регистратора ¦

+-------------------------------+--------------------------------+

¦Регистрация сделки ¦Внесение записи о регистрации¦

¦ ¦сделки в Единый государственный¦

¦ ¦реестр ¦

¦ ¦Простановка штампа о государ-¦

¦ ¦ственной регистрации сделки на¦

¦ ¦договоре ¦

+-------------------------------+--------------------------------+

¦Регистрация перехода права соб-¦Внесение записи о регистрации¦

¦ственности от продавца к поку-¦права покупателя в Единый госу-¦

¦пателю на основании договора ¦дарственный реестр ¦

¦ ¦Погашение записи о регистрации¦

¦ ¦права продавца ¦

¦ ¦Погашение Свидетельства о регис-¦

¦ ¦трации права продавца ¦

¦ ¦Подготовка Свидетельства о ре-¦

¦ ¦гистрации права покупателя ¦

¦ ¦Заполнение штампа о регистра-¦

¦ ¦ции права покупателя (рекви-¦

¦ ¦зиты Свидетельства на его эк-¦

¦ ¦земпляре договора) ¦

L-------------------------------+---------------------------------

Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается в учреждение юстиции обеими сторонами лично или их представителями. Заявление о регистрации нотариально удостоверенного договора подается одной из сторон или ее представителем.

Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

Для регистрации перехода права собственности (отчуждения) заявления одновременно подаются:

- покупателем (его представителем) - на регистрацию права собственности и выдачу Свидетельства;

- продавцом (его представителем) - на регистрацию перехода права собственности к покупателю (отчуждение недвижимого имущества).

Если сторонами подписан передаточный акт, но передача денег продавцу еще не состоялась, то продавцу не рекомендуется выдавать доверенность покупателю на представление его интересов при государственной регистрации (подача заявления покупателем на регистрацию перехода права (отчуждения) от имени продавца может привести к злоупотреблениям со стороны недобросовестных покупателей).

Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и понимание смысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариант совершения сделки и определить расходы на оплату регистрации.

В различных случаях купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия.

1. Купля-продажа жилого помещения (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю.

2. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения - регистрация перехода права к покупателю.

3. Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация сделки;

в) регистрация перехода права к покупателю.

4. Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю;

в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

5. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация перехода права к покупателю;

б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

6. Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация сделки;

в) регистрация перехода права к покупателю;

г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

3.1.2. Требования к договору купли-продажи

Требования к форме договора

С введением 31 января 1998 г. в действие Закона о государственной регистрации прав сделки купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, для которых ранее требовалось обязательное нотариальное удостоверение, могут быть заключены в простой письменной форме (в виде одного документа, подписанного сторонами). Передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи. Это самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, его представление для регистрации договора не обязательно. Кроме того, стороны вправе включить непосредственно в договор купли-продажи положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимость считается переданной покупателю, и отдельного передаточного акта не потребуется.

Договоры купли-продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты. Обычно договор составляется в трех экземплярах (по одному для сторон и один - для хранения в учреждении юстиции). Для учреждения юстиции возможно предоставление копии договора между юридическими лицами. Такая копия должна иметь оттиски печатей сторон - юридических лиц либо быть нотариально засвидетельствованной. Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации. Покупателям, приобретающим недвижимость по сделкам, заключенным в простой письменной форме, следует заранее позаботиться о льготе по подоходному налогу и получить в регистрирующем органе копию договора купли-продажи с приложением копии передаточного акта, заверенные и скрепленные печатью учреждения юстиции (см. подробнее гл. 8).

Требования к содержанию договора

В договоре купли-продажи должны быть четко указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц.

Филиалы или структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре рекомендуется указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).

Рекомендуется также указывать дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные).

2. Предметом договора могут быть следующие объекты недвижимого имущества: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

4. Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ и нормативной ценой земли. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.

5. В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходимы перечень проживающих лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц. Хотелось бы обратить внимание, что бытуют такие варианты договоров, в которых, кроме перечня лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, содержится положение о том, что они обязуются выписаться к определенной дате. Если указанные лица, не являющиеся собственниками жилья, не подписывают договор купли-продажи, то и никаких обязанностей по выписке из квартиры у них не возникает, а практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке никаких обязанностей перед приобретателем жилого помещения у них не создает. Более того, п. 2 ст. 292 ГК РФ гласит, что члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают кроме собственника наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать этого от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ).

6. При продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Условия, указанные выше, являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

3.1.3. Документы, представляемые для

регистрации договора купли-продажи и

перехода права собственности

1. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения между гражданами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, все документы, необходимые для государственной регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и местного самоуправления), который после регистрации должен быть возвращен правообладателю. Порядок представления подлинников и копий некоторых документов рассмотрен в разделе 2.1.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- Свидетельство о государственной регистрации права;

- подлинник документа, подтверждающего право на продаваемое помещение;

- документы БТИ, описывающие предмет сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации: документы о лицах, проживающих в продаваемом помещении, согласие супруги, разрешение органа опеки и попечительства и пр. (подробнее см. гл. 2.3);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи.

Документы покупателя (представителя покупателя):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о регистрации договора;

- документ об оплате регистрации сделки;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- нотариально удостоверенная копия договора купли-продажи.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:

- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем (не обязательно в нотариальной форме);

- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю;

- заявление от покупателя о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;

- документ об оплате регистрации права собственности;

- нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на приобретение общего имущества - жилого помещения.

Если условия договора и желание сторон допускают регистрацию и договора, и перехода права собственности, то документы, необходимые для регистрации перехода права, представляются одновременно с документами о регистрации договора. В этом случае допускается просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном заявлении.

Если предметом купли-продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, рекомендуется дополнительно представить в учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии отказов других собственников от права преимущественной покупки доли, чтобы регистратор приостановил регистрацию (подробнее см. гл. 2.4).

2. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения между гражданами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о государственной регистрации ранее возникшего права (без выдачи Свидетельства о регистрации);

- документ об оплате регистрации права;

- документы БТИ, описывающие объект сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений (обременений) прав на объект (можно нотариальную копию);

- документы, подтверждающие право на продаваемое жилье (подлинник и копия);

- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи.

Документы покупателя (представителя покупателя) и документы для регистрации перехода права - те же, что и в предыдущем пункте.

3. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);

- Свидетельство о государственной регистрации своего права;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ о лицах, зарегистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении (справка паспортного стола или выписка из домовой книги); можно также представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- справка налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости), если отчуждаемое жилое помещение принадлежит продавцу на основании договора дарения или унаследовано им;

- согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья (если жилье является совместной собственностью супругов, подробнее см. гл. 2.4).

Документы покупателя (представителя покупателя):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о регистрации договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ об оплате регистрации сделки;

- два подлинных экземпляра договора купли-продажи (один для хранения в учреждении юстиции);

- нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на приобретение общего имущества - жилого помещения.

- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем;

- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю;

- документ об оплате регистрации права собственности.

Если предметом купли-продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, то передаточного акта не требуется, но для регистрации договора и права долевой собственности покупателя требуется отказ других сособственников от права преимущественной покупки доли на условиях данного договора, оформленный нотариально или в органе государственной регистрации (см. подробнее гл. 2.4).

Могут потребоваться и иные дополнительные документы. Например, если жилое помещение находится в залоге, то требуется согласие залогодержателя на отчуждение. Если жилой дом или квартира принадлежат продавцу на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением), то требуется согласие получателя ренты. Наличие ограничений (обременений) права залогом или рентой должно быть отражено в договоре, поскольку они сохраняются и при переходе права собственности к покупателю. Но заключение договоров купли-продажи такой недвижимости в простой письменной форме не рекомендуется, и от приобретения жилья на таких условиях лучше воздержаться.

4. Договор купли-продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);

- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);

- документы БТИ, описывающие предмет сделки, - технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений, с инвентаризационной оценкой жилья на текущую дату;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений (обременений) прав на объект (если их отсутствие не указано в техническом паспорте или выписке из него);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации ранее возникшего права собственности (без выдачи Свидетельства) и договора, заключенного в простой письменной форме;

- документ об оплате государственной регистрации права;

- документ о лицах, зарегистрированных (прописанных) в

продаваемом жилом помещении: справка паспортного стола, выписка из домовой книги; можно также представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости, если отчуждаемое жилое помещение принадлежит продавцу на основании договора дарения или унаследовано им);

- согласие органов опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости;

- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, если жилье является совместной собственностью супругов (подробнее см. гл. 2.4).

Документы покупателя (представителя покупателя), а также документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, - те же, что и в п. 3.

5. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Как было сказано ранее, этот договор не требует регистрации и считается заключенным с момента подписания, осуществляется только регистрация перехода права собственности к покупателю.

Документы продавца - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;

- свидетельство о регистрации юридического лица;

- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями;

- документ о присвоении ИНН;

- при отчуждении зданий и сооружений - документы, подтверждающие право пользования земельным участком;

- копия технического паспорта БТИ;

- справка БТИ об отсутствии арестов, запрещений, залогов и прочих ограничений прав на объект (если их отсутствие не указано в техническом паспорте или выписке из него);

- кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость (или план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации перехода права к покупателю;

- при подписании договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25% акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего держателя государственного пакета (Комитета по управлению имуществом);

- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

Документы покупателя - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- свидетельство о регистрации юридического лица;

- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями;

- документ о присвоении ИНН;

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации права собственности и выдаче

Свидетельства о государственной регистрации;

- документ об оплате государственной регистрации права;

- передаточный акт или иной документ о передаче и приемке (возможен акт приемки-передачи основных средств по форме ОС-1 за подписью главного бухгалтера и руководителя). Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества, быть подписан обеими сторонами и скреплен печатями;

- в случае подписания договора купли-продажи лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- возможно истребование иных дополнительных документов (п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

6. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.

Документы продавца - юридического лица и его представителя:

- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);

- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);

- технический паспорт (выписка из него) с поэтажным планом и экспликацией помещений или справка БТИ об отсутствии изменений в объекте (если срок годности ранее представленной копии технического паспорта истек);

- подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- заявление о регистрации перехода права к покупателю;

- Свидетельство о государственной регистрации права;

- в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;

- возможно истребование иных дополнительных документов (п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.

Документы покупателя - юридического лица и его представителя - те же, что и в п. 5.

На первый взгляд, процедура государственной регистрации представляется весьма сложной, однако для самой распространенной сделки - купли-продажи квартиры - схема достаточно проста, а перечень необходимых документов невелик (табл. 4).

Таблица 4

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕННОГО

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

И ПЕРЕХОДА ПРАВА К ПОКУПАТЕЛЮ

--------------T--------------------------------------------------¬

¦ ОРГАНИЗАЦИЯ ¦ УЧАСТНИК ¦

+-------------+-------------------------T------------------------+

¦ ¦ ПРОДАВЕЦ ¦ ПОКУПАТЕЛЬ ¦

+-------------+-------------------------+------------------------+

¦ ¦Получает: ¦ ¦

¦ БТИ ¦1) подлинник и копию до-¦ ¦

¦ ¦кумента на квартиру (с¦ ¦

¦ ¦планом и эксплуатацией)¦ ¦

¦ ¦для учереждения юстиции; ¦ ¦

¦ ¦2) справку на отчуждение¦ ¦

¦ ¦(форма 11) для нотариуса ¦ ¦

+-------------+-------------------------+------------------------+

¦ ¦Получает: ¦Получает: ¦

¦ ¦1) подлинник договора ¦1) подлинник и копию но-¦

¦ ¦купли-продажи; ¦тариально удостоверен-¦

¦ ¦2) подлинник передаточно-¦ного договора купли-про-¦

¦ ¦го акта; ¦дажи; ¦

¦ ¦3) подлинники правоуста-¦2) подлинник и копию пе-¦

¦Нотариус, ¦навливающего документа¦редаточного акта ¦

¦нотариальная ¦на квартиру (с отметкой¦ ¦

¦контора ¦о нотариальном удостове-¦ ¦

¦ ¦рении договора купли-¦ ¦

¦ ¦продажи) и иных необхо-¦ ¦

¦ ¦димых для регистрации¦ ¦

¦ ¦документов; ¦ ¦

¦ ¦4) нотариальную копию¦ ¦

¦ ¦правоустанавливающего до-¦ ¦

¦ ¦кумента (если ранее не¦ ¦

¦ ¦зарегистрировал свое¦ ¦

¦ ¦право в учереждении юсти-¦ ¦

¦ ¦ции) ¦ ¦

+-------------+-------------------------+------------------------+

¦ ¦Подает: ¦Подает: ¦

¦ ¦если ранее не зарегистри-¦1) заявление о регистра-¦

¦ ¦ровал свое право в уче-¦ции договора купли-про-¦

¦ ¦реждении юстиции: ¦дажи и права собственно-¦

¦ ¦1) заявление о регистра-¦сти на квартиру; ¦

¦ ¦ции своего права; ¦2) квитанцию об оплате¦

¦Учреждение ¦2) квитанцию об оплате¦регистрации договора и¦

¦юстиции ¦регистрации права; ¦права; ¦

¦ ¦3) подлинник и нотариаль-¦3) подлинник и копию но-¦

¦ ¦ную копию правоустанавли-¦тариально удостоверен-¦

¦ ¦вающего документа; ¦ного договора купли-про-¦

¦ ¦4) копию техпаспорта БТИ;¦дажи; ¦

¦ ¦5) подлинник договора ку-¦4) подлинник и копию пе-¦

¦ ¦пли-продажи; ¦редаточного акта; ¦

¦ ¦6) документ, удостоверя-¦5) документ, удостоверя-¦

¦ ¦ющий личность ¦ющий личность ¦

¦ ¦Если ранее зарегистриро-¦ ¦

¦ ¦вал свое право: ¦ ¦

¦ ¦1) заявление о регистра-¦ ¦

¦ ¦ции перехода права к по-¦ ¦

¦ ¦купателю; ¦ ¦

¦ ¦2) подлинник Свидетельс-¦ ¦

¦ ¦тва о государственной ре-¦ ¦

¦ ¦гистрации; ¦ ¦

¦ ¦3) подлинник договора ку-¦ ¦

¦ ¦пли-продажи; ¦ ¦

¦ ¦4) документ, удостоверя-¦ ¦

¦ ¦ющий личность; ¦ ¦

¦ ¦5) подлинник правоустана-¦ ¦

¦ ¦вливающего документа ¦Получает: ¦

¦ ¦Получает: ¦1) подлинник договора¦

¦ ¦1) подлинник договора ку-¦купли-продажи с отметка-¦

¦ ¦пли-продажи с отметкой о¦ми о регистрации сделки¦

¦ ¦регистрации сделки; ¦и регистрации права; ¦

¦ ¦2) подлинник правоустана-¦2) подлинник передаточ-¦

¦ ¦вливающего документа и¦ного акта; ¦

¦ ¦Свидетельство о государс-¦3) Свидетельство о госу-¦

¦ ¦твенной регистрации с¦дарственной регистрации¦

¦ ¦отметкой о прекращении¦права собственности ¦

¦ ¦права ¦ ¦

L-------------+-------------------------+-------------------------

3.2. МЕНА НЕДВИЖИМОСТИ

Возможны следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 67 Жилищного кодекса РСФСР, ст. 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. Федерального закона от 8 июля 1999 г. N 152-ФЗ)). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики). В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Такой договор подлежит государственной регистрации, его можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

1) государственная регистрация сделки (договора обмена);

2) государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.

Наниматель, расставшись с государственным (муниципальным) жильем, получит договор обмена со штампом о государственной регистрации и Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Собственник, ставший теперь нанимателем, получит в учреждении юстиции зарегистрированный договор, а в органе по управлению государственным (муниципальным) жилищным фондом - ордер на вселение в квартиру, на основании которого в дальнейшем заключит договор жилищного найма.

Для регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, в том числе передаточный акт (если договором не установлен иной порядок передачи). Дополнительно для такого обмена требуется: а) согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи; б) согласие органа, уполномоченного управлять государственным (муниципальным) жилым фондом.

3. Мена недвижимостью между собственниками. Данный вид сделок регулируется гл. 31 ГК РФ. При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект.

Количество действий при регистрации прав определяется по числу участвующих в мене, но регистрация сделки производится один раз, независимо от числа участвующих сторон. Например, если мена совершается между разными регионами, то сделка должна пройти государственную регистрацию в одном из учреждений юстиции, осуществляющих регистрацию в данных регионах. Особенность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относительно каждого из обмениваемых объектов. Права на недвижимость, приобретенную в результате такой мены, будут регистрироваться по месту ее нахождения.

Существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно продавцом передаваемого и покупателем принимаемого жилья. Ст. 570 ГК РФ предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных актов - на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

3.3. ДАРЕНИЕ

Основным признаком такой сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускаются встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади. Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Однако зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуются принятие им дара и государственная регистрация его права. Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны: а) предмет дарения, б) одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Например, является сделкой с превышением полномочий дарение квартиры работнику, совершенное представителем юридического лица - руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

3.4. РЕНТА, ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

Договор пожизненного содержания с иждивением является одной из разновидностей договоров ренты. Договоры ренты - это двухсторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК РФ).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены как сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, так и предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора (п. 2 ст. 602 ГК РФ) является стоимость всего объема содержания в месяц - не менее двух ММОТ (установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда).

Основными особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: а) сделки (договора); б) права собственности плательщика ренты; в) обременения рентой (указываются объем и стоимость объема содержания в месяц, в том числе и права пользования жилым помещением); г) залога в пользу получателя ренты.

Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующие записи, то плательщик ренты получит Свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. Если в случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, то ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр (п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав).

Основной особенностью правового регулирования договоров ренты является защита получателей ренты. Для дальнейшего совершения сделок с недвижимостью, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Но такое согласие не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Снять это обременение с недвижимости можно расторжением договора ренты.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено также за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

3.5. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-1 <*> с изменениями, внесенными Законами РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-1, от 20 июля 1994 г. N 26-ФЗ, от 11 апреля 2001 г. N 54-ФЗ (далее - Закон о приватизации жилья).

--------------------------------

<*> Ведомости СНД и ВС РСФСР от 11.07.1991. N 28. Ст. 959.

Вышеназванный Закон определяет основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации.

В соответствии с вышеназванным Законом для приобретения гражданами в порядке приватизации жилья в собственность необходимо соблюдение нижеследующих условий.

1. Объектом приватизации может быть только государственный и муниципальный жилой фонд.

Граждане могут приватизировать только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

В соответствии с приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 <*> жилищный фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесен к объектам муниципальной собственности. В зависимости от того, к какому виду собственности относится предприятие или учреждение, жилой фонд, находящийся у предприятий на праве хозяйственного ведения и у учреждений на праве оперативного управления, является либо государственной собственностью: федеральной или субъекта Российской Федерации, либо муниципальной собственностью. То же самое относится и к приватизированным предприятиям, на балансе которых остался жилой фонд, не включенный в уставный капитал и подлежащий передаче в муниципальную собственность. До момента реальной передачи в муниципальную собственность жилой фонд, находящийся на балансе приватизированных предприятий, является собственностью субъекта Российской Федерации или федеральной собственностью в зависимости от того, к какому виду собственности относилось предприятие до приватизации.

--------------------------------

<*> Ведомости СНД и ВС РСФСР от 16.01.1992. N 3. Ст. 89.

Закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК. Применительно к жилому фонду, находящемуся в собственности общественных объединений (организаций), Закон о приватизации жилья носит рекомендательный характер. Пунктом 6 Постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1542-1 общественным объединениям рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Данные рекомендации относились и к приватизации жилого фонда колхозов.

В соответствии с Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N 708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из нижеследующих решений:

а) Передать в муниципальную собственность.

Соответственно, если жилой фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его приватизация в настоящее время осуществляется в соответствии с Законом о приватизации жилья;

б) Передать или продать гражданам занимаемые ими помещения в порядке, установленном Законом о приватизации жилья и соответствующим решением Советов народных депутатов.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. Представляется, что такая возможность была утрачена ими с момента регистрации нового реорганизованного юридического лица;

в) Включить в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Жилой фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, приватизации в соответствии с Законом о приватизации жилья не подлежит, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.

2. Участниками договора приватизации могут быть только граждане Российской Федерации, занимающие жилое помещение на условиях социального найма.

Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 11 апреля 2001 г. N 54-ФЗ <*> внесены существенные изменения в Закон о приватизации жилья, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. приватизировать жилые помещения могут исключительно только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

--------------------------------

<*> Российская газета 31 мая 2001 г.

До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием у лиц, занимающих жилое помещение, гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства Российской Федерации не допускался. Российское законодательство определяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Конституция РФ (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства теми же правами и обязанностями, что и граждан, и юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором. Федеральный закон от 11 апреля 2001 г. N 54-ФЗ по существу установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства.

Начиная с 31 мая 2001 г. приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма.

До вступления в силу Федерального закона от 11 апреля 2001 г. N 54-ФЗ приватизации подлежали жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора найма или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды, приватизированы быть не могут.

Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора коммерческого найма, приватизации в соответствии с Законом о приватизации не подлежат.

3. Добровольность.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет.

При этом необходимым условием является наличие согласия на приватизацию не только всех проживающих в данной квартире граждан, но и граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Это правило касается лиц, перечисленных в ст. 60 Жилищного кодекса РФ, которые на момент приватизации фактически не проживают в приватизируемом жилом помещении, но право пользования жилым помещением не утратили.

4. Бесплатность.

Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно.

5. Однократность.

Использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают права на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.

6. Оформление договора передачи жилого помещения.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) местной администрацией. Договор передачи заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения такого договора не требуется. Договор передачи считается заключенным с момента его подписания сторонами. Оформление договора передачи является обязательным.

7. Момент возникновения права собственности на жилое помещение.

Право собственности на переданное по договору передачи жилое помещение возникает с момента регистрации.

В соответствии с нормами Закона о приватизации жилья, действующими до 31 мая 2001 г., возникновение права собственности на приватизированное жилье связано с моментом регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, а после упразднения Советов народных депутатов в администрации муниципального образования, к которой перешли распорядительные функции Советов. Право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в местном органе власти (ч. 3 ст. 7 Закона о приватизации жилья).

С 31 мая 2001 г. вышеназванная норма изменена, и право собственности на приватизированное жилье возникает у граждан с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре прав учреждениями юстиции.

Регистрация права общей собственности на приватизированное жилое помещение.

При оформлении договора на передачу граждане, занимающие приватизируемое жилое помещение, должны определить состав лиц, участвующих в приватизации, и решить вопрос, в чью собственность будет оформляться передача квартиры.

Квартира может быть приватизирована как в собственность одного лица, при условии отказа от приватизации других лиц, проживающих в жилом помещении, так и в собственность нескольких лиц.

В соответствии с Законом о приватизации жилья жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних, что и должно быть определено в договоре передачи.

До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья применительно к общей собственности содержал норму, позволяющую установить договором, как совместную собственность, так и долевую собственность лиц, участвующих в приватизации жилья.

Если квартира поступает в долевую собственность двух или более лиц, в договоре следует определить долю каждого участника долевой собственности. Доля определяется в виде простой (1/3) или десятичной (0,5) дроби. Если доли участников не определены в договоре приватизации, то в силу требований закона они считаются равными (п. 3 ст. 244 ГК). Представляется, что договором приватизации можно установить только равные доли участников приватизации, что вытекает из равных прав всех лиц, проживающих в жилом помещении, на приватизацию этого помещения.

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а если согласие не достигнуто - в порядке, устанавливаемом судом. Это положение закона означает, что участники долевой собственности сами устанавливают, кто из них какой комнатой пользуется, кто и в каком размере несет расходы по содержанию квартиры, ее ремонту, а если они не придут к согласию по всем вопросам, то порядок владения и пользования квартирой может установить суд. А вот распоряжаться квартирой, например, продать ее, сдать в аренду, в коммерческий найм можно только по соглашению всех участников долевой собственности. Нельзя путать распоряжение квартирой и распоряжение долей в праве на эту квартиру. В отличие от распоряжения квартирой, распоряжение долей в праве на квартиру производится участником долевой собственности самостоятельно, он вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю в праве на квартиру или распорядиться ею другим образом. При продаже доли в праве или ином возмездном отчуждении другие участники долевой собственности имеют только право преимущественной покупки этой доли. Кроме того, что совсем немаловажно, участник долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества, например, в виде комнаты, если такой выдел возможен без несоразмерного ущерба имуществу.

Ранее, до 31 мая 2001 г. при наличии в Законе о приватизации жилья положения о возможности приватизации жилого помещения в совместную собственность, при заключении договора граждане часто отдавали предпочтение совместной собственности, поскольку, на их взгляд, совместная собственность имеет более понятный и удобный правовой режим.

Следует заметить, что норма Закона о приватизации жилья, позволяющая устанавливать режим совместной собственности договором, вступила в противоречие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, а не в силу договора, и поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем на практике оформление приватизации квартир в совместную собственность лиц, проживающих в квартире, продолжалось. Органы местного самоуправления по просьбе граждан продолжали оформлять приватизацию квартир в совместную собственность, не подозревая о том, какие проблемы могут возникнуть в будущем у совместных собственников.

Эти проблемы обусловлены тем, что законодатель не установил каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации, следовательно, в отношении ее действуют общие нормы ГК.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение квартирой осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, что другие участники согласны на сделку, так как наличие их согласия предполагается в силу закона.

Интересно, что для имущества, находящегося в совместной собственности супругов, законодатель установил специальное правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, должен представить покупателю, нотариусу, органу, осуществляющему государственную регистрацию, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку, без которого сделка не будет нотариально удостоверена и зарегистрирована. В отношении же совместной собственности, возникающей при приватизации, такого правила не установлено, механизм защиты прав участников совместной собственности отсутствует.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество, т.е. только после установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание, не может подарить или продать свою долю. Установление размера доли каждого - это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую предмет спора, который может быть разрешен только в суде.

В настоящее время, в отсутствие четкого законодательного регулирования режима совместной собственности, сложилась судебная и нотариальная практика, согласно которой в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращается и возникает долевая собственность.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23 апреля 1991 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" (в ред. Постановлений от 21 декабря 1993 г. N 11, от 25 октября 1996 г. N 10) разъяснил, что "приобретение несколькими нанимателями жилой площади в собственность квартиры в силу Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" порождает право собственности на квартиру каждого из них, и в случае смерти одного из собственников наследники вправе наследовать его долю. Это положение действует независимо от того, приобретена ли квартира в общую собственность или с определением долей".

Таким образом, распространенное мнение, что наследниками участника совместной собственности являются те лица, которые вместе с ним приватизировали квартиру в совместную собственность, является ошибочным. Наследовать имущество наследодателя будут наследники по закону, круг которых определен ст. 532 ГК РСФСР с изменениями, внесенными Федеральным законом от 14 мая 2001 г. N 51-ФЗ <*>. Наследниками умершего являются: супруг (а), дети, в том числе от первого брака, родители, его братья и сестры, дед и бабка, дяди и тети, прадеды и прабабки; все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру.

--------------------------------

<*> Российская газета от 17 мая 2001 г.

Другие участники совместной собственности на квартиру могут быть наследниками только в том случае, если они являются наследниками по закону.

В наследственную массу включается доля в праве на квартиру, определить которую можно было бы по соглашению всех участников совместной собственности, но при жизни наследодателя такое соглашение не заключалось. Нужно сказать, что действующее законодательство не имеет правового механизма, позволяющего прекращать совместную собственность смертью одного из сособственников и определять размер доли в праве, "принадлежащей умершему". На практике вопросы определения "доли умершего" решаются по-разному, но юридическая чистота этих действий оставляет желать лучшего.

В результате наследования квартира поступит в долевую собственность не только участников, приватизировавших квартиру в совместную собственность, но и наследников по закону. В случае если умерший участник совместной собственности не имеет наследников по закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такая ситуация складывается, когда в приватизации квартиры, помимо членов семьи, связанных близким родством, принимал участие дальний родственник, не имеющий наследников по закону (супруга, детей, родителей). К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая к государству, подлежит выкупу.

Поэтому, представляется целесообразным при жизни всех сособственников прекратить совместную собственность и соглашением, заключенным между ними, определить размер доли каждого собственника.

После определения доли в праве на квартиру участник долевой собственности может совершать с принадлежащей ему долей в праве любые гражданско-правовые сделки (продать, подарить, обменять, завещать и т.д.).

Запрет на приватизацию и приватизация

коммунальных квартир

Закон о приватизации жилья также устанавливает перечень жилых помещений, которые хоть и находятся в государственной и муниципальной собственности, но не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

Что касается содержащегося в Законе запрета на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, то данная норма Закона о приватизации жилья Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998 г. признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда.

После принятия Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. и при отсутствии на федеральном уровне специальных норм, регулирующих порядок осуществления приватизации коммунальных квартир, практика осуществления приватизации жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах складывается на территории Российской Федерации следующим образом.

Уполномоченным производить приватизацию жилья органом местной администрации осуществляется приватизация всей коммунальной квартиры в долевую собственность всех проживающих в ней нанимателей комнат, обратившихся с заявлением о передаче в собственность всей квартиры. В таких случаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющих право на приватизацию, производится путем заключения договора (договоров) на передачу жилого помещения в долевую собственность граждан, имеющих право на приватизацию, соответственно занимаемым ими комнатам в коммунальной квартире. После заключения договора (договоров) о передаче производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру в установленном порядке. Таким образом, приватизация коммунальной квартиры производилась и ранее, до принятия Конституционным Судом Российской Федерации вышеназванного Постановления. Поскольку объектом приватизации в данном случае является вся коммунальная квартира в целом, такая приватизация может быть осуществлена только при обращении за приватизацией всех лиц, занимающих все комнаты квартиры коммунального заселения.

При обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей на приватизацию объектом приватизации является жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Сразу возникает вопрос, имеет ли собственник комнаты какие-либо права на места общего пользования в данной коммунальной квартире. Законодательно этот вопрос не решен, хотя ни у кого не возникает сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования квартиры, в которой расположена приватизированная комната. Представляется, что в данном случае участники гражданско-правовых отношений, стороны договора передачи жилья в собственность, решая вопрос о местах общего пользования квартиры, могут применить по аналогии нормы ст. 289 и ст. 290 ГК РФ. О применении указанных норм должно быть указано в договоре передачи комнаты в собственность.

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире собственник приватизированной комнаты приобретает право общей долевой собственности как на общее имущество многоквартирного жилого дома (ст. 290 ГК), так и на общее имущество квартиры, частью которой является приватизированная комната.

Право долевой собственности на общее имущество в данном случае регистрации не подлежит и возникает в силу закона и договора передачи, в котором может быть определен размер доли в праве общей собственности на места общего пользования.

Учреждением юстиции по регистрации прав выдается свидетельство о государственной регистрации права на комнату (комнаты).

Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятого как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.

Доля в праве на общее имущество дома

Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, состав общего имущества дома определен ст. 290 ГК РФ. Законом о приватизации жилья установлено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ст. 3 Закона).

При приватизации всех жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах жилой дом полностью переходит в собственность граждан, приватизировавших жилые помещения в доме.

В силу Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 29 декабря 1991 г. N 3020-1 объекты жилого фонда отнесены к объектам, находящимся в муниципальной собственности. После приватизации квартир в жилых домах органы местного самоуправления продолжают считать жилой дом муниципальной собственностью и числить в реестре муниципальной собственности и не находят оснований для исключения жилого дома, все квартиры в котором приватизированы, из реестра муниципальной собственности.

Закон о приватизации жилья не обязывает учитывать приватизированные квартиры и дома на балансе муниципальных предприятий и учреждений. За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных помещений по договору с их собственниками (ст. 22 Закона).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе самостоятельно определять, какая организация будет осуществлять обслуживание этих помещений, и могут заключить договор на обслуживание с любой организацией, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования (ст. 23 Закона о приватизации жилья).

В соответствии с Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, утв. Приказом Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113, обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности. Указанные организации выполняют функции подрядчика (исполнителя услуг) по договору, заключаемому непосредственно с собственниками жилых помещений при их ограниченном количестве. Передача жилого дома на обслуживание эксплуатирующей организации осуществляется на основании акта о передаче жилого дома на техническое обслуживание. При этом передача жилого дома на обслуживание муниципальному унитарному предприятию не порождает право муниципальной собственности на этот жилой дом.

Регистрация права на приватизированное жилое помещение в Едином государственном реестре прав.

Исходя из вышеизложенного при регистрации права собственности на жилое приватизированное помещение учреждение юстиции должно осуществить проверку законности сделки и проверить соблюдение следующих условий:

1. Принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или государственной собственности. При этом, если жилое помещение относится к объектам муниципальной или государственной собственности в силу разграничения собственности, проведенной в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета РСФСР от 29 декабря 1991 г. N 3020-1, то регистрации права государственной или муниципальной собственности не требуется, так как в этом случае имеет место ранее возникшее право, которое пунктом 1 ст. 6 Закона о регистрации признается юридически действительным. Однако если недвижимость приобретена в муниципальную или государственную собственность после вступления в силу Закона о регистрации по иным основаниям (не в порядке разграничения), то заключение договора передачи жилья в собственность возможно только после регистрации права муниципальной или государственной собственности.

2. Предоставление жилого помещения гражданам на условиях социального найма.

3. Наличие у граждан, участвующих в договоре приватизации, гражданства Российской Федерации.

4. Соблюдение прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно недееспособных лиц, а также других лиц, имеющих по закону право пользования жилым помещением.

5. Соблюдение принципа однократности приватизации жилья.

6. Полномочия сторон договора, а также наличие на момент обращения за регистрацией права правоспособности граждан, участвующих в договоре приватизации.

7. Соответствие формы и содержания договора требованиям действующего законодательства (дата и место заключения договора, подписи сторон, определение предмета договора, указание на передачу квартиры в собственность одного лица или в общую долевую собственность нескольких лиц и т.д.).

Для регистрации права на приватизированное жилое помещение заявление в соответствии с положениями ст. 16 Закона о регистрации подают все стороны договора передачи. Вместе с заявлением в учреждение юстиции должны быть представлены следующие документы:

- заявление уполномоченного лица органа местного самоуправления, заключившего договор приватизации, на регистрацию перехода права;

- заявления на регистрацию права всех участников договора приватизации, которые должны быть поданы всеми сособственниками одновременно;

- договор передачи жилого помещения (приватизации) и его копия;

- документы технического учета на приватизируемое жилое помещение;

- выписка из домовой книги о составе лиц, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади;

- договор социального найма (при наличии) или копия финансового лицевого счета. Наличие отношений социального найма может быть удостоверено органом местного самоуправления;

- документы, подтверждающие, что участники договора не утратили право на приватизацию жилого помещения, предоставляются в случае, если участники договора приватизации меняли место жительство после 4 июля 1991 г. (вступления в силу Закона о приватизации жилья);

- документы, подтверждающие гражданство Российской Федерации.

3.6. РАСТОРЖЕНИЕ СДЕЛОК

Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. В случае если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ).

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при дарении и осуществлении передачи недвижимости одаряемому, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, т.е. о его расторжении.

Как общее правило, гражданским законодательством установлена презумпция, в соответствии с которой основанием для изменения или прекращения договора является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако Гражданским кодексом, другими законами и договором может быть предусмотрено также иное. Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Как исключение из общего правила, Гражданским кодексом предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускаются (ст. 310 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В качестве примера установления законом возможности одностороннего расторжения договора можно привести п. 2 ст. 610 ГК РФ, который устанавливает, что если срок договора аренды недвижимого имущества не определен, то любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

В случае если односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен условиями договора, то такое условие не должно противоречить требованиям закона.

Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.

Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.

В случае если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК РФ, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие. В связи с этим применение ст. 450 - 453 ГК РФ о порядке расторжения договора по соглашению сторон к расторжению сделки приватизации жилого фонда неправомерно, поскольку договор прекратил свое действие после передачи помещений в собственность граждан.

В равной степени это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

В случае если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом, дарителем и т.п.), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации учреждением юстиции по регистрации прав, зарегистрировавшим расторгаемый договор. Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.

Все вышесказанное следует учитывать и при расторжении договора по решению суда. Зачастую, подавая иск о расторжении договора, сторона, например продавец недвижимого имущества, не заявляет исковых требований о возврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение о расторжении договора, судьба же имущества, являющегося предметом расторгаемого договора, не решается.

Согласно произведенной государственной регистрации право на имущество перешло к покупателю, и наличие решения суда о расторжении договора не может являться основанием для прекращения уже возникшего права покупателя. В этом случае, для того чтобы получить имущество обратно, продавец вынужден будет заявлять в суд исковые требования о возврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно с рассмотрением вопроса о расторжении договора.

3.7. ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ,

ПРОЧНО СВЯЗАННОЙ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), введенный в действие 30 октября 2001 г., существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная позднее гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения (ст. 273 ГК РФ). Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ей земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), можно сказать, что ЗК РФ установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 ЗК РФ только в следующих исключительных случаях:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях. Действительно, невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Напротив, такие объекты, как пристроенное нежилое помещение, обособленная часть индивидуального жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей. Если их продавцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяются правила об обязательности отчуждения части земельного участка.

Определение земельного участка,

подлежащего передаче продавцом покупателю

Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, - немаловажен. Должен ли продавец отчуждать вместе с недвижимостью весь земельный участок или только его часть? Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при продаже недвижимости?

В первую очередь эта часть может быть определена продавцом, который как собственник вправе передать покупателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

Однако минимальный размер участка, подлежащего передаче покупателю, установлен законом. Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре), государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должна быть определена часть земельного участка, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования.

Земельные участки как объекты недвижимого имущества, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации, формируются не только при предоставлении и выделении их на местности, но и в результате разделения одного участка на несколько участков, выделения из него другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых объекта права - два земельных участка. Кадастровые работы по формированию новых участков при разделении или выделении участка должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку предметом сделки могут быть только индивидуализированные объекты недвижимости.

Таким образом, если принадлежащий продавцу земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, то до продажи объекта недвижимости необходимо проведение межевания и кадастровых работ с получением кадастрового плана. Если весь принадлежащий продавцу на праве собственности участок прошел кадастровый учет, но передаче покупателю принадлежит только часть участка, то также необходимо проведение кадастровых работ по разделению участка и изготовление двух новых кадастровых планов на земельный участок, передаваемый покупателю, и на участок, остающийся в собственности продавца.

Оформление прав на земельный участок

при отчуждении недвижимости

В соответствии с п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, его землепользование является платным. Но имущественные права приобретателя недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления, которое существенно усложняется, если отчуждатель недвижимости не является собственником земельного участка. Рассмотрим следующие ситуации.

Продавцом недвижимости является гражданин, обладающий правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Согласно п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ такие граждане имеют право на однократную бесплатную приватизацию своих земельных участков. После приватизации земли при продаже недвижимости отчуждается и занятый ею участок (или его часть). На основании договора купли-продажи в учреждении юстиции одновременно регистрируется переход права собственности на недвижимость и на земельный участок. Если же продавец не приватизировал земельный участок, то продажа здания, строения, сооружения осуществляется без земельного участка, поскольку обладатели прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения не вправе распоряжаться земельными участками. После регистрации перехода права на недвижимость покупатель как новый собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, приобрести право собственности на земельный участок, для чего ему следует обратиться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. В уполномоченный орган должен обратиться также и продавец с заявлением об отказе от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 45, 53 ЗК РФ).

Продавцом недвижимости является юридическое лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды, или участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Для этого покупателю после регистрации права собственности на недвижимость следует обратиться в уполномоченный орган для заключения договора купли-продажи или аренды, а продавцу - с заявлением об отказе от права постоянного пользования участком. После выкупа участка потребуется государственная регистрация права собственности на землю, а в случае заключения договора аренды необходимо будет зарегистрировать сделку в учреждении юстиции.

Отчуждение нежилого помещения, части здания или части жилого дома. В этом случае оформление сделки и прав на землю определяется тем, какая часть строения продается.

Если нежилое помещение или часть строения не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, то отчуждение производится без передачи прав на землю (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования неделимым земельным участком, занимаемым зданием, то в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ после продажи помещения или части здания он наряду с покупателем (возможно, и иными собственниками помещений в здании) имеет право на приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Причем в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса" юридические лица должны сделать это до 1 января 2004 г. Если продается часть жилого дома, находящегося на участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право на приватизацию участка в долевую собственность сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Если нежилое помещение или часть строения могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, например, пристроенное нежилое помещение, часть жилого дома с отдельным входом (так называемым "дом на двух хозяев"), то в случае принадлежности продавцу на праве собственности земельного участка отчуждению подлежит и часть земельного участка, занятая отчуждаемой недвижимостью и необходимая для ее использования. Вопрос о делимости земельного участка решается при проведении межевания и кадастрового учета выделяемого в отдельное землепользование участка. Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, то после продажи помещения (части здания) возможно либо приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, либо самостоятельный выкуп или заключение договора аренды собственником помещения части участка, занятой помещением (частью здания). Аналогично, собственник части жилого дома, купивший ее у лица, обладающего правом пожизненного наследуемого владения участком, вправе приватизировать вместе со своим продавцом весь участок в долевую собственность либо только часть земельного участка, занятую частью жилого дома и необходимую для ее использования.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если продавец (иной отчуждатель) доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок. Если продавец доли не является участником общей собственности на земельный участок, например участок принадлежит ему на ином вещном праве (постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения), либо участок оформлен на другое лицо, то права на землю договором не передаются. После регистрации перехода доли в праве общей собственности на объект недвижимости к покупателю последний наряду с другими сособственниками недвижимости может приобрести права на участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Требования к договору купли-продажи

недвижимости с земельным участком

Статья 18 Закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 ГК РФ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в учреждение юстиции на государственную регистрацию прав (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

Порядок государственной регистрации при отчуждении

недвижимости вместе с земельным участком

Следует отметить, что установленные ЗК РФ особые правила отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок и его план. Представления указанных документов не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый земельный участок в учреждении юстиции, ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав), номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.

Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней (договоры) в случаях, установленных ГК РФ. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома или его части, п. 2 ст. 558 ГК РФ). Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения (ст. 574, 584 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации перед регистрацией сделки необходима регистрация ранее возникшего права продавца.

Поэтому в случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- договор купли-продажи;

- переход права на дом к покупателю;

- переход права на земельный участок к покупателю.

В случае заключения договоров дарения недвижимости (или ее части, прочно связанной с землей), передачи недвижимости под выплату ренты (в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- право собственности дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый домик (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);

- договор дарения или пожизненного содержания с иждивением;

- переход права на недвижимость к одаряемому или плательщику ренты;

- переход права на земельный участок к одаряемому или плательщику ренты.

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:

- переход права на объект недвижимости;

- переход права на земельный участок.

«все книги «к разделу «содержание Глав: 12 Главы: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. >

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

Глава 3. ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ