ГЛАВА 7

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ

7.1. Понятие земельно-правовых сделок

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли – процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством. Этот принцип, по мнению Н.И. Краснова и Г.В. Чубукова и др., должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает складываться и функционировать.

Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей.

Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок – земельно-правовых.

Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного положения государственной собственности на землю, имеет сплошные пробелы в разработке данной проблемы.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации.

В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.

Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Каким ему быть?

Цивилистическое понимание земельного рынка – стихийная саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако с точки зрения здравого смысла очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке. Поэтому государство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей.*

*См.: Александров В.А. Землю снова выставляют на торги. Не только политические. // Российская газета. 2000 г. 2 марта.

Переход от командно-административной системы в регулировании земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового регулирования гражданских отношений к сфере регулирования земельных отношений. Однако нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной – земельного права. При возникновений коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в РФ не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок с земельными участками, то в 1997 – их было уже более 800 тыс.*

*См.: Российские вести. 1997 г. 25 декабря.

В силу сказанного выше на сделки с землей распространяются общие и особенные правила, которые мы рассмотрим по отдельности.

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:

1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие совершеннолетия (восемнадцатилетнего возраста). В частности, ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в законный брак.

Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия своих законных представителей.

Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители (за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (ст. 28 п. 2 ГК РФ);

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.

2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:

а) дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).

3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной администрации и т. п.

Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.

4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).

6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

а) по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному заверению;*

*О порядке купли-продажи гражданами РФ земельных участков см. Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. №503 (Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №13. Ст. 2114).

б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.

Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей действующего ныне ЗК РФ, сильно осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив перед гражданами – собственниками земельных участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.

Для того, чтобы убедиться, какого высочайшего уровня достиг бюрократизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество различных справок и документов, которые необходимо представить гражданину, вздумавшему продать собственный земельный участок. Так, земельный комитет Ленинского района Московской области для осуществления подобного рода сделки затрачивает около 2-х месяцев, а за вызов представителей различных служб районного масштаба и получение различных документов необходимо вносить установленные многочисленные поборы в больших размерах. Комитет определил предоставление следующих документов:

1) копии свидетельства на право собственности на земельный участок (предварительно для нотариальной конторы нужно получить от местной администрации справку о размерах земельного участка, об отсутствии арестов, запрещений на дом и земельный участок, судебного спора и задолженности по налогам с указанием о том, кто постоянно проживает по данному адресу);

2) протокола согласования границ земельного участка с соседями, который подписывается главой местной администрации, землеустроителем и собственниками смежных земельных участков;

3) справки о наличии на участке магистральных подземных коммуникаций, которая выдается районным архитектором;

4) справки из бюро технической инвентаризации о принадлежности домовладения с указанием площади земельного участка по землеотводным документам, с указанием оценки домовладения, общей полезной площади (в том числе жилой), износа основного строения, в том числе самовольно построенной общей полезной площади;

5) справки из бюро технической инвентаризации (БТИ) в нотариальную контору на предмет оформления купли-продажи с указанием места нахождения земельного участка, с указанием краткой характеристики домовладения, зарегистрированной в материалах БТИ на праве частной собственности; срок действия этой справки 10 дней.

После предоставления в земельный комитет всех указанных материалов тот посылает на место геодезиста (землеустроителя) для осуществления кадастровой оценки земельного участка. Для чего собственник земельного участка пишет заявление на имя председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству о подготовке кадастрового дела на принадлежащий собственнику земельный участок и выдает план, участка для оформления купли-продажи (дарения) земельного участка, гарантируя оплату этой процедуры.

Так, если кадастровая служба при измерении земельного участка найдет разницу между планом земельного участка БТИ более чем в 50 метров, этого будет достаточно, чтобы вновь вызывать БТИ для повторного составления плана и для повторного получения нового свидетельства о праве собственности на земельный участок. Спрашивается, при чем же здесь собственник земельного участка?

Стоимость всего земельного участка и каждого квадратного метра определяются, исходя из земельно-кадастровых карт, составленных много лет тому назад и почти не уточняющихся. Невольно возникает вопрос: зачем же вызывать геодезистов и снова платить деньги? Неудивительно, что при такой оценке земельных участков квадратный метр земли может стоить неодинаково. Здесь нет преград на пути к произволу;

в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены существенные ее условия, а последние можно подразделить на установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или муниципальных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные об его границах, размерах, местоположении, экологических и инженерно-геологических условиях и др.

При переходе имущества в порядке наследования или дарения взимается специальный налог с этого имущества в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» с соответствующими изменениями и дополнениями.*

*Ведомости Верховного Совета РФ. 1992. №12. Ст. 593; №4. Ст. 118; №14. Ст. 486 СААП РФ; 1993. №50. Ст. 4861 СЗ РФ; 1995. №15. Ст. 346.

При совершении этих сделок необходимо знать, что если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества превышает необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный минимальный размер оплаты труда, а при дарении 80-кратный), взимается указанный налог. Поэтому очень важно произвести правильную оценку имущества;

Государственная налоговая служба РФ в письме от 24 декабря 1993 г. № НП-4-02/200 «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» разъясняет, что с доходов, получаемых гражданами от продажи земельных участков или земельных долей уплачивается подоходный налог в установленных размерах;

устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка; освобождения его от хранящихся на участке материалов и т. п.;

г) по продаваемому объекту. Например, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 года №631' не подлежат продаже земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги и т. п.);

земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению и др.

Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.

1. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т.е. надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1. ст. 131 ГК РФ);* сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т. п.

*Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 25. Ст. 1427. 2 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; см. также Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. «О мерах по реализации указанного Федерального закона» // СЗ РФ. 1997. № 45. Ст. 5195; см. также Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним* // СЗ РФ. 1998. № 86. Ст. 963.

В соответствии с Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» этот процесс определяется межведомственной комиссией, ею выдается заключение, которое подписывается десятью членами.

Для осуществления регистрации в каждом районе создана регистрационная палата.*

*См.: Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1998 г. № 238 «Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации права органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 9. Ст. 1115.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов (аукционов) могут быть только собственники приватизированных предприятий; собственником земли по результатам конкурса (аукциона) может быть лишь победитель его (лицо, наибольшим образом удовлетворившее конкурсные требования или предложившее в ходе торгов максимальную цену).

3. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и др.

4. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой – возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный срок выделить земельные доли заявителя-работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное (до истечения месячного срока) требование решения земельного вопроса не гарантировано законом к исполнению, а с другой – задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.

5. Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении и т. п.

Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия. Рассмотрим их по отдельности.

Наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфере использования земли) можно подразделить на законные (установленные действующим законодательством) и договорные (определенные договором).

Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Так, административная ответственность наступает за самовольное строительство на арендуемом участке не предусмотренного договором объекта; загрязнение земель химическими или радиоактивными веществами; порчу и уничтожение плодородного слоя почвы и др.

Особенностью законных наказаний за нарушения отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами Кодекса об административных правонарушениях, УК и УПК.

Договорные наказания, в отличие от законных, применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда, таковые предусмотрены договором и ситуация (основание применения данного наказания) соответствует диспозиции договорной санкции.

Договорные наказания за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:

а) неустойка за нарушение договорных обязательств – денежная сумма, предусмотренная в земельно-правовом договоре за нарушение определенного вида договорных обязательств, как виновное, так и невиновное. Например, за несвоевременное внесение арендной платы за арендуемый земельный участок; нарушение порядка пользования арендатором земельным участком;

б) пеня за просрочку договорных обязательств. Отличается от неустойки длящимся характером действия. Если, например, неустойка применяется в виде одноразового 3% штрафа за несвоевременное внесение арендной платы, то пеня – в виде 0,05% штрафа за каждый день просрочки внесения этой платы.

Договорные наказания могут применяться по двум основаниям:

а) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями (решение дела на претензионном уровне);

б) по решению суда (арбитражного суда), если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.

Если условия земельно-правовых сделок нарушаются, то они подлежат расторжению, что предусматривается:

а) в законе, например, если подрядчик – мелиоративная организация допустила существенные отступления от условий договора о мелиорации земельного участка, то заказчик (собственник земельного участка) вправе потребовать расторжения данного договора и возмещения понесенных убытков;

б) в договоре с четким определением оснований, при которых возможно это расторжение. Например, обнаружение на проданном земельном участке загрязнений химико-бактериологическими веществами, которые невозможно было выявить при покупке участка, а продавец не предупредил об этом недостатке.

Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.

Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы. Реальный ущерб складывается из:

стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов. Например, участок в 0,5 га имел нормативную цену в 14 млн. рублей, а после залива его химическими отходами стал стоить 2 млн. рублей, т.е. на 12 млн. рублей меньше, что и составляет стоимость погубленного земельного угодья. Находившееся на этом участке вспомогательное деревянное строение стоило 6 млн. рублей, после залива химическими отходами участка, на котором оно построено, стало пригодным к использованию лишь на дрова, стоимость которых 1 млн. рублей, т.е. реальный ущерб составил 5 млн. рублей, а всего реальный ущерб, причиненный собственнику земельного участка химическими отходами, составил 17 млн. рублей;

дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки. Так, если продавец несвоевременно передал покупателю проданный земельный участок и в результате этого было запущено окультуривание его, повлекшее за собой потерю значительной части его окультуренных свойств, то дополнительными расходами здесь будут затраты покупателя по восстановлению той части свойств участка, которые утрачены именно из-за задержки передачи его в соответствии с земельно-правовой сделкой. Затраты на текущее поддержание окультуренного состояния угодья не должны относиться к дополнительным расходам.

Неполученные доходы в отличие от реального вреда выражаются не в утратах реально существующего объекта и не в дополнительных затратах на восстановление его, а в лишении возможности приумножения богатства при наличии реальных возможностей их получения.

В данном случае субъект земельно-правовой сделки пострадал не материально, а в части возможности дополнительного обогащения. Например, из-за задержки передачи проданного земельного участка продавцом покупателю последний не смог засеять данное земельное угодье и получить с него урожай, т.е. он не получил значительные доходы.

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени со взысканием убытков предусмотрено законом в четырех основных вариантах:

1) штрафной вариант – неустойка взыскивается сверх стоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд;

2) зачетный вариант – неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением условий земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем убытков определяется за минусом размера неустойки;

3) исключительный вариант – взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;

4) альтернативный вариант – взысканию за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

К числу иных неблагоприятных последствий как правовых средств обеспечения выполнения земельно-правовых сделок относятся возложение расходов по восстановлению нарушенных участков на нарушителей земельно-правовых сделок и взыскание с нарушителей неосновательно приобретенного имущества.

Отнесение расходов по восстановлению земельных участков на нарушителей земельно-правовых сделок применяется, если об этом прямо указано в законе. Так, самоуправно, в нарушение договора аренды, возведенное арендатором строение подлежит сносу за счет этого арендатора, на него же относятся и расходы, понесенные по приведению места строительства в прежнее состояние (уборка строительных материалов и мусора, восстановление плодородного слоя почвы на месте строительства и т. п.).

Взыскание неосновательно приобретенного имущества с нарушителя земельно-правовых сделок допускается при наличии двух обязательных условий:

1) нарушитель получил выгоду за счет контрагента по договору. Например, задержав возврат арендуемого сельхозугодья арендодателю, арендатор получил с него урожай, который должен являться собственностью уже арендодателя, за минусом расходов арендатора по выращиванию этого урожая;

2) эта выгода не имеет под собой достаточных оснований для признания ее в качестве принадлежности нарушителя. В частности, задержавший возврат земельного участка арендатор не имел юридических оснований на присвоение выращенного урожая на участке, аренда которого прекращена; по условиям договора аренды он (арендатор) обязан немедленно возвратить участок арендодателю.

Неосновательно полученная выгода подразделяется на две разновидности:

1) неосновательно приобретенное имущество. Так, полученный арендатором урожай представляет собой неосновательно приобретенное имущество, т.е. обладаемый и ценный объект, на получение в собственность которого арендатор не имеет права;

2) неосновательно сбереженное имущество, выражающееся в двух формах:

а) в денежной форме, когда виновное лицо не понесло затрат, которые по закону должно и могло понести. Например, если арендодатель в указанном случае самовольно отберет у арендатора урожай, выращенный последним после окончания договора аренды, то при этом получит неосновательное сбережение – расходы на выращивание, которые он понес, оцениваемые только в денежной форме;

б) в натуральной форме, когда виновное в нарушении земельно-правовой сделки лицо не возвратило имущества по принадлежности и использует его в своих целях. В частности, к такому случаю можно отнести невозврат арендатором трактора, полученного от арендодателя по договору аренды земельного участка; невозврат удобрений, излишне взятых под видом исполнения договорных обязательств; присвоение мелиорантов, которые арендатор должен был вносить в почву для повышения ее плодородия, но не вносил, а присвоил себе и т. п.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливаюшие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу.

В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречаются, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента: правообразуюший, правоизменяющий и правопрекращающий. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает право-образующий фактор (создаются арендные правоотношения), правоизменяющий фактор (собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком, поскольку закон запрещает ему вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность арендатора) и правопрекращающий фактор (собственник земельного участка лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды).

Наконец, квалифицирующим фактом земельно-правовых сделок является то обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков. Например, не может быть отнесен к земельно-правовой сделке договор контрактации сельскохозяйственной продукции, поскольку его объектом является не земельный участок, а выращенная на нем продукция.

При этом земельный участок должен быть непосредственным объектом сделки, только при таком условии данную сделку можно отнести к числу земельно-правовых. Так, является земельно-правовой сделкой купля-продажа, аренда, залог земельного участка, обмен земельными участками или обмен участка на имущество и др. Нельзя отнести к земельно-правовой сделке договор подряда на строительство тех или иных объектов, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях, договор о совместной деятельности по созданию растениеводческого предприятия и т. п., поскольку в этих сделках хотя и участвуют земельные участки, однако они являются не прямым, а косвенным объектом.

Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

Все земельно-правовые сделки производны от института земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности.

В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квалифицировать как сделки, влекущие за собой смену собственника на земельный участок, и не влекущие такой смены.

В ГК РФ обстоятельно регулируются сделки с землей наряду с другим имуществом. Сделкам с землей уделено внимание и в земельном законодательстве. Невольно возникает вопрос о том, нормами какой отрасли права должны регулироваться сделки с землей.

Как известно, ГК РФ обстоятельно регулирует основную массу имущественных отношений, не учитывая специфики земли как особого рода имущества. Нормы же земельного права выполняют роль специального регулирования земельных отношений.

При возникновении коллизий между нормами общими и специальными применяются последние, то есть нормы земельного права должны иметь приоритет перед нормами гражданского права. Однако имеющие место пробелы земельного законодательства в регулировании сделок с землей должны восполняться за счет норм гражданского законодательства которое разработано значительно фундаментальнее, так как имеет более давнюю историю, чем земельное право. Нормы же земельного права будут регулировать только те вопросы, которые вытекают из особого характера земельных отношений и лишь при наличии пробелов в нем можно привлекать нормы ГК РФ.*

*См.: Жариков Ю.Г. Различные сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. №2. Ст. 54.

7.2. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей, дарения земельного участка (ст. 572-582) ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое имущество (ст. 554-557 ГК РФ).

К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащие ему земельный участок или земельную долю переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Собственник земельного участка или земельной доли вправе передать их гражданину, юридическому лицу, а также государству по договору дарения, в качестве вклада. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков и земельных долей, вправе передавать (вносить) земельный участок, а также земельную долю в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы с утратой этими гражданами и юридическими лицами права собственности на данные земельные участки и земельные доли.

Сделки с землей регулируются нормами ЗК, ГК РФ федеральных законов, с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.

При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения земельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.

Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

В ЗК наряду с общими правилами продажи земельных участков и земельных долей закреплены особенности продажи земельных участков сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Земельные участки, переданные гражданам в собственность для ведения садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также приусадебные земельные участки могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения с совместно созданной на них другой недвижимостью.

В случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную часть земельного участка, и она переходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизировать ее в установленном порядке.

Доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ. Другие правила купли-продажи земельных участков регулируются гражданским законодательством.

«Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» утвержден Государственным комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственным Комитетом РФ по управлению государственным имуществом 10–11 августа 1992 г.

Говоря о регистрации прав на земельную недвижимость, необходимо использовать Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»,* в котором говорится о правах на земельный участок и прочно связанную с ним недвижимость.

*САПП РФ. 1993. № 50. Ст. 4868.

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).*

*См.: Указ Президента РФ от 7 декабря 1993 г. №2118 «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» // СААП РФ 1993. №50. Ст. 4861.

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона:

эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и т. п.

Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т.е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок), о правоспособности и дееспособности сторон по совершению данной земельно-правовой сделки и др.

Нарушение информационных обязанностей влечет для нарушителя дополнительные обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи земельного участка, предъявит к покупателю иск об изъятии этого участка, то покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.

Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного участка у покупателя.

Если в силу решения суда проданный земельный участок изъят у покупателя, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные торги. Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство содержит прямое указание на данный способ осуществления сделки.

Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон – покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже господствующей является воля покупателя – победителя данного конкурса (аукциона). При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс (аукцион), теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса (аукциона) и его последствия.

Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам обшей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли. Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

Из этого правила исключение предусмотрено для собственников земельных паев – бывших работников колхозов и совхозов, которые вправе продавать выделенный им в соответствии с законом земельный пай другим лицам без согласия трудового коллектива и администрации данных предприятий.* Однако данное исключение носит временный, исторически обусловленный характер, поскольку направлено на осуществление аграрной реформы в сельском хозяйстве России, выражающейся в обеспечении равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования в сфере сельского хозяйства.

*Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. (с изм. от 11 декабря 1992 г.) «Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных Сельскохозяйственных предприятий» // САПП РФ. 1992. № 12. Ст. 931; № 25. Ст. 221.

Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива (земель запаса) и продается впервые (например, местной администрацией). В последнем случае процедура продажи дополняется землеустроительной процедурой (отвод участка в натуре на местности, установление границ его, составление документа, определяющего целевое назначение участка, и т. п.

Наконец, процедура свободной продажи земельных участков зависит от того, кто является продавцом его. Если продавец – местная администрация, то процедура усложняется подачей и рассмотрением заявления покупателя о продаже земельного участка, процедурой коллегиального и по отделам администрации рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок.

Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа земельного участка осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков не всегда совпадает с фактической реализацией этой сделки, поскольку земля – не вещь, которую продавец может завернуть в бумагу и отдать покупателю. Процесс передачи проданного участка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведением в оговоренное сделкой купли-продажи состояние земли. Покупатель вправе, если это состояние не соответствует оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние, соответствующее договору купли-продажи земельного участка.

Продавец не вправе задерживать исполнение законного требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с продавца убытки.

Наконец, покупатель вправе сам за счет своих средств привести купленный земельный участок в оговоренное сделкой состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадлежащем состоянии.

При обнаружении в проданном земельном участке недостатков, которые не оговорены продавцом, и обнаружение которых было невозможно установить обычным путем (заражение участка бактериальными, химическими и иными веществами), продавец вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затраченных на мероприятия по очистке участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка.

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567–571 ГК РФ).

Налогообложение подобных сделок осуществляется в соответствии с Законом РФ «О государственной пошлине» от 9 декабря 1991 г. (в редакции Федерального закона от 31 декабря 1995 г. № 226 от 20 августа 1996 г. № 118).

Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов. Например, если гражданин обменивает принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на автомобиль, являющийся собственностью организации, то гражданин в таком случае выступает продавцом участка и покупателем автомобиля, а организация – продавцом автомобиля и покупателем земельного участка.

Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие варианты:

а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п. В таком случае сделка осуществляется наиболее простым путем – через регистрацию ее в местной администрации и переоформление свидетельств о праве собственности на землю;

б) обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на обмениваемые земельные участки, и заключается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный участок.

Право свободного обмена земельными долями предоставлено бывшим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограничена следующими обстоятельствами:

а) целевым назначением земельных участков. Если совершается обмен пастбища на пашню, то новый приобретатель пастбища не вправе переводить его в пашню без изменения юридического статуса этого участка в установленном законом порядке;

б) местонахождением земельного участка и наличием соседствующих с ним объектов. Так, новый собственник не вправе осуществлять сельскохозяйственное освоение приобретенного участка, если это наносит экологический вред соседним объектам (памятникам природы, заповедным местам, местам обитания дикой фауны и т. п.);

в) правоспособностью субъектов земельно-правовых сделок. Например, если в уставе организации, получившей земельный участок в обмен на автомобиль, не записано право ведения сельхозпроизводства, то она не вправе приобретать такой земельный участок, как пахотный, пастбище, сенокос и т.п.

В результате обмена земельными участками не должны нарушаться структуры земельных угодий сельскохозяйственных предприятий, вноситься неудобства в систему землепользования и т.п. Поэтому регистрация обмена земельными участками должна происходить в местной администрации, которая и дает разрешение на обмен. Незаконный и необоснованный отказ в разрешении на обмен и регистрацию обмена земельными участками может быть обжалован в суд.

С переходом к новому приобретателю прав на купленный (приобретенный путем обмена) земельный участок к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу. Так, если прежний собственник земельного участка обязан был вести борьбу с сорняками на данном участке и задолжал крупную сумму мелиоративной организации за проведение ирригационных работ на участке, то на нового приобретателя переходят лишь обязанности по борьбе с сорняками, но не переходят долги предшественника.

Изменение правоспособности стороны земельно-правовой сделки может повлечь за собой и изменение возможностей в использовании земельных участков. Например, любым организациям запрещается выращивание наркотикосодержащих культур. Однако если по уставу государственной организации ей предоставлено такое право, то такая организация – новый приобретатель земельного участка – вправе использовать сельхозугодье для этого нового целевого назначения.

Вместе с тем возможное изменение в использовании земельного участка не может выходить за пределы его целевого назначения, определенного в свидетельстве на право собственности. Так, недопустимо использование сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, поскольку такое отступление, если даже оно и соответствует уставу нового приобретателя земельного участка – предприятия, выходит за рамки целевого назначения этого участка.

Подводя итог рассмотренному, можно сделать следующие выводы:

1. Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, являются купля-продажа, дарение и мена, наследование земельных участков и земельных долей, а также передача земельных участков и земельных долей в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив; эти отношения урегулированы гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных нормами земельного законодательства.

2. Сделки по приобретению земельных участков не влекут изменения их целевого назначения; оно может быть изменено лишь в установленном законом порядке.

3. Сделки по приобретению земельных участков путем купли-продажи, мены, наследования и др. осуществляются по особой процедуре с обязательной их регистрацией в местной администрации.

4. Форма сделок по приобретению земельных участков является квалификацированной письменной (заверяется нотариально, осуществляется по типовой форме).

7.3. Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка

Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смены собственника земельного участка, – это договоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также доверительное управление недвижимым имуществом (ст. 1012-1026 ГК РФ).

Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского (ст. 606-625 ГК РФ) и земельного законодательства земельно-правовая сделка, основными признаками которой являются:

1) срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок. Этим арендные отношения отличаются от правоотношений, основанных на праве пользования землей, срок которых не был оговорен в земельном законодательстве;

2) возмездность, поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан уплачивать собственнику (арендодателю);

3) целевой характер, определенный договором аренды земельного участка. В случае нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами. Например, по земельно-кадастровой документации арендуемый участок определен в качестве пахотного (т. е. на нем можно выращивать любые сельскохозяйственные культуры), арендатор же в договоре аренды, подписанном сторонами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для выращивания зерновых культур;

4) самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяйственной деятельности.

Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли, как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.

Особенностью договоров данного вида является сохранение,за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного угодья. Лишь при защите нарушенных земельных прав арендатор вправе выступать от имени собственника земельного участка, в том числе и без доверенности, если его действия ограничиваются рамками законной защиты.

Поскольку арендатор не собственник земельного участка, а всего лишь срочный пользователь им, то налоговое бремя несет на себе арендодатель – собственник земельного участка.

Исходя из принципа стабильности земельных отношений, закон предоставляет право арендатору, надлежащим образом выполняющему свои договорные обязательства, преимущественное, по отношению к другим лицам, право на возобновление арендных отношений на следующий срок. В результате этого срочный договор аренды при надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей может длиться неопределенное время.

Основные обязанности сторон по договору аренды земельных участков сводятся к следующему:

1. Арендодатель обязан передать арендатору земельный участок. В этом случае арендодатель обязан обеспечить две группы своих рьязанностей:

а) своевременно осуществить передачу земельного участка в аренду арендодателю. Если по вине арендодателя задержана передача участка арендатору, то последний вправе взыскать с первого через суд неполученные задержкой передачи земли доходы. Так, если запланированная в мае передача участка осуществлена лишь в середине июня, то неполученные доходы составят тот урожай, который мог бы получить арендатор при своевременной посадке овощей на сданной в аренду земле;

б) передать в аренду арендатору земельный участок в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии не хуже оговоренного в договоре (уровень плодородия по кадастровой оценке; чистота, отсутствие захламления; отсутствие помех и непредусмотренных договором сооружений на данном земельном угодьи и др.).

2. Арендатор обязан надлежаще использовать земельный участок в соответствии с договором аренды земли, а именно:

а) соблюдать целевое назначение его по кадастровой документации и дополнительные обязанности, определенные в договоре аренды;

б) соблюдать общие требования земельного законодательства, предусматривающие такие обязанности, как повышение плодородия почв и охрана земель, обеспечение и поддержание экологического благополучия на арендуемом земельном участке, соблюдение норм предельно допустимых концентраций вредных веществ в почвенном слое земли и др.;

в) соблюдать специальные требования арендного законодательства. В частности, не допускать субаренды земельного участка другими лицами без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. При этом, если арендатор произвел улучшение плодородия почв и другие мелиоративные улучшения арендуемых земель, то он вправе претендовать на возмещение понесенных расходов, поскольку к этим расходам его понуждало действующее законодательство.

Помимо перечисленных основных обязанностей по договору аренды земли могут возникать и дополнительные права и обязанности, как оговоренные законом, так и предусмотренные в договоре. Например, право выкупа арендуемого земельного участка, оговоренное как в тексте договора, так и в дополнительных соглашениях; действия сторон в случае продолжения договорных отношений и по истечении срока договора аренды; соотношение аренды земли и права пользования природными объектами, расположенными на ней, и т. п.

Если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, т.е. арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

Не обязан страдать арендатор ив случае смены собственника земельного участка – арендодателя. Новый арендодатель обязан точно выполнять условия договора аренды, заключенного предшественником, под страхом ответственности за его несоблюдение.

Использование земельных участков всегда связано с повышенным хозяйственным риском (подверженность стихийным природным силам, непредсказуемость природно-климатических изменений и т.п.). В силу этого риск случайной порчи земельного участка (гибели плодородного слоя земли) лежит на арендодателе как собственнике земельного участка, если в договоре стороны не предусмотрели иные правила.

Вместе с тем любые виновные ухудшения земельного участка лежат на ответственности арендатора, который обязан возместить их полностью, если договором не установлено иное.

Арендатор, как уже отмечалось, свободен в своей хозяйственной и уставной деятельности в ходе осуществления аренды земельного участка, и эта своббда выражается в трех основных положениях:

1) в запрете арендодателя вмешиваться в деятельность арендатора, если она не противоречит:

а) условиям договора аренды земельных участков. Например, если договором аренды не предусмотрена возможность самостоятельной субаренды земельного участка, то арендодатель вправе пресекать самоуправные действия арендатора, сдающего арендуемый участок в субаренду третьим лицам без предварительного разрешения арендодателя;

б) требованиям действующего законодательства. Так, арендодатель вправе требовать от арендатора осуществлять мероприятия по повышению плодородия почв и обеспечению надлежащей экологической обстановки на арендуемом участке даже и в том случае, если это не предусмотрено договором, поскольку закон устанавливает данное требование в качестве всеобщей обязанности всех арендаторов земли;

2) в праве арендаторов вносить свои арендные права и арендуемый земельный участок в товарищества и иные предприятия коллективной формы собственности в качестве своего пая (доли), если это не запрещено по условиям договора аренды. Например, внесение арендуемого участка в качестве доли в товарищество с ограниченной ответственностью, занимающееся производством сельскохозяйственной продукции;

3) в праве арендаторов земельных участков объединяться в ассоциации, союзы и другие объединения.

Если иное не установлено договором, арендатор вправе сдавать в залог арендуемый участок для получения, например, ссуд для ведения хозяйственной деятельности на этом участке.

Залог как одна из форм земельно-правовой сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества (в нашем случае – земельного участка) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст. 1 Закона «О залоге»).

Правовое регулирования залога земельных участков осуществляется общим законодательством (Законом «О залоге», нормами гражданского законодательства) и специальным законодательством (законом о залоге отдельных видов объектов, в том числе и земли – Федеральный Закон РФ от 21 июля 1998 года «Об ипотеке, залоге, недвижимости).*

*СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

Земельно-правовые сделки залога земельных участков возникают либо в силу договора, либо в силу закона, и если для договора залога применяются общие правила гражданско-правовых сделок с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством, то закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

При возникновении отношений залога в земельно-правовых сделках могут быть два варианта исполнения: заложенный участок остается у собственника или земельный участок передается залогодателю. Однако в обоих случаях титул собственника сохраняется за собственником-залогодателем , что и дает основание отнести данную сделку ко второй группе сделок.

Собственник-залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным земельным участком в пределах, ограниченных рамками договора залога, в том числе осуществлять и последующий залог его, если это не запрещено договором или законом.

Последующий залог уже заложенного земельного участка осуществляется с соблюдением следующих правил:

а) необходимо соблюсти разрешения, установленные имеющимся первоначальным договором залога или законом. Так, при вторичном залоге разрешение (отсутствие запрета) должно быть оговорено в договоре о первоначальном залоге; при залоге, совершаемом в отношении одного и того же имущества третьим лицам – оговорка должна содержаться (запрет на третий залог отсутствовать) в первом и втором договоре залога и т. п.;

б) залогодатель должен сообщить новому залогодержателю сведения о предыдущих залогах. При этом предприятие – собственник земельного участка, являющееся залогодателем, обязано вести книгу записи залогов, куда запись вносится не позднее десяти дней со дня возникновения залога, и предоставлять ее для ознакомления любому лицу, заинтересованному в получении данной информации;

в) требования залогодержателей (кредиторов) в случае невыполнения залогодателем договорных обязательств (невыплата взятого под залог кредита и т. п.) удовлетворяются в порядке очередности, т.е. вначале удовлетворяются требования первого кредитора, затем из оставшейся суммы второго и т. д.;

г) наряду с удовлетворением залогодержателем своих требований из заложенного имущества, договор залога может содержать и положения о неустойке за нарушения договорных обязательств, которая взыскивается кредитором сверх предусмотренной залогом суммы;

д) если заложенный земельный участок передавался залогодержателю в период залоговых отношений, то необходимые издержки по содержанию заложенного имущества залогодержатель вправе взыскивать с залогодателя сверх залоговой суммы и неустойки за нарушение залоговых обязательств;

е) дополнительно к перечисленным расходам залогодержатель вправе взыскивать с залогодателя и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования: расходы по организации конкурса или аукциона по продаже заложенного земельного участка, по оплате госпошлины за производимые сделки, за наем квалифицированных специалистов для оказания помощи в осуществлении залоговых обязательств и т. п.

В случае нарушения залоговых обязательств залогодателем (невозврат долга, взятого под залог земельного участка) залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество только по решению суда, арбитражного или третейского суда, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Лишь в специально оговоренных законом случаях допустимо обращение взыскания на такое имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Реализация заложенного участка, на который обращается взыскание, осуществляется в общем гражданско-процессуальном порядке, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае если суммы, вырученной от продажи заложенного земельного участка, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено договором или законом, получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя, в том числе и из стоимости других земельных участков, находящихся в собственности последнего.

Если же сумма, полученная при продаже заложенного земельного участка, превышает размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В результате неисполнения залоговых обязательств собственник земельного участка (залогодатель) может лишиться права собственности на него. Тем самым сделки залога имеют двойственную природу: они относятся к числу сделок, совершение которых не влечет за собой смену титула собственности на земельный участок, однако, в случае невыполнения собственником залоговых обязательств такая сделка может быть отнесена к числу меняющих титул собственности сделок.

Кроме того, земельно-правовая сделка о залоге земельного участка играет двойную роль в системе земельно-правовых сделок: с одной стороны, залог земельного участка выступает как самостоятельное договорное обязательство, а с другой – как правовое средство обеспечения других земельно-правовых обязательств (договоров кредита на расширение сельскохозяйственного производства; договоров займа как денежного, так и имущественного и др.).

В зависимости от вида закладываемого земельного участка различаются залог земельного участка и ипотека – залог объекта (предприятия, строения, здания, сооружения и т. п., непосредственно связанного с землей недвижимого имущества – ст. 340 ГК РФ). Если залог земельных участков без каких-либо объектов (пахотная земля, пастбище, сенокос и др.) регулируется земельным законодательством (ст. 41 Закона «О залоге»),* то залог участков второго вида регулируется ипотекой, являющейся разновидностью залоговых отношений (ст. 42–45 указ. Закона).**

*См.: Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №23. Ст. 1239; Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о рпавах на недвижимость» // СААП РФ. 1993. №50. Ст. 4868.

**См.: Указ Президента РФ от 26 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // СЗ РФ. 1998. №10. Ст. 880.

В соответствии со ст. 42 Закона «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным правилам. Одно из них связано с особым, отличным от используемого при залоге движимости порядком обращения взыскания на заложенное имущество (см. п. 1 и 2 ст. 349 ГК РФ). Отличаются друг от друга также нормы, регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость – с другой (см. ст. 219 и 220 ГК РФ). Некоторые ограничения для недвижимого имущества установлены ст. 295 ГК РФ.

Понятие «ипотека» было известно еще в Древнем Риме. В классический период развития римского гражданского права оно являлось одной из форм залога. Популярность этой формы обусловливалась тогда и обусловлена сейчас тем, что все заложенное имущество остается у залогодателя, а так как недвижимость обладает большой материальной ценностью, часто является основой для получения доходов, то у должника существует реальная возможность не только впоследствии выкупить свое имущество, но и восстановить свое материальное положение.

Однако для залогодателя-должника существует немалая доля риска потери недвижимости.

В Российской Федерации процедура ипотеки не развита, несмотря на то, что еще в 1992 г. это понятие было закреплено в законе и нашло закрепление в новом ГК РФ (ст. 334-358), субъекты гражданских правоотношений, а особенно физические лица весьма неохотно идут на залог (ипотеку) своего имущества, очевидно, из-за боязни не выплатить сумму займа плюс высокие проценты в указанный срок. К настоящему времени всего 0,3% нотариальных действий составляют договоры ипотеки.

Помимо залога земельных участков, как объектов материального мира, закон допускает залог прав на этот земельный участок, а именно – прав владения, пользования и аренды данным объектом (ст. 54 Закона «О залоге»). В случае невыполнения залогодателем своих залоговых обязательств удовлетворение залогодержателем своих требований осуществляется путем предъявления иска в суд о переводе на истца заложенных прав залогодателя (п. 1 ст. 57 Закона о залоге).

К указанным выше сделкам относится также право аренды земельного участка и право на земельную долю. Их залог может производиться только с согласия собственника земельного участка.

Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на нее взыскания.

Право аренды земельного участка и права на земельную долю могут быть переданы в залог банку или иному кредитному учреждению, имеющим лицензию на осуществление залоговых операций с землей, выданную в установленном порядке.

Залоговая стоимость земельных участков устанавливается в размере ниже его нормативной цены с учетом инфляции на момент заключения договора. Срок действия договора залога, права на землю, очередность платежей, процентная ставка и другие условия договора определяются соглашением сторон.

Арендатор вправе отчуждать права по договору аренды (в случае покупки таких прав) с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным письменным уведомлением залогодержателя. Участник общей долевой собственности на земельный участок вправе заложить свою долю без согласия других участников обшей долевой собственности. В случае обращения залогодержателем взыскания на эту земельную долю при ее продаже участники общей долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки.

Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы.

Надо отметить, что в действующем законодательстве еще не разработан механизм обеспечения данной процедуры на должном уровне, нет комплекса норм, расширенно фиксирующих права и обязанности сторон договора и, наконец, не определен статус залогодержателя. Сейчас им может быть как физическое, так и юридическое лицо при наличии регистрационного удостоверения на право занятия этой деятельностью. В первом случае удостоверение выдается местными органами государственной власти, то есть, несмотря на то, что общий порядок лицензирования устанавливается Центробанком, Министерством юстиции и Государственным земельным комитетом РФ, существует большая разница в уровнях компетенции Центробанка и местных органов государственной власти, представляется, что в будущем необходимо создание специального органа при Центробанке, имеющего свои территориальные отделения. Целью создания этого органа будет являться осуществление выдачи регистрационных удостоверений для лиц, желающих постоянно или временно заниматься предоставлением кредита под залог недвижимости, и контроля за добросовестностью, кредитоспособностью и надежностью данных лиц.

В соответствии с Законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Закона РСФСР «О плате за землю» и налогового законодательства России» от 28 апреля 1993 г. № 4888-1 для получения банковского кредита под залог земли устанавливается нормативная цена земли. Единственное, что сейчас четко определено – это то, что данная сумма не может быть менее страховой оценки, оценки бюро технической инвентаризации либо оценки земельными органами. Более того, согласно п. 6 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного содействия»* оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ земельного участка, выданная соответствующим органом.

*СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 880.

Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*

*СЗ РФ. 1998.№ 29. Ст. 3400.

В настоящее время этим законом регулируются вопросы ипотеки (залога недвижимости).

В соответствии со ст. 5 Закона ипотека может быть установлена:

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Итак, в силу договора об ипотеке залогодержатель-кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Это право может быть ограничено, если на отчуждение имущества, так же как и на залог, требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления. Например, если данная недвижимость находится в общей совместной собственности, требуется письменное соглашение всех собственников. Участникобщей долевой собственности может заложить долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание, а оно не может быть обращено на то имущество, переход которого из одной формы собственности в другую недопустим, следовательно, имущество государства, в части особо оговоренной законом.

Согласно ст. 9 «Содержание договора об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 настоящего Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Как уже было сказано выше, закладная должна быть нотариально (ст. 13 Закона) удостоверена и подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в течение пятнадцати дней со дня поступления документов, необходимых для ее регистрации, в орган, осуществляющий государственную регистрацию (как правило, бюро технической инвентаризации).

Закладная должна содержать слово «закладная», наименование залогодателя и указание его места жительства либо юридический адрес: то же в отношении залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной; указание суммы основного обязательства, указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, его название и достаточное для идентификации описание; указание права, на котором имущество принадлежит залогодателю, и наименование. органа, зарегистрировавшего это имущество с указанием номера, даты и места регистрации либо точное наименование принадлежащего залогодателю права; указание на наличие у этого имущества иных закладных, сдано ли это имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки; подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку. Если в закладной не содержится каких-либо из этих сведений, она не подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, Федеральный закон содержит разделы, раскрывающие права и обязанности залогодателя и залогодержателя, упорядочивающие передачу прав по закладной, последствия передачи и перехода права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу, удовлетворение залогодержателя за счет заложенного имущества, а также подчеркивающие особенности ипотеки земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, если иное не предусмотрено договором.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

производить текущий ремонт имущества в сроки, установленные федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним, осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество.

Государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости); арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.

Что касается ипотеки земельных участков, то правила, соблюдающиеся при процедуре ипотеки, применяются к земельным участкам, находящимся в собственности граждан и юридических лиц. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (ст. 63).

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Подводя итог изложенному в данном параграфе можно сделать вывод о том, что рассмотренная разновидность земельно-правовых сделок (аренда и залог земель – ипотека) имеют двойственную природу. Они относятся к числу сделок, в ходе совершения которых не происходит смены собственника земельного участка. Однако при определенных условиях такая смена может произойти (выкуп арендованного имущества, земельного участка, переданного в аренду; неисполнение залогодателем своих залоговых обязательств и обращение взыскания залогодателя на заложенное имущество и т. п.).

Контрольные вопросы:

1. Что собой представляют земельно-правовые сделки и в чем их отличительные черты?

2. Каковы общие правила земельно-правовых сделок?

3. Каково содержание специальных правил земельно-правовых сделок?

4. Каковы основные виды земельно-правовых сделок?

5. В чем выражается правовое обеспечение надлежащего исполнения зе мельно-правовых сделок?

6. Каковы основные правила сделок купли-продажи земельных участков?

7. Каковы требования закона, предъявляемые к земельно-правовым сделкам мены (обмена) земельными участками?

8. Каковы требования закона, предъявляемые к аренде земельных участков?

9. Каковы требования закона, предъявляемые к земельно-правовым сделкам залога и ипотеки земельных участков ?