ГЛАВА 5

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, ВЕЩНЫЕ И ДРУГИЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

5.1. Понятие права собственности на землю

Приступая к рассмотрению права собственности на землю, следует быть готовым к восприятию довольно сложных положений, выходящих за рамки земельно-правовой науки и вообще правового регулирования. Правовую регламентацию отношений собственности невозможно понять, не вникая в их экономическую сущность. Поэтому необходимо обращение к экономическим аспектам данной проблемы.

Собственность как экономическая категория признается господствующей как в политико-экономической, так и в юридической науке.

Уникальные свойства земли, безусловно, отражаются на форме земельной собственности, придавая ей определенные особенности, отличающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктами человеческого труда.

Единственным источником появления всех материальных благ, необходимых для существования человека, служит процесс общественного производства. Но земля и другие природные ресурсы имеют уникальные, присущие только им особенности. Так, земля не является продуктом человеческого труда, она часть самой природы, земная поверхность не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей и др.

Чтобы отвоевать у природы материальные блага, люди вступают во взаимоотношения друг с другом (в общественные отношения). Суть этих отношений состоит в присвоении материальных благ, то есть в отношении к материальным благам как к собственности. Ведь слово «присваиваться» и означает поступать к кому-то в собственность, т.е. данное материальное благо (в частности, земельный участок) кому-то – свое, а кому-то – чужое.

Собственность – это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается.

Так, купив земельный участок в собственность, гражданин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. Если же этот участок займет кто-либо без его согласия, то собственник имеет право на защиту от произвола и на истребование возмещения причиненных убытков и ущерба.

Общественные отношения возникают между людьми, а отношения участников производства непосредственно к предметам производства носят не общественный, а технический характер и не могут быть признаны ни производственными, ни экономическими отношениями собственности.

Отношения, определяющие положение участников производства к предметам производства (орудиям, средствам, продуктам производства и пр.), отвечают на вопрос, в чьем владении и распоряжении находятся орудия и средства производства и в чье владение и распоряжение поступают результаты производства. Именно эти отношения и являются экономическими отношениями собственности.

Следовательно, экономические отношения собственности – это отношения, возникающие между людьми в процессе общественного производства.

Однако отношения собственности не остаются неизменными на протяжении истории человеческого общества. Находящиеся в распоряжении общества производительные силы растут, развиваются и изменяются, а это ведет к изменению производственных отношений и, следовательно, к изменению экономических отношений собственности.

Отношения собственности на землю представляют собой неотъемлемую составную часть экономических отношений собственности в целом,

Экономические отношения собственности на землю так же, как отношения собственности в целом, неоднократно изменялись. Каждой общественно-экономической формации соответствовала своя система отношений земельной собственности. На смену монополии исключительной государственной собственности в СССР, установленной в 1917 году, пришло закрепленное новой Конституцией РФ многообразие форм земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. Собственность – это необходимое условие как для экономической свободы и жизни отдельного человека, так и для экономической свободы и существования всего человеческого общества и государства.

Введение социалистических производственных отношений в землепользовании потерпело неудачу в России, в частности, из-за того, что производители не были включены в систему отношений собственности. Включение производителей в механизм отношений собственности даже без дополнительных или минимальных затрат повышает эффективность пользования землей.

Господство собственника над объектом, имуществом можно подразделить на юридически значимое и не являющееся таковым. Например, не имеет юридического значения сорт, вид фруктового насаждения, выращиваемого на участке, в коллективном саду, однако если кто-либо попытается вырастить наркотикосодержащую культуру, то такой вид хозяйствования будет юридически значим, так как повлечет негативную оценку и будет пресечен государством (ст. 99.1 Кодекса об административных правонарушениях – КоАП).

Следовательно, понятие «собственность» можно рассматривать в юридическом и неюридическом смысле. Государство не вправе навязывать собственнику земельного участка, равно как и землевладельцу, землепользователю, приемы обработки почвы (производить вспашку, осуществлять безотвальную обработку с одновременным боронованием и т. п.), но если применяемая собственником технология обработки участка ведет к снижению плодородия почв и ухудшению экологической обстановки, то закон допускает вмешательство соответствующих органов исполнительной власти и органов местного самоуправления.

Собственность в юридическом смысле (юридически значимое господство над объектом) включает в себя отношения, характеризуемые следующими признаками:

1) в этих отношениях иногда возникают противоречия интересов их участников, и они при своей остроте не могут разрешиться без правового вмешательства. Например, в отношениях граждан, владеющих земельными участками на праве общей долевой собственности, может сложиться ситуация, когда каждый «будет тянуть одеяло на себя», а поэтому предусмотрено, что распоряжение земельными участками, находящимися в общей долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом;

2) противоречия в отношении собственности значимы для интересов государства, что и побуждает его применять правовое вмешательство в эти отношения. Так, использование земельного участка собственником не по целевому назначению, указанному в документах, подрывает состояние земельного участка, а потому факт изменения состава сельхозугодий из ценных в менее ценные является основанием для принудительного прекращения прав на земельный участок;

3) противоречие необходимо устранить, поскольку, будучи неустранимым, оно может нанести ущерб общественным или государственным интересам. ЗК обязывает собственников не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей деятельности, то есть причинения ущерба окружающей природной среде, поскольку во многих регионах РФ уже заметны признаки экологической напряженности и угрозы катастрофы;

4) противоречие возможно устранить в силу того, что данный вид общественных отношений поддается правовому регулированию. Так, недопустимо единообразное земельно-правовое регулирование отношений земельной собственности на всей территории Российской Федерации, поскольку в целом ряде регионов проживают малочисленные народы и этнические группы со своими вековыми традициями, не всегда вписывающимися в общую правовую систему. Поэтому закон делает исключение для не поддающихся единообразному правовому регулированию отношений. Установлено право по согласованию с компетентными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления определять в таких местностях особый правовой режим использования земель;

5) устранение противоречий правовыми средствами не будет противоречить Конституции РФ, международно-правовым обязательствам, общечеловеческим ценностям. Так, формы собственности на землю в России не могут противоречить Конституции РФ; нормы российского земельного права не должны противоречить правилам, содержащимся в международно-правовом договоре РФ с другими зарубежными странами.

Поэтому правовая форма экономических отношений собственности становится объективно необходимой, волевые отношения собственности не могут нормально развиваться и функционировать вне правовой оболочки, без принудительной силы, охраны со стороны государства.

Изучая проблему собственности в юридическом смысле, необходимо знать соотношение конституционного и гражданско-правового понятий права собственности на землю и другие природные ресурсы.

Пункт 2 ст. 36 Конституции РФ определяет параметры ограничения осуществления правомочий собственника земли и других природных ресурсов: во-первых, необходимость соблюдения экологических требований; во-вторых, необходимость защиты прав и законных интересов других лиц, в-третьих, необходимость законодательного ограничения права собственности на землю в социальных целях, так как земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в-четвертых, в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ свои полномочия земельный собственник осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом; в-пятых, земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3. ст. 129 ГК РФ).

В части 2 ст. 261 ГК РФ сказано, что, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (поденный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и кустарники.

Конституция РФ, закрепляя формы и виды собственности на землю, устанавливает возможность их перехода от одних собственников к другим, таким образом осуществляя оборот земельных участков. Однако ч. 3 ст. 129 ГК РФ этот оборот ограничивает в общественных интересах; также ограничено содержание прав всякого пользователя землей. Причины этого очевидны: количество и состав всякого рода объектов ограничен, и их использование всегда поэтому так или иначе затрагивает интересы общества в целом.

Статья 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса», касающейся сделок с земельными участками, применяется в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Это значит, что теперь, наряду с Российской Федерацией, ее субъекты могут определять, какие земельные участки могут быть исключены из оборота или их включение в оборот ограничено.

Установленные экологические требования и запросы, целевое использование данных объектов и т.д. по сути дела не являются ограничением права собственности, а устанавливают более точные границы содержания этого права, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Правовое регулирование отношений собственности складывается из правил (норм) поведения, которые, во-первых, устанавливают саму возможность (или невозможность) принадлежности материальных благ определенным лицам (их коллективам), тем самым закрепляя юридически фактическое состояние присвоенности этих благ; во-вторых, устанавливают характер и границы поведения владельцев имущества, охраняемые законом, то есть их правомочия, характеризующие конкретные возможности «хозяйственного господства»; в-третьих, включаются и правовые способы защиты от посягательства других лиц на охраняемое «состояние присвоенности» материальных благ и предоставляемые им возможности хозяйственного господства.

По своей юридической природе все перечисленные правила разнородные и разноотраслевые.

В первую группу названных норм нужно будет включить конституционные правила, земельно-правовые, гражданско- и административно-правовые нормы об основаниях приобретения и прекращения прав на имущество.

Во вторую группу войдут земельно-правовые и гражданско-правовые нормы, определяющие правомочия собственников и других владельцев.

Третья группа правил охватит нормы земельного, гражданского, административного и уголовного права о защите отношений собственности.

Это означает, что отношения собственности определяются нормами различных отраслей права. Из этого следует, что совокупность норм, регулирующих отношения собственности, имеет комплексный, межотраслевой характер. Но нужно также учитывать, что право собственности – это не единственный институт, опосредующий отношения собственности как состояние принадлежности. Даже в земельном праве эти отношения регулируются не только с помощью права собственности, но и иными вещными правами. Например, право пожизненного наследуемого владения, сервитута и др.

Таким образом, праву известны разнообразные правовые формы регулирования отношений собственности, которые могут быть условно объединены в комплексный институт права собственности.

В курсе земельного права изучаются только земельно-правовые аспекты этого института.

В понятие «права собственности на землю» можно включить:

1) институт российского земельного права, нормы которого содержатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе, в целом ряде законодательных и нормативно-правовых актов подзаконного характера.

Для института права собственности на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии. Поэтому нельзя сказать, что земля в земельном праве выступает как недвижимость, а в экологическом праве – как составная часть окружающей среды. Она в обоих случаях – составная часть окружающей среды;

2) земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей. Например, в правоотношении по возникновению права земельной собственности участвуют не только земельные собственники, но и государственные органы, обязанные зарегистрировать сделку по приобретению земли, специальные службы, обязанные определить границы перешедшего в собственность земельного участка в натуре (на местности), кадастровый номер и другие характеристики;

3) субъективные правомочия собственников земли. Так, собственники земли имеют право на совершение определенных действий – самостоятельно хозяйствовать на собственном земельном участке, возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и иные мелиоративные работы и т. п.; на бездействие – воздерживаться от действий, нарушающих права других собственников, не совершать действий, нарушающих порядок пользования природными объектами, не наносить ущерба как природному объекту, так и природному ресурсу; на требование определенного поведения со стороны других лиц (например, требовать от предприятия, осуществляющего изыскательские работы на участке собственника, приводить земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению); на защиту путем обращения в суд, органы местного самоуправления; путем взыскания убытков в полном объеме, включая упущенную выгоду, а также на защиту других земельных прав;

4) юридический факт, порождающий определенные правоотношения как для собственников, так и для иных лиц. Например, при вынесении решения о получении земельного участка в собственность гражданину выдается свидетельство на право собственности земельного участка, осуществляется установление его границ в натуре (на местности) и составление его плана и чертежа и т. п.

Право собственности на землю, так же как и всякое другое право, может быть рассмотрено в объективном и субъективном смыслах.

Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).

Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законодательства. При этом, если в земельном праве формулируется «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Для того чтобы раскрыть конкретные возможности поведения, предоставленные законом собственнику земли, необходимо обратиться к категории права собственности в субъективном смысле.

Право собственника на землю в субъективном смысле – это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

Традиционно же в практике и теории земельного права под понятием «право собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции РФ, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами.

Право собственности граждан и юридических лиц на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установленных законом и договором, по которому он получен.

Для всех форм собственности характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.

1. Право владения землей – основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобственник, но только в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по земельному законодательству может применяться юридическая ответственность.

В отличие от владения обычным имуществом, которое собственник может переместить в нужное для него место (перевезти в другой населенный пункт, закрыть в хранилище и т.п.), владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно. Так, владение землей осуществляется путем перенесения в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности (в натуре).

В натуре (на местности) право владения объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Право пользования землей – допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Это право выражается в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственника; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т. п.

Конституция (п. 2 ст. 36) закрепляет, что владение, пользование, распоряжение землей их собственниками осуществляется свободно. Однако свободное хозяйствование на земле нельзя понимать как произвольное. В указанной статье предусмотрены два существенных условия, не ущемляющих деятельность собственника: свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. В п. 3 ст. 36 устанавливается, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона в форме выбора способа свободной реализации своих прав. Общим правилом является рациональная организация территории, защита земли от процессов разрушения (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

3. Право распоряжения землей – это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта.

У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах:

а) изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса. Например, освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья;

б) изменение правового режима земель.

По российскому законодательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение. Особенно это касается продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охотничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, ры-боразводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. То же касается научно-исследовательских, опытных и учебных хозяйств.

Такие ограничения тем более оправданны, ибо целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства;

в) изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может быть, во-первых, процесс предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемый с соблюдением установленных процедур; во-вторых, процесс изъятия земельных участков; в-третьих, процесс обмена земельных участков между субъектами права собственности.

По действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского хозяйства.

Право собственника коренным образом изменить назначение своего участка и саму его вещественную природу подлежит существенным ограничениям, установленным в законе.

Перечисленные три правомочия права собственности на землю в субъективном смысле встречаются в нормах различных отраслей права:

1) в нормах государственного права. Так, п. 1 ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; а п. 2 ст. 8 закрепляет, что в РФ признается и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;

2) в нормах административного права устанавливаются правомочия министерств и ведомств по управлению государственными предприятиями. Например, распределяя материальные ресурсы, строительные материалы и иные технические средства, министерства и ведомства обеспечивают постройку новых предприятий, используют соответствующие земельные участки, благоустраивают населенные пункты и т.п. Административное право содержит в себе значительный массив нормативных актов по административной ответственности: за нарушения, выразившиеся в самовольном строительстве на землях; за нарушения сроков возврата земель; за порчу межевых знаков и т.п.;

3) в нормах гражданского права закрепляются порядок реализации прав наследования земель; ее купли-продажи; залога и других сделок с землей и т. п.;

4) в нормах финансового права определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель; применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т. п.;

5) в нормах уголовного права устанавливается ответственность за самовольное занятие земельных участков; за нарушение правил владения и пользования ими (выращивание наркотикосодержащих культур, нарушение. правил безопасности при использовании угодий и т. п.); за нарушение правил при сделках с земельными участками и др.

Однако основной массив нормативных актов содержится в нормах земельного права. Право собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого содержатся и в других отраслях российского законодательства. При этом, если в земельном праве содержится «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права имеются правовые нормы, обеспечивающие эту конструкцию. Например, если Конституция РФ декларирует принципиальные положения права собственности (равноправие всех форм собственности, их гарантированность и т. п.), то нормы административного, уголовного, финансового и других отраслей права гарантируют исполнение правомочий собственника, устанавливая ответственность за посягательства на них.

Смысл и содержание правовых норм можно уяснить лишь при анализе их действия на практике, т.е. при применении их к конкретным общественным отношениям, которые, будучи урегулированными нормами права, становятся правоотношениями (недаром правоотношения называют «нормой права в действии»).

При рассмотрении понятия «право собственности на землю» в качестве земельного правоотношения выявляется следующая структура элементов:

1. Объект права собственности на землю – часть земли как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла к определенному субъекту или находится в его владении, пользовании и распоряжении. При этом, исходя из анализа действующего земельного законодательства, можно выделить в качестве объекта права собственности земельный участок и земельную долю.

Нельзя считать объектом права собственности на землю такие участки, которые перешли в собственность незаконным путем, поскольку сделка, совершенная с нарушением закона, подлежит расторжению с возвращением сторон данной сделки в первоначальное положение (ст. 168 ГК РФ).

2. Субъекты права собственности на землю – это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка.

Закон выделяет следующие основные группы субъектов:

а) государство в лице Российской Федерации и субъектов Российской федерации. Государственная собственность на землю подразделяется на федеральную собственность (федеральные земли) и собственность субъектов РФ. Конкретные из указанных видов государственной собственности на землю могут устанавливаться наряду с РФ также законодательством субъектов РФ.

Распоряжение и управление государственной собственностью на землю осуществляется Правительством РФ, Государственным земельным комитетом РФ, исполнительными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления;

б) муниципальные образования, которые принимают участие в регулировании земельных отношений на своих территориях (в организации ведения кадастра и землеустройства; в определении правового статуса тех или иных земель; в регистрации прав на земельные участки; в организации охранительных мероприятий и т. п.);

в) предприятия, учреждения, организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами и ответчиками в суде (ст. 48 ГК РФ);

г) лица физические – граждане РФ, а также иностранцы и лица без гражданства, находящиеся на территории РФ.

3. Содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

Право владения землей – основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Владеть землей может и несобствеиник, но только в соответствии с законом. В противном случае завладение землей будет считаться самовольным захватом.

Правомочия владения землей реализуются не только путем отвода участка в натуре, на местности, но ив соответствующей земельно-устроительной документации.

С правомочием владения тесно связано другое правомочие – пользование. Право пользования землей – допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли и извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. Но не исключены случаи, когда владелец не осуществляет пользование и наоборот. Возможность реального пользования землей является «сердцевиной» не только права владения, но и права собственности. Так, государство представляет ее во владение и пользование другим лицам.

Право пользования реализуется в двух формах: что может делать собственник на земельном участке и какими способами допустимо реализовать эти права собственника. Общее правило: рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Право распоряжения землей – допустимая законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т. д.).

Эти правомочия можно подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем случаям отношений собственности на землю и имеющиеся специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.

К числу общих правомочий собственников земельных участков относятся их права и обязанности на совершение определенных действий в отношении земли или воздержание от них. Так, каждый собственник земли имеет право самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением установленных архитектурно-плани-ровочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов); передавать земельный участок в залог, по наследству; продавать, отчуждать земельные участки, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды; передавать земельный участок в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества и товарищества, а также в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы и др. Собственники земельных долей имеют право: продавать принадлежащие им земельные доли; закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка); дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т. п.

Собственник обязан эффективно использовать свою землю в соответствии с ее целевым назначением способами, которые не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу; своевременно платить земельный долг или вносить арендную плату и плату за временное пользование землей; повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и т. п.

Права собственника – это такие правомочия, которые осуществляются исключительно по его воле. Например, собственник вправе использовать имеющиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые в установленном порядке. Однако, если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию.

Обязанности собственника – это правомочия, продиктованные законом и подлежащие обязатедьйому исполнению. Так, использование участка по основному целевому назначению является обязанностью каждого собственника земли, и нарушение этой обязанности влечет за собой прекращение права собственности на участок.

Существует группа правомочий, которая тесно связана с обязанностями. Это те случаи, когда права должны осуществляться с соблюдением определенных обязанностей. Например, если собственник решил воспользоваться правом на проведение оросительных, осушительных, культурно-технических и других мелиоративных работ, то он должен осуществлять их с соблюдением установленного порядка. Иначе говоря, если решил воспользоваться правами, то неси и определенные обязанности при реализации этих прав.

Специальные правомочия собственников земли обусловлены тремя группами факторов: особенностями земельных участков, находящихся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков, влияющие на правомочия собственников, обусловлены двумя признаками: их свойствами, имеющими объективную природу, и их хозяйственным состоянием.

Свойства земельных участков бесконечно многообразны, вследствие чего законодательство содержит ряд обязанностей для собственников земли. Например, склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвращения земельной эрозии; засоренные сорняками земельные участки должны очищаться от сорняков и к ним должны применяться мероприятия по удалению сорняков и т. п.

Состояние земельных участков обусловлено не только природными явлениями, но и хозяйственной деятельностью человека. Так, загрязненные угодья подлежат проведению мероприятий по устранению этих недостатков; земли с нарушенными почвами – рекультивации; деградированные сельхозугодья, почвенный слой которых невозможно восстановить в ближайшее время, – консервации и т. п.

Особенности правового статуса собственников земли присущи предприятиям (товариществам, кооперативным и другим сельскохозяйственным организациям, акционерным обществам и др.) в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом предприятия. Так, акционерному обществу промышленного типа не дано права вести сельскохозяйственную обработку земельных участков в качестве особого вида своей деятельности, если эта деятельность не закреплена в уставе.

Вместе с тем определенная специфика правомочий имеется и у некоторых категорий граждан-собственников. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное земледелие в отличие от гражданина, имеющего на праве собственности участок для индивидуального жилищного и дачного строительства. Основное целевое назначение последнего носит потребительский характер. Соответственно и личное подсобное хозяйство не подлежит ликвидации вследствие банкротства, как это предусмотрено для фермерского хозяйства.

Обстоятельства, влияющие на правомочия собственников, могут носить разносторонний характер. Это и ограничения, вытекающие из отношений соседства; и изменение юридического статуса местности, на которой расположен земельный участок; и возникновение общественных потребностей в данном земельном участке; и т. п.

Рассмотрев содержание правомочий собственников земельных участков, можно сделать вывод, что государство, закрепляя в нормах варианты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуществляет правовое регулирование отношений собственности на землю.

Применение земельного законодательства служит формой государственного регулирования, основанного на властно-организующих функциях государства.

Приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном осознании социальной функции земли (естественном, вечном и самовозобновляющемся средстве производства) в нынешних условиях, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности, всеобъемлющей интенсификации современного использования земли, порождающей отрицательные экологические последствия.

Государственное регулирование земельных отношений, основанное на частной и иных формах собственности на землю, в различных модификациях характерно для всех современных зарубежных государств. Причем чем более развито государство, тем более жестко осуществляется регулирование частной собственности на землю, использование земли.

Необходимо выделить несколько основных целей, которые преследует государство при регулировании отношений собственности на землю России:

1) предотвращение создания крупных земельных латифундий;

2) обеспечение экологических требований при хозяйственном использовании земли;

3) обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром;

4) регулирование формирования рынка земли с целью предотвращения спекуляции земельными участками.

Право собственности как юридический факт можно рассматривать в качестве правообразующего, правоизменяющего и правопрекращающего начала.

Право собственности как правообразующее начало представляет собой основание возникновения земельных, гражданских, финансовых отношений. Так, с покупкой земельного участка возникают правоотношения землеустройства, кадастровые, землеохранительные и т. п.; необходимость расчетов с прежним владельцем за вложенные в земельный участок затраты; отношения по наследству на этот участок, по выплате земельного налога и т. д.

Право собственности как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся правоотношения по поводу земельного участка. Так, если земля, по которой проходила дорога общего пользования, продана в собственность гражданину, то проезд, бывший ранее бесплатным, может стать по воле собственника платным.

Право собственности как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением права собственности прекращаются иные правоотношения по поводу земельного участка, имевшие место раньше. Например, в отношении указанного примера с дорогой на проданном земельном участке: проезд может быть разрешен собственником путем установления сервитута.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы:

1. Право собственности на землю – это урегулированные нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей в пределах, установленных законом.

2. Право собственности на земельный участок означает совокупность всех трех полномочий: владения, пользования и распоряжения земельным участком.

3. Право собственности имеет многозначное толкование и может пониматься как институт земельного права; как правоотношение; как правомочие собственника и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.

4. На объем правомочий собственника влияют особенности земельных участков, находящихся в собственности, а также особенности правового статуса земельных собственников и иные обстоятельства.

5.2. Виды и формы земельной собственности

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и Гражданским кодексом (ст. 209–217) в России устанавливаются: частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов Федерации), муниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь земельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей долевой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. В субъектах Российской Федерации конкретные из указанных форм собственности закрепляются законодательством и другими нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

Право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным лицам (объединениям и группам лиц), то есть через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В законодательстве по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности:

1) частная собственность – осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;

2) государственная собственность – реализуется властью государства в интересах всего общества в целом;

3) муниципальная собственность – реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования;

4) иные формы собственности – смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю. Земля находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования.

В ходе земельной реформы была устранена монополия государственной собственности на землю, введена частная, муниципальная и иные формы собственности. Наряду с федеральной собственностью существует собственность на землю 89 субъектов Российской Федерации: 21 республики в составе РФ, 6 краев и 49 областей, двух городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга, которым придан статус субъекта РФ, одной автономной области и 10 автономных округов. Устанавливая многообразие форм земельной собственности, Российская Федерация гарантирует их равенство перед законом и развитие всех форм хозяйствования на земле.

Различные формы собственности на землю способны оказать влияние на земельные отношения, улучшая их содержание или препятствуя их развитию.

Следует также отметить, что к отношениям, связанным с движением и использованием земли, возможно применение норм гражданского и другого законодательства. Существенное отличие гражданских отношений от земельных объясняется тем, что не всякие земли могут продаваться как обычный предмет товарного оборота. Например, запрещается продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в федеральной собственности. Закон устанавливает предельные размеры земельных участков, находящихся у одного и того же собственника; необходимо соблюдение целевого назначения земли, которое может быть изменено только по решению соответствующих исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Особенно это применимо, когда объектом сделок являются земли сельскохозяйственного назначения.

Рассматривая и анализируя виды земельной собственности, следует помнить, что абсолютных собственников не существует даже в отношении обычного имущества, поскольку объемы полномочий в части использования и распоряжения объектами собственности подвергаются законодательному ограничению в интересах общества, государства, граждан-собственников, других лиц.

Тем более отсутствует абсолютизация собственности на землю, поскольку она, даже будучи в собственности тех или иных лиц, остается основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В сложившейся на современном этапе системе отношений собственности можно выделить стабильные и переходные элементы. Например, положение о равноправии всех форм собственности и их многообразии представляет собой постоянный элемент земельно-правовой политики государства; приоритетное же положение приватизации земельной собственности – это преходящий элемент, направленный на устранение деформации земельного строя, которая была вызвана не оправдавшей себя на практике монополией исключительной государственной собственности на землю.

С устранением деформации в земельных отношениях принципы приоритета приватизации выполнят свою миссию, и им на смену придет новый принцип – пресечение возникновения земельных монополистов. Уже с 1991 г. в России действует закон по пресечению монополизма на товарных рынках.*

*См.: Закон РСФСР от 22 марта 1991 г. «О конкуренции и ограничени монополистической деятельности на товарных рынках» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №16. Ст. 499; а так же Федеральный закон от 25 мая 1995 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» // СЗ РФ. 1995. №22. Ст. 1977.

Рассмотрим отдельно формы собственности на землю.

1. Право частной собственности граждан на земельные участки – право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях; 1) при приватизации государственных муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле – продаже; 5) обмена или сделках с землей; 6) в результате внесения в уставной (паевой) капитал юридического лица. Так, например, 2 октября 2000 г. в Москве состоялся в качестве эксперимента первый земельный аукцион.

В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии земельной реформы в России» и Законом Москвы «Об эксперименте по продаже земельных участков в г. Зеленограде» был проведен в Москве первый земельный аукцион, на котором были выставлены 12 земельных участков площадью 13,25га.

Впервые в столице в частную собственность был продан земельный участок 0,73 га, за который фирма заплатила 310 709 долларов в рублевом эквиваленте.*

*Российская газета 2000, 30 сентября.

Законодательством были предусмотрены три различные процедуры приватизации земель:

приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;

приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Прав частной собственности граждан на землю является одним из условий их экономической свободы. К сожалению, в настоящее время это право в ряде субъектов РФ отсутствует. Но, поскольку в РФ признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина, это право должно распространяться на всех граждан, проживающих на ее территории, ибо право собственности граждан на землю является одной из основ правового статуса личности в РФ и не может быть изменено иначе как в порядке, установленном ст. 64 Конституции РФ, в которой не содержится положений, запрещающих на территории субъектов РФ право частной собственности граждан на землю, так и в ст. 135.

В соответствии с земельным законодательством РФ граждане вправе иметь земельные участки в частной собственности для ведения крестьянского (фермерского), личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного, жилищного и гаражного строительства.

Земельные участки из государственных и муниципальных земель граждане и их объединения получают как бесплатно, так и за плату.

Земельная реформа в России началась более десяти лет назад, но с огорчением приходится констатировать, что она далека от своего логического завершения.

12 декабря 1990 г. Российская Федерация (РСФСР) приняла Декларацию о своем суверенитете, с этого момента началась разработка и подготовка собственного законодательства о земле и аграрной реформе. Следует отметить что российское земельное законодательство на первом этапе развития реформ представлено, в основном, указами Президента России.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и 23 ноября 1990 г.* – Закон РСФСР «О земельной реформе», который установил два этапа осуществления земельной реформы на территории России: первый этап – закрепление земель в федеральную собственность, собственность республик, входящих в состав РФ, формирование специального фонда земель для последующего перераспределения, установление ставок земельного налога и цен на землю, инвентаризация земель; второй – осуществление Передачи и оформление земельных участков в собственность, владение, пользование физическим и юридическим лицам. В этих законах впервые было закреплено право частной собственности на землю. Одним из видов пользования указывалась аренда земель. Провозглашались самостоятельность и независимость собственников, землевладельцев и арендаторов. Наибольшее внимание уделялось порядку наделения граждан землей для создания фермерских хозяйств. У хозяйств изъяли земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств.

*С изменениями внесенными Законом РСФСР от 27 декабря 1990 г.; законами РСФСР от 24 июля 1993 г.; Указом Президента РФ от 24 декабря1993 г. №2287. // ВСНД РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №34. Ст. 1966; 1993. №21. Ст. 748; САПП РФ 1993. №52. Ст. 5085.

Важное значение для осуществления аграрной реформы имело Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г.* а также Закон РСФСР, принятый Верховным Советом РСФСР от 21 декабря 1990 г., с изменением, внесенным Законом РСФСР от 28 апреля 1993 г.** «О программе возрождения российской деревни и развитии агропромышленного комплекса», «О социальном развитии села».

*ВСНД РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №28. Ст. 368.

**Там же. 1990. №30. Ст. 411; Там же. 1993. №21. Ст. 748.

Еще в самом начале земельной реформы был введен принцип платности использования земли (ст. 12 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ЗК РСФСР ( в главе 8). 11 октября 1991 г. был принят Закон РСФСР «О плате за землю» (с последующими изменениями). Порядок и условия внесения арендной платы арендатором регулируется в ст. 614 части второй ГК РФ.

25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР – основной земельный законодательный акт.

Одной из важнейших общеэкономических реформ стала приватизация земельных участков.

27 декабря 1991 т. Президентом РФ был принят Указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», который предусматривал механизм приватизации земель при реорганизации совхозов и колхозов.

Законодательством были предусмотрены три различные процедуры приватизации земель:

приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;

приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» определил цели, для которых земельные участки могут быть переданы в частную собственность, а также отменил мораторий на продажу земельных участков.

Полностью вразрез с основными положениями Конституции РФ 24 декабря 1993 г. принимается Указ Президента РФ «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ». Он отменил больше половины статей ЗК РФ, не предложив чего-нибудь существенного взамен. Указ отменил не только статьи ЗК РФ, но и основные принципы, собственный метод и другие существенные признаки, отличавшие земельно-правовое регулирование. И самое главное, был отобран особый статус земли. Вступившим в законную силу с 1 января 1995 г. ГК РФ земля была уравнена с иным недвижимым имуществом.

Этим законом гражданам было разрешено продавать земельные участки другим гражданам независимо от срока их приобретения в частную собственность, в пределах норм предоставления земельных участков.

Радикальные меры по развитию частной собственности граждан на землю были предусмотрены Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г.

«О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»* и Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г., утвердившим порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.** Согласно этим актам Президента РФ покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранцев и лиц без гражданства, признаваемых покупателями в соответствии с законодательством РФ. Новые нормативно-правовые акты по земельной реформе не придавали стабильности земельным отношениям, а породили новые проблемы. Затем принимается в целом прогрессивный Указ Президента РФ от 23 апреля 1993 г. «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками».*** В нем предписывается органам исполнительной власти на местах обеспечить до начала 1995 г. перераспределение ранее предоставленных земельных участков. Что касается большемерных земельных участков, то в пределах установленных норм (например, 0,12 га в Московской области) они закрепляются в собственность, а оставшаяся часть либо должна быть закреплена в собственность за плату, либо в пожизненное наследуемое владение или в аренду. Указ не дал ответа на вопрос, если эта часть не закрепляется, то тогда что? В некоторых регионах стали отбирать излишки указанных земельных участков.

*Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №14. Ст. 761.

**Там же. 1992. №25. Ст. 1427 (в редакции Указа Президента РФ от 16 мая 1997г. №845).

***СААП РФ. 1993. №17. Ст. 1452. См. также постановление Правительства РФ от 30 мая 1993г. «Об утверждении порядка купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков» // СААП РФ. 1993. №23. Ст. 2114.

Исключительно важное значение для совершенствования земельных отношений в России имеет Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».* В этом указе закреплен принцип свободы распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан, которые имеют право продавать, передавать их по наследству, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (ст. 2).

*Там же. 1993. №44. Ст. 4191 (с изменениями, внесенными Указом Президента РФ от 23 декабря 1993г. №2287).

Новая Конституция РФ закрепила право частной собственности граждан на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками, создала условия для кардинального реформирования земельных отношений в России (ст. 8,9,35, 36,72 Конституции РФ, раздел II ГК РФ и другие законодательные акты).

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ»* отменена почти треть статей Земельного кодекса РФ, что сильно затрудняет регулирование земельных отношений в России. В соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю»** за гражданами сохраняются земельные участки, полученные ими в пожизненное наследуемое владение или пользование сверх установленных предельных размеров, запрещается обязывать граждан выкупать их или брать в аренду, но не разрешается передача их в собственность. В собственность эти земельные участки должны быть закреплены бесплатно в соответствии с федеральным законом, который должен быть принят Государственной Думой. Этим же указом разрешалось за счет земельных долей (паев) увеличить предельные размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства граждан. Кроме того, по этому Указу граждане вправе иметь земельные участки на правах общей собственности с определением долей каждой из них (долевая собственность) или без определения долей (общая совместная собственность).

*СААП РФ. 1993. №52. Ст. 5085.

**СЗ РФ. 1996. №II. Ст. 1026.

В современных условиях право долевой собственности получило наибольшее распространение применительно к гражданам, являющимся членами приватизированных сельскохозяйственных предприятий и реформированных колхозов. В этих случаях каждый гражданин имеет количественно определенную земельную долю, которая не определена в натуре. Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности, устанавливаются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участники долевой собственности имеют право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности – на определение и выдел своей доли в соответствии с постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. «О порядке , осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».*

*Там же. 1995. № 7. Ст. 534. 

Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» значительно расширены права собственников земельных долей по совершению ими разного рода сделок.

Другой перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в частную собственность, дан в Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».* В нем установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства в первую очередь имеют физические и юридические лица – собственники указанных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в названном случае является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих) под приватизированным предприятием на дату утверждения приватизации; под объектами незавершенного строительства – на дату вступления в силу права собственности на объект.

*СЗ РФ 1997. №20. Ст. 2240.

Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством РФ.

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не (установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение этой растительностью осуществляется собственником в соответствии е требованиями лесного законодательства.

Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданами и юридическими лицами земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» предусмотрена организация проведения указанных торгов (конкурсов).*

*Получение земельных долей гражданама затрудняет отсутствие в законодательстве ответов на вопросы: за какими организационно-правовыми формами хозяйствования должны закрепляться эти земли, как подразделяются права сельскохозяйственных коммерческих организаций и участников (членов) этих организаций и кто является субъектом права соственности на землю. // Российская газета. 1998. 22 января.

Земля гражданам в частную собственность может быть предоставлена как бесплатно, так и за плату.*

*Бесплатная передача земель сельскохозяйственных предприятий в частную собственность граждан установлена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» // САПП РФ. 1992. № 1–2. Ст. 9. и Положением «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий», утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. // САПП РФ. 1992. № 12. Ст. 25, 2219.

Процесс реформирования земельного строя России в текущем десятилетии проходил медленно, но результативно. Достаточно сказать, что к началу 1998 г. в частной собственности граждан находилось свыше половины земель, в том числе сельскохозяйственного назначения. 42 млн. граждан России являлись собственниками земельных долей, которые являются разновидностями права частной собственности граждан на землю.

Перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в частную собственность, дан в Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».* В нем установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, сооружения, помещения, объекты завершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица – собственники указанных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в названном случае является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах существовавших (существующих) под приватизированным предприятием на дату утверждения приватизации; под объектами незавершенного строительства – на дату вступления в силу права собственности на объект.

*СЗ РФ 1997. № 20. Ст. 2240.

2. Право частной собственности на землю юридических лиц. Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении (ст. 48 ГК РФ).

Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК РФ субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки – право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставной (паевой) капитал юридического лица.

Российское законодательство под частной собственностью понимает имущество и земельные участки, находящиеся также у юридических лиц. А между тем, юридические лица неодинаковы. Есть среди них государственные и муниципальные предприятия. Они иногда осуществляют свою деятельность на землях, не имеющих статуса частной собственности.

Земельные участки, используемые предприятиями и общественными организациями, благотворительными и общественными фондами, религиозными организациями, функционируют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

Поэтому проблема определения субъектов частной собственности на землю и другие природные ресурсы требует своего решения.

Существуют общие закономерности, свойственные праву собственности юридического лица безотносительно к его конкретному виду:

1) именно юридическое лицо является единым и единственным собственником принадлежащего ему имущества;

2) в собственности юридического лица находится имущество, переданное ему в качестве взноса его учредителем (участниками, членами), а также имущество, произведенное по иным основаниям в процессе деятельности (п. 3 ст. 213, п. 1 ст. 66 ГК РФ);

3) юридическое лицо, подобно другим собственникам, вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону, иным правовым актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц;

4) в определении правового режима имущества, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, в установлении полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им велика роль учредительных документов.

Как в юридической литературе, так и в законодательстве есть разные мнения на правовой статус сельскохозяйственных коммерческих организаций, в которых установлена общая собственность на землю.

Сторонники одной позиции полагают, что субъектами права собственности должна признаваться сама сельскохозяйственная организация как юридическое лицо, а не ее члены, которые в связи с передачей земельной доли, принадлежащей отдельным членам, в уставный капитал сельскохозяйственной организации как юридического лица после государственной регистрации учредительного договора становятся субъектами этой общей собственности.

Другая точка зрения сформулирована в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан», в котором предусмотрено право собственника земельной доли распоряжаться ею по своему усмотрению.

В соответствии с Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»* и Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»** разрешается приобретать земельные участки на праве собственности не только гражданам и объединениям, но и любым юридическим лицам.

*Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992. № 14. Ст. 761.

**Там же. 1992. № 25. Ст. 1427 в ред. указов Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1229, от 16 мая 1992 г. № 485.

В отношении имущества, которое согласно закону может находиться в собственности юридического лица, в п. 2 ст. 213 ГК РФ установлено правило о недопустимости стоимостного и количественного ограничений объектов права собственности юридических лиц.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения продаются в частную собственность сельскохозяйственного профиля по нормативной цене.

Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Иностранные юридические лица, международные организации с участием иностранных и российских юридических лиц, иностранные государства могут иметь земельные участки только на правах аренды.

Наряду с некоторыми общими чертами, право частной собственности на землю юридических лиц имеет специфические особенности – обязанность использовать землю в соответствии с основным целевым назначением, бережно, рационально, повышать ее плодородие и т. д.

Земельные участки других категорий (кроме земель сельскохозяйственного назначения) передаются в частную собственность юридическому лицу за плату в порядке, определенном законодательством РФ.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Законодательством установлено, что земельные участки могут принадлежать юридическим лицам на праве долевой собственности с определением для каждого из них конкретной земельной доли без выдела ее в натуре.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене.

При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в городах, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду.

3. Право общей собственности на земельный участок. Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности. Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности. Общая собственность возникает, прежде всего, на имущество, которое не может быть разделено без изменения ее назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена непосредственно законом. Делимое имущество поступает в общую собственность. Общая собственность на имущество является долевой за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства своим соглашением могут перейти на режим общей долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В общую совместную собственность граждан, являющихся членами указанных сельскохозяйственных предприятий, передаются сельскохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность, умноженной на число членов (работников) данного конкретного хозяйства. Остающиеся сельскохозяйственные угодья включаются в фонд перераспределения на конкурсной основе членами данного сельскохозяйственного предприятия, другими гражданами и юридическими лицами для сельскохозяйственных целей.

В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

Итак, земельный участок может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное, владение).

Кроме нормативно-правовых актов, которые были указаны в пункте 4 настоящей главы, необходимо проанализировать постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли»,* постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»** и Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве наЗемельные доли и имущественные паи, одобренные этим постановлением Правительства РФ. В Приложении № 1 к этим Рекомендациям дан примерный пакет документов (материалов) по выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли и о праве на имущественные паи. В Приложении № 2 указанных Рекомендаций «О порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями» даны:

аренда земельных долей, их купля-продажа, обмен земельных долей на имущественный пай, внесение земельной доли или право пользования ею, уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации; выделение в натуре земельных участков в счет земельных долей, иные сделки с земельными участками.

*СЗ РФ. 1994. №29. Ст. 3033.

**Там же. 1995. №7. Ст. 534.

Впрочем, выдел доли в натуре был возможен (а в определенных случаях и без согласия других собственников). Однако это правило фактически сводилось на нет следующим абзацем той же 5 ч. Указа от 27 октября 1993 г., в которой говорилось, что «выдел земельной доли (пая) в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования». Фактически местные власти, на откуп которым было отдано разрешение соответствующих вопросов, получили отменный повод для злоупотреблений.

Указ Президента от 27 октября 1993 г. предусматривает, что целевое сельскохозяйственное назначение земли может быть изменено по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Необходимо добавить, что данное неправомерное по своей сути положение продолжает действовать и сейчас. Это привело и еще будет приводить к тому, что плодородные и перспективные земли передаются названным органам под строительство коттеджей и т.п. В качестве примера можно привести дачные «города», выстроенные в ближайшем Подмосковье. Причем, мало кто из этих «новых русских», расположившихся в Горках Х или в другом месте, имеет своей целью сельскохозяйственное производство. Представляется, что следует подумать, как решить этот вопрос.

Если размер участков долевой собственности на земельный участок не может быть определен На основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, земельные доли являются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему земельному участку, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с аукциона.

Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной доли может быть осуществлен при условии предварительного определения земельной доли. Причем доли каждого из них.

При приватизации земель колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, которая осуществляется по решению трудового коллектива соответствующего предприятия, принимается решение о реорганизации хозяйства и передаче в соответствии с законодательством земель в собственность граждан, которые имеют право на земельную долю. Причем они бесплатно получают земельные участки из земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий в пределах средне-районной нормы бесплатной передачи земель в собственность.

Сельскохозяйственным организациям предоставлено право выкупа земельных угодий сверх причитающейся хозяйству бесплатной средне-районной земельной доли.

Оставшиеся после бесплатной передачи земельных долей в собственность граждан сельскохозяйственные угодья реорганизуемых предприятий включаются в фонд перераспределения земель и могут отграничиваться в натуре.

При реорганизации указанных сельскохозяйственных предприятий могут создаваться хозяйственные общества, товарищества, производственные и потребительские кооперативы и предприятия иных организационно-правовых форм.

Перераспределение земельных долей при реорганизации хозяйств может производиться их собственниками на внутрихозяйственных закрытых аукционах, в которых принимают участие только собственники земельных долей.

Собственники земельных долей в период реорганизации сельскохозяйственных предприятий имеют определенные права, установленные Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».*

*СЗ РФ. 1996. №11. Ст. 1026.

Совершенствование статуса сельскохозяйственных предприятий в период проведения земельной реформы в России с учетом ГК РФ требует решения целого ряда важнейших проблемных вопросов о правах этих предприятий на используемую ими землю и др. По этому вопросу как в законодательстве, так и в юридической литературе нет единого мнения.*

*Подробнее об этом см.: Правовые проблемы реформирования сельскохозяйственных предприятий. // Государство и право. 1996. №3. С. 46-82.

Порядок выделения земельных долей из земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (подача заявления в орган, уполномоченный для этого, принятие решений и т. п.) регламентируется законодательством.

Членам сельскохозяйственных организаций, вступившим в хозяйственные товарищества, производственные кооперативы, которые получили земельные участки в собственность, выдается документ, подтверждающий количественное и стоимостное выражение их земельных паев. Полученные ими свидетельства на право собственности на землю утрачивают силу.

Пайщик обязан ознакомиться лично с уставом вновь создаваемой организации и поставить на нем свою подпись в подтверждение согласия с ним.

Сельскохозяйственные организации имеют право на участие в их управлении и получение части доходов согласно принятому в уставе порядку. Участники сельскохозяйственных организаций при выбытии из них получают возмещение стоимости земельных паев за счет хозяйства.

В соответствии с Указом от 7 марта 1996 г. собственники земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе свою земельную долю передать по наследству; использовать (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства; продать; подарить; обменять на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести ее или право на ее пользование в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Указанные сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с законодательными и иными нормативно-правовыми актами РФ, а также положениями настоящего Указа с учетом ранее принятых собственниками земельных долей обязательств. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено в соответствии с законодательством РФ.

Органам местного самоуправления предоставлено право по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам РФ для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия выкупа этих земель устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных долей для образования крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных организаций и личного подсобного хозяйства или выкупа органами местного самоуправления, определяется в месячный срок по соглашению между собственниками земельных долей.

В случае разногласий решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. При этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству.

При выкупе земельных долей для государственных или муниципальных нужд с изменением в соответствии с законодательством РФ их целевого назначения местоположение земельного участка определяется на основании градостроительной документации или акта выбора земельного участка под строительство объекта.

При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

Оборот земельных паев в стоимостном выражении внутри хозяйств между его членами осуществляется в соответствии с их уставами. Законами субъектов РФ и уставами хозяйств устанавливается предельное количество земельных паев, которые может иметь участник сельскохозяйственной организации.

Далее надо учитывать, что граждане, работающие в данных сельскохозяйственных предприятиях, вправе выйти (уволиться) со своей земельной долей.

В сельскохозяйственных организациях, которые являются собственниками земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника:

а) граждане – собственники своей доли, участвуя в хозяйственной деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению своей земельной долей, повышая плодородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.;

б) предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов, исходя из коллективных, а не индивидуальных интересов. Например, не каждому из работников хотелось бы использовать участок (свою долю) под пашню как интенсивную форму хозяйственной эксплуатации земли, но в интересах ведения целостного хозяйства это необходимо.

В земельные отношения вмешивается и государство как собственник поскольку часть земель, не закрепленная в общую собственность, является собственностью государства.

Основой производственных отношении, как известно, является собственность (производство было бы бессмысленно, еслибы не было присвоения его средств и результатов) Поэтому повышение эффективности производства находится в прямои зависимости oт включения производителей сельхозпродукции в механизм отношений земельной собственности.

У всякого положительного явления неизбежно есть какие-то обратные, негативные стороны, например включение индивидуальных интересов граждан – собственников земельных долей в земельные интересы организаций (сельскохозяйственных организаций).

Устранению и предотвращению земельных споров у сельскохозяйственных организаций – собственников земли способствует порядок определения земельных долей граждан, при общей совместной собственности граждан на землю доля каждого определяется конкретно, когда она выделяется в натуре при выходе гражданина из сельскохозяйственной организации. Право собственников на земельную долю при долевой собственности удостоверяется специальными документами, выдаваемыми органами Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, в которых указывается размер земельной доли.

Предотвращает возможные земельные конфликты граждан с сельскохозяйственными организациями – собственниками земли и порядок нормирования земельных долей, который зависит от форм общей собственности.

При обшей совместной собственности бесплатная доля исчисляется путем умножения средней расчетной доли, сложившейся в данном административном районе, на число членов данного конкретного хозяйства (сельскохозяйственной организации).

Способствует обеспечению целостности сельскохозяйственной организации и стимулирование его работников к созданию совместной собственности, нло положение закона, которое определяет пределы нормирования земельных долей в зависимости от земельной собственности в этой сельскохозяйственной организации.

Наконец, гарантируются земельные права на свою долю каждою из членов трудового коллектива и на случай банкротства этой сельскохозяйственной организаций.

4. Право государственной собственности на землю. Это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муниципальной собственности (ст. 214 ПС РФ). Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (ч.2 ст. 214 ГК РФ). От имени РФ и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компитенции.

В отличие от прежнего земельного законодательства, по которому этот вид собственности был обезличен, новый ЗК РФ распредели эту земельную собственность между государственными уровнями.

Государственная собственность состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и земель, находящихся в собственности 89 субъектов РФ: 21 республики в составе РФ, краев и 50 областей, одной автономной области и 11 автономных округов.

Определены следующие уровни государственной собственности на землю:

а) федеральная собственность (федеральные земли). К ним относятся прежде всего земли, занятые объектами, отнесенными исключительно К федеральной собственности, а также иные земли, необходимые для осуществления задач федерального значения. В состав федеральных земель входят: земельные участки для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ РФ;

земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, метеорологической службы, добывающей промышленности, топливно-энергетического комплекса, водного и лесного фонда, железнодорожного, воздушного, трубопроводного, речного, морского транспорта федерального значения, федеральных автомобильных дорог, объектами федеральных органов власти, земли закрытых административно-территориальных образований, земли лесного и водного фондов федерального значения, земли федерального фонда резервных месторождений и других объектов недр, земли запаса федерального значения;

земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, объектов историко-культурного наследия общероссийского и всемирного значения, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения, включая прибрежные зоны морей и океанов; .

земельные участки Российской Академии наук, отраслевых академий наук федерального значения, научно-исследовательских учреждений, высших учебных заведений федерального значения, федеральных опытно-производственных хозяйств, сельскохозяйственных научно-исследовательских учреждений, федеральных государственных учебно-опытных и учебно-производственных хозяйств, государственных конных заводов, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств, государственных мелиоративных систем, конкретный перечень которых утверждает Правительство РФ;

иные земельные участки, предусмотренные федеральными законами и договорами о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами РФ и органами государственной власти субъектов Федерации, в соответствии с Конституцией РФ, общепризнанными принятыми нормами права, международными договорами за РФ признаются суверенные права и юрисдикция на ее континентальном шельфе* и в исключительной экономической зоне РФ.**

*Федеральный закон РФ «О континентальном шельфе РФ» № 187 принят Государственной Думой 25 октября 1995 г. (в ред. От 10 февраля 1995 г. // СЗ РФ. 1995. №49. Ст. 4694).

**Федеральный закон РФ «Об исключительной экономической зоне РФ» от 17 декабря 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №51. Ст. 6273.

Перечень земельных участков, отнесенных к федеральным землям, определяется субъектами Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом, принятыми соответствии с Конституцией Российской Федерации.

Земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться гражданам и юридическим лицам для застройки, сельскохозяйственного производства и иных целей. В государственную собственность могут приобретаться земельные участки путем выкупа у частных лиц, на основании дарения и в результате прекращения права муниципальной или частной собственности, по другим основаниям, установленным земельным кодексом и другими законами;

б) собственность субъектов РФ. К ней относятся земли в пределах их административно-территориальных границ за исключением федеральных, муниципальных и частных земель.

Владение, пользование и распоряжение государственными землями находится в совместном ведении органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов РФ в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами, законами и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также в соответствии с договорами о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами РФ и органами государственной власти субъектов РФ.

Исследуя проблему государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, необходимо отметить, что единого подхода в ее решении нет.

В законодательстве и литературе высказывались мнения о ее решении путем признания деления всех природных ресурсов по двум уровням – федеральному и субъектов РФ и об отказе от такого деления и признании всех природных ресурсов единой, общей, совместной государственной собственностью. Путаницу в решение этого вопроса внес Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 г. «О федеральных природных ресурсах», в котором не был закреплен механизм реализации деления природных ресурсов по двум уровням. Вслед за этим указом некоторые федеральные законы, «О животном мире» и «Об особо охраняемых природных территориях», также предусмотрели деление государственной собственности по двум уровням. В то время как другие законы такого деления не предусматривают («О недрах», Лесной кодекс РФ).

В некоторых субъектах Федерации: Бурятии, Башкортостане, Карелии, Коми, Марий Эл, Саха (Якутия) – Конституции и другие нормативно-правовые акты относят землю и другие природные ресурсы К исключительной собственности этих республик.

Разработчики Лесного кодекса РФ закрепили в ЛК, что все вопросы владения, пользования и распоряжения лесами находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 14).

Специфика права государственной собственности на землю заключается в следующем.

1) Данный вид права собственности характерен высоким уровнем своих субъектов. В соответствии со ст. 1 Конституции РФ Российская Федерация – Россия – есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления. Носителем суверенитета и единственным источником власти в РФ является ее многонациональный народ (ст. 3).

Таким образом, государство является в правоотношениях собственности представителем народа при осуществлении владения, пользования и распоряжения землей. Оно обязано реализовать свои полномочия собственника не в интересах одного гражданина и отдельных групп лиц, а в совокупном интересе всех проживающих на территории государства народов с тем, чтобы интересы одних народов не удовлетворялись в ущерб другим народам.

2) Государственные земли используются только в соответствии со своим целевым назначением. Земли, находящиеся в собственности государства, могут использоваться в таких целях, какие недопустимы для иных, негосударственных организаций и граждан. Например, использование земель под размещение предприятий, производящих ядерное и иное боевое вооружение; под военные полигоны, аэродромы; под выращивание наркотических и иных, запрещенных к возделыванию культур и т. п.

Таким образом, цели использования земель, находящихся в собственности государства, являются универсальными, продиктованными интересами функционирования государства.

3) Основания возникновения права государственной собственности на землю имеют свои особенности. Если граждане и иные негосударственные организации приобретают землю в собственность в порядке реализации законодательства о земельной реформе и по основаниям, предусмотренным законом, то государство было наделено земельной собственностью по Декрету о земле от 8 ноября (26 октября) 1917 г., и в настоящее время происходит не наделение землей, а разграничение земельной собственности между федеральным уровнем и уровнем субъектов РФ.

4) Правомочия собственности на землю совпадают у государства с правомочиями регулирования землепользования всего земельного фонда, а также осуществлением контрольных функций за использованием земель иными собственниками. Поэтому предусмотрен правовой механизм пресечения управленческих решений, нарушающих права других собственников земли. Так, земельное законодательство запрещает вмешательство в хозяйственную деятельность земельных собственников со стороны государственных органов; в случае издания государственным органом акта с нарушением закона или его компетенции собственник земли вправе обратиться в суд с заявлением о признании такого акта недействительным.

Обобщая характеристику государственной собственности на землю, можно сделать следующие выводы:

а) чем выше уровень государственной собственности на землю, тем шире диапазон использования земли по целевому назначению. Так, использование земель для военных нужд присуще только федеральной собственности; использование земель для предприятий энергетического машиностроения возможно как для федеральной, так и для собственности субъектов РФ. И наоборот, чем ниже уровень собственности, тем уже диапазон целевого использования земель, находящихся в собственности;

б) на одной и той же административно-территориальной единице (например, район, город) находятся земельные участки, состоящие в различных формах собственности и имеющие различный правовой режим. Это усложняет роль административных образований страны и увеличивает возможность правовых ошибок при принятии управленческих решений. Наиболее типичной из них является превышение компетенции должностными лицами и органами местного самоуправления.

5. Право муниципальной собственности на землю. Муниципальная собственность на землю – это собственность городских, сельских и иных населенных пунктов, других муниципальных образований.

К этому виду собственности могут относиться земли, занятые объектами муниципальной собственности, а также земли, необходимые для непосредственного осуществления коммунального обслуживания населения, находящегося на соответствующей территории района, города и др.

Указанные земли проходят государственную регистрацию в Государственном реестре в соответствии с постановлением Правительства от 18 февраля 1998 г. № 219.

В соответствии со ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление осуществляет владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, к которой относится все то, что не является федеральной собственностью субъектов РФ и частной собственности.

Распоряжениями Правительства РФ из федеральной собственности в муниципальную собственность ряда субъектов РФ передаются объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.*

*СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963.

В муниципальной собственности находятся земли в пределах черты городов, поселков и сельских поселений, а также земельные участки за их чертой, переданные в ведение органов местного самоуправления. В муниципальную собственность городов и других поселений, а также районов (кроме районов в городах) для обеспечения их развития могут дополнительно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность могут приобретаться земли органами местного самоуправления у собственников земельных участков путем их выкупа либо на основе дарения, отказов от земельных участков и на иных законных основаниях.

Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципальной собственности, – служить удовлетворению коммунальных потребностей местного населения (обслуживание нужд жилого фонда и коммунального хозяйства, объектов инженерной инфраструктуры, внешнего благоус тройства и т.п.). В силу этого муниципальная земельная собственность имеет более узкое назначение по сравнению с государственной собственностью.

Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляется органами местного самоуправления на основании местных уставов, территориального планирования и зонирования земель в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ.

Земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут передаваться гражданам и юридическим лицам на основании решений органов местного самоуправления в соответствии с их уставами.

До принятия специального федерального закона оборот земельных участков в крупных городах организуется на основе аренды, продажи права аренды. В.малых городах земельные участки могут передаваться в собственность для индивидуального жилого и гаражного строительства, коллективного садоводства. Передача застроенных земельных участков в собственность осуществляется с учетом планируемого целевого назначения участков согласно градостроительной документации.

6. Общая собственность супругов на земельный участок. В соответствии с ЗК РФ земельный участок, безвозмездно предоставленный одному из супругов в собственность при приватизации приусадебных, садовых, личных подсобных хозяйств, гаражных участков, или приобретенный им в результате сделок с землей, либо по иным основаниям, предусмотренным законом, во время брака, является совместной собственностью супругов, если договором между ними не установлено иное.

7. Общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства на земельный участок. Крестьянскому (фермерскому) хозяйству, созданному на базе одной семьи (семейное) и осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, земельные участки предоставляются на праве общей совместной собственности.

Общие предельные размеры сельскохозяйственных земель крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливаются законодательством субъектов РФ.

8. Собственность жилищного товарищества (кондоминиума). Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также придомовые участки, обслуживающие эти строения, могут находиться в собственности или на правах аренды жилищного товарищества (кондоминиума), передаваемых домовладельцам или товариществам собственников жилья.

Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. было утверждено Положение «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах».*

*СЗ РФ. 1997. № 40. Ст. 4892.

Подводя итог сказанному можно сделать следующие выводы:

1. Абсолютных (неограниченных) земельных собственников в РФ нет, право собственности ограничивается в интересах государства и общества.

2. Земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иной собственности, определенной в законе.,

3. Государственная собственность на землю имеет ряд уровней: федеральный и республиканский. Чем выше этот уровень, тем шире диапазон целевого использования земель и наоборот.

4. Каждая из форм и видов права собственности на землю обладает специфическим режимом в рамках общего правового режима. Наличие специфики и позволяет классифицировать земельную собственность по формам и видам.

5.3. Основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотношений являются юридические факты, которые должны отвечать как минимум трем требованиям.

1. Юридический факт должен иметь свое объективное, реальное содержание. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, порождающим правоотношение собственности на тот или иной земельный участок. Если же гражданин обращается в местную администрацию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения правоотношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит исполнению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц в размере от 40 до 100 минимальных окладов.

Юридический факт, порождающий правоотношения собственности, имеет две основные формы: события и поведение людей. Рассмотрит их по отдельности.

Событие как юридический факт представляет собой обстоятельство, совершающееся помимо воли человека. Например, смерть собственника земельного участка порождает правоотношения по передаче данного участка наследнику умершего.

Наступлению события могут способствовать человеческие действия, но юридическим фактом для возникновения, изменения или прекращения правоотношений всегда является конечный результат их деятельности.

Поведение людей как юридический факт выражается в виде действия и в виде бездействия.

Действие как юридический факт – это совершение поступка, имеющего юридическую значимость. Например, если гражданин посетил орган местного самоуправления (местную администрацию) с заявлением на получение участка, но не вручил это заявление надлежащим образом, то данный поступок не является юридическим фактом для возникновения правоотношения по получению (покупке) земельного участка в собственность. Тем самым совершен поступок, не имеющий юридической значимости. Но если гражданин вручил указанное заявление органам местного самоуправления (местной администрации) надлежащим образом, то такой поступок юридически значим даже в том случае, если заявление отказались принять (отказ в приеме заявления влечет юридическую ответственность).

Бездействие признается как юридический факт, если гражданин, или иное лицо, обязан был по закону совершить определенные действия, но не совершил их. Так, если собственник земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, .в течение трех лет подряд не использует его по целевому назначению, то такое бездействие является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок.

2. Конкретность – второе требование закона к юридическому факту.

Например, земли используются способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению природных ресурсов. Однако для придания этому обстоятельству значения юридического факта органы, контролирующие использование и охрану земель, должны доказать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собственность в результате определенных причин (антропогенного загрязнения от соседних производственных предприятий или загрязнения собственником земельного участка химическими и радиоактивными веществами, производственными отходами, сточными водами, бактериально-паразитическими и карантинными вредными организмами и т. п.), вызванных способами использования земельного участка, и т. п.

Конкретность юридического факта имеет две стороны:

а) фактическая конкретность, которая выразилась в объективной реальности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (неиспользование земельного участка по целевому назначению) перешагнуло установленный законом рубеж; причинная связь между способами использования земли и снижением ее плодородия налицо и т. п.;

б) документально доказанная конкретность. Например, по делу о прекращении права собственности имеются документы: надлежаще заверенная выписка из Земельно-кадастровой книги о бонитировке почвы и экономической оценке земли данного участка; документ, закрепивший уровень урожайности этого участка после взятия с него проб почвы на шестой год использования этого участка; расчет снижения фактической урожайности участка, сделанный специалистом; документы, устанавливающие применяемые в течение пяти лет технологии выращивания сельскохозяйственных культур; заключение специалиста о наличии причинной связи между применяемыми технологиями и возникшим снижением плодородия (урожайности) земли и т.п.

Каким бы конкретным ни был юридический факт, но если он не доказан документально, то не может служить основанием возникновения, изменения или прекращения отношений права собственности на землю. Так, если не заключен договор на куплю-продажу земельного участка, то как бы ни были стороны единодушны в совершении этой сделки (даже и при фактическом совершении сделки), она не порождает у продавца права собственности на продаваемый участок.

3. Связь с законом – третье требование к юридическому факту, порождающему возникновение, изменение или прекращение права собственности на землю.

Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт конкретно предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т. е. в условии, при котором и эта норма может применяться или не применяться). Например, для получения земельного участка под фермерское хозяйство в собственность необходим целый фактический состав: достижение гражданином совершеннолетнего возраста, наличие квалификации или опыта работы в сельском хозяйстве и сдача квалификационных экзаменов на допуск к ведению сельскохозяйственного производства. Этот состав конкретно закреплен в ЗК.

Косвенная связь с законом выражается в том, что факт не закреплен в законе, но из смысла его явствует, что правовое регулирование не может осуществляться без данного факта. Например, в ЗК РФ не оговаривается порядок подачи гражданами заявления в местную администрацию о получении земельного участка в собственность. Однако ясно, что без соблюдения этого порядка не может возникнуть правоотношение по собственности (если заявление будет отдано не тому лицу, если оно не пройдет регистрацию, если оно не будет включено в документооборот местной администрации и т. п.).

Таким образом, юридические факты – это конкретные, объективные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений.

Данные факты можно классифицировать натри группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Рассмотрим их по отдельности.

Правообразующие факты – это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участки. Таковыми являются:

1) административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции. Например, Закон о земельной реформе 1990 г. явился государственным актом, изданным в целях перераспределения земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. Он впервые ввел право граждан на приобретение земельных участков в собственность, хотя и в ограниченном виде, т.е. через местные Советы народных депутатов.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284* была утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.

*СААП РФ. 1994. №1. Ст. 2.

Не могли быть приватизированы объекты федеральной собственности: недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное пространство, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и экономической зоны РФ; орбитальные ресурсы экологических систем, а также охраняемые или особым образом используемые территории, участки льносеме-новодческих, коноплеводческих станций, кладбища, недвижимые объекты исторического и культурного назначения, перечень которых утвержден Правительством РФ.

Административные акты государства, как правило, не имеют срока давности и действительны до их полной или частичной отмены. Например, Декретом СНК РСФСР от 8 ноября (26 октября) 1917 г. «О земле» положено начало передачи земель в исключительную государственную собственность. Хотя этот акт и был впоследствии отменен, но его положения сохранились в иных многочисленных нормативно-правовых актах, действующих и поныне и обеспечивающих право собственности государства на землю;

2) сделки граждан и организаций по приобретению земель в собственность. Таковыми могут быть купля-продажа, договор о которой регистрируется в местной администрации, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные, дозволенные законом сделки. Сделки можно подразделить на прямые и косвенные. Прямые сделки имеют своим объектом земельный участок, а значит, и чисто земельно-правовую природу. К ним относится, например, приобретение в собственность земельного участка под огородничество, когда он предоставлялся в аренду или срочное пользование, поскольку такой участок имеет статус огорода при отсутствии на нем сооружений капитального типа.

Косвенные сделки имеют своим объектом не только и не столько земельный участок, сколько другие имущественные объекты и иную недвижимость, расположенные на этом участке. Эти сделки имеют преимущественно гражданско-правовую природу. Так, купля-продажа жилого дома регулируется ГК РФ, а продажа земельного участка, на котором расположен этот дом, оформляется уже по факту продажи данного дома.

Сделки на приобретение земельных участков могут заключаться как на определенный срок, так и без указания срока. Однако для пресечения торговли земельными участками в целях наживы и вопреки интересам государства, в Земельном кодексе РСФСР было сформулировано правило, которое, во-первых, установило мораторий на совершение купли-продажи приобретенного земельного участка сельскохозяйственного назначения, а во-вторых, ограничило круг покупателей, для которых были установлены определенные критерии (ограничения).

Если в нормативно-правовых актах государства выражена его воля, обусловленная интересами народа, то в сделках выражается свобода воли сторон (например, продавца и покупателя), и в случае дефекта этой воли (заблуждение, имеющее существенное значение; обман; насилие; угроза и другие, предусмотренные законом обстоятельства, под влиянием которых совершена данная сделка), сделка может быть признана по суду недействительной по иску заинтересованной стороны;

3) обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю:

а) приобретение земельных участков в порядке наследства: через наследование недвижимости, расположенной на данном земельном участке, и через непосредственное наследование земельного участка, принадлежащего наследодателю.

Первый путь получения наследства имеет преимущественно гражданско-правовую природу, второй – смешанную гражданско-правовую и земельно-правовую природу.

Передача наследства в виде принадлежавшей покойному недвижимости зависит от воли последнего или от закона. Передача же земельного участка гражданина, ведущего фермерское хозяйство, ограничена несколькими условиями: в случае смерти главы семейного крестьянского (фермерского) хозяйства либо одного из его членов наследство в отношении земельного участка, принадлежащего данному хозяйству, не открывается. В случае смерти последнего члена семейного крестьянского (фермерского) хозяйства порядок наследования имущества хозяйства, в том числе земельного участка на праве собственности, осуществляется по правилам гражданского законодательства. Однако земельный участок разделу между наследниками не подлежит и передается тому из наследников любой очереди, который изъявил желание вести это хозяйство. При наличии нескольких таких наследников спор о преимущественном праве наследника этого хозяйства рассматривается судом. Однако наследники, которые не будут участвовать в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеют права на получение компенсации от этого хозяйства в размере стоимости части земельного участка, которая соответствует их доле наследства.

Если при наследовании обычного имущества применяется круг наследников по завещанию или закону (наследники первой и второй очереди), то при наследовании земельного участка, принадлежащего на праве общей совместной собственности крестьянскому (фермерскому) хозяйству, это правило не применимо (о чем уже было сказано выше);

б) при вступлении в хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы на получение в собственность земельного участка выдается документ, подтверждающий количественное и стоимостное выражение их земельных паев. Полученные ранее свидетельства на право собственности на землю утрачивают силу;

в) пользование непрерывно более 15 лет земельным участком дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка (ст. 234 ГК РФ) без юридического оформления своих прав, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения. При переходе права собственности или другого права на строение, сооружение к приобретателю переходит и право на земельный участок на тех же условиях, в том же объеме и для того же разрешенного использования, какое было у прежнего владельца, если законом не предусмотрено иное;

г) приватизация является ведущим основанием для приобретения земельной собственности гражданами и юридическими лицами. Приватизация – разгосударствление государственной собственности на землю. Собственник предприятия, приватизированного в порядке, установленном законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий (физическое или юридическое лицо), обязан в шестимесячный срок со дня своего образования оформить право законного владения фактически занимаемым земельным участком. Условия, на которых передается земельный участок право аренды или постоянного (бессрочного) пользования, сервитута и обременения), определяются договором на основании ЗК и законодательства субъектов РФ.

Приватизация сельскохозяйственных предприятий имеет свою специфику, что обусловливает ее особое правовое регулирование, предопределенное главным образом особенностями сельскохозяйственного производства и его зависимостью от почвенно-климатических условий, сезонности производства и других объективных обстоятельств.

Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков» (долей земельных участков) установлено право приобретать в собственность земельные участки (доли земельных участков), на которых расположены здания, сооружения, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства. В первую очередь имеют право физические и юридические лица – собственники указанных объектов недвижимости.

Объектом продажи является земельный участок (его доли), ранее выделенные землевладельцу на правах постоянного (бессрочного) пользования и аренды.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанное право, земельный участок предоставляется в фактических границах, существующих под приватизируемым предприятием на дату утверждения плана приватизации; под объектами незавершенного строительства – на дату вступления в силу права собственности на объект.

Приватизация земельных участков – это передача из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и аренды.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации, а сверх норм выкупается по договорной цене либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде. Уменьшение размеров земельныхуча-стков, ранее предоставленных гражданам в установленном порядке, запрещается.

Земельный участок может быть приватизирован только собственником (собственниками в долях) строения, сооружения, находящегося на этом участке. Территориальные границы приватизируемого участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить необходимость установления сервитутов.

Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 установлено, что приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, бульвары, водоемы, пляжи); земли заповедников, памятников природы национальных и дендрологических парков, ботанических садов, земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании).

Продаже не подлежат незастроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся на землях лесного и водного фонда, особо охраняемые земли, для которых установлен особый режим приватизации законодательством РФ, а также земли, расположенные в морских, речных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан устанавливается Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан». Для определения среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность граждан вся площадь сельскохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земель, передаваемых в ведение сельской, поселковой, городской администрации, делится на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе. Этим же Указом главам местной администрации сельских районов по предоставлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству предоставлено право определять дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земли в собственность по выделяемым на территории района зонам с различной плотностью сельского населения. Возмездная приватизация земельной собственности установлена Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», и определен круг субъектов, которым разрешена такая продажа земельных участков. Участниками такой приватизации являются собственники приватизированного путем продажи на коммерческом инвестиционном конкурсе, аукционе государственного, муниципального предприятия. Покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранных и лиц без гражданства, признаваемые покупателями в соответствии с законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий».

При возмездной приватизации граждане, ведущие сельское хозяйство, как правило, фермеры, могут получить землю дополнительно, сверх нормы бесплатной приватизации, когда предельные размеры их хозяйств по закону превышают установленные нормы.

Для приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить: договор, судебное решение, постановление правомочного органа власти и иные документы, бесспорно подтверждающие право собственности на строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, если участок застроен; постановление уполномоченного органа власти об отводе земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду чертежи (планы) земельного участка и др.

Перечисленные обстоятельства только тогда являются юридическими фактами по возникновению правоотношений собственности, когда они законны.

Законность фактов выражается либо в соответствии действующему законодательству, либо не в противоречии ему. В случае незаконности юридических фактов, ставших основанием возникновения права собственности на землю, законом предусмотрен правовой механизм защиты. Так, незаконные акты государственных органов могут быть отменены по решению Конституционного Суда РФ (ст. 86, 98 Закона о Конституционном Суде РФ);* они не применяются судами при рассмотрении споров и заявлений по защите нарушенных прав (ч. 2 ст. 307 Гражданского процессуального кодекса); незаконные сделки подлежат отмене (ст. 168 ГК РФ), а наследники могут обжаловать в суд незаконно переданную по наследству землю и т. п.

*См.: Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. «О Конституционном Суде РФ» // СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1447.

Правоизменяющие факты – это предусмотренные законом обстоятельства, с которыми он связывает изменение правоотношений собственности. К таким фактам относятся:

а) обстоятельства (юридические факты), сужающие правомочия собственника земельного участка. Например, ЗК РФ обязывает не нарушать права собственников других земельных участков, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами, не допускать причинения ущерба окружающей природной среде. Это ограничивает правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению своей землей. Так, невозможно возвести строения вблизи водоемов; эксплуатация земельного массива вблизи лесов должна осуществляться с соблюдением противопожарных правил; сельскохозяйственные работы на полях должны проводиться с соблюдением ограничений в применении ядохимикатов и т. п.

В некоторых случаях сужение правомочий вызывает потребность в изменении целевого использования земельных участков. Например, вблизи населенных пунктов, лесов и водоемов приходится переводить пашни в сенокосы и другие естественные угодья, а пахотные угодья осваивают на отдаленных естественных угодьях, что требует значительных затрат;

б) обстоятельства (юридические факты), возлагающие дополнительные функции на собственников земель. Так, если у собственника сгорел на участке от пожара жилой дом, то на этого собственника возлагается дополнительная обязанность – начать строить новый дом, восстанавливать старый взамен сгоревшего в течение трех лет, поскольку земельный участок сохраняется в течение этих лет при условии начала восстановления строения в установленном порядке;

в) обстоятельства (юридические факты), расширяющие права собственников земельных участков. Например, если на земельном участке имеются общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды, а также многолетние насаждения, то это обстоятельство расширяет правомочия собственника, предоставляя ему юридическую возможность использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства названные природные объекты;

г) обстоятельства (юридические факты), обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил. Так, собственники земель в поселениях обязаны осуществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками с соблюдением требований генеральных планов (проектов планировки и застройки) поселений, проводить в установленном порядке озеленение и поддерживать территорию в должном противопожарном и санитарном состоянии; на землях природоохранного, природо-заповедного, рекреационного назначения выполнять особые условия землепользования и установленный на этих землях особый режим земель.

Правопрекращающие факты – обстоятельства, с которыми закон связывает обязанности и возможности прекращения права собственности.

Данные факты подразделяются на две группы – факты, которые позволяют прекратить право собственности на землю, и факты, которые обязывают это сделать.

Факты, позволяющие прекратить право собственности на землю, характерны тем, что реализация действий по прекращению права собственности ставится в зависимость от усмотрения субъекта права собственности и соответствующих государственных органов. Например, это добровольный отказ от земельного участка или его части, от отчуждения (продажи) земельного участка.

Факты, обязывающие принудительно прекратить право собственности на земельный участок, характерны своей императивностью из-за грубого нарушения собственником земли земельного законодательства. Например, использование земельного участка способами, приводящими к порче земель и других природных ресурсов, а следовательно, к ухудшению экологической обстановки, является опасным деянием как с экономической, так и с экологической стороны.

Данная группа фактов (обязывающих принудительно прекратить право собственности на землю) предусмотрена законодательством в качестве своего рода «аварийного клапана» на случай возникновения опасности над земельными угодьями. К ним относятся:

а) прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства, смерть гражданина-собственника, а также по другим основаниям, предусмотренным договором, из которого возникли в порядке, предусмотренном законом, права на землю. Земля не может пустовать, особенно сельскохозяйственная. Окультуренную землю нельзя оставлять без использования; неиспользование всего или части земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение одного года, а в отношении собственника земельного участка – в течение трех лет, за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование;

б) использование земельного участка не по целевому назначению, а также использование его способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки, неуплата земельного налога в течение двух лет и непогашение задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года;

в) прекращение статуса собственника земли вследствие сделок с землей, реорганизации сельскохозяйственных организаций и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий.

Как уже отмечалось, земля является основой жизни и деятельности народов РФ, проживающих на соответствующей территории, а это значит, что для обеспечения условий нормального их существования (передвижение, строительство объектов особой государственной значимости и т. п.) государство вправе изымать у собственников земли для государственных и муниципальных нужд путем принудительного выкупа (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Понятие о государственных или муниципальных нуждах как основании прекращения права собственности на землю не раскрыто в действующем земельном законодательстве, как, впрочем, и в ранее действовавшем законодательстве. Установлен лишь ряд положений, пресекающих ведомственный и иной произвол при изъятии земель:

ограничено изъятие сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей;

действует правило экономного отвода земель под объекты государственной важности. Так, для строительства линейных сооружений земельные участки должны быть отведены вдоль существующих трасс;

соблюдается процедура согласования при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд, выяснения общественного мнения через формы непосредственной демократии.

Подводя итог изложенному, можно сделать следующие выводы:

1. Основаниями возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю являются юридические факты, т.е. конкретные объективные обстоятельства, с которыми закон связывает вышеуказанные правовые последствия.

2. Эти факты применительно к правоотношениям собственности можно разделить на правообразующие, правоизменяющие, правопрекра-щающие.

3. К числу правообразующих юридических фактов относятся административные акты государственных органов, сделки граждан и организаций и иные обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение права собственности на землю (открытие наследства, получение земельной доли, более чем 15-летнее владение недвижимостью в установленном законом порядке, когда при переходе права собственности на него переходят и права на обслуживающий эту недвижимость земельный участок).

4. К числу правоизменяющих фактов относятся обстоятельства, сужающие, т.е. ограничивающие правомочия собственника; обстоятельства, возлагающие дополнительные функции на собственников; обстоятельства, расширяющие права собственников или обязывающие собственника осуществлять свои правомочия с соблюдением определенных дополнительных правил.

5. К числу правопрекращающих фактов относятся факты, позволяющие прекратить право собственности; факты, обязывающие прекратить это право, и факты, связанные с изъятием земель для государственных или муниципальных нужд.

Контрольные вопросы:

1. Понятие собственности на землю в экономическом и юридическом смыслах.

2. Правомочия собственников земли, содержание этих правомочий.

3. Виды земельной собственности по законодательству России.

4. Специфические черты права государственной собственности на землю.

5. Специфика права собственности общественных организаций.

6. Специфика права частной собственности граждан на земельные участки.

7. Специфика права частной собственности на землю юридических лиц.

8. Характерные черты права муниципальной собственности на землю.

9. Основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю.

5.4. Вещные права на землю

Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве – одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования им и сервитута.

Вещные права на землю были распространены в поземельных отношениях России и поначалу были узаконены после октябрьского переворота в стране. Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:

1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже права собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.

2. Вещные права обладают определенной зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком.

3. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).

Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимы (ч. 1 ст. 1 ГК) и подлежат судебной или административной защите (ст. 11 ГК). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.

4. В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок.* Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой подход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др. В силу этого вещные права:

а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и непредусмотренные законом отступления от них не допускаются;

б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т.п.

*См.: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости при приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240, а также Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» // СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.

5. Вещные права можно классифицировать по различным основаниям:

а) по видам земель, принадлежащих тем или иным лицам на основе вещных прав. Например, право пожизненного наследуемого владения фермера земельным участком имеет значительную специфику по отношению к праву пожизненного наследуемого владения участком гражданина, проживающего в городе, в силу целевого значения земель, на которые распространяется это обладание;

б) по лицам, обладающим вещными правами на земельный участок. В частности, если правом пожизненного наследуемого владения обладают только граждане и иные физические лица, то данным правом не обладают организации, которые не могут являться субъектами наследственных правоотношений, за исключением случаев, определенных законом;

в) по интересам, во исполнение которых предусмотрены данные вещные права. Например, сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком) могут быть как публичными, так и частными в силу предназначенности их для публичных или частных интересов. И если земельный участок, к примеру, предоставлен в своей определенной части для проезда автомашин, то такой сервитут следует считать публичным, поскольку он служит удовлетворению общественных потребностей; если же определенная часть земельного участка используется для обслуживания мелиоративных сооружений, предназначенных для орошения участка соседа, то такой сервитут следует считать частным, предназначенным для удовлетворения интересов конкретного субъекта правоотношений – соседнего землепользователя;

г) по основаниям возникновения вещных прав. Так, если право пожизненного наследуемого владения землей может возникнуть из наследственного завещания прежнего владельца, то право сервитута устанавливается по соглашению сторон (соседствующих землепользователей), а при недостижении такого соглашения – решением суда по иску заинтересованной стороны.

6. Вещные права, как и право собственности на земельный участок, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. В силу этого возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежит такой же государственной регистрации, как и возникновение, изменение или прекращение прав собственности на данный участок.

Поскольку вещные права на земельный участок осуществляются при одновременном наличии права собственности на этот участок, то происходит двойная регистрация данных земельных прав: первоначальная и производная.

Теперь рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

1. Право пожизненного (наследуемого) владения землей (ч. 1 ст. 216) отличается от иных вещных прав следующими основными особенностями:

а) наибольшей стабильностью прав на земельный участок. Так, если право пользования земельным участком может быть временным, т.е. краткосрочным, то право владения принадлежит владельцу не только на протяжении всей его жизни: после жизни воля владельца в определении принадлежности земельного участка гарантируется к соблюдению принудительной силой государства, если наследник не отказался от наследства;

б) наибольшей широтой самостоятельности правомочий землевладельца в отношении использования земельного участка. Владелец вправе самостоятельно, без каких-либо специальных разрешений собственника земельного участка возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если законом не предусмотрено иное. Например, постоянный землепользователь приобретает право собственности на созданное им недвижимое имущество только в том случае, если эта недвижимость создана им для себя;

в) узким кругом субъектного состава правоотношений по владению земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Поскольку наследователем может быть только гражданин или физическое лицо, субъектный состав данного вида правоотношений ограничивается именно этой категорией лиц. Право пользования земельным участком может принадлежать и организациям, т.е. более широкому кругу лиц;

г) наличием в правомочиях по владению земельным участком конституционных положений о правах, свободах и обязанностях граждан, имеющих статус высшей ценности и составляющих смысл, содержание и применение российского законодательства (ст. 2,18 Конституции РФ). В частности, права на свободное использование своих способностей и имущества для осуществления предпринимательской деятельности на земельном участке (ст. 34 Конституции).

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком имеет следующие отличительные специфические черты:

а) более широкий круг субъектов данного вида правоотношений, поскольку законом прямо указывается, что в круг этих субъектов могут входить не только граждане, но и организации, обладающие правами юридического лица (ч. 1 ст. 268 ГК);

б) более узкий круг оснований приобретения данного вещного права. В частности, таковым является решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование (ч. 1 ст. 268 ГК). Право же пожизненного владения на этот участок может быть приобретено и на основании завещания прежнего владельца, сделанного в установленном законом порядке;

в) наличие производной связи между правом на земельный участок и правом на недвижимость, расположенную на данном участке. Так, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК). При прекращении же права пользования земельным участком, если стоимость недвижимости явно превышает стоимость участка, находившегося в пользовании собственника недвижимости, суд может установить условия пользования земельным участком на новый срок (ч. 2 ст. 272 ГК).

Такой производности не наблюдается в правоотношениях владения землей на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку возникновение права собственности на недвижимость не может повлечь за собой возникновение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено это строение;

г) относительно меньшая стабильность отношений землепользования. Во-первых, право постоянного землепользования может быть прекращено по тем же основаниям, по которым оно возникло, – на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа, принятого в установленном законом порядке; во-вторых, право землепользования может быть и временным, устанавливаемым на определенный срок. Например, предоставление временно неиспользуемых под строительство земель под посадку картофеля гражданам или под огороды.

В отношении права постоянного землепользования не предусмотрено возможности передачи данных правомочий по наследству.

3. Сервитуты (п. 1 ст. 216), выражающиеся в праве ограниченного пользования соседним земельным участком. Особенности данного вещного права следующие:

а) если основанием возникновения прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного пользования земельным участком является свободный от чьих-либо притязаний участок, то основанием сервитута всегда является наличие соседнего используемого участка, интересы надлежащей эксплуатации которого требуют вмешательства в пользование данным земельным участком. Например, невозможность подхода к соседнему землепользованию иным способом, кроме как через данный участок;

б) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат;

в) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т. д.;

г) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;

д) право сервитута носит придаточный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;

е) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, прав на земельный участок, служащий для сервитута (ограниченного пользования им), поскольку сервитут не влечет за собой лишения прав землепользователя на данный земельный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);

ж) наконец, сервитут устанавливается, как правило, не на ограниченный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо и прекращение действия сервитута. Например, Федеральным законом о связи предусмотрено установление сервитута в виде возможности прохода или проезда к месту ЛЭП для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Данный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не будет демонтирована ЛЭП или полностью прекращена ее деятельность.

Сервитут на земельный участок – право ограниченного пользования одним или несколькими соседними участками. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда.

Собственник земельного участка вправе требовать, в том числе в судебном порядке, предоставления сервитута для обслуживания своего земельного участка.

Сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя на земельном участке; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельном участке; временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ ремонтно-строительной полосы на земельном участке; возведения здания, строения, сооружения определенной высоты на соседнем земельном участке; создания на земельном участке защитных лесных насаждений и иных природоохранных объектов; иные сервитуты.

Сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законом. За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей и их объединений, плата не взимается.

Сервитут может устанавливаться на земельный участок на любом праве и может быть временным или постоянным. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Сервитуты сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случае, если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением земельного участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Таким образом, вещные права на землю выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком; в праве постоянного бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).

Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельностью и независимостью от права собственности.

Разнообразие вещных прав обусловлено их целевым назначением. В частности, пожизненное наследуемое владение преследует цель обеспечить реализацию конституционных прав граждан на свободное хозяйственное использование земель, сохранение преемственности в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства и т. д.

5.5. Иные права на пользование землей

Право собственности на землю и вещные права на нее являются основными видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер.

К числу таковых относятся права на землю, основанные на обязательственных правоотношениях. В частности, главными из таких обязательств являются арендные обязательства, согласно которым арендодатель обязуется передать арендатору на определенный срок на возмездных началах определенный договором аренды земельный участок, а арендатор обязуется использовать этот участок в соответствии с условиями этого договора, пользование землями при проведении изыскательских работ (ст-ст. 606-625 ГК РФ).*

*См.: Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения и временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (Сб. Аграрное законодательство РФ – М., 1999. С. 249); Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 926 «Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха» (СЗ РФ 1996. № 33. Ст. 3999). См.: Распоряжение вице-мера Москвы от 2 марта 1992 г. «Об арендеземли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» (Земельно-арендные отношения в г. Москве. М., 1998), а так же распоряжение мэра г. Москвы от 1 октября 1996 г. «О мерах экономического регулирования использования земель Москвы», в котором размер арендной платы установлен в зависимости от того, в какой из 9 зон Москвы расположен земельный участок (см. Сборник нормативных актов по земельному праву Москвы. М., 1998. С. 248).

Особенностями обязательств как оснований прав на пользование земельными участками являются:

1) относительный характер данного вида правоотношений, поскольку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относительно вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обязательств. Например, если договором аренды земельного участка установлена обязанность арендатора ограничивать движение транспорта по дорожному полотну, проходящему по данному участку, в определенные периоды времени, то эти обязательства не могут распространяться на других лиц, не входящих в круг договорных отношений;

2) свобода воли сторон обязательств, на основании которых возникает право на пользование земельным участком. Она предполагает добровольность заключения договора аренды земельного участка, и если этот договор был заключен под влиянием насилия или иных действий арендатора, парализующих волю арендодателя (собственника или владельца земельного участка), то такой договор может быть признан в судебном порядке недействительным;

3) договорный характер обязательств по использованию земельных участков. В отличие от них вещные права и обязанности предусмотрены законом и могут изменяться по усмотрению сторон лишь в случаях, определенных законом. В частности, право землепользователя на разработку общераспространенных полезных ископаемых значительно уже по своему объему в сравнении с аналогичным правом лица, владеющего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Если последний обладает этим правом без согласования с собственником земельного участка, то землепользователь обязан согласовывать такие действия с собственником земельного участка;

4) отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками, как это имеет место при вещных правах на землю. Право на пользование земельным участком возникает на основе договора (аренды и др.) и факта государственной регистрации этого договора, без которой этот договор может быть признан недействительным;

5) установленные законом форма и процедура оформления обязательств как основания возникновения права на землепользование. В частности, устная форма заключения договоров к земельным отношениям неприменима, и заключение сделок, имеющих земельно-правовое содержание, обставлено законом более усложненной формой, по сравнению с иными видами сделок. Это усложнение обусловлено особой ценностью земли как объекта правовых отношений, в силу чего усложненная процедура заключения подобного вида договоров является одним из способов предотвращения нарушений договора. Например, установление Типовой формы договора купли-продажи (купчей) позволяет уже на стадии заключения этого договора включить в договор необходимые элементы, исключая противоречащие закону условия сделки.

Если возникновение вещных прав на землю устанавливается в административном порядке (решением специально установленных государственных или муниципальных органов) и судом (при решении спора о сервитуте), то заключение договоров земельно-правового характера всецело зависит от усмотрения сторон;

6) возникновение прав на землю из договорных обязательств можно подразделить на права, дающие возможность осуществлять весь цикл использования земель, полученных до договору (широкие права), и права, дающие возможность осуществлять отдельные функции использования земель (узкие права). Например, получение земельного участка фермером в аренду дает последнему возможность осуществлять весь цикл сельскохозяйственной эксплуатации этого участка; получение же участка по договору на проведение проектно-изыскательских и иных работ дает право временному землепользователю осуществлять лишь отдельные функции (виды работ) на этом участке.

Если первый вид прав выражается в одном договоре аренды земельного участка, то второй вид прав может выражаться в различных видах договоров. Например, в договоре подряда на проведение агрохимического обслуживания полей, в договоре на осуществление научно-исследовательских работ, в трудовом договоре работника сельскохозяйственной организации, являющейся собственником земли, со своим работником, который осуществляет эксплуатацию закрепленного за ним участка на условиях арендного подряда и т. д.

Аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещными правами на землю, отличаясь от них следующими основными признаками:

1) срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда предполагает заключение арендных обязательств на определенный срок. Этим элементом арендные отношения по использованию земель в определенной мере сходны с правом временного землепользования, однако последнее не имеет, как правило, договорного характера и основывается на административно-правовом акте предоставления земельного участка во временное пользование;

2) возмездный характер использования земель. Если лица, обладающие вещными правами на земельный участок, осуществляют плату за землю в виде установленных ставок налогов в государственную казну, то арендатор земельного участка платит арендодателю арендную плату в размерах, определяемых соглашением сторон по договору аренды. В силу этого возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмездность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нормируется сторонами в допустимых законом пределах.

При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на основе иных вещных прав на земельный участок;

3) взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды.* В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон. В частности, стороны могут определить в договоре правила содержания арендатором арендуемого земельного участка, установить обязанности арендодателя оказывать арендатору необходимую помощь в этом содержании, установить обязанность возводить определенные сооружения и строения на арендуемом участке и др.

*См.: Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», в котором в Приложении № 1 дан Примерный договор аренды земельной доли и Примерный многосторонний договор аренды земельных долей и др. материалы, необходимые для заключения подобного договора//СЗ РФ. 1995. №2. Ст. 145. Указом Президента РФ от 7 марта 1996г. несколько изменена аренда земельных долей.

Однако указанная регламентация должна осуществляться сторонами при условии непротиворечия вводимых сторонами правил аренды земельных участков нормам действующего российского законодательства.

Установленные сторонами условия аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вытекающих из права землепользования. Например, установленная в договоре аренды обязанность арендатора по содержанию дорог общего пользования, проходящих через арендуемый земельный участок, является, в случае невыполнения ее, основанием взыскания с арендатора убытков и применения к нему ответственности за нарушение правил содержания этих дорог;

4) возможность взаимного воздействия сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств, составляющих внутренний регламент аренды земельных участков. В частности, такое воздействие эффективно осуществляется применением неустойки и других санкций, как предусмотренных законодательством за нарушение договора, так и сторонами этого договора. В частности, стороны вправе устанавливать неустойку в виде денежной суммы, соразмерной убыткам, причиняемым нарушениями договорных обязательств, поскольку при явной несоразмерности суд вправе при рассмотрении спора уменьшить размер этой неустойки.

Иные же виды договоров, на основании которых возникает право пользования земельными участками, характерны наличием в них лишь возможностей осуществления определенного круга действий в отношении этих земельных участков. Например, использование земельного участка для проведения мелиоративных и изыскательских работ дает право подрядчику проводить только такие действия с преобразованием почвенного покрова земельного участка, которые предусмотрены в проектно-сметной документации на эти мелиоративные работы. Совершение иных действий (например, посев сельскохозяйственных культур) допустимо лишь при условии разрешения их в соответствующем договоре и если эти действия необходимы, к примеру, для проверки результатов проведенных мелиоративных мероприятий.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, проводят их на всех землях независимо от целевого назначения на основании принятых в установленном порядке решений о проведении этих работ и договоров, заключаемых с собственниками, владельцем, пользователем или арендатором земельного участка. Земельные участки, необходимые для изыскательских работ, не изымаются.

В договорах определяется срок проведения работ и размеры платежей за использование земельных участков, обязанности по возмещению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, после приведения земельных участков в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, сдают их по акту собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земельных участков.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, которые по технологии их выполнения требуют занятия земельных участков или их частей под временные постройки, размещение оборудования, техники, складов и прочих сооружений, ограничивающих полностью или частично использование этих земельных участков собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами, выплачивают соответственно земельный налог или арендную плату и полностью возмещают собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам причиненные им убытки.

Указанные иные виды договоров, порождающие право пользования земельными участками, отличаются от договоров аренды земельных участков узкоцелевым характером действий в отношении земель, и практика правового регулирования знает такие формы договорных отношений, как договоры на осуществление поливов сельскохозяйственных угодий, договоры на осуществление агрохимического обслуживания, договоры на компактную застройку земельных участков и т. д.

Поскольку предметом договорных отношений является определенная функция по использованию земель, такие договоры не подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная оценка подобных функций осуществляется в другой форме – в форме лицензирования. В частности, лицензируется деятельность по мелиорации земель, по обследованию земель на предмет выявления деградированных сельскохозяйственных угодий и др.

Таким образом, наряду с вещными правами на земельные участки, существуют и обязательственные правоотношения, порождающие права на эти участки, что имеет определенную правовую специфику.

5.6. Основания и правовые последствия прекращения вещных прав на землю

В соответствии с действующим земельным законодательством земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд, а также ввиду ненадлежащего использования.

Для государственных и муниципальных нужд земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа его РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием по решению, принятому органом исполнительной власти. Собственник должен быть уведомлен об изъятии за год, а также о дате регистрации. Выкуп части участка допускается только с согласия собственника. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В выкупную цену включаются:

рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

убытки, причиненные собственнику, включая упущенную выгоду и убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если соглашение не достигнуто, то государственный орган, принявший решение об изъятии, предъявляет иск о выкупе участка в суд (не позднее 2-х лет с момента уведомления об изъятии). Собственник подлежащего изъятию участка владеет, пользуется и распоряжается участком до достижения соглашения о выкупе участка (до принятия решения судом).

Право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды и другие права на земельные участки прекращаются по основаниям, предусмотренным договором, из которого они возникли, в порядке, установленном ЗК РФ.

Договор о предоставлении (продаже) органами исполнительной власти или органами местного самоуправления земельного участка гражданину или юридическому лицу может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, требованиям органов прокуратуры, специально уполномочен-ныхорганов государственной власти по контролю за использованием и охраной земель в случае нарушения условий с последствиями, предусмотренными договором, ЗК РФ и гражданским законодательством.

Расторжение договоров, их изменение производятся по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – в судебном порядке.

В случае заявления в письменной форме собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка об отказе от своих прав на него этот земельный участок поступает в состав государственных или муниципальных земель по принадлежности.

В случае совершения собственником, владельцем, пользователем, арендатором земельного участка действий, явно свидетельствующих о его отказе от прав на земельный участок (отъезда, неиспользования земельного участка и других), этот земельный участок по заявлению органов местного самоуправления соответствующего земельного комитета принимается на учет как бесхозяйное имущество и регистрируется в Поземельной книге.

По истечении года со дня государственной регистрации земельного участка такой земельный участок по требованию уполномоченных органов на основании решения суда включается в состав государственных или муниципальных земель по принадлежности.

Отказ от прав на земельный участок не влечет за собой прекращения обязанностей собственника, владельца, пользователя, арендатора этого земельного участка до его приобретения другим лицом, но не более года с момента отказа или со дня государственной регистрации как бесхозяйного имущества. На время постановки на учет земельного участка как бесхозяйного имущества такой земельный участок может быть передан в срочное пользование другому лицу

В отличие от добровольного отказа, принудительное прекращение прав на земельный участок независимо от условий договора и форм собственности производится при: 1) использовании земельного участка не по целевому назначению или не по разрешенному использованию; 2) неустранении нарушений, предусмотренных ЗК РФ, в сроки, установленные предписанием специально уполномоченных органов государственной власти по контролю за использованием и охраной земель;

3) неиспользовании всего земельного участка сельскохозяйственного назначения или его части, представленных сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, садоводческим, животноводческим, дачным кооперативам и их членам, дачным подсобным хозяйствам в течение года, а собственником земельного участка – в течение трех лет, за вычетом времени на освоение земельного участка, мелиоративное строительство, восстановление после стихийных бедствий и иные обстоятельства, исключающие такое использование; 4) неиспользовании всего или части предоставленного для застройки земельного участка в течение двух лет, если сроки начала и окончания строительства не установлены договором; 5) реквизиции земельного участка; 6) конфискации земельного участка; 7) изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд; 8) отчуждении земельного участка, который не может принадлежать данному лицу в соответствии с соответствующими статьями ЗК РФ; 9) обращении взыскания на земельный участок по обязательствам собственника и арендатора этого участка; 10) неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года.

Прекращение прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и их аренды по указанным выше основаниям производится в следующем порядке:

1. При выявлении указанных нарушений на виновных граждан или юридических лиц специально уполномоченными органами государственной власти по контролю за использованием и охраной земель налагается в соответствии с ЗК РФ штраф.

2. Одновременно с наложением штрафа специально уполномоченные органы вносят предупреждение об устранении в срок до трех месяцев допущенных нарушений. При невнесении платежей за землю органы государственной налоговой службы выносят предупреждение и сообщают соответствующим земельным комитетам о принятых мерах. В случае неустранения указанных выше нарушений специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, выявившие нарушения, вносят в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предоставившие земельный участок, представления о прекращении прав на этот земельный участок. Прекращение прав на земельный участок не освобождает виновных лиц от возмещения причиненного ущерба. Поэтому прекращение прав на земельные участки в указанных выше случаях производится на основании постановлений органов исполнительной власти или решений органов местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Собственнику, владельцу, пользователю, арендатору земельного участка копия постановления или решения вручается в семидневный срок с момента их принятия и в этот же срок направляется в орган государственной регистрации прав на земельный участок.

При несогласии собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка с постановлением или решением о прекращении прав на земельный участок они вправе заявить об этом в орган, принявший постановление или решение, в пятнадцатидневный срок с момента получения копии постановления или решения. В этом случае исполнение принятого постановления или решения не производится, а требование о принудительном прекращении прав на земельный участок предъявляется в суд. Государственная регистрация прекращения прав на земельный участок не производится до решения суда.

При выявлении нарушений, указанных в ЗК РФ, на землях, арендуемых у граждан и юридических лиц, штраф налагается на арендатора и ему выносится предупреждение с одновременным уведомлением арендодателя о допущенных нарушениях и необходимости принятия мер по их устранению или расторжению договора аренды.

Прекращение права собственности на земельный участок происходит в порядке выкупа, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Выплата выкупных цен может производиться в рассрочку. Сведения о выкупных ценах подлежат опубликованию.

Порядок изъятия участка у собственника (или прекращения прав на участок иных лиц) определяется земельным законодательством. При письменном согласии собственника участок продается с публичных торгов. При несогласии собственника с решением об изъятии орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о продаже участка через суд.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Иначе может быть обращено взыскание на долю в общем имуществе. В данном случае кредитор участника долевой или совместной собственности вправе при недостаточности у собственника другого имущества потребовать выдела его доли. Если выделение невозможно, кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам по цене, соразмерной рыночной стоимости, или в случае их отказа – продажи этой доли с публичных торгов (ст. 255 ГК РФ).

Защита права собственности и других вещных прав осуществляется в рамках гражданско-правовой защиты. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (ст. 45 Конституции РФ).

В зависимости от вида посягательства на права собственника можно выделить следующие способы защиты: вещно-правовые, обязательственно-правовые и иные.

Основным из них является вещно-правовой способ, который реализуется путем предъявления виндикационного иска, негаторного иска, а также (в том числе предъявлением иска) возмещением ущерба, включая упущенную выгоду.

Виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) – иск собственника к незаконно владеющему собственнику об изъятии имущества в натуре. Объектом иска является определенное спорное имущество, сохранившееся в натуре. Истцом выступает собственник или титульный владелец, утративший владение. Ответчиком является владелец имущества, незаконность владения которого предстоит доказывать.

Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) – иск об устранении препятствий в осуществлении прав собственности, не связанных с лишением владения, т.е. иск о прекращении таких нарушений, которые хотя и не соединены с лишением собственника владения имуществом, однако мешают ему в реализации других правомочий собственника. Объектом иска является устранение длящегося правонарушения. Истцом будет являться собственник, а также титульный владелец (ст. 305 ГК РФ). Ответчиком станет лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие осуществлению прав собственности.

Основаниями для принятия решения об изъятии земельных участков у граждан и юридических лиц для государственных и муниципальных нужд являются генеральные планы поселений, планы зонирования земель и иная утвержденная в установленном порядке градостроительная или землеустроительная документация.

Изъятием земельных участков с находящейся на них недвижимостью или без нее для государственных и муниципальных нужд считается изъятие земельных участков в государственную или муниципальную собственность по решению федеральных органов исполнительной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе изымать земельные участки в принудительном порядке в целях передачи другим лицам.

Изъятие земельных участков или их частей для государственных или муниципальных нужд у собственников этих участков осуществляется в порядке выкупа. При несогласии собственника земельного участка с предложенными условиями выкупа, в том числе с возможностью предоставления взамен другого земельного участка, соответствующий орган, принявший решение об изъятии и о выкупе земельного участка, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии и выкупе.

В случае изъятия части земельного участка, если собственник земельного участка не сможет использовать оставшуюся часть по прежнему целевому назначению или она менее минимальной нормы, выкупается весь земельный участок.

Плата (выкупная цена) за земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд, сроки и условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка, а в случае его несогласия – в судебном порядке.

В соответствии с Положением «О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства», утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г.,* устанавливается порядок возмещения всем землепользователям убытков (включая упущенную выгоду), причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства. Возмещению подлежат:

*САПП РФ. 1993. № б. Ст. 483. В редакции постановлений Правительства РФ от 27 декабря 1994 г. № 1428, от 27 ноября 1995 г. № 1176, от 1 июля 1996 г. № 778.

1) стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по переносу их на новое место;

2) стоимость плодово-ягодных, защитных и иных выращенных хозяйством многолетних насаждений;

3) стоимость незавершенного производства (вспашки, внесения удобрений, посева и других работ);

4) стоимость урожая сельскохозяйственных культур, а также другие убытки землепользователей, связанные с изъятием земельных участков или временным занятием их.

В соответствии с ЗК убытки, причиненные изъятием (выкупом) или временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных и общественных нужд, а также ограничением прав пользователей земли (кроме случаев установления охранных зон и округов санитарной охраны земель, указанных в ЗК) или ухудшением качества земель в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду) в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства пользователями земли, понесшими эти убытки.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки, а также предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение качества их земель,

Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения о предоставлении земельного участка либо изменения его целевого назначения.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются:

лицам, которым предоставляются сельскохозяйственные угодья из государственных или муниципальных земель для целей, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства;

лицам, вокруг объектов которых устанавливаются охранные, санитарные, защитные зоны, за исключением случаев, предусмотренных ЗК.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в случаях, когда земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или предоставляются в собственность бесплатно. В случаях продажи или сдачи в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти потери включаются в стоимость земельного участка.*

*В Приложении № 1 к постановлению Правительства РФ от 28 января 1993 г. даны нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, которые вводятся с 1 января 1996 г. постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. № 1176 (СЗ РФ. 1995. № 49. Ст. 4808.)

При расчете потерь используются нормативы стоимости освоения новых земель и улучшения существующих угодий с целью производства сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции в объеме, не менее получаемого на изымаемых земельных участках или ранее получаемого до снижения их качества.

Порядок и размеры возмещения потерь сельскохозяйственного производства устанавливаются Правительством РФ.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, а также полученные от продажи или сдачи в аренду государственных, муниципальных земельных участков и земель запаса, зачисляются в бюджет субъекта РФ или местного самоуправления по принадлежности.

Законодательством определено, что предоставление сельскохозяйственных угодий для строительства и других несельскохозяйственных целей может иметь место только в исключительных случаях и при условии, что в районе размещения строительных и других объектов нет земель запаса или несельскохозяйственных земель, которые могут быть использованы для указанных целей.

Организации, предприятия и учреждения, получившие во временное пользование земли сельскохозяйственного назначения для строительства, разработки полезных ископаемых и т. п., по миновании надобности в этих землях или по окончании срока использования обязаны своими силами и за свой счет привести их в состояние, пригодное для использования в сельском хозяйстве, и возвратить их по решению соответствующей администрации прежним пользователям.

Новые пользователи, которым предоставляются земельные участки, возмещают собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам расходы по освоению новых земель взамен сельскохозяйственных угодий, отведенных для строительства и других несельскохозяйственных целей.

Убытки граждан, связанные с изъятием или временным занятием земельных участков, предоставленных им в пользование в сельских поселениях, возмещаются в порядке, установленном земельным законодательством.

При изъятии или временном занятии земельных участков для государственными муниципальных нужд возмещаются:

1) стоимость неиспользованных затрат (вспашки, внесения удобрений, посева и других работ), определяемая по расценкам на аналогичные работы, действующим на государственных сельскохозяйственных предприятиях, расположенных в данной местности, и по розничным ценам на семена, минеральные удобрения и другие материалы;

2) стоимость принадлежащих гражданам на праве частной собственности земельных участков, строений и устройств (домов, сараев, погребов, колодцев и пр.) и подлежащих сносу в связи с отводом в поселениях земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основой определения цены конкретных земельных участков и строений служат рыночные цены.

В постановлении Совета Министров РСФСР от 27 января 1984 г. «О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных надобностей и утверждения нормативов для определения плодово-ягодных насаждений и посевов»' указанным лицам либо выплачиваются причитающиеся суммы городской, районной администрацией или предприятиями, организациями и учреждениями, которым отведен земельный участок, либо по желанию граждан и членов их семей им предоставляются квартиры по существующим нормам.

Возможность переноса домов и строений с учетом их технического состояния определяется в каждом отдельном случае городской, районной администрацией с учетом заинтересованных организаций.

Снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собственности, в связи с отводом земельных участков для государственных и муниципальных нужд допускается в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответствующей краевой, областной администрации, администрации Москвы, Санкт-Петербурга и других городов.

Граждане и их семьи, выразившие желание получить квартиры взамен домов, принадлежащих им на праве собственности и сносимых в связи с отводом земельных участков для государственных и муниципальных нужд, получают квартиры только в благоустроенных домах.

При этом жилая площадь предоставляемых квартир не должна быть меньше установленных норм жилой площади в расчете на одного человека.

Независимо от возмещения стоимости сносимых строений или предоставления квартир указанным гражданам выплачивается стоимость плодово-ягодных насаждений и посевов.

В целях сохранения сельскохозяйственных угодий, а также обеспечения необходимого уровня сельскохозяйственного производства и в соответствии с ЗК РФ установлено, что предприятия, организации, учреждения, которым отводятся для строительства и иных несельскохозяйственных нужд земельные участки, занятые сельскохозяйственными угодьями, возмещают потери сельскохозяйственного производства, связанные с изъятием этих участков у местной администрации, в ведении которой находятся эти земли.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, зачисляются в бюджет сельской, поселковой, районной и городской администрации в соответствии с их компетенцией и используются для освоения новых земель, улучшения сельскохозяйственных угодий, повышения плодородия почв, продуктивности земель, проведения работ по улучшению и восстановлению угодий, подверженных различным видам деградации и консервации, а также для проведения проектно-изыс-кательских работ, связанных с осуществлением этих мероприятий.

Для определения размеров убытков и потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельных участков или временным занятием их, соответствующая администрация образует оценочные комиссии в составе члена районной (городской) администрации, городского (районного) инспектора по использованию и охране земель, представителей финансового и коммунального отделов районной (городской), сельской, поселковой администрации, соответствующего субъекта права, из земель которого производится изъятие или временное занятие участка, представителя предприятия, организации, учреждения, заинтересованного в отводе земельного участка, а также представителя других организаций по усмотрению районной (городской) администрации.

В результате работы комиссии составляется акт с указанием размера убытков, подлежащих возмещению собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, и потерь сельскохозяйственного производства. Акт рассматривается и утверждается районной (городской) администрацией.

Фактическая передача изымаемого земельного участка и строений, сооружений, насаждений, находящихся на этом участке, новому собственнику, землевладельцу, землепользователю и арендатору (т. е. учреждению, предприятию или организации, в пользу которого изъята земля) происходит, как правило, сразу же после утверждения акта описи и оценки изымаемого имущества. Если изъятие земли связано с переносом каких-либо строений, сооружений или насаждений в другое место, земельный участок передается после завершения работ по этому переносу. Если объектом изъятия является не весь земельный участок, закрепленный за прежним пользователем, а только часть его, изымаемая земля ограничивается в порядке землеустройства, фактическая передача изымаемой земли и находящегося на ней имущества производится после завершения землеустроительных действий.

Возбуждение спора об оценке какой-либо части изымаемого имущества не может служить основанием для приостановления фактической передачи этого имущества.

Право пользования землей у нового субъекта возникает после оформления и выдачи ему государственного акта (договора) на соответствующее право.

Кроме изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, действующее законодательство допускает изъятие у пользователей землей излишков земельных участков, превышающих установленные размеры пользования в несколько раз, особенно после перехода к рыночным земельным отношениям.

Изъятие излишков возможно только в порядке перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки согласно проекту планировки и застройки города (поселка).

В случае принудительного изъятия излишков большемерных земельных участков землепользователи получают возмещение убытков в таком же порядке, как и при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд. Если на изымаемой части участка находятся какие-либо строения и насаждения, принадлежащие указанным субъектам, они имеют право по своему выбору либо перенести их на оставшуюся часть земельного участка, либо взыскать их стоимость с нового пользователя, к которому перейдет земля.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок или его часть по решению органов государственной власти могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка в порядке, установленном законом, с возмещением убытков (реквизиция).

Лицо, у которого реквизированы земельный участок или его часть, вправе при прекращении действий обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему этогоземельно-го участка.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается стоимость этого земельного участка.

В случаях, предусмотренных законом, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника, владельца, пользователя, арендатора по решению суда в виде санкции за совершенные преступления или иные правонарушения (конфискация). Конфискация может быть произведена в административном порядке в случаях, предусмотренных ЗК РФ за следующие умышленные или систематические нарушения земельного законодательства:

1) загрязнение земель радиоактивными и химическими веществами, производственными отходами, сточными водами, заражение бактериально-паразитическими и карантинными вредными организмами, засорение сорными растениями;

2) невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой и водной эрозии, предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, а также использование земель способами, приводящими к порче и уничтожению плодородного слоя почвы, природных ресурсов, археологических объектов и объектов истори-ко-культурного наследия;

3) использование земель способами, приводящими к уничтожению или систематическому проведению иных природных ресурсов;

4) нарушение установленного режима использования земель природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного назначения, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению;

5) использование земель способами, приводящими к причинению вреда здоровью людей или созданию реальной угрозы причинения такого вреда;

6) неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение трех лет подряд и др.

В соответствии с ЗК РФ ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом.

Контрольные вопросы:

1. Понятие и общая характеристика вещных прав в земельном праве.

2. Право пожизненного наследуемого владения.

3. Право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

4. Сервитуты.

5. Иные, кроме вещных прав, права на землю.

6. Аренда земель, использование земельных участков для изыскательских работ.

7. Основания и правовые последствия прекращения вещных и иных прав на землю.